物业承接查验新.ppt

物业承接查验,聂文胜,任职资格:电子技术工程师注册物业管理师全国物业管理企业经理ISO-9001质量体系内审员ISO-14001环境体系内审员,第一部分主要条款第二部分对承接查验办法的解读第三部分实际工作中的注意要点第四部分实际操作的主要过程第五部分常见问题的处理,目录,第一部分主要条款,第一条【立法目的】为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法。第二条【概念】本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。,第三条【原则】物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第四条【鼓励早期介入】鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。,第五条【主管部门】国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。第六条【纳入销售合同约定】建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。,第七条【纳入临时管理规约约定】建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条【纳入前期物业服务合同约定】建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。,第九条【建设单位的移交义务】建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条【建设单位的移交期限】建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。,第十一条【承接查验物业的条件】实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,第十一条【承接查验物业的条件】实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。,第十二条【承接查验物业的文件依据】实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。,第十三条【物业承接查验的程序】物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。,第十四条【现场查验前应移交资料】现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,第十五条【移交资料的核查】物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条【现场查验的范围一】物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；,第十六条【现场查验的范围二】（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。,第十七条【移交对象非物业公司的共用设施设备】建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第十八条【现场查验的方法和重点】现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。,第十九条【现场查验的书面记录】现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条【书面反馈和问题解决】现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。,第二十一条【物业承接查验协议】建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条【承接查验协议的内容】物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条【承接查验协议的法律效力】物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。,第二十四条【物业移交时限】建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备第二十五条【违约责任】物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。,第二十六条【交接工作的书面记录】交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。第二十七条【物业分期查验与整体交接】分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十八条【承接查验的费用承担】物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。,第二十九条【物业交接的备案】物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。,第三十条【备案应告知业主】建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第三十一条【利益相关方与公证】物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证第三十二条【建设单位的法律责任】物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,第三十三条【建设单位的义务】物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十四条【物业服务企业的义务】自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。,第三十五条【承接查验档案的所有权】物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第三十六条【建设单位的保修义务】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。,第三十七条【物业买受人权益保护】建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第三十八条【承接查验的必要性受法律保护】建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三十九条【物业服务企业的法律责任】物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,第四十条【业主利益的保护】建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第四十一条【业主的知情权和监督权】物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。第四十二条【主管部门的监督】建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。,第四十三条【资料的移交义务】建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。注：物业管理条例第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第四十四条【争议的调解】物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。,第四十五条【物业企业之间的承接查验】前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。,第二部分对承接查验办法的解读,物业承接查验办法的现实意义物业承接查验办法，将条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。,为什么政府要参与承接查验的管理？目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以原因：一、保障合同第三方，即全体业主的利益；二、保障合同中弱势的物业企业的利益；三、避免无法追责。,办法以保护业主物权为落脚点物业管理活动的出发点和归宿，是业主物权利益的最大化物业服务企业选择权由建设单位代为行使，物业共有部分的承接查验权由物业服务企业代为行使，这种双重被代理的角色，决定了业主在前期物业管理阶段的弱势地位。办法之所以必须在物业承接查验活动中体现保护业主物权的原则，其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位的现实难题。,促进物业服务行业发展物业管理条例“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念，在办法中得到了贯彻落实。“五个明确”：明确物业承接查验的基本条件明确物业承接查验协议的核心作用明确双方当事人的共同责任明确行政部门的监管职责明确物业承接查验的内容和重点,1、明确了物业承接查验的基本条件办法通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。,第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。,为什么要设置这七个条件？,由于建设单位交予物业服务企业物业的性质难以确定，是产权转移关系呢？还是委托管理关系呢？为了防止建设单位有什么交什么，形成后患。此外，办法第三十八条还规定了“建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。”另一方面，在前期物业管理阶段业主大会缺位的情况下，为保障物业服务企业实施承接查验工作有约可依和有据可查，办法明确规定建设单位在三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容。,第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。,五个明确之二,2、明确了物业承接查验协议的核心作用在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。办法中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多，凸显其核心作用。办法明确了物业承接查验协议的内容、效力和违约责任。,第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。,为什么要设置物业承接查验协议？,承接查验的前提条件保证了，但承接查验的结果没有保障，最终也会使承接查验功亏一篑。如何使承接查验的结果具有法律效力，在承接查验的法律关系无法理顺的情况下，只有重新建立一个合同关系来达到制约双方的行为，即签订物业承接查验协议。,五个明确之三,3、明确了物业承接查验双方的共同责任办法对条例第二十八条规定的相关内容进行了必要的补充和完善（条例第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。）在物业承接查验的定义中，办法明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位。(第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。),对于查验记录和交接记录，办法要求建设单位和物业服务企业共同签字确认。（第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。）对于恶意串通、弄虚作假，共同侵犯业主利益的行为，办法规定建设单位和物业服务企业应当共同承担责任。（第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。）,为什么要明确承接查验双方的共同责任？,一是物业服务企业在其中属于弱势地位，建设单位说交什么，物业服务企业就接什么，以后出了问题很难追究清是谁的责任，例如消防设施的交接；二是建设单位与物业服务企业在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，如何厘清双方的责任也是一大难题。明确双方的共同责任，是确保承接查验过程中双方相互推诿、相互扯皮或者共同推卸责任的有效法宝。,五个明确之四,4、明确了行政部门对物业承接查验的监管责任制定办法的主导思想之一，就是要通过公权力的适度干预，平衡物业承接查验双方的权利义务，保护处于弱势地位的业主和物业服务企业。办理备案手续。（第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：）责令限期改正。（第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。）,行使处罚权。（第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。物业管理条例第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。）,明确监管职责的目的是什么？,其一是督促物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”；其二是保证前期物业服务合同双方在物业承接查验之切实做到“权责分明。,5、明确了物业承接查验的内容和重点内容第十六条（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。,五个明确之五,不查验内容第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。重点第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。（数量、外观、功能）而非其内在质量和安全性能。,明确承接查验重点的作用是什么？,强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性进行相关制度的设计。,“正视”正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。,“规范”规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。,“强化”强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中参照适用。,“权责分明”建设单位的三项法律责任：1、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；2、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任；3、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任,“权责分明”物业服务企业的三项法律责任：1、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；2、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；3、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,加强对业主的权益保护1、明确规定物业承接查验档案属于全体业主所有2、明确规定业主的知情权和监督权3、规定物业承接查验可以邀请业主代表、主管部门，可以聘请专业机构，可以进行公证。4、物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。,第三部分实际工作中的注意要点,一、办法明确规定在以下三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容：1、物业买卖合同应当约定建设单位所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；2、临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；3、前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容。（注：承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议）,二、物业承接查验的备案与公示物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。（第二十九条）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。（第三十条）,三、承接查验的法定必要性建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。（第十条）建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。（第三十八条）物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。（第三十九条）,四、承接查验资料的重要性1、必须要有2、备案要用3、所有权归全体业主，业主可以查阅,五、避免出现管理不当的责任自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。（第三十四条）思考题：物业服务如何避免因管理服务不当承担责任？查验、整改、运行维护、保修督导、保修到期查验交接等，文字、图片、运行数据等记录,六、承接查验是物业与建设单位的共同义务1、在物业承接查验的定义中，办法明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位；2、对于查验记录和交接记录，办法要求建设单位和物业服务企业共同签字确认；3、对于恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验中共同侵害业主利益的行为，办法规定建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。,七、承接查验的内容和重点内容：应当按照前期物业服务合同的约定，没有约定的，按照办法第十六条列明了的物业共用部位、共用设施设备的内容重点：物业服务企业应当重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能（不代表不关注），以避免承担不必要的风险和责任。,八、适用范围侧重于制度性和程序性的规定，不是技术标准，内容上，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备，不是整个物业项目.时间上，明确限定为前期物业管理阶段的新建物业,第四部分实际操作的主要过程,一、制定承接查验及交接方案计划；二、人员、物资、资料配备；三、培训；四、实施（查验、整改、复查、签订协议、交接）；五、备案、公示；六、总结、归档。,物业项目承接查验方案及交接工作计划,第一章交接工作组织一、交接工作组的组成、职责和分工二、交接工作组织安排三、所需文件、材料、工器具等第二章交接与查验的具体内容和要求一、总体要求二、交接与查验的具体内容和要求第三章交接工作安排一、交接工作计划二、交接工作步骤第四章所需文件表单,一、交接工作组的组成、职责和分工单位、人员；各自的职责和具体分工（如何分组、组内分工）。二、交接工作组织安排工作方式：筹备会、工作例会、总结会等时间安排。三、所需文件、表单、材料、工器具等,第一章交接工作组织,第二章交接与查验的具体内容和要求一、总体要求,（一）设备的单项查验1、设备的安装、调试符合国家或行业标准与要求；2、系统施工完毕，并业经竣工查验合格，单台设备具有内部自检查验单，并查验合格；3、具有相关行业主管部门对设备的安全检验合格证书；4、资料、器具移交（1）各设备出厂合格证、设备图纸、安装说明书、使用说明书、装箱单、专用工具及随机配件；（2）各设备的安装记录、试运转记录、性能测试记录、试压记录；（3）有关供电、供水、供气等合同；（4）填写质保情况一览表（附件二）。,（二）房屋的单项查验1、按“第69号房屋承接查验标准要求查验，填写单项验收报告（附件三）；2、钥匙移交，登记在钥匙移交一览表（附件四）中。（三）环境要求施工方须将现场及设施设备清理干净。（四）标识要求标识规范、清晰。（五）专业培训设备厂家、安装单位对设备设施的运行维护进行专业交底和培训。,二、交接与查验的具体内容和要求,一、总体资料1、项目批准文件2、建设用地许可证、土地使用证、房屋产权证3、政府职能部门审批材料：消防、电力、电信、绿化、人防、防疫、市政、环保等部门4、图纸会审记录5、工程设计变更通知6、隐蔽工程验收记录7、钢材、水泥主要建筑材料质保单8、新材料、构配件的质量鉴定合格证书9、主要配套设备的购销合同和质保单10、砂桨、混凝土试块试压报告11、金属焊接试验报告12、建设工程竣工验收备案表13、质量保证书14、使用说明书15、全套竣工图：建施、结施、水施、电施、暖施、弱电、室内装饰施工图、绿化景观图。16、室外综合管线图,二、土建工程1、需提交的资料(1)全套土建竣工图(建施、结施、总平图)。(2)门、窗、幕墙、围栏、锁具材料、百叶、等产品合格证或质保单、保修单。(3)水泥、钢材、防水材料等合格证、产品使用说明书。(4)总、分包施工合同2、验收内容及要求(1)地下室、顶面、墙面、地面应平整坚实，不空鼓、无开裂、无渗漏积水。(2)外墙石材应平整、干净、安装牢固，无缺棱掉角、无开裂和渗漏。(3)屋面防水层不得空鼓，排水畅通，无积水、无渗漏。(4)楼地面平整、不空鼓、不开裂、无脱皮和起砂，块料面层应表面平整、不空鼓，接缝均匀顺直，无破损、缺棱缺角。(5)内墙面应坚实、平整、不空鼓、不开裂、无破损，面层光滑均匀。(6)吊顶平整、无开裂、松脱。(7)栏杆、扶手安装牢固、无变形。(8)（卫生间、盥洗间、围廊）与室内地面相对标高符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（9）通风道排气应畅通，通风道内应无杂物。(10)门窗安装应平整牢固、无松动，无翘曲变形，开启灵活。锁具开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，缝隙严密，玻璃无破损。(11)各种铁制装饰品必须经防锈处理，表面油漆均匀、光洁。,三、强电系统1、需提交的资料(1)配电系统竣工图(系统图、平面布置图（2）变压器合格证、产品说明书、出厂调试资料、现场调试资料(3)设备配置清单(配电柜、配电箱等)(4)配电柜(箱)、UPS电源、蓄电池产品合格证、产品使用说明、二次接线图。(5)电缆、电缆桥架等产品合格证、产品使用说明。(6)安装、调试报告。（7）设备采购、施工合同及质保信息。（8）供用电协议。售电系统及电卡等。2、验收内容及要求(1)配电间门、窗、地、墙应符合土建验收要求，防小动物措施完善。(2)配电柜各路进、出线应标识清楚、正确、与竣工图一致。(3)线路各相对地绝缘电阻不得小于1K/V。(4)线路负荷时应达到三相平衡。设备功能正常实现，UPS电源自动切换符合设计要求。(5)配电柜、配电箱、电缆沟内应清洁、无建筑垃圾和尘土，无渗漏和积水，内置线路应整齐、固定，各路出线、开关标识正确齐全。(6)强电井内应按消防要求封堵，井道内无建筑垃圾和杂物。(7)电缆桥架安装应平直、稳固、无缺盖板现象，接地良好。(8)各种电缆、供电线路在井道中应排列整齐，安装牢固。(9)各种二级计量电表应按设计要求安装，安装平稳、牢固，标识清楚，便于读数。(10)变压器室通风散热是否完好(11)变压器工作接地良好(12)灭火设备完善(13)设备外观无变形、明显划痕或其他不良(14)对照设备清单清点数量,3、装修情况（按设计要求）(1)顶面、墙面采用乳胶漆刷二道。(2)地面采用水泥砂浆找平。4、设备操作工具等高低压柜屏操作把手（手柄）高、低压柜屏钥匙绝缘靴绝缘胶垫绝缘手套4、标示配电房标示（门上）配电模拟图（板）高、低压配电柜（屏）标示高、低压配电柜（屏）各类开关、刀闸的标示专用工作牌（“线路有人工作，请勿合闸”、“高压危险，请勿靠近”、“施工中，请勿靠近”等）5、配电值班室上墙资料操作票制度长沙电业局供用电电话录工作票制度运行分析制度缺陷管理制度现场整洁制度值班员岗位责任制巡视检查制度交接班制度湖南省电力工业局关于避免触电事故和避免误操作事故的禁令,四、消防报警控制系统1、需提交的资料(1)消防报警控制系统竣工图(平面图、系统图)。(2)消防报警系统地址编码表。(3)消控主机产品合格证、产品操作使用说明书。(4)消火栓、防火卷帘门、安全出口指示灯、事故照明灯等产品合格证、产品使用说明书。(5)消防报警控制系统安装调试报告。(6)管网冲洗记录及试压报告。(7)消防职能部门的检验报告。(8)设备采购、施工合同及质保信息2、验收内容及要求(1)报警控制主机各主要功能检测正常(自检、消音位、故障报警、报警记忆、火灾优先、备电欠压、过压报警、电源自动转换、备电自动充电等功能)。(2)各报警探测器、联动模块均按设计要求规范安装，性能合格，地址编码与实相符。(3)防火卷帘门、电梯均能实现就地控制和联动控制。(4)消防电话插座、烟、温感探测器抽查5%均正常。(5)事故照明灯、安全出口指示灯安装牢固、无破损，应急供电时间大于30分钟。(6)消火栓箱无生锈，消火栓箱内水带、水枪配置齐全，消火栓阀无漏水现象，消火栓玻璃无破损。(7)消防管道、阀门等均无漏水现象，管道压力表指示正常无破损，(8)管道需经防锈处理，表面油漆光亮。(9)消防广播功能正常。,(10)所有设施设备外观无变形、明显划痕或其他不良、安装稳固。(11)灭火设备（灭火器、消防斧、防毒面罩等）完善。(12)对照设备清单清点数量。3、装修要求(消监控值班室)：(1)顶面采用轻钢龙骨、铝扣板吊顶。(2)墙面采用乳胶漆刷面二道。(3)地面采用防静电地板铺设，地板下无杂物、垃圾。(4)室内需配置降温设备(空调)。4、专用工器具防静电地吸盘。消火栓扳手。灭火器。防毒面具。,五、给排水系统1、需提交的资料(1)全套给排水系统竣工图(水施).(2)室外给排水系统总平图。(3)水泵、排污泵等设备产品合格证。(4)水泵配电控制柜(箱)产品合格证、二次接线图。(5)主要控制阀门、止回阀、水位自动控制器等产品合格证、使用说明书。(6)主要供、排水管材产品合格证。（7）排污许可证。（8）给排水系统清单（控制柜、水泵、水箱、各类阀等）（9）污水泵控制原理图。（10）管网冲洗记录及试压报告。（11）设备采购、施工合同及质保信息（12）供水合同，售水系统、水卡。,2、验收内容及要求(1)排污泵安装平稳，运行时无震动，运转正常，泵体无渗漏。(2)水泵控制柜内整洁干净无积水渗漏，控制开关操作灵敏。(3)水位自动控制器应控制灵敏、准确。(4)管道需经防锈处理，表面油漆均匀光洁(5)各控制阀门应按设计要求安装，阀门开启灵活、无渗漏。(6)各二级计量水表.压力表按设计要求安装，水表计数正常，水表无破损、漏水现象,各压力表无破损,指标正确(7)各排污、排水管应畅通无堵塞、无渗漏，各检查口设置合理、便于检查、无渗漏。(8)室外排污、排水管道应畅通、无堵塞，排污井、排水井、集水井内应无建筑垃圾和杂物，井盖平整无松动、无破损。(9)化粪池符合设计要求，池内无建筑垃圾，井盖平整、无开裂破损。(10)设备外观无变形、无明显划痕或其他不良(11)管道、设备安装稳固，按设计做好保温防冻。(12)对照设备清单清点数量。,六、监控、报警系统、1、需提交的资料(1)监控报警系统系统竣工图(平面图、系统图)。(2)监控、报警设备产品合格证、产品使用说明书。(3)监控、报警电缆、产品合格证。(4)监控、报警系统编码表。(5)采购、安装合同及质保信息。2、验收内容及要求(1)根据竣工图确认系统中配置设备的型号、规格、数量及安装位置。(2)对监控报警设备系统进行运行检测、功能测试：A、监控图像质量(清晰度)必须达到设计标准。B、报警灵敏度、报警编码必须达到设计标准。C、录像功能、画面分割功能、画面调用功能、云台遥控功能符合设计及产品使用功能。D、报警系统设防、撤防、消音等功能均要求符合设计及产品使用功能。E、硬盘录象存储容量满足要求。（3）设备安装稳固。（4）对照设备清单清点数量,七、空调系统1、需提供的资料（1）空调采购、安装合同及质保信息。（2）空调产品合格证，使用操作说明书。（3）空调安装、调试报告。（4）空调室内管线平面布置图。（5）管网冲洗记录及试压报告。2、验收内容及要求（1）室外主机安装平稳无明显震动、主机运行噪音小于60分贝。（2）室内风机盘管运行平稳，凝结水排放畅通，出风口温度符合设计要求。（3）主机、水泵、阀门等功能试验。（4）管网无渗漏。（5）管道标示清楚正确（6）设备外观无变形、无明显划痕或其他不良（7）管道安装稳固、保温完好、无破损现象。（8）对照设备清单清点数量。（9）机房按设计完工（排水、通风等）。,八、电梯系统1、需提交的资料(1)电梯采购、安装合同及质保信息。(2)电梯产品合格证，使用、维护说明书，安装、调试说明书，随机图册。(3)电梯、安装、调试竣工报告。(4)（技术监督局、特种设备检验）部门的检验报告。(5)电梯安全合格证。(6)电梯井道和机房布置图(7)电梯装箱清单（8）保险单（按合同约定）2、验