青岛·XXXX年上半年房地产市场总结数据版.ppt

,青岛2015年上半年房地产市场总结,2015年7月,目录,Contents,PART1.经济背景概述.03PART2.政策规划分析.10PART3.土地市场研究.22PART4.商品住宅市场研究.30PART5.别墅市场研究.38PART6.公寓市场研究.44PART7.商业市场研究.50PART8.办公市场研究.55PART9.开盘总结分析.60PART10.开发企业格局分析.65PART11.报广投放简析.72PART12.总结及预测.76,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,PART1.经济背景概述,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,全国经济环境,20112015年5月CPI、PPI走势,20112015年1季度全国GDP及其增速走势,全国：GDP增速放缓，1季度增速接近全年目标；CPI企稳，PPI持续走低,全国：M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位,20112015年5月广义货币余额增速月度走势,社会融资规模与新增人民币贷款余额走势,全国经济环境,全国：固定投资增速与房地产投资增速持续下滑,20112015年5月固定资产投资及其增速走势,20112015年5月房地产投资增速走势,全国经济环境,青岛：GDP增速放缓，房产投资占固定资产投资比重下降，目前降至16.7%,2003-2015年1-5月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况,2003-2015年一季度青岛市GDP及增幅情况,青岛经济环境,青岛：城镇居民可支配收入、居民储蓄存款余额保持增长态势，增速有所下滑,2003-2015年1季度青岛城镇居民可支配收入及增幅,2005-2015年1-5月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图,青岛经济环境,青岛：2015年前5月房地产施工面积、竣工面积、销售面积和销售金额保持同比增长态势,2003-2015年1-5月青岛市房地产销售面积、销售额,2003-2015年1-5月青岛市房地产施工竣工面积,青岛经济环境,PART2.政策规划分析,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,2012,2013,2014,2015,持续调控,国五条金十条,限购取消降息分类调控限贷松绑,降准、降息公积金松绑购房补贴,全国政策解读,2008年-2015年6月重要政策总结,2011,2010,政策走势,房地产走势,央行连续5次降息首套房、改善型2套房首付降低,19个城市出台限购令加息、上调准备金率,限购城市达到46个上调利率、准备金率,2009,2008,1月5日税收征收管理法修订草案向社会公开征求意见，个人征税体系将建立,1月28日住建部表明，明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点,2月16日中央审议推出取消暂住证制度，全面实施居住证制度,2月25日国务院提出，全国33个区县允许农村集体经营性用地入市,3月多地宣布，公积金贷款利率下调至4%，并出台公积金新政,3月31日中国人民银行、住建部、银监会联合发布通知，将二套房首付比例，降至四成,4月20日央行决定4月20日起降准1%,1月10日基本完成了住房公积金管理条例的修订，公积金用途多元化,2月4日央行再次宣布降准，金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点,2月24日上海和重庆的房产试点税停止，房产税退出,2月28日央行宣布，自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点,3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后，免征营业税,6月1日北京开始实施公积金新政,2015年1-6月重要政策一览表,全国政策解读,6月28日央行决定对金融机构定向降准,6月28日央行再次降息,5月11日央行5月11日降息贷款基准利率下调0.25个百分点,2月4日央行再次宣布降准,3月1日施行今年首次降息,年内三次降准，三次降息，将进一步释放大量资金流动性，降低企业融资成本，促进资金流转，同时也将进一步增强购房者的信心，加快市场回暖。,央行动作,全国政策解读,1,2,降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。短期内来看，楼市成交量有望短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，对于一、二线城市，未来几个月会出现涨价现象，大多数三四线城市楼市主题仍是跑量，各城市楼市走势将进一步分化。,金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点；时隔近三年来央行首次启动全面降准，央行下调存款准备金率，反映出当前经济运行面临较大下行压力，是“稳增长”的必然选择。,自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点，其中一年期贷款利率下降至5.35%；一年期存款基准利率下调至2.5%；降息有助于增加购房者信心，促使刚需客户尽快下手，新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，但需注意不能过分乐观，本次降息不会改变房地产市场基本面，供大于求、库存压力大的局面还将持续相当长一段时间。,6月27日央行宣布，自28日同时进行降准、降息，本次将降息0.25个百分点。本次同降距上一次同时降准降息已有7年时间。本次同降以进一步支持实体经济发展，促进结构调整；将释放大量资金，进一步降低企业融资成本，促进资金流转；将增强购房者的信心，同时也增强开发商的信心。,央行：6月28日起下调存贷款基准利率,央行：4月20日起降准1%,5月10日，央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点。进一步下调存贷款基准利率，是为了稳定经济增长，利于降低企业融资成本，同时也有利于房地产市场的稳定，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。,央行：5月11日起降息0.25个百分点,3,4,5,面对房地产市场不断下滑的趋势，国内不少城市陆续取消房屋限购政策，开启“救市”新篇章，目前全国仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市尚未取消限购,限购取消,全国政策解读,降二套首付和减营业税政策,住建部和银监会发出正式文件关于个人住房贷款政策有关问题的通知，二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年,1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；2）使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。3）财政部将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。,此次政策调整将缓解短期的市场，部分改善型需求短期内或受刺激入市，但这无法扭转中长期需求疲软，从而导致房地产市场将逐步下行的趋势。,全国政策解读,公积金松绑,继降准、限购松绑后，逐个城市开始对公积金做出调整；这次调整中的城市包括了还存在限购的北上广深；经一系列利好政策实施后，在5、6月份一二线城市的成交量有明显的提升。楼市长时间的低迷状态，导致现在大多购房者摇摆不定，虽然迎着一系列的利好态势，但楼市还是不会在短时间全面恢复。,全国政策解读,不动产登记,不动产登记制度的推进，有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应，但其本身并非房地产调控工具，不涉及房地产市场整体供求，也不会撼动当前市场基本面,全国政策解读,青岛2015年上半年政策汇总,2015年上半年是政策密集期，青岛市政策基本处于落实和完善全国性政策状态，跟随性明显，对房地产影响较大的地方性政策几乎没有，“救市”比较明显的也只是针对青西区的小范围区域，整体来讲，政策偏“保守”,政策解读-青岛,1月16日，市政府下发户籍制度改革意见，放宽新区放开县域,1月12日，青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法开始实施，地下空间也要缴纳出让金,3月底，青岛放开五项服务收费房屋中介费由市场定价,4月29日，西海岸新区发布“房产新政11条”,5月14日，青岛西海岸新区在全国率先实现了规划由“申请审批制”变为“公告许可制”,5月25日，青岛公积金异地贷款细则出台6月1日起执行,6月10日起，家庭唯一住房，办理买房减免契税无需提供住房情况证明，只需签定首套房保证书,2月20日，青岛房屋征收新规施行，严禁暴力欺迫搬迁,3月1日，不动产登记暂行条例实施,青西新区出台“房产新政11条”,2015年4月29日，青岛西海岸新区发布“房产新政11条”。“新政”涉及落实国家房产调控新政、放宽购房落户条件、扶持人才安家创业、创新村改安置模式以及实行公积金异地缴存本地贷款等11个方面，是一套“组合拳”，实施期限至2016年底,政策解读-青岛,青西区房产新政11条,青岛地下空间也要缴纳出让金,1月12日，青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法开始实施，“地下空间”也要缴纳出让金，办法有利于部分处于灰色地带的地下室阳光化，不过在土地出让金的压力下，一些开发商很可能取消地下室“赠送”,政策解读-青岛,地下空间国有建设用地使用权管理办法：除附着于地下交通设施等公益性项目且不具备独立开发条件的经营性地下建设项目外，其他各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招标、拍卖、挂牌等有偿使用方式取得。,市场上买房“赠送地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅，这类产品的售价比其他楼层略贵，但赠送地下室，而办法规定，地下空间国有建设用地使用权实行分层登记，实施前，原土地出让合同中未明确，但经规划部门批准实际建设中增加了地下建筑的，需按本办法办理相关手续；属经营性用途的，应补缴土地出让价款后，方可办理相关预售许可和房地产权登记手续。办法有利于部分处于灰色地带的地下室阳光化，不过在土地出让金的压力下，一些开发商很可能取消地下室“赠送”。,大城阳规划发展蓝图初现涉及六大片区,6月16日，青岛市规划局官方网站正式公布了城阳区六大片区的控制性详细规划公示，这六大片区分属于城阳街道办事处与夏庄街道办事处。它们分别是：夏庄街道的寺后和洼里片区、黑龙江路以西区域以及丹山片区；城阳街道的兴阳路南北两侧片区、青银路东片区和城西片区,城市规划-青岛,6大片区整体规划同日问世，数量之多、涉及面积之大实属罕见。尤其是在北部新城越来越受到青岛刚需置业人群关注的今天，更加引人注目。根据最新规划显示，以上六大片区将告别以往城乡结合部的现状，未来规划主要以文化产业、商业办公以及高端居住为主，将同时变身为现代宜居的生活城市组团。,PART3.土地市场研究,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,2015年上半年推行网上拍卖，土地供求量大幅下降，为近几年土地供求量的低谷。而价格则大幅上扬，同比涨幅近56%，受成交区市结构影响波动较大,上半年全市供应土地298万，成交土地674万，成交土地平均楼面地价2048元/，供应量同比下降78.6%，成交量下降37.2%，土地价格涨幅达56.0%。从月度成交看，受去年年底供应土地大幅增加影响，市场年初成交量较高，3-5月步入低迷，5月土地供应增多，6月成交有所回升，因政府2015年主要目标是去库存，故控制土地释放量，导致今年上半年整体供应量和成交量均偏少；月均供应50万，成交112万，土地价格受成交区市结构影响，波动较大。,2008-2015上半年招拍挂居住商业类用地半年度供求价走势图,2013-2015年上半年招拍挂居住商业类用地月度供求价走势图,土地市场,西城和北城区土地供应少，近郊区和远郊区为上半年土地市场供销主力，即墨土地供需领跑全市,15年上半年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊、远郊区域，北城区供应少，市南区无土地供应和成交。土地活跃区域主要为即墨市、四方区及胶南市，其中即墨市由于大规模旧城改造，土地供求量最大，故该区域是上半年全市土地供销榜首，供销建面分别达183万及144万，其次是四方区，供销建面分别为27万及121万。从各区域平均楼面地价来看，崂山区上半年楼面地价在各区域中排在首位，高达5174元/。四方区新都心和人民路-理工大学两个板块土地实现高溢价，拉升区域整体土地楼面地价至4825元/；近郊、远郊区域土地平均楼面地价依旧处于低位，除即墨市外其余城区均低于700元/。,2015年上半年全市各区域供求情况,土地市场,2015年上半年，全市成交土地的平均溢价率为7.37%，相比去年上半年的5.96%，提高1.41个百分点，溢价率有所上浮；八成以上土地为底价成交，溢价率超20%的宗数占比仅2%，企业拿地趋于理性。,从各区域溢价率来看四方区为溢价率最高的区域，平均溢价率达18.9%，其次为黄岛区1.1%，高新区0.3%，崂山区0.1%；市南区和市北区上半年无成交，其他区域均为底价成交。,2008-2015年成交土地溢价率走势,2015年上半年各区域溢价率对比,开发企业拿地趋于理性，底价成交地块宗数占比达82%，市场平均溢价率7.37%，四方区土地溢价率最高,2015年上半年招拍挂出让居住商业用地溢价率分布,土地市场,住宅兼商业用地为上半年土地成交结构主旋律，占比达54%，商业兼容住宅用地占比不足3成,15年上半年土地成交仍以住宅兼商业为主，占比高达53.7%，较14年高出4个百分点，但住宅和商业兼容住宅用地占比均不同程度缩小，商业用地占比上升至24.4%，上升了10个百分点。,2011-2015年上半年成交招拍挂居住商业用地结构对比,土地市场,2015年上半年企业成交面积排行,2015年上半年企业成交金额排行,2015年上半年土地溢价排行,土地排行榜：上半年，西海岸发展集团拿地面积位列全市首位；海尔地产拿地金额位列全市第一；原四方区蚌埠路11号及原四方区南昌路和瑞昌路两幅地块溢价率居全市前三,土地市场,2015年上半年青岛土地成交总价排行,2015年上半年青岛可开发体量排行,土地排行榜：上半年，海尔世纪公馆项目土地成交总金额位列全市首位；中交中央公元项目土地储备量位列全市第一,土地市场,热点地块：海尔地产以6500元/楼面地价获取四方区蚌埠路11号及周边区域地块，建面约34.9万，成交金额达22.7亿元，成为2015上半年的地王,地块,蚌埠路11号，为大山看守所旧址，地块位于蚌埠路与合肥路交汇处，地块西侧和南侧紧邻蚌埠路，东侧紧邻宁乡路，北侧紧邻德兴路，靠近重庆南路，交通便利。地块的正对面即是已经投入使用的“立新小学”，未来在这幅地块上建起的新盘将是名副其实的“学区房”。,青岛海尔地产集团有限公司成立于2002年，投资开发的地产项目起源于青岛，现已拓展至济南、北京、重庆、太原、天津、合肥、武汉、厦门、长沙等十几座大中型城市，呈全国布局态势。在新的战略规划中，2014年至2015年重点布局华东地区与华中地区项目，为工程项目提出了更高更远更智慧的规划蓝图。,原四方区15年上半年住宅市场成交41万，均价11571元/，以中高、高层为主，目前存量69万，典型项目有海信湖岛世家、和达城上城、中海临安府、泰成玲珑郡等，目前地块附近的万科城项目售价达13500元/。,土地区位,开发商,区域市场,土地市场,PART4.商品住宅市场研究,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,供应方面，2015年上半年，青岛市商品住宅供应量同比、环比均有回升。上半年青岛市共新增53242套，约569.22万，面积同比上升4.8%。成交方面，2015年上半年青岛楼市先抑后扬，尤其是“3.30”新政后，楼市呈现明显的上涨势头。2015年上半年商品住宅共成交50500套，约530.18万，成交面积同比大涨50.3%。价格方面，2015年上半年市场成交均价8318元/，同比上涨0.3%。从月度走势看，2月份探底后，价格缓慢回升，6月份全市商品住宅成交均价升至8850元/。,供销价：2015年上半年商品住宅供销两旺，5、6月份尤为显著，成交均价逐月攀升,2010年以来青岛市商品住宅供销价半年度走势,2014年-2015年6月青岛市（备案口径下）商品住宅供销价月度走势,商品住宅,从新增分布看，2015年上半年，青岛市各区市均有商品住宅供应，其中胶南市新增供应最多，共9750套，约95.13万，占青岛市上半年新增量的16.7%；即墨市以92.26万的新增量，位列第二；市南、崂山新增供应较少。从成交分布看，2015年上半年，城阳区是青岛楼市上半年成交的热点区域，共成交6833套，约71.5万，占比全市13.5%。胶南、胶州、李沧三区市紧随其后，成交量也在60万以上。价格方面，崂山区签约均价23585元/，排在首位；市南区签约均价为21376元/，位居第二；五市中即墨市签约均价较高，为6888元/。,胶南、即墨、城阳、胶州是2015年上半年商品住宅的供销热点区市，崂山、市南价格高企,2015年上半年青岛市各区市商品住宅供销价对比情况,万,商品住宅,截至到2015年年中全市商品住宅存量为1800万，库存高居不下；当前去化周期为20个月，去化压力有所下降,从全市存量半年度变化走势来看，青岛市商品住宅存量逐年上涨，截止2015年年中，全市存量15.96万套，约1800.08万，存量面积环比上升1.03%，同比上升11.7%。从月度走势上看，全市商品住宅存量前5个月呈下降趋势，6月受市场向好，开发商积极推盘，一大波楼盘加推，存量再次回升，但受成交量走高影响，去化周期缓慢下降，到2015年6月底降至20个月，成为近一年的最低点。,2010年以来青岛市商品住宅存量半年度走势,2014-2015年6月青岛市商品住宅存量和去化周期月度走势,商品住宅,月,万,从各区域分布来看，西海岸住宅存量很大，尤其是胶南市，存量远高于其他区市，达到344万，去化周期也是全市最高，为31个月，库存压力非常大。即墨、胶州这两个近郊区域存量仅次于胶南，库存压力也较大。市内五区中，市南区存量较少，但成交量持续低位，去化周期较长，为22个月，略高于全市平均水平（20个月）；其他四区存量少、去化快，去化周期均在18个月以内；四方、李沧去化压力全市最低，仅10个月。,存量区域分布：西海岸商品住宅存量高、去化压力大；四方、李沧库存去化压力最小,月,2015年上半年青岛市各区市商品住宅存量分布情况,商品住宅,万,2015年上半年全市商品住宅各建筑形态分布,2015年上半年全市商品住宅销售单价区间分布,2015年上半年全市商品住宅销售总价区间分布,2015年上半年全市商品住宅销售面积区间分布,套,套,套,全市商品住宅成交，分面积段来看主要集中在80-110，约占62%；分单价段来看主要集中在4000-8000元/，约占58%；分建筑形态看，高层占绝对优势，约占40%；分总价段来看，以40-80万/套为主。,分维度分析：80-110面积区间、4000-8000元/单价区间、40-80万总价区间成交集中，高层是上半年商品住宅成交热点,商品住宅,2015上半年商品住宅新增面积排行榜,2015上半年商品住宅销售金额排行榜,2015上半年商品住宅销售面积排行榜,2015上半年商品住宅销售单价排行榜,排行榜：2015年上半年商品住宅排行榜中，万达维多利亚湾是全市供销“双冠王”；华润中心位居签约金额榜首；石湾山庄单价最高,商品住宅,商品住宅,单价、面积散点图：主城区中四方和李沧产品成交集中在刚需产品，市南区和崂山区高单价和大面积产品较多，市北区各类均有一定分布,2015上半年主城区成交商品住宅单价-面积分布,说明：1、本图为2015年上半年青岛市五区（包含市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区）商品住宅成交面积与均价散点图；2、数据包含青岛市主城区2015年上半年商品住宅成交样本。,PART5.别墅市场研究,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,新增供应：2015年上半年全市别墅新增供应40.79万，比去年同期上涨7.5%，其中6月份供应10.29万。上半年供应主要来自于城阳区金科阳光美镇、即墨市即墨古城安置区改建项目、高新区鲁商蓝岸新城等项目。成交：2015年上半年青岛市别墅成交32.21万，比去年同期上涨82.5%，其中6月份成交7.10万。上半年成交项目主要来自于胶南市万科青岛小镇、即墨市麗山国际、城阳区银盛泰德郡等项目。价格：2015年上半年青岛市别墅成交均价为12945元/，同比下降8.3%，其中6月份成交均价为14120元/。,供销价：2015年上半年全市别墅物业同步量升价跌。供应量同比上涨7.5%，销量同比上涨82.5%，成交均价比去年同期下降8.3%,2013年以来青岛别墅市场供销价月度走势图,2010年以来青岛市（官方备案）别墅物业供销价半年度走势,万,元/,别墅市场,区域分析：上半年城阳区、即墨市、胶南市、高新区等区域别墅市场供需旺盛，其中城阳区供应量最高，占上半年全市别墅供应的38%；限购的取消，银行利率的下降，一系列房地产利好政策过后，上半年别墅市场呈现明显上扬趋势，其中城阳区别墅市场热度尤其高。新增供应：2015年上半年新增供应量主要集中在城阳、即墨、胶南等区市；其中城阳区供应量最高，供应15.02万，主要来自于金科阳光美镇、青特花溪地二期、龙湖悠山郡等项目，而市南区、四方区、以及平度市无别墅项目上市。成交：上半年受政策利好带动，开发商积极推盘，改善客户也开始入市，成交量明显上涨，其中城阳区热销11.18万排名第一，其次为胶州、胶南。价格：上半年崂山区凭借海信依云小镇等高端别墅项目，以区域成交均价38274元/居全市榜首，胶南市凭借万科青岛小镇的持续热销，位居五市榜首，成交均价为14515元/。,区域供销价：2015年上半年北城区和近郊区别墅物业供需两旺，崂山区凭借海信依云小镇等高端项目，成为青岛市别墅物业成交价格的“高地”,2015年上半年青岛各区域别墅供销价对比,万,元/,别墅市场,2010年以来青岛市别墅物业存量及去化周期走势图,2015年上半年各区域别墅存量及去化周期对比,全市存量：整体来看，别墅存量近几年一直攀升，截止到年中全市别墅存量升至185.14万，比去年同期上涨3.2%。分区域存量：当前别墅存量主要集中在城阳、即墨、胶州等区域，近120万，因继城阳区别墅开发热之后，即墨市温泉镇及沿滨海公路板块，因海景资源，别墅项目扎堆；其余区市别墅存量均小于20万。全市去化周期：从当前的去化速度来看，目前全市存量仍需23个月才能去化完毕，去化压力相比去年同期有所下降。分区域去化周期：市北区和莱西市去化周期超过100个月，四方区存量少、胶南市和高新区去化速度快，去化周期均较短。,存量：全市别墅存量持续累积，至15年6月底，需34个月去化完毕，其中市北、莱西去化周期最长,万,月,别墅市场,分维度分析：2015年上半年，联排、叠拼为成交主力；成交主力面积段为180-250，成交主力单价段8千-1万元/。,2015年上半年别墅市场中，联排、叠拼别墅为成交主力，分别占比51%和36%，双拼和独栋别墅虽库存量少，但因价格较高去化较困难。成交面积段主要集中在180-250，上半年成交433套，约占29%，其次为140-180，约占27.8%。成交单价段集中在8千-1万元/，该单价段成交量约占30.1%，经济型别墅的市场接受度最高。,别墅市场,2015年上半年青岛市别墅物业新增面积排行榜,2015年上半年青岛市别墅物业签约面积排行榜,2015年上半年青岛市别墅物业销售金额排行榜,2015年年中青岛市别墅物业销售单价排行榜,排行榜：2015年上半年金科阳光美镇是别墅新增冠军项目；万科青岛小镇是别墅销售面积、销售金额双冠军；海信天悦的别墅成交单价最高。,别墅市场,PART6.公寓市场研究,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,新增供应：2015年上半年全市公寓新增供应22.78万，比去年同期下降1.6%，其中5月份单月供应9.48万，供应最高。上半年供应主要来自于崂山区的永新国际广场和银盛泰新空间等项目。成交：2015年全市公寓成交20.07万，比去年同期下降13.5%，上半年成交主要来自于胶南市的万达东方影都、崂山区的永新国际广场、胶州市的禧徕乐国际家居博览城等项目。价格：2015年上半年全市公寓成交均价为10338元/，比去年同期下降13.8%，主要受胶南万达东方影都和胶州禧徕乐国际家居博览城等低价项目成交占比增加影响。,供销价：2015年上半年全市公寓市场供大于求，成交20.07万，同比下降13.5%，而受到成交区域结构影响，市场成交均价同比下降13.8%，为10338元/,2010年以来青岛市公寓物业供销价半年度走势,2013年以来青岛公寓市场供销价月度走势图,万,元/,公寓市场,区域分析：分区域来看，城阳区整体供销均衡，胶南市成交量最高，崂山区供应量最高；公寓成交热点区域不再局限主城区，胶南、城阳、胶州等近郊区参与“逐鹿”。新增供应：2015年上半年新增供应量主要集中在崂山区、城阳区和四方区；其中崂山区最高，供应9.91万，主要来自于永新国际广场和银盛泰新空间项目。成交：上半年公寓成交方面，胶南市因万达东方影都表现突出，其次是崂山区，因永新国际广场3#整售，胶州市因禧徕乐国际家居博览城公寓整售集中签约，也表现不俗。价格：市南区价格遥遥领先其他区域，均价高达28818元/；崂山区以17176元/成交均价紧随其后；胶南市则以均价9263元/，位于五市价格榜首。,区域供销价：2015年上半年公寓物业成交热点区域向胶南、胶州等近郊区域扩散，不再仅限主城区；成交价格方面市南区遥遥领先,2015年上半年青岛各区域公寓物业供销价对比,万,元/,公寓市场,2010年以来青岛市公寓物业存量及去化周期走势图,2015年上半年各区域公寓存量及去化周期对比,全市存量：截止到15年6月底全市公寓存量为199.45万，比去年同期上涨15%。分区域存量：存量主要集中在胶南市、城阳区、市南区和黄岛区等公寓市场活跃的区域。全市去化周期：从近半年平均去化速度来看，目前全市存量仍需60个月才能去化完毕，周期较长，且相比2014年上半年的54个月，去化压力有所上涨。分区域去化周期：全市仅崂山、胶州、城阳等三区市去化周期在50个月以下，莱西市、高新区、平度市、市南区、黄岛区、李沧区和四方区，去化周期均超过100个月。,存量：2015年上半年公寓存量为199.45万，胶南市、城阳区和市南区存量大，莱西市、高新区和平度市去化压力大,万,月,万,月,公寓市场,2015年上半年，从面积段看，小户型产品是市场成交的主力，70以下产品占总成交的75%，120以上产品成交量仅占9%，去化困难。总价方面，40-80万总价段产品最受市场欢迎，成交占比最大，达到57%，而160万以上的高端公寓产品，成交占比仅4%，市场需求小，去化速度慢。,分维度分析：2015上半年公寓市场成交以小面积段、中低总价产品为主，高端公寓在市场份额较小，低总价小户型产品是目前市场需求主流,各面积段成交分布,各总价段成交分布,公寓市场,2015年上半年青岛市公寓物业新增面积排行榜,2015年上半年青岛市公寓物业签约面积排行榜,2015年上半年青岛市公寓物业销售金额排行榜,2015年年中青岛市公寓物业销售单价排行榜,排行榜：2015年上半年公寓物业中，永新国际广场因3#整售，新增量最大，销售金额最高；万达东方影都是销售面积冠军，银座领海公馆成交单价最高,公寓市场,PART7.商业市场研究,研究，专业呈现,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,新增供应，2015年上半年全市商业新增供应84.05万，比去年同期上涨12.6%，其中6月份供应16.88万。上半年供应主要来自于崂山区上实啤酒城、李沧区galaplaza、崂山区永新国际广场等项目。成交方面，2015年上半年全市商业成交52.54万，比去年同期上涨6.7%，其中6月份成交6.57万。上半年成交量主要来自于崂山区上实啤酒城、胶州市禧徕乐国际家居博览城、市南区海逸天成等商业项目。价格方面，2015年上半年全市商业成交均价为15187元/，与去年同期上升16.6%，其中6月份成交均价为16388元/，主要受成交区域结构调整为主城区为成交主力，拉高了整体成交均价。,供销价：2015年上半年全市商业供销齐升，约53万的成交量创近5年新高；全市成交均价15187元/，同比上涨16.6%,2013年以来青岛商业市场供销价月度走势图,2010年以来青岛市（市场实际）商业物业供销价半年度走势,商业市场,区域对比：15年上半年崂山、胶州、即墨等区市商业供销表现活跃，其中崂山表现最突出，供需最旺；全市除市南、胶州外，其他区市均处于供过于求的状态。新增供应：15年上半年新增供应量主要集中在崂山区、城阳区和四方区；其中崂山区供应量最高，约18.32万，主要来自于上实啤酒城、永新国际广场等项目；城阳区供应10.54万，主要来自于富达国际商贸城等商业项目。成交：上半年，崂山区成交13.28万位居第一，胶州市成交8.35万位居第二；胶南、即墨紧随其后，成交量超过5万，其他区市成交量均低于5万，高新区受区域商业发展程度低的原因，成交量全市“垫底”。价格：上半年市南区凭借海逸天成等商业配套以34087元/的价格位居各区域首位，市北区凭借仅次于市南的地段优势，商业氛围浓厚，以22627元/位居第二，四方区与市北区合并后，依托众多规划利好，区域快速发展，商业价值不断提升，上半年以20944元/的签约价格夺得第三位。,区域供销价：2015年上半年崂山区商业物业供需最旺，新增量和成交量均位于全市首位，即墨、胶州等郊区也表现较好，市南区凭借地段优势蝉联商业签约价格榜首,2015年上半年青岛各区市商业供销价对比,万,元/,商业市场,2010年以来青岛市商业物业存量及去化周期走势图,2015年中各区域商业存量及去化周期对比,全市存量：整体来看，商业存量一路走高，截止到15年年中全市商业存量升至509.50万，比去年同期上涨25.2%。分区域存量：当前存量主要集中在城阳、胶州等区域，达180万，城阳区物流产业不断发展，胶州市新机场建设稳步推进，导致两区域商业项目逐渐增多；其余区域存量几乎都在30万上下。全市去化周期：以近半年的平均去化速度来看，目前全市存量需58个月才能去化完毕，周期略长。分区域去化周期：城阳区去化周期170个月，高新区去化周期也超过150个月，去化压力较大；而崂山区、即墨市和胶州市去化压力相对较小。,存量：全市商业存量逐步走高，需58个月去化完毕，城阳、高新去化周期较长,商业市场,2015年上半年青岛市商业物业新增面积排行榜,2015年上半年青岛市商业物业销售面积排行榜,2015年上半年青岛市商业物业销售金额排行榜,2015年上半年青岛市商业物业销售单价排行榜,排行榜：2015年上半年上实啤酒城项目的商业新增量最大，同时该项目因商业部分整售给百盛集团，还夺得销售面积和销售金额双冠军；伟东乐客城商铺成交单价最高,商业市场,PART8.办公市场研究,研究，专业呈现,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,新增供应：2015年上半年全市办公新增供应35.56万，比去年同期下降28.8%，其中6月份供应4.30万。上半年供应主要来自于即墨市的万丽国际广场、市北区民建大厦和崂山区永新国际广场等项目。成交：2015年上半年全市办公成交27.63万，比去年同期上涨18.8%，其中6月份成交7.62万。上半年成交主要来自于崂山区国旅联合同安路项目、永新国际广场和名汇国际2期等项目。价格：2015年上半年全市办公成交均价为14369元/，比去年同期下降8.3%，其中6月份成交均价为14867元/，创2015年以来新高，主要受签约项目中市南区、崂山区等价格高区域成交份额大幅增加影响。,供销价：2015年上半年全市办公物业销量创近5年新高，约27.6万，同比上涨18.8%,2010年以来青岛市办公物业供销价半年度走势,2013年以来青岛办公市场供销价月度走势图,办公市场,区市分析：崂山区因国旅联合同安路项目和永新国际广场等项目整售，成交面积最大，其他区市中，李沧、城阳办公市场持续活跃，成交量仅次于崂山区；此外，平度市也凭借瑞平金融中心的集中签约，位居全市办公成交第四位。新增供应：2015年上半年新增供应量主要集中在崂山区、即墨市、市北区等区域；其中崂山区最高，供应7.48万，主要来自于永新国际广场和保利漫月山等项目。成交方面，上半年市场成交方面，崂山区成交表现最为突出，成交主要来自国旅联合同安路项目、永新国际广场、名汇国际2期等项目；而胶州莱西等郊区供需均较小，市场有待发展。价格方面，市南区价格遥遥领先，均价28463元/，崂山区紧随其后，均价17873元/。,区域供销价：2015年上半年办公物业市区仍是供销主力，但郊区也开始发力；崂山区表现最为活跃，供应量和成交量均居首位,2015年上半年青岛各区域办公物业供销价对比,办公市场,2010年以来青岛市办公物业存量及去化周期走势图,2015年年中各区域办公存量及去化周期对比,全市存量：截止到年中全市办公存量升至223.15万，比去年同期上涨17.9%，创历史新高。分区域存量：存量主要集中在城阳区、市北区、四方区、胶南市以及崂山区等区域，平度、莱西等远郊区域办公市场发展缓慢，存量较少。全市去化周期：按近半年月均去化速度来看，目前全市存量仍需48个月才能去化完毕，周期略长，但环比14年下半年，去化压力有所缓解。分区域去化周期：由于高新区目前发展并不成熟，周边缺少配套资源，办公市场需求较少，因此高新区的办公去化周期已超过800个月，去化压力巨大；另外市北区、四方区、城阳区、即墨市、市南区去化周期也在100个月以上，去化压力相对较大。,存量：近五年以来全市办公存量持续累积，2015年再创新高，为223.15万；另外，城阳、市北存量最大，高新区、市北区去化压力最大,办公市场,2015年上半年青岛市办公物业新增面积排行榜,2015年上半年青岛市办公物业签约面积排行榜,2015年上半年青岛市办公物业销售金额排行榜,2015年年中青岛市办公物业销售单价排行榜,排行榜：2015年上半年办公物业中，万丽国际广场新增量最大，国旅联合同安路项目是销售面积和销售金额双冠军，中铁青岛中心成交单价最高,办公市场,PART9.开盘总结分析,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,阳光公园1号,雨润星雨华府,海尔鼎世华府,开盘总结分析,西海岸区域,2011年4月以来开盘个数、单盘推量走势图,开盘统计：2015上半年市场较为谨慎，至6月加推热度陡升，整体认购率保持在50%以上，多数开发商均采取小步快走模式，单次加推大部分在200套以下,2011年4月以来月度加推、认购及认购率走势图,开盘总结分析,套,重点个案推盘分析：李沧海尔鼎世华府2013年大批推盘且销售火爆，整体去化率为74%，2014、2015年推盘量有所下降，去化率走低，2015年以来仅为28%,开盘总结分析,重点个案推盘分析：整体来看，前期由于蓄客时间长，加之2013年市场较好，开盘去化水平较高，随着2014年以来市场热度降温，项目逐步采取小步快跑模式，快速去化有效客户,开盘总结分析,PART10.开发企业格局分析,2015年青岛市房地产市场年中总结报告,继2006年-2007年首批品牌开发商进驻以来，10年出现第二波进驻高潮，13年星河湾、碧桂园等大鳄进驻，14年重庆金科、协信在青集结，2015年上半年金地携手本土房企麦迪绅入青,开发企业,广东万科、卓越、保利、越秀、中信、招商、佳兆业、星河湾、碧桂园香港和记黄埔、中海、港中旅、华润、中化方兴、利源,华远、中铁、万达、远洋、中冶、今典、总部基地、首创、中交、北科建、北大资源、金隅、K2、北京城建、金地,浙江绿城、上海上实、世茂、绿地、嘉凯城、宝龙、福建三盛、江苏中南、雨润、新城,澳洲,舒斯贝尔,成都蓝光、重庆龙湖、金科、协信,全国性知名企业青岛“扎堆”本地企业“百花齐放”,宝佳、远雄、三圆,海尔、海信、城建、青建、国信、城投、银盛泰、省房鲁信、天一仁和、青特、中置国际、才高、华新园、新海园、鑫江,开发企业,2015上半年TOP20商品房业绩达244.55亿元，海信、万科、保利位列前三，业绩均超过20亿,2015上半年青岛开发商商品房销售金额TOP20,2015上半年开发商TOP20业绩共244.55亿元，同比增长55.8%，市场占有率为41.6%，同比增加了近4个百分点；近五年TOP20中外来企业抢占市场日趋强势，由2010年上半年的29.1%增至2015年上半年的68.2%，2015上半年TOP20中本土企业占比有所增加，为4年来的最高水平。,近六年TOP20商品房业绩及所占份额对比,开发企业,亿,商品房：海信地产借助旗下刚需、高端楼盘众多领先一步，万科地产依靠改善型刚需楼盘位居第二，保利地产得益于旗下刚需楼盘迈入前三甲阵营,15年上半年青岛重点开发商商品房业绩TOP20中前五名占据全青岛市16.74%的比重，海信地产首次摘得半年度房企业绩桂冠。15年上半年海信地产主要凭借湖岛世家、东山郡、凤凰金岸、依云小镇、天悦、天玺、君汇等众多刚需、高端项目位居榜首；万科地产凭借十几个项目在售位居第二。,2015上半年海信各项目表现,2015上半年万科各项目表现,开发企业,土地储备：截止2015年中，岛城房企中万达的土地储备最为丰厚，位列前六的房企中万科存货