纬联地产_四川重庆隆鑫观音桥项目整体概念定位策略_84页_XXXX年.ppt

谨呈：隆鑫集团,本报告属公司机密文件，请勿外传！,创意城市未来隆鑫观音桥项目定位方略,本报告为纬联在深度理解项目基础上，对项目整体概念定位思路的表达，同时按照邀标书要求，对产品要素进行创新规划设计。,每当纬联接触到一个项目的时候，首先都会深刻的去感知这块土地的价值、这个项目的力量、这位开发商的理想。,纬联对项目的感知,1,这是城市发展的未来,过去5年，北部成为城市方向江北城CBD商务核心/龙头寺火车站/观音桥商圈/城市建设和地产投资蓬勃发展未来，北部成为城市窗口2010，北部新区再造一个重庆工业北部新区将成为第四个经济特区；国内第五个，内陆第一家保税区,北部引领着重庆的未来，而我们站在大脑的位置,2,一个城市综合体的力量,27万方的城市综合体，酒店HOTEL、写字楼OFFICE、公寓APARTMENT、商业SHOPPINGMALL,如同华尔街一样，作为一个城市综合体，可以聚集最精英的人才资源，意味着足以影响城市的力量。,3,这是企业品牌的理想,隆鑫集团值得尊敬和期待的品牌03年骏逸品牌系列，显示出地产新锐的潜力；07年花漾品牌系列，跨入精品地产行列；08年隆鑫国际初露锋芒；,一个充满理想的企业，用影响城市的作品，实现影响城市的品牌,这一次，我们感受到一种兴奋这注定是一次关于未来的远见定位也只有在这样的位面去思索才能实现项目/企业品牌/城市价值“完美的三赢”,纬联对项目的思索,纬联一直秉承的理念是：一切方案源于目标，而一切目标的确立源于我们对现实问题的洞悉；因此，首先让我们从找到问题出发。,1,寻找问题：审视重庆的城市综合体,产品属性：中心价值同质化严重,价值塑造：标榜形象，缺乏内在动力,C盈利状况：甲级写字楼销售速度极慢;公寓和住宅物业价值实现程度低;商业租金低、人气不足;,导致结果：中心物业的非中心价值中心越来越多，而行业分工越趋细致，初期市场的“中心价值论”已失势，功能定位锻造自身动力引擎，成为革新的目标。解放碑西部华尔街，7栋超高层，90万方体量，针对国际500强企业；新牌坊即将出现100万方城市综合体，打造江北新中心,价值误区一：中心价值？重庆是一个快速发展的城市，各种中心、副中心、区域中心、未来中心数不胜数，仅以中心作为产品的价值，已成为综合体项目“不思进取”的集体行为。,价值误区二：形象功能价值？因此，又有了五星级酒店或纯商务平台，成为了各自为政的简单复合体，严重缺失作为有机整体的内在原动力。,2,明确目标：寻求撬动城市综合体价值的动力引擎,2008.7.19北京三里屯SOHO开盘签约43.5亿元，建面售价4.9万/平米。,一个消息,创意之城位于三里屯北京最多创意者聚集的地方；全开放式设计，打造三里屯SOHO的山谷，引入人流与城市相融；五个主题商场，形成高低错落的梯田设计，与良好的景观结合，吸纳最具时尚和设计创意的品牌进驻；五栋写字楼和四栋公寓，完全按照创意人群所需的艺术化空间设计；引入小型美术馆、展示馆等多个创意机构，并营造最大的旱冰场地，形成活力十足的公共创意空间；,潘石屹：APPLE的产品在全球的疯买，让我们深刻领会到一个创意时代的到来，而我们只不过是在这个创意时代为所有的创意人们打造了他们所需要的创意空间，从这个层面讲，成功是必然的；,隈研吾三里屯SOHO总设计师日本的创意产业发展已有十几年时间，在这个过程里面，那些高强度脑力运动的人们从枯燥的办公大楼搬离出来，寻求一个可以相互交流，思想碰撞，吸取新养分的环境；他们的新的思维方式决定了他们所需要的环境，而我，也是他们中的一员。,房市金碟,在中国房地产市场的寒冬季节，何以“一个关于创意的楼盘”能够在逆势中创造奇迹。,关于创意产业的四个问题,房市金碟,Q1：创意产业是什么？,“资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临”。资源是有限的，利用有限的资源创造更高的经济价值是大势所趋，在这里面，创意就是决定性的力量，而且这个时代已经来临。,房市金碟,Q2:创意产业的动力源在哪里？,数量众多的创意企业和园区创意行业并非是一个狭窄的领域，实际上其覆盖了目前十三个商业活动最频繁的行业，他是由所有智力型企业共同构筑的具有强大活力的领域，而这些大量的企业和人群便是创意产业的动力源泉；,创意产业的GDP比例高达10以上，并以极高的速度增长各个发达国家的创意产业的比重达到10以上，预示未来其支柱型产业地位；全世界创意产业的增幅达到5，突出的国家甚至达到1214，正在迅速的完成经济转型；中国的北京上海等先进城市的创意产业发展良好；,Q3:重庆创意产业发展时机？,重庆创意产业发展报告：到2012年我市建成长江上游创意产业中心,时尚消费体验经济特区,工业设计创意产业基地,川美艺术创意产业基地,研发设计创意产业基地,重点支持研发设计、软件设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划、时尚消费等6大类创意产业，重点建设11个具有特色的创意产业载体。,政府出台支持创意产业的9大配套政策对创意产业提供一系列税费、工商、人才、补贴、贷款等优惠政策,房市金碟,以”创意江北”为动力，推动“实力、宜居、和谐江北”,房市金碟,Q4:创意产业聚区的特点？,东京六本木森大厦,上海8号桥,北京798,房市金碟,房市金碟,房市金碟,问题出发点城市综合体价值缺失,支撑条件：创意产业主宰未来经济,创造新动力,支撑条件：已具备广泛的需求基础,支撑条件：重庆本土的强大政策支持,价值实现：实现隆鑫品牌价值,价值实现：实现综合体的产业价值,价值实现：实现江北核心地段价值,以创意产业为引擎的城市核心综合体,实施要点,1、取得创意产业税费减免等政策优惠2、适合创意人群生活方式的办公居住空间3、高科技、环保、文化等文化元素4、配置创意产业相关的业态，如展览馆、书店、公共艺术场所、素质培训基地等5、以时尚消费的创意体验型商业环境,整体概念定位,3,隆鑫创世纪,LONCINCREATIVEFUTURE,重庆创意集群,房市金碟,功能规划及产品定位,a、项目经济技术指标占地面积：26900平方米容积率：10总建筑面积：26.9万平方米,b、项目建筑形态需求分析,C、项目建筑形态体量规划,房市金碟,房市金碟,双塔设计由于有两栋写字楼，建议采用双塔设计，外立面强调科技感、高度；,房市金碟,停机坪,LOFT前沿商务空间5.5米层高，保证净高4.6以上，不仅提升办公空间的舒适度，更是大大增强了写字楼的投资价值；,房市金碟,VIP专属行政楼层/停机坪A栋写字楼顶层五个整层作为VIP客户使用，楼顶配置专门的停机坪；,房市金碟,VIP专属行政楼层配置仅为五家VIP企业服务的高速直达电梯以及小型商务服务中心，尽显尊贵的身份；,房市金碟,顶级天空餐厅B栋创意写字楼楼顶设置重庆最接近天空的豪华餐厅，为走在时代前端的创意人士提供最极致的用餐享受；,房市金碟,精品设计酒店B栋五个顶层设置精品设计酒店，仅提供100间左右由世界知名设计师打造的风格各异的豪华套房，成为创意人群朝圣的要地；,泰国曼谷大都会酒店现代简约主义,喜达屋旗下W品牌,PhilippeStarck,法國設計鬼才,WarmWonderfulWittyWiredWelcomeWheneverWhereverW给客人留下的是超级大家庭的理念，让客人得到的是明天的体验”。,房市金碟,泰国曼谷大都会酒店现代简约主义,如同视觉盛宴般的公共环境风格,房市金碟,泰国曼谷大都会酒店现代简约主义,充满未来感的房间设计,房市金碟,立体绿色生态花园秉承绿色办公的理念，每三层设置200平米左右的生态花园，为办公人群提供健康的呼吸空间；,双塔配套层功能一全球商务会议中心在双塔的底层设置成为配套层，其中包括为创意企业提供同声传译系统、远程视频会议系统、无线上网功能、多媒体演示等多种先进功能的会议中心；,双塔配套层功能二员工活动中心在配套层中，最重要是提供给员工餐饮、休息的活动中心，其中包括餐厅、健身中心和设计书店；,双塔配套层功能三空中艺术创意广场双塔裙楼顶部露台设置空中艺术创意广场，其中布置饶有兴趣且启发思索的参与性景观小品；,注：网络地板是一种为适应现代化办公，便于网络布线而专门设计的地板。产品特点：高度低、安装方便、自然形成布线槽，同时比传统高架地板更节省净空（仅4cm或者5cm）。网络地板的使用解决了预埋线槽布线产生的诸多难题（如：限制装修布局、维修不便等），为业主提供灵活整洁、可持续升级的办公空间。,写字楼客户对智能化配置的需求,写字楼客户智能化配套需求调查：调查时间：2008年7月25日2008年8月5日（共10个工作日）调查对象：写字楼办公场地在两路口、上清寺的企业客户调查样本量：有效样本量52个从调查客户中发现，写字楼客户对智能化配置提及较多的有防盗报警、闭路监控、楼宇移动电话系统等。,魔方的智慧之光运用不规则的魔方视觉，呈现一种蕴含深久意味的智慧；,连接公寓顶部的“空中麦田”,悬挂在城市上空的“空中麦田”将四栋新潮的公寓建筑顶部相连，打造一个悬挂在空中的风景线，如同城市上空的麦田，极致的闪耀着创意的光辉，为四栋公寓赋予了强大的概念,设计师会所与SOHO人群相符，在其顶层设置设计师会所，提供一个交流和碰撞的空间，充分的激发创意集群的群体智慧；,房市金碟,工作室走廊在STUDIO公寓顶部5个楼层设置“工作室走廊”（200平米左右），针对优秀的创意工作室，提供一个集办公和商业展示于一体的空间；每个楼层的电梯厅将成为一个高层建筑内的展示广场，供各个工作室进行作品展示，也作为休闲和交流创意的公共空间,房市金碟,SOHO公寓技术指标一览表,SOHO公寓“L”型平面布局,户型组合一：平层户型上下组合为跃层户型,户型组合二：平层户型左右组合为大开间平层户型,可变户型设计，增强产品灵活性,STUDIO公寓技术指标一览表,LOHAS科技住宅六大科技居家系统,隔音降噪系统外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施，有效阻隔外界及楼层间的噪声，提供安静的室内环境。,健康全新风系统经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚到窗下送出，无噪声，无吹风感。在室内加热后，通过上部排风口排放。,排水噪声处理系统：采用隐蔽式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，在本层把污、废水排入管井中的主管道，有效的解决了排水造成的噪音干扰和排水管穿越楼板的渗漏隐患。,外窗系统窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热。窗框和窗洞的结合空隙也采取阻热设计，隔绝这些细微之处的热传导。采用双层中空玻璃加LOW-E涂层，可以内外双向阻热，有效降低热能的传递。,、中央吸尘系统：,、中央吸尘系统：,中央吸尘系统清洁时打开喜峰口盖板，插入吸尘软管，吸风机组自行启动进行立体清洁，摆脱传统吸尘器的噪音和拖带不便的弊病。,智能门卡系统全电梯配置，联动智能IC门卡系统，刷卡进单元门的同时即可召唤电梯至一楼等待，无须按键。,开放性商业街区，引入商圈人流本项目的商业面临一个最大的难题，就是地块一边为交通干道，随机人流不多，而另一面与商圈重心被陈旧建筑隔阻，主要的商圈人流的自然到达率不高，因此，如何实现一个能够吸引商圈主要人流到达的商业建筑规划布局非常重要。,退让“商业走廊”临车行道的部分需要推让出“商业走廊”，结合公交站点等形成交通人流的结点。,双层内街，形成向上人流让垂直交通也变成逛街，形成“自然向上”的人流引导；,业态的功能规划重在多元的覆盖创意人群的全方位生活领域，形成一个因丰富而有趣的多维商业中心。,体验型超市华润Ole主要选择大型商务区入驻经营左右的进口商品设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖联营部分高端品牌：品牌多样屋法国等,24H便利超市：SEVEN-ELEVEN,房市金碟,精品创意专门店,全球最受欢迎的数码产品APPLE和BOSE,H&M由世界最顶级的设计师打造的“平民时装”由于代表新的购物理念，受到创意人士的青睐；,房市金碟,PAGEONE主要提供大陆以外的多语种书籍，大量外文原版设计书籍为创意人群提供最前沿的观念；,无印良品蕴含着现代审美中追求简单舒适的平实态度，也是最有品味的设计品牌；,房市金碟,餐饮：布农阿奴、欧洲房子、面包新语、哈根达斯、星巴克、麦当劳等,娱乐休闲高科技游戏室、保龄球、桌球,娱乐休闲高科技游戏室保龄球桌球,文化教育美术馆,素质培训中心英语韦博国际、美联、EF英孚艺术艺海音乐培训、蓝天美术培训、波尼多舞蹈会馆,文化教育美术馆,隆鑫创意研发展示中心作为隆鑫品牌，更是可以开设创意研发展示中心，不仅宣传其产品，更是能够展示其创意进取的品牌内涵；,商业建筑风格建议时尚/璀璨/现代,房