北京顶级楼盘详细解读.ppt

解读北京星河湾,开发商简介,广东宏宇集团公司成立于1994年7月，主要从事商贸活动、房地产开发、物业管理及工业制造业。创办以来，宏宇集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领域快速而稳健发展。集团连续9年被评为广州市“纳税大户”，连续八年被授予“重合同、守信用”单位光荣称号。在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了市场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不断创新等六大标准。坚持走精细化品质地产的道路。,北京星河湾,北京星河湾地块周边原状,星河湾品牌特点:一、独特而恰当的企业精神。二、有特色和突破的规划设计。三、精致而舍得的环境营造。四、细致而周到的户型设计及室内装修。五、系统而精益求精的施工管理。六、实用而灵活的材料采购及成本控制。七、合纵连横的综合管理及统筹。,一、独特而恰当的企业精神,企业文化是企业的灵魂，它的精神会贯彻并最终物化为产品形态。如何以“品质地产”为目标，以“舍得、用心、创新”的企业精神，去创造星河湾这样的优秀产品，值得我们探讨、思考。,五把尺子,在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己：第一把尺子：市场认不认同？第二把尺子：对手认不认同？第三把尺子：专家认不认同？第四把尺子：业主认不认同？第五把尺子：自己认不认同？随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提升自己：第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业；第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后；第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌；第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩；第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,二、有特色和突破的规划设计,1、人性化的规划从广州星河湾到北京星河湾，规划的形态从围合式、户户见江到北京的大围合，保留了星河湾的灵动、韵律、节奏。规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。,二、有特色和突破的规划设计,强调以人为本的设计原则营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系）强调居住的均好性采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）,建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格广州星河湾,广州星河湾外立面细部处理檐口部分,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,墙身处理虚实对比有度、无外露管线,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,三、精致而舍得的环境营造,1、大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园完成青年沟改造完成四周围墙、道路的改造和绿植,三、精致而舍得的环境营造,通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富)街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸),主动营造高差,采用广州星河湾独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过36级高差的变化，形成自然的起伏。,北京,广州,使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合,北京,广州,四、细致而周到的户型设计及室内装修,1、户型和空间设计经典周到星河湾经过广州一到四期，再到北京对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有60余种，所有户型均为大面宽小进深（最大面宽达14.2米，最小进深为9.9米）。,方正的起居厅,主卧的步入式衣帽间和卫生间,2.7米奥的斯豪华电梯，内饰极具奢华,客厅天花造型,餐厅天花造型,卧室天花造型,客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合,八角形的270度观景主卧室,餐厅地面拼花,走廊地面拼花,卫生间地面拼花,厨房地面拼花,电梯地面拼花,窗台,背景墙,酒柜台面,石材在其他地方的运用,材料综合运用的效果,同样纹路的壁纸，冷暖不同的颜色,卫生间不同区域、不同高度层次天花的交接处理,石材洗手台的细节,淋浴间的细节处理（外侧）,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型,卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理，阴阳角的圆滑处理不仅柔美而且增加安全性的保证,卧室木地板“人”字形方式铺装与众不同,银镜柜门的鞋柜增大了空间感,门，乃是点睛之作。星座的黑胡桃子母门比普通门加厚40尺寸更宽更高。,未被发现的鞋柜，被当成是装饰柜，在门背后点缀！,五、系统而精益求精的施工管理,1、独特的工程管理组织架构宏宇集团在工程营造方面既使用普遍的工程管理框架结构，同时结合自身特色，创新的设立了一些特有的管理方式和团队。设置主管景观设计、施工管理的高层管理者景观工程与土建结构施工管理分开形成独立的以效果、艺术感染为宗旨的管理团队,五、系统而精益求精的施工管理,2、严格的管理流程北京星河湾以工程建设品质为第一要务，在现场管理中采取简洁的操作程序，工作效率和效果显著。简洁的变更审批程序。（变更审批基本在现场确定，基层员工根据公司品质的一贯要求，现场完成一般变更审批）老板现场办公进一步加快决策和实施畅通、便捷的部门沟通和跨专业沟通。（部门经理基本解决跨部门、跨专业的沟通，争执和误解在公司中层管理者的工作中得以解决）,五、系统而精益求精的施工管理,3、规范的工程施工管理。星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。,工程施工细节室内标准的室外木栏杆铜包件,工程施工细节5000吨黄蜡石的堆砌,实用而灵活的材料采购及成本控制,1、严格而灵活的成本控制星河湾的成本控制在房产开发管理流程的基础上有所创新，既确保了工程品质，又缩短了审批时间，同时也合理控制了工程成本。工程招标，以邀请长期合作伙伴进行招标或议标建安工程招标。（所有材料均由承包人采购）,实用而灵活的材料采购及成本控制,室内装饰装修工程议标。（所有石材等主要装饰材料均由业主采购，同时业主给出较高的人工、机械及辅材单价）景观工程议标。（提前选苗、采购、假植于苗圃）工程款支付。（抢工阶段采取半月一支付方式）迅速、灵活的价格确认。（现场办公解决品质、成本等问题）设计、施工、成本相互沟通，全面考虑各系统工程成本。（如室外管线施工前，先确定各系统间的总体布置，再明确排水坡度及雨污水的布置）,实用而灵活的材料采购及成本控,2、舍得投入，品质第一的材料采购一般房地产公司运作中材料采购是为实现成本目标而服务的，北京星河湾的材料采购和成本控制没有严格的相对制约关系，虽然舍得投入，但对整体投入又有总控指标。采购过程。（材料采购与设计人员同时参加）价格审批。（设计人员确认后当时电话请示决定是否采购）苗木采购。（景观设计人员承担第一责任）,总控成本指标可沟通调整。（指导思想是品质，然后是时间，最后才是价格）价格审批以设计效果为主，品质决定各阶段成本迅速有效的价格确认制度公司领导每周不少于一次现场办公积极保障施工单位权益材料选用紧跟时代步伐尊重设计师的设计成果密切关注国际市场产品的更新,实用而灵活的材料采购及成本控,七、合纵连横的综合管理及统筹,星河湾提出全成品开发是一种高难度开发，是对产品生产和管理模式的挑战，因为生产管理必须做到合纵连横。横向理解，做到全成品开发，就要从产品设计、环境设计、室内装修设计、物业管理服务设计等方面都环环相扣，不能割裂，交叉施工很普遍。纵向考察，产品设计线从规划到施工到监理必须对缝很准，不能走样。用星河湾设计总监的话说：“设计公司给我们出一百张图，我们拿过来后，吸收他们的设计精华，要出同样多的一百张图，这样才能让设计思路变成可执行的方案，同时还能与环境或室内装修相衔接。”,七、合纵连横的综合管理及统筹,1、最高领导对品质的坚持与支持非常重要宏宇集团的最高领导在广州、北京星河湾建设过程中始终站在项目建设的最前线，是产品最终实现优质、创新突破的第一保证。2、成功依靠团队的合作星河湾项目在工程建设过程中也不断出现争执，但各级员工、各部门经理、主管副总都能很好的沟通和解决。,七、合纵连横的综合管理及统筹,3、始终保持清晰的目标星河湾建设目标是打造地产界的劳斯莱