物业工程维修培训.ppt

,目录,工作内容概况主要工作内容行为规范维修计划观光电梯钥匙使用管理水景设备运行维护管理案场电器设备操作消防系统管理空调系统管理附属设施管理物料的管理,工作内容概况,物业各部门各系统正常运作的基本保证;提高服务质量、提供所必要的物质条件、保证设施设备日常管理工作;工程部也有“无形第一线”之称.,主要工作内容,工程及设备的运作维修和保养工作。检查所有系统是否正常及安全;与物业之管理部共同应付所有项目之紧急事故根据已定之时间表，进行项目所有设备的运作;向物业管理部提供解决一切有关工程之问题及查询。由发展商负责及牵头，接收工程完工后之设备;确保项目所有系统，根据政府之规定，作出定期之检查、测试和保养，并将有关证件安放于适当位置。应付客户之投诉，并根据公司之政策尽力为他们解决工程问题。对每年工程费用开支作出预算；定期清洁所有机器之外部，如有需要，除锈及刷防锈漆。,定期为机器测试和大修。对新加入之人员作出培训；记录项目各主要机电设备之状态和读表数。在更新改造工程上，为客户提供工程上专业之意见，在工程进行时，监察所有工程，以确保符合标准。有系统地记录项目各工程设备维修事项。每月总结当月之工程事项，并向物业经理提交报告。与物业管理部其他部门作出应有之沟通。在项目竣工交付使用后之保修期间，协调各有关承包商及施工单位，进行整改工作。,行为规范,维修人员应穿着整洁，佩带胸卡，态度和善；落手轻；进现场维修应有人的陪同下进行；进现场维修应礼貌待客，一时解决不了的问题应向客户或通过客服人员向客户作出解释，并立即汇报主管；在工作时应保持安静，不要高声谈话，禁止抽烟；在公众区域修理时应设立安全标示，对一时不能使用的设备应事先放置“正在修理，暂停使用”的牌子，确保客人安全；对客人影响较大的修理项目，尽可能安排在夜间进行；维修人员应遵守国家劳动部门及有关部门颁发的劳动安全条例；更新的设备由工程部会同财务和有关使用部门共同参加验收；电梯、锅炉每年由工程部会同劳动局按国家规定的质量标准检查。,维养计划,各项目应制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录。维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、停车场、等。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。维养计划必须与年度预算相结合。,观光梯三角钥匙使用管理规程,公司工程部负责三角钥匙的保管、领用及借用的登记、备案管理工作，并监督电梯维修工对三角钥匙的正确使用。三角钥匙的使用人员必须是持有国家法定部门颁发的“电梯安装、维修”资格证书的电梯维修工；包括电梯司机在内的其他任何人员均不得持有或使用三角钥匙。,当现场需要使用三角钥匙时，使用前首先必须确认以下事项：A、确认电梯没有无关人员乘用；B、检查电梯安全回路，确认所有安全回路没有短接；C、必要时打开电梯井道永久照明。用三角钥匙打开层门时，一定要“一慢、二看、三操作”，确认电梯在该楼层并已完全停车。作业时要保管好三角钥匙，以免丢失。作业结束时要检查作业有无过失、工具等有无遗留；确认所有层门均已关闭；确认三角钥匙没有遗失.未经许可擅自借用三角钥匙者,将依据公司有关规定给予重处;酿成后果者移交司法机关处理。,水景运行维护管理规程,检查喷泉系统管道是否完好，阀门开启位置是否大致相同；水池灯是否固定良好；开启进水阀往水池内注水，距溢水孔左右时停止进水；合上喷泉水泵控制箱内的自动空气开关，检查三相电源是否正常。按控制面板上喷泉水泵的启动（停止）按钮，实现喷泉水泵的启（停）；合上控制箱水底灯的控制开关，实现水池灯的点亮（熄灭）。,维护保养,阀门、管道：阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏；阀体内外无漏水；管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，密封性是否良好。水池灯：固定是否牢固；灯具是否完好；灯具是否接地。电机、泵体：拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5M；检查泵体应无破损，转动灵活、无卡阻现象；补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换；电机、泵体外壳除锈，刷防锈漆；电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。电缆线路：是否破损，绝缘性是否完好；接线盒防水性是否完好。控制箱：断开控制箱内总电源开关，检查转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；检查控制箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；清洁控制箱内外灰尘。试运转：合上总电源，检查电源指示应正常；点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正；泵运转应平稳，无明显振动和异响，控制柜各电器无不良噪声；做好保养记录。,售楼处电器设备操作规程,室内空调关机程序1将空调摇控板正对壁挂机或柜机控制面板，按下电源开关按钮，此时壁挂机或柜机指示灯熄灭、出风口会自动关闭。2关闭室内空开盒内的空调电源,消防系统管理,消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。,空调系统管理,冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全。风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗1次；中央空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗1次。,冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施。冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。,附属设施管理,顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，用银粉修复;内外墙面、建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损;屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检1次，每年开春后、雨季来临前、第1次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计;小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口有总平图，在大型社区要有引路标识图;活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示;,各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明，做好相应的安全警示;儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐;北方水景观在入冬前把水全部放掉并做相应的防冻措施，防止静水的水管水泵冻暴，夏天根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放;所有钢构、栏杆、井盖等铁制品定期油漆，保证鲜亮;木作的翻新和油漆应每年进行1次;景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明的控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压;,物料管理,仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放,库存物资进