房地产税成本法评税及应用讲义XXXX520.ppt

成本法基本原理及评税应用讲义,2010.05,2,内容提要,一、成本法的基本原理二、成本法批量评税三、应用举例四、本章小结,3,一、成本法的基本原理,（一）概念和理论依据（二）适用对象（三）房地产的价格构成（四）技术路线及基本公式,4,（一）成本法的概念和理论依据,1.概念：房地产评估有三种基本方法：成本法、市场法、收益法。三种评估方法分别反映了不同的求取房地产价值的途径。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重新购建价格（重新取得或重新开发建设成本）和折旧，来评估房地产价值的方法；成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础求取房地产价值的方法。,5,关于成本法中“成本”的特别说明：1.估算成本是按照一个完整的房地产开发建设过程来考虑的；2.并不是通常意义的成本（不含费用、利润），而是价格（包含费用、利润）；3.要区别实际成本和客观成本。评估中用到的成本不是个别成本，而是社会客观成本。,6,（二）成本法的适用对象,当建筑物是新的或比较新时，成本法非常适用。旧的房地产，当具备足够的资料和适当的方法，可以比较准确地衡量折旧时，也适合成本法估价。1.新近建成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发建造的现有房地产（旧的房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）的估价；2.特殊用途、特殊设计以及其他很少发生交易的房地产，如机场、码头、各类工业用房地产，以及学校、医院等公共用途房地产；3.单纯建筑物的估价；4.一些目前无法使用收益法和市场法评估的房地产。,7,（三）房地产价格构成,典型房地产开发项目成本构成：土地取得成本建安造价专业费用管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润,8,（四）技术路线及基本公式,1.技术路线（1）分析估价对象房地产的价格构成，并搜集相关资料；（2）估算各价格构成部分的成本，相加得到估价对象重新购建价格；（3）测算建筑物折旧；（4）用重新购建价格减去折旧得到估价对象的价值。2.基本公式房地产评估值=重新购建价格-折旧=土地重新购置价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,9,3.成本和折旧的求取方法（1）土地重新购置价格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市场比较法、收益法、基准地价系数修正法等估价方法等求取其重新购置价格。注：评税中，主要是评估存量房的价值，评估土地价值时土地开发程度是按熟地来考虑的。如果是需要评估单独的空地，需要考虑其开发程度如何对土地价值的影响。,10,（2）建筑物的重新购建价格的求取重新购建价格是估价时点的、客观的、全新状况下的成本。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必须的支出和应获得利润。,11,（3）建筑物折旧的求取折旧是指建筑物在使用过程中，由于物质因素、功能因素或经济因素的影响，所造成价值的损失。利用成本法评税时必须扣除这种损失。,折旧,物质折旧,经济折旧,功能折旧,建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失,建筑物在功能上的落后造成的建筑物价值的损失,建筑物本身以外的因素所引起的建筑物价值损失,12,求取折旧的方法有：年限法、市场提取法、分解法。年限法（直线法）求取建筑物折旧是最常用的方法，也是评税中用到的方法。年限法是假设在经济寿命期间每年的折旧额相等。建筑物折旧率=（1残值率）已经使用年限经济耐用年限建筑物的折旧=重置价格折旧率分类房屋经济耐用年限和残值率表,13,三、成本法批量评税概念,成本法批量评税是应用以成本法估价的原理和方法，以成本法估价方法为基础，充分利用房地产管理权威机构对社会公布的或自行采集的房地产市场基础数据（基准地价和房屋建安造价及间接费用数据），分别制定土地价值和房屋价值评估标准，通过批量评税计算机系统，在评税时点一次性对所有应税房地产进行的估价活动。,14,成本法批量评税技术路线及基本公式,基准地价系数修正法评估土地价值重置成本法评估房产价值房地产评估值=土地评估值+房产评估值,15,基准地价系数修正法评估土地价值的基本公式土地评估值=适用的基准地价（楼面地价）各个修正系数建筑面积；土地评估值=适用的基准地价（地面地价）各个修正系数占用土地的面积,16,重置成本法评估房产价值,（1）重置成本法及其技术路线重置成本法是以在评税时点建造与应税房产相似的、具有相同功效的全新房产所需重置成本为基础，根据待估房产的折旧状况进行修正，求取房产评估值的方法。重置成本法的技术路线是：在收集评税区域有关建安造价和间接费用资料和案例测算的基础上，确定评税时点各类房产单位建筑面积建安造价标准和间接费用标准，作为评估应税房产重置成本的标准；根据应税房地产的具体状况，对照分类房产建安造价标准和间接费用标准，求取应税房地产的房产重置成本，再进行折旧修正后，得到应税房地产的房产评估值。（2）基本公式房产评估值=单位面积的重置成本成新率建筑面积=（单位面积的建安造价+单位面积的间接费用）（1-折旧率）建筑面积,17,成本法批量评税技术路线及基本公式小结,18,举例：北京市分类房产建安造价标准,特点：分类较为简捷，根据影响房产建安造价的主要因素对房产进行分类。鉴于大型建筑比较多，建安造价较高，以20000平米为限，对大型公共建筑做了单独分类。旅馆业单独按星级分类。,19,举例：辽宁省丹东市房产分类及分类房产建安造价标准表,特点：在居住房产的建安造价标准中充分考虑建筑结构和电梯对建安造价的影响，还将影剧院、体育馆单独分类,20,举例：重庆市主城区分类房产建安造价标准表,特点：充分考虑了区域对建安造价的影响，对主城区和其他地区制定不同的建安造价标准。,21,（2）确定间接费用标准在批量评估中，为了简化评估过程，可以专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等各项费用合并考虑，统称为“间接费用”，根据评估专家经验和市场数据测算情况，以建安造价，按一个统一的比率来估算。此比率可综合考虑利息率、开发利润率、管理费用、销售费用的一般提取比率，税费率等，经过综合测算得出。不同评税地区间接费用比率会有所不同。例如，北京市评税技术标准中间接费用比率是30%；而福建省龙海市的间接费用比率是：居住用房25.9%，商业用房29.9%，工业用房25.9%，综合用房29.4%。辽宁省丹东市的间接费用比率，也因房产用途不同而不同，具体见右表。,例：丹东市间接费用比率表,22,重庆市评税技术标准中间接费用中不包含房地产开发利润，开发利润是单独测算的。其间接费用比率因区域和用途不同而不同。开发利润按照土地评估值、房产建安造价与间接费用之和的一定比率测算，即开发利润=【土地评估值+房产建安造价（1+间接费用比率）】开发利润率建筑面积。所以：房产评估值=建安造价（1+间接费用比率）+开发利润,例：重庆市分区分类房产建安造价间接费用比率表,23,例：重庆市分类房产开发利润率表,24,四、应用举例,北京市某办公楼，位于海淀区羊坊店西路，土地级别是综合用地三级，容积率为6，1995年竣工，钢混结构，房屋总层数为9层，建筑面积29000平米。评税时点为2005年12月31日。经济耐用年限为60年，已经使用年限为10年。,25,26,房地产评估值=土地评估值+房产评估值=1.04亿元+1.55亿元=2.59亿元,地价评估,:北京市基准地价表：三级综合用地的楼面价格为3620-4940元/平方。取平均数得到4280元/平方米评税时点修正因素:评税时点的地价指数/基准地价基准日的地价指数地价指数可以从政府公布的房地产价格指数中获得。无须作评税时点修正的情况：一是基准地价基准日与评税时点相同；二是两个时间点虽不同，但期间地价平稳。,房产评估:,重置成本=4950*（1+30%）=6435元/建筑平方米成新率=1-（1-残值率）*已使用年限/经济耐用年限1-（1-0）*10/60=0.833,29,五、小结,（一）利用成本法评税，房地产的评估值等于房地产的重新购建成本减去建筑物折旧。成本法评税能较好地体现一致性和公平性，操作程序简单明了，易于实施，标准可解释性强。（二）实施成本法批量评税的关键环节是：（1）确定基准地价标准和修正系数；（2）确定分类房产建安造价标准；（3）确定折旧估算办法（4）确定间接费用标准。（三）制订评税技术标准的过程中，应充分搜集和利用房屋土地、工程造价管理部门公开发布的相关标准及其