深港地产十年.pdf

1 深港地产十年深港地产十年深港地产十年深港地产十年 一、今日：脱胎香港深圳自有“执格”.3 1、深圳营销手法更丰富 .3 2、二三级市场都有创新 .3 3、正逐步向世界看齐 .3 深港元素 .4 访谈：深圳应向香港学习更深层次理念 .4 二、昨天：香港是深圳的样板房.5 1、地产制度发端于香港 .6 2、产品营销效法香港 .6 深港元素 .6 访谈：香港以人为本的经验更应推广 .7 大事记：1997 年.8 三、十人：他们推动深港地产走向融合.8 1、影响深圳中介行业发展：深圳中原物业顾问总经理李耀智 .8 2、让香港人重新认识深圳：百仕达地产董事副总经理罗雷 .9 3、外销王的领头人：置业国际董事总经理姜树荣 .9 4、深圳地产中介教父：桂强芳产业董事局主席桂强芳 .9 5、融合深港设计精粹：陈世民建筑师事务所董事长陈世民 .9 6、力促深港地产交流：美联执行董事兼中国部总裁郭应龙 .10 7、从细节引领深圳设计潮流：何显毅建筑工程董事何显毅 .10 8、打造深港顶级休闲地产：香港骏豪集团主席朱树豪 .10 9、深圳中介黄埔军校校长：世联地产董事长陈劲松 .10 10、为香蜜湖戴豪宅区桂冠：东海房地产董事总经理李治民 .11 大事记：2000 年.11 四、十城.11 1、 东海花园 开创深圳现房销售模式 .11 2、 金地名津 扼守深港交通要塞 .11 3、 汇展阁 深圳首个酒店式公寓 .12 4、 红树西岸 代言摩登高层豪宅 .12 5、 怡景花园 深圳最早的别墅项目 .12 6、 皇御苑 皇岗口岸最大的港人社区 .12 7、 东湖丽苑 首次引进港式物业管理 .13 8、 新世界倚山花园 联合港深惠三地营销 .13 9、 香蜜湖一号 深圳豪宅年之代表楼盘 .13 10、 黄埔雅苑 港资大举进深的开山之作 .13 大事记：2001 年.13 五、十件大事.14 1、2007 年 7 月 1 日：西部通道通车推进一体化进程.14 2 2、2007 年 5 月 21 日：深港创新圈起步两地合作升级.15 3、2006 年 9 月 7 日：港深边境解禁，两地真正对接.15 4、2006 年 7 月 24 日：限制外资购房短期影响港人信心.16 5、2004 年 12 月 28 日：深圳地铁开通，地铁物业大热.16 6、2003 年 6 月 29 日：CEPA 签署，加快地产融合 .17 7、2003 年 3 月：非典突袭，带来楼宇设计反思.17 8、2003 年 1 月 27 日：皇岗口岸 24 小时通关，让深港无空间距离.18 9、1997 年：地产泡沫破灭，一夜变成负资产.18 10、1980 年：港人北上置业深圳成内地置业首选.19 大事记 .19 2002 年.19 2003 年.20 2004 年.20 2005 年.20 六、开发商 PK .20 1、过江龙 .20 和记黄埔 ：长线战略布局鹏城.20 新世界 ：内地储地港企之最.21 嘉里建设 ：突然发力布控内地.21 东海爱地 ：打造深圳样板物业.21 港中旅 ：大手笔建综合物业.21 2、地头龙 .22 万科 ：将进入爆发式增长.22 中海 ：震荡历练凸显霸气.22 招商 ：全国首启复合开发.22 鸿荣源 ：稳坐宝安头把交椅.22 百仕达 ：先锋思想的开拓者.23 大事记：2006 年.23 七、中介 PK .23 1、过江龙 .23 中原地产 ：首推三级市场执业标准.23 美联 ：一键通等产品推陈出新.24 港置 ：在重点城市深入推广品牌.24 泛城租售网 ：稳健经营保证人员素质.24 置业国际 ：快速销售的典型代表.24 2、地头龙 .25 中天置业 ：以不断创新为原动力.25 创辉租售 ：扩张最快的中介黑马.25 满堂红 ：首推网络经纪人模式.25 通泰地产 ：开辟大规模收购的先河.26 世联行 ：致力二手豪宅的专家.26 大事记：2007 年.26 3 一、一、一、一、今今今今日：日：日：日：脱胎香港深圳自有脱胎香港深圳自有脱胎香港深圳自有脱胎香港深圳自有“执格执格执格执格” 纵观深圳房地产发展的 20 多年历史，中间总是离不开借鉴香港经验的印记从土地第 一拍到第一家物业，再到第一家中介，无不具有浓郁的香港色彩但现在的深圳房地产，已 经渐渐脱离了学习和借鉴香港经验的层面，跃升到了学习香港企业内部建设战略规划经 营理念等较高层次， 眼光也从香港区域扩展到了全球， 形成了目前深圳房地产企业百花齐放 的局面 1 1 1 1、深圳营销手法更丰富深圳营销手法更丰富深圳营销手法更丰富深圳营销手法更丰富 “不仅是开发，还有景观设计营销物业管理等楼盘开发的各个环节，深圳都学习和 借鉴了香港模式”深圳市坤祥投资有限公司副总经理柯学斌说不过他认为，随着地域及 业态的不同， 深圳房地产的发展模式也逐渐与香港拉开距离， 并在产品和营销手段上超越了 香港“不同于香港的实打实的营销手段，深圳的营销手法较丰富，包括了网络营销网络 代言人等，给人的想像空间更大而且深圳文化韵味的拔高与实际产品的结合也更加完美， 例如像万科第五园” 深圳市承翰投资开发有限公司副总经理陈德才认为， 目前香港模式对于深圳房地产的影 响“弱化”了很多，香港与深圳之间也由原来的“师徒关系”转变为现在的“师兄弟”关系，两者 更多是住宅品质和规划设计上的相互学习与影响 2 2 2 2、二三级市场都有创新二三级市场都有创新二三级市场都有创新二三级市场都有创新 上世纪 90 年代末，中原美联等港资公司相继进入，为深圳的代理中介市场带来了 全新的经营模式 世联集团代理事业部副总经理甘伟认为， 中原等港资公司的优势在于销售 客户的掌控上但与香港情况不一样，深圳开发商并不成熟，需要专业化的全程策划代理， 所以深圳本土代理公司已经走出了与香港不一样的风格， 会更注重于策划领先， 使开发商的 价值最大化 至于三级中介，香港成熟的地铺经营内部管理经纪合同等各方面，现在在各个中介 中还被广泛运用但目前深圳已经形成了本土中介港资中介几足鼎立的状况，本土中介也 在学习香港模式的基础上， 结合市场及公司特点， 不断开拓创新产品与市场， 像网络经纪人 二级半市场等，在不断改进和突破中形成了自身品牌 3 3 3 3、正逐步向世界看齐正逐步向世界看齐正逐步向世界看齐正逐步向世界看齐 在全国来看，香港房地产的开发经营等仍处于全国领先水平，柯学斌坦言目前香港房 地产企业在四个方面还值得深圳学习：企业自身规范化建设，较宽的融资途径，长期的战略 性思考以及人员的执业操守和工作热情 深圳中原地产总经理李耀智认为， 香港代理较强的后期销售服务还值得深圳学习， 而二 手市场的活跃运作及应对一条街两三铺的深层次管理也值得借鉴 陈德才认为，从现在来看，除了学习香港，深圳房地产企业越来越多向新加坡欧洲美国 等房地产较为发达的区域借鉴经验，像波托非诺的欧洲设计红树西岸的高科技，还有十七 4 英里的美国概念，这些都已经跳出了香港模式的约束，开发经营管理模式在逐步向世界 看齐 深港元素深港元素深港元素深港元素 代理制度 在香港由于土地资源的严重稀缺， 以及大型地产开发企业对市场的高度垄断， 房产市场 在多数情况下呈现供不应求的局面 拥有相对垄断力量的发展商通常在市场上处于非常强势 的地位 所以地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作， 只是在项目的销售过程中 才会雇用代理商 而在大部分情况下， 一个项目销售会有数家代理共同执行， 所以行业中“全 程参与”和“独家代理”的概念很弱 香港代理制度的传入，最初给深圳市场带来了全新的销售理念，并通过代理解决了 19961997 年楼盘盘活的问题不过深圳毕竟与香港不同，深圳开发商并不能形成高度垄 断，且不成熟，所以需要专业的代理公司从地块规划开始就涉及，接着的户型研究产品设 计销售等都一概包揽，形成了全程策划代理 地铺 20 世纪 70 年代，香港地产中介行业开始起步，绝大部分都是小本经营，规模很小，模 仿了其他商品销售的模式，采用类似“专卖店”，用最简单直接的方法面对客户，这就出现 了地铺 随着 20 世纪 80 年代香港房地产迅速发展，中介公司也加紧了扩张的步伐到了 20 世 纪 90 年代初期，已经出现了中原美联香港置业等中介公司，而且各公司也具有一定的 规模90 年代末，中原美联等港资公司相继进入深圳市场，给深圳中介市场带来了地铺 模式以及成熟的经营管理经验 港式物管 香港物业管理在法律法规方面比较健全，早在 1970 年 6 月已发布了多层大厦(业主法 团)条例，于 1993 年 5 月 6 日经立法局通过做了大量修改，并正式改名为建筑物管理条 例，为业主法团(业主委员会)的成立和运作及物业管理公司经营提供一个纲领香港的物 业管理，目前已成为新型的服务行业，其专业化程度十分高而且物业管理市场运作十分规 范，像物业管理收费是由市场决定，业主选聘物业公司或物业公司选聘专业公司，均通过市 场招标完成等 1981 年，深圳成立了第一家物业管理公司深圳市物业管理公司当时也是借鉴香 港经验，为第一个涉外商品房住宅区东湖丽苑引入物业管理1994 年 6 月 18 日，深圳 出台了深圳经济特区住宅物业管理条例 访谈访谈访谈访谈：深圳应向香港学习更深层次理念深圳应向香港学习更深层次理念深圳应向香港学习更深层次理念深圳应向香港学习更深层次理念 张文华 深圳市房地产业协会秘书长 黄金楼市：深圳的楼盘是否带有很浓的香港色彩？ 张文华：是的，可以说现在深圳看到的楼盘，大多都带有香港色彩从上世纪 90 年代 中后期，香港开发商开始进入深圳市场，开发了像罗湖的佳宁娜友谊广场福田的黄埔雅苑 5 等项目 由于临近香港以及香港开发商的进入， 深圳本土开发商也开始借鉴香港的楼盘设计 建筑风格销售手段等一整套程序包括现在的物业管理，都仍然可以看见来自香港的理念 和方法 黄金楼市：经纪行业发展到现在是否也受到了香港的很大影响？ 张文华： 有很大影响 自从 1987 年敲响了新中国土地拍卖第一槌后， 商品交易在 1993 1994 年开始活跃原来只做评估的公司纷纷改名为评估交易公司，并设立了三个部门：评 估部代理部和交易部刚开始的代理也是学香港只注重销售，炒作概念而 90 年代后期， 中原 美联等港资企业进驻深圳， 也带来了香港成熟的代理营销策划理念以及地铺经营模式， 大大促进了一手二手市场代理中介行业的发展，并培养了一大批行业内的人才所以可以 看到，一手代理以及二手中介行业发展到现在，很大程度上都要归功于借鉴香港模式尤其 是二手中介代理市场，交易的流程规范看楼书经纪合同等，都是借鉴了香港的成功经 验 黄金楼市：那从现在来看，深圳房地产的发展还在依赖香港模式吗？ 张文华：经过了第一阶段的模仿和学习，深圳房地产已经进入了创新的阶段从一手市 场看，从 2001 年开始，一些品牌开发商在充分吸收香港经验的同时，逐步结合市场以及自 身特点，创新推出了具有自己风格的产品，像万科的四季花城金地的金海湾翠堤湾，民 营企业卓越集团的蔚蓝海岸 鸿荣源的熙园等 一手代理也从单纯的炒作概念销售转变为全 程营销策划代理，从开发商拿地开始就参与规划，直到最后销售的全过程二手中介也形成 了自己的经营模式，如世联凭借自身的文化沉淀和理论功底，开发了自动评估系统；中联开 发了具有特色的二级半市场等 黄金楼市：那现在香港房地产还有值得学习的地方吗？ 张文华：肯定有，刚开始，深圳学习香港有形的设计开发及营销手段现在，深圳可 以向香港学习更高层次的无形的开发理念，例如万象城的 Shopping Mall 商业模式而且 随着深圳房地产企业的实力增强， 现在也有能力消化全世界的先进理念， 融入现代的各种科 技再结合中国的国情和企业自身的特点，本土企业就可以不断提升公司的品牌 二、二、二、二、昨天：香港是深圳的样板房昨天：香港是深圳的样板房昨天：香港是深圳的样板房昨天：香港是深圳的样板房 “深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”，可以说，这是过去 20 年的中国房地产发展 的纲要像亚里士多德对文学起源的描述一样，深圳乃至全国房地产的起步，在很大程度上 也是发端于对香港的学习和摹仿， 然后才开始不断进行创新的 无论是在制度包括土地 出让制度商品房销售制度按揭制度上下游产业链的完善，在产品包括(超)高层的 出现园林的营造会所的建设，还是在营销模式楼书样板房售楼处等等，深圳都 是在亦步亦趋地跟着香港一步一步走过来的如果说深圳是全国的样板房，那么，香港则是 深圳的样板房，至少在过去的 20 年间，它曾经是 6 1 1 1 1、地产制度发端于香港地产制度发端于香港地产制度发端于香港地产制度发端于香港 回顾过去 20 年的深圳房地产发展，深圳如今建立并完善起来的一整套房地产制度，其 最初的源头都在香港 在 1987 年冒着违宪风险的土地第一拍在深圳落槌之前，深圳官方曾不止一次地去香港 取经，并从香港所实行的勾地制与拍卖制中拿回了后者由此，深圳关于土地资本 化探索的大幕才正式拉开，并直接促使国家修宪，使得土地交易被制度化在房地产乃至 更为广泛的领域内， 土地可以进入市场交易绝对是对中国影响最深远的制度之一 花样年 营销总监李宁表示， 如果土地不能由之前的行政划拨转为市场交易， 中国的房地产市场自然 也无从谈起 自土地第一拍之后的 20 年里，深圳房地产始终都在有意地观照香港，并通过政府和民 间资本的参与， 逐步建立起房地产上下游一整套完善的产业链和制度设计 在1988年和1996 年， 深圳的房地产探索者在效法香港的前提下， 分别成立了第一家房地产中介机构和房地产 地铺，那也是如今深圳乃至全国房地产二级市场和三级市场的雏形 到 1997 年前后，受深圳房地产价格高涨的刺激，以中原地产为代表的一批香港中介机构进 入深圳，并带来了完全港式的策划营销及管理模式，促进了深圳房地产二三级市场的逐步 制度化时至今日，深圳房地产在一级土地市场二级新房市场三级二手房市场以及物业 管理市场，均形成了一整套较为完善的制度，这其中，被重重地烙上香港的印记 2 2 2 2、产品营销效法香港产品营销效法香港产品营销效法香港产品营销效法香港 在过去 10 多年间， 深港地产在产品设计及营销策划等技术层面的互动及交融愈发紧密 从上世纪 90 年代初开始，深圳开始大规模出现了高层超高层建筑，这基于深圳本身的城 市规模， 但我们无法否认香港的影响 当时， 在深圳商品房设计市场上呼风唤雨的设计公司， 比如华森等，都有着很浓厚的香港背景 1996-1997 年百仕达花园和东海花园的出现，可以说是香港地产产品在影响深圳方面达 到了一个顶峰这两者是深圳第一批全方位 COPY 香港传统豪宅的高档社区，豪华装修园 林泳池会所架空层等一系列港式设计元素的引进，使这两个项目成为了当时全国房地 产界竞相学习的样本，即便是到如今，这两大豪宅也毫不落伍 除了建筑产品打造以外， 香港地产给深圳带来的另一法宝房地产营销 是香港地 产商教会了深圳地产商在会所里面卖楼的李宁说类似售楼处样板房楼书以及楼盘 模型这些，几乎都是从香港 COPY 过来的；而举凡项目命名楼盘形象定位也都经历了同样 的抄袭-模仿-创新的过程 深港元素深港元素深港元素深港元素 楼花买卖 也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而 在约定时限内交付现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖1953 年，霍英东在香港 成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出预售楼花，并提倡分期付款 7 上世纪 90 年代初传入深圳，并成为目前国内新房销售的主要形式随着目前房价飞涨楼 花炒卖严重以及期房投诉居高不下，有关取消商品房预售改现售的呼声日炽 楼宇按揭 又称分期付款，为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式，在上世纪 80 年代即 由香港传入深圳，之后在全国流行有资料显示，建设银行深圳市罗湖支行成交了中国内地 第一笔按揭贷款 楼宇按揭最大限度地缓解了置业者资金紧张的状况， 并直接扩大了房地产 市场容量，在过去的 10 多年时间里，房地产带动了上下游 200 多个行业迅猛发展尤其是 在 1992-1993 年房地产泡沫之后， 按揭更是被作为挽救房地产市场的一剂良药 出于金融风 险的防范， 一直以来， 央行都将贷款最高额度控制在 7 成以下， 但在商业银行的具体操作中， 则多为 8 成以下近年来，由于房价高涨，有不少专家已公开建议提高首付比例 三级地铺 地铺一词，首见于香港，专指促成房屋买卖双方完成房产交易的中介机构在上世纪 80 年代，中介机构便传入了深圳，在 1988 年 9 月，有深圳中介教父之称的桂强芳成立了深 圳第一家房地产中介机构深圳市国际房地产咨询股份有限公司 但是， 深圳第一家以地 铺形式经营的中介机构， 出现于 1996 年夏天的华发北路 11 号， 由先科投资顾问有限公司成 立，它让当时深圳二手楼交易首次从安静凉爽的写字楼里走到了临街的地铺里，但仅 10 个 月便退出市场地铺大兴始于 1997 年之后，以中原地产为代表的一批香港中介机构到深圳 跑马圈地，并自 2003 年之后驶入快车道但是，地铺经纪人员的诚信问题如今依然困扰着 买卖双方 访谈访谈访谈访谈：香港以人为本的经验更应推广香港以人为本的经验更应推广香港以人为本的经验更应推广香港以人为本的经验更应推广 朱振辉 原深圳市规划国土资源局副局长 黄金楼市： 作为当时国贸大厦的设计总负责人， 你在设计之前， 应该也去了香港考察吧？ 朱振辉：是的，国贸大厦最初的 38 层确定到最终的 53 层，高度 160 米，当时，在国内 最高的楼不过 30 多层，没有任何借鉴，当时，国家公安部也没有关于超高层建筑的消防设 计规范最可借鉴的，便是香港所以在 1982 年国贸动工之初，我们分两次考察了香港， 几乎是把香港的高层建筑考察个遍，也和当时香港的一些建筑师事务所进行了深入的交流 黄金楼市：两次考察从香港借鉴到了哪些东西？ 朱振辉：国贸大厦的立面造型和平面布局都是我们自己做的，但具体的功能设计，很多 是从香港引进的 首先是一整套完整的高层和超高层的建筑设计规范， 关于建筑结构 消防 水电空调动力等等，香港都有详细而明确的设计要求，我们把它们拿了回来后来， 国贸大厦的消防设计原则也被作为国内高层 超高层建筑的消防设计规范 从香港那里借鉴 的还有一些建筑设施构造，比如，高速低速电梯双层铝板结合玻璃幕墙音乐喷泉自动 擦窗机等等 黄金楼市：你后来担任规划国土资源局副局长之后，与香港之间的互动多吗？ 朱振辉：也挺多的，香港是一个弹丸之地，城市高密度开发，土地利用非常集约化，能 开发的地方全都开发了，但又开发得很巧妙，是一个典型的立体城市从城市总体规划到小 8 区规划，做得都非常到位，尤其是周边配套设施，更加以人为本后来深圳在审批项目投标 书中，也坚持一点，周围的商业网点交通配套市政设施以及停车位要方便以及充足 黄金楼市：很多专家都指出，深圳要继续发展必须走香港的路子，城市向高空生长，你 觉得呢？ 朱振辉：香港规模很小，所以需要高密度开发，这是没有办法的事情深圳在当时则是 一张白纸，我并不希望它变成香港那样，我们原来想着深圳城市会有比较大的绿地空间，优 美的城市轮廓线“不过现在随着人口规模的爆增，不得已，深圳也只能往高空发展了 黄金楼市：在城市规划及建筑设计方面，目前的香港还有什么值得我们去借鉴的？ 朱振辉：违章建筑，香港根本没有什么查违办拆迁办公室等等，在那里，你也很少见 到有乱搭乱建的现象我去加拿大考察的时候，那里一般老百姓的民房，即便是要改一下阳 台外形， 也要报批 似乎他们的市民都形成了很强烈的法律意识： 没有经过审批， 不能乱建 但在内地的很多城市，却恰恰相反我觉得香港在这方面的经验，值得我们参考借鉴 大事记大事记大事记大事记：1997199719971997 年年年年 5 月底，罗湖皇岗两口岸改造工程全面竣工并提前交付使用，为港人在深圳置业大开 方便之门 7 月前后，东南亚金融风暴爆发，香港和深圳的房地产价格均出现了超过 50%的剧烈下 跌 9 月 1 日，深圳试行房地产初始登记备案制度 12 月 17 日，修正后的深圳经济特区房地产行业管理条例正式实施 三、三、三、三、十人：他们推动深港地产走向融合十人：他们推动深港地产走向融合十人：他们推动深港地产走向融合十人：他们推动深港地产走向融合 人是历史的创造者！每一阶段的历史前进，必定有一些人物在推动深港楼市亦然，因 为一些人所做出的努力，深港楼市融合更加紧密深圳楼市迅速发展，成为全国的样板房， 从香港过来的“拓荒者”功不可没；深圳楼盘反哺香港，我们当中的一些先行者，充当了先锋 楷模的角色 1 1 1 1、影响深圳中介行业发展影响深圳中介行业发展影响深圳中介行业发展影响深圳中介行业发展：深圳中原物业顾问总经理深圳中原物业顾问总经理深圳中原物业顾问总经理深圳中原物业顾问总经理李耀智李耀智李耀智李耀智 威水史：1995 年，在香港地产的顶峰时期，李耀智从香港到深圳来发展，开始参与筹 建中原物业有限公司，2000 年后担任总经理他是最早将香港地产策划和销售经验带到深 圳的香港人之一，1997 年，中原成功地策划了东海花园的外销事件，一时风头无二，此后 中原在多个项目上都以自己的优势， 吸引了众多港人来深置业 而且在别人都不看好三级市 场的时候，李耀智坚持中原要做三级市场，并带来了香港的整套管理经验和制度，如今，中 原稳稳坐在三级市场的霸主宝座上 点评： 中原模式影响了深圳中介行业青春期的发展， 也让内地的中介商看到了机会和有 了学习的榜样 9 2 2 2 2、让香港人重新认识深圳让香港人重新认识深圳让香港人重新认识深圳让香港人重新认识深圳：百仕达地产董事副总经理百仕达地产董事副总经理百仕达地产董事副总经理百仕达地产董事副总经理罗雷罗雷罗雷罗雷 威水史：1999 年加盟百仕达的罗雷，2003 年才开始转入百仕达地产，短短时间，罗雷 的影响已经深入深港两地2001 年，百仕达拿地红树湾，当时 7.8 亿元的天价就被深港两 地传媒称为地王之王 罗雷在此后的几年， 一直努力将这块地变成蜚声深港的红树西岸 在红树西岸工地现场开国内最大的工地秀， 全国置业顾问的选拔赛， 首创内地楼盘在香港直 接开设销售中心，红树西岸当年均价 2.5 万元/平方米的天价，此外，红树西岸赞助了诸多 香港的公益活动，让香港人对国内豪宅品质有了新的认识 点评：在香港公司工作，将楼盘推荐给港人，身体力行地为深港一体化做努力 3 3 3 3、 外销王外销王外销王外销王 的领头人的领头人的领头人的领头人：置业国际董事总经理置业国际董事总经理置业国际董事总经理置业国际董事总经理姜树荣姜树荣姜树荣姜树荣 威水史： 姜树荣参与创立的置业国际是最早进入深圳进行楼盘销售代理的香港地产代理 公司，从 1991 年开始，置业国际就开始代理深圳楼盘，1997 年香港回归之后，姜树荣马上 在深圳成立办事处，1999 年升级为分行开始大力拓展外销市场，使得港人北上置业蔚然 成风，外销成为姜树荣带领的团队代理深圳楼盘的杀手锏，并提出住在深圳，做在香港 的理念，得到市场的认可和追捧他最值得称道的一招就是在深圳楼市还不规范的时候，聘 请律师为香港人买楼把关，这一招取得了香港业主的信任一直到现在，很多外销楼盘还是 喜欢让置业国际代理 点评： 外销是深圳楼市的特征， 这个数年来每天往返深港两地的香港人为深圳的外销史 划下了重重的一笔 4 4 4 4、深圳地产中介深圳地产中介深圳地产中介深圳地产中介 教父教父教父教父 ：桂强芳产业董事局主席桂强芳产业董事局主席桂强芳产业董事局主席桂强芳产业董事局主席桂强芳桂强芳桂强芳桂强芳 威水史： 桂强芳在新入地产行业的人眼里是个陌生人， 但是却是现在地产行业元老级人 物尊敬的前辈他是当时中国研究地产的第一人，1986 年就开始接触香港地产，深受香港 地产影响1988 年创立了中国内地首家房地产代理交易评估资讯和策划机构，借鉴 香港的地产发展模式来服务地产行业，1992 年国际地产进入鼎盛期，有 15 家分行，市场占 有率 70%除此之外，他还创办了中国房地产导报，主编了中国第一部房地产专业年鉴， 主编了深港房地产年鉴值得一提的是，至今很多代理行业的大腕都是他的学生 点评：尽管国际地产没落了，他依然是内地学习香港地产发展模式并运用的第一人 5 5 5 5、融合深港设计精粹融合深港设计精粹融合深港设计精粹融合深港设计精粹：陈世民建筑师事务所董事长陈世民建筑师事务所董事长陈世民建筑师事务所董事长陈世民建筑师事务所董事长陈世民陈世民陈世民陈世民 威水史：执业超过 50 年，亲自操刀过 180 多个作品1980 年底，受命到香港参与创建 华森建筑与工程设计顾问公司，这是改革开放后建立的第一家与境外合资的建筑设计公司， 他在这段时间吸取了西方设计的理念与技术， 利用香港中西文化交汇的优势， 探索将现代建 筑和中国传统建筑文化结合起来的创作之路1986 年和 1996 年，陈世民又分别创建香港华 艺设计顾问有限公司和陈世民建筑师事务所， 这三家公司是中国建筑设计体制改革不同时期 的产物，它们都成功地处在市场前沿 点评： 现在他已经老了， 但是仍然是建筑设计界的大师， 仍然是深港地产设计的弄潮儿 10 6 6 6 6、力促深港地产交流力促深港地产交流力促深港地产交流力促深港地产交流：美联执行董事兼中国部总裁美联执行董事兼中国部总裁美联执行董事兼中国部总裁美联执行董事兼中国部总裁郭应龙郭应龙郭应龙郭应龙 威水史：1992 年美联物业在中国内地设立分部的时候，郭应龙还在香港做客户经理， 1995 年，美联成为香港首间上市物业代理公司，郭应龙来到深圳2004 年 9 月，他成为美 联集团执行董事兼中国部行政总裁，负责内地所有的业务短短几年时间，美联在内地迅速 发展，已经同时在全国多个城市设立分行，美联物业将香港房地产成功经验带入内地，开创 国内地产的经营新局面，亦主力策划在港推销国内优质楼盘，促进深港的地产交流 点评：很年轻就开始白发的领导者，是勤奋香港人的特征，对深港地产的交流，他同样 不遗余力 7 7 7 7、从细节引领深圳设计潮流从细节引领深圳设计潮流从细节引领深圳设计潮流从细节引领深圳设计潮流：何显毅建筑工程董事何显毅建筑工程董事何显毅建筑工程董事何显毅建筑工程董事何显毅何显毅何显毅何显毅 威水史： 何显毅建筑工程师楼(中国)有限公司是香港最具规模的建筑设计公司之一， 也 是最早涉足中国内地市场的香港建筑设计公司1996 年，他参加了深圳市住宅局组织的大 型住宅区设计之国际招标， 成为深圳市第一间全面负责住宅局开发建设的梅林一村住宅小区 的境外建筑师楼，10 年后梅林一村获得联合国人居设计大奖刚进入深圳的时候，他多次 被埋怨不懂国情，如观光窗的设计户型的功能分区停车位的设计等等，但是这些指责后 来无一例外都成为了潮流 点评：对于深港地产的贡献，他在建筑细节方面的创新是无出其右，也是他对深圳地产 的主要影响 8 8 8 8、打造深港顶级休闲地产打造深港顶级休闲地产打造深港顶级休闲地产打造深港顶级休闲地产：香港骏豪集团主席香港骏豪集团主席香港骏豪集团主席香港骏豪集团主席朱树豪朱树豪朱树豪朱树豪 威水史： 朱树豪不仅是缔造世界规模最大的 180 洞观澜湖高尔夫球场的体育产业第一 人，也是深港楼市的推动者2004 年开始，他一直呼吁成立深港贸易区，并坚信深圳的 未来， 相信未来越来越多的香港人需要到深圳来置业， 于是他在世界第一大球会观澜高尔夫 打造千万级别别墅，如今已成为中国最顶级的别墅区，吸引大量香港富人置业在这个豪宅 区，他还推出香港豪宅式管理模式运作，获得业主的高度认同 点评：他为港人打造了高尔夫和住宅，也给港人新的深圳地产印象 9 9 9 9、 深圳中介黄埔军校深圳中介黄埔军校深圳中介黄埔军校深圳中介黄埔军校 校长校长校长校长：世联地产董事长世联地产董事长世联地产董事长世联地产董事长陈劲松陈劲松陈劲松陈劲松 威水史：在香港浸淫过的陈劲松 1993 创立世联地产顾问公司，可能当时他自己都没有 想到，这个公司日后会成为国内一流的地产中介公司，很多年来，他所做的事情就是以深圳 为中心，从当时已经很强大的港资中介公司的地盘里面站稳脚跟，然后把势力扩张到北京 武汉 广州及上海 凭借着专业解决中国房地产问题的努力和对行业的贡献而在地产界 享有较高的声誉 现在的世联却被业内称为深圳中介的黄埔军校， 世联的骨干出来后纷纷成 立了新的公司 点评：他是儒商，思想是他取胜的关键，专业和有思想使得他可以和已经在深圳立足强 大的港资中介分一杯羹 11 10101010、为香蜜湖戴为香蜜湖戴为香蜜湖戴为香蜜湖戴 豪宅区豪宅区豪宅区豪宅区 桂冠桂冠桂冠桂冠：东海房地产董事总经理东海房地产董事总经理东海房地产董事总经理东海房地产董事总经理李治李治李治李治 民民民民 威水史：学建筑的李治民曾经到澳洲工作，1994 年底担任香港东海联合(集团)有限公 司董事总经理，在 1997 年香港回归那年，他打造的东海花园给深圳地产带来了一次革命 当时，李治民考察了新加坡和香港的房地产之后，将这两个地方的房地产开发模式结合，完 成了东海花园，开拓了深圳住宅设计创新的先河，还打破了住宅一成不变的开发模式，并将 当时偏于一隅的香蜜湖变成了深圳豪宅区， 东海花园也成为当时深圳最为畅销的大户型 外销楼盘 点评：致力将香港高端楼盘与本地结合，并产生高端影响，是李治民对深圳地产最为杰 出的贡献 大事记大事记大事记大事记：2000200020002000 年年年年 5 月 10 日，深圳市土地使用权出让合同改用电脑打印版本 6 月， 深圳政府取消了福利房和微利房的土地审批， 宣布在住房供应上不再实行双轨制， 商品房成为获取住房产权的主要通道，深圳地产市场开始进入快速通道 9 月，由香港长江实业与和记黄埔集团在深投资的首个超大型高尚住宅区位于深圳中 心区最大型项目黄埔雅苑一期发售 四、四、四、四、十城十城十城十城 早在上世纪 80 年代，随着中国第一个商品房东湖丽苑的出现，外销楼盘的概念开始在 深圳出现至今，深港两地房企交流的步伐从来没有停止过，深圳推出的很多楼盘仍然受到 香港人的追捧，港资房企也相继北伐深圳，继续将香港先进的建筑理念营销手法管理模 式服务品质带到了深圳，加速了深圳房地产市场的繁荣和成熟 1 1 1 1、 东海花园东海花园东海花园东海花园 开创深圳现房销售模式开创深圳现房销售模式开创深圳现房销售模式开创深圳现房销售模式 威水史：1997 年开卖的东海花园是深圳首批拷贝香港传统豪宅的高档社区，在深圳首 次采取现房销售的形式，将没有阳台的房子卖到了 1.3 万元/平方米其创下了深圳无数个 第一：第一个排队认购的楼盘；第一个以影视明星为代言人；第一个突破万元每平方米并于 当天完成销售的豪宅项目；甚至，曾向 5 地冠名东海花园的楼盘发展商提起诉讼，也成 为当时国内地产界涉及被告最多的一宗商标侵权案 点评：名人代言楼盘的成功案例，由任达华代言的东海花园，吸引了大批香港购房者 2 2 2 2、 金地名津金地名津金地名津金地名津 扼守深港交通要塞扼守深港交通要塞扼守深港交通要塞扼守深港交通要塞 威水史：金地名津 2007 年年初开卖，可以称为近年来外销楼盘当中位置最完美的代表 之一九广东铁上水落马洲支线香港西铁北环线深圳地铁四号线，三铁在这里交会， 同时通过地铁与深圳龙华新客站接驳，1 小时穿梭广深港三地不再是神话正因为如此，楼 12 盘继续皇岗口岸片区惯有的小户型定位， 发售均价也创下了当时片区之最， 购房者当中很多 是香港人往返深港一族和投资客 点评： 楼盘从建筑设计 营销推广到客户定位上， 竭力打造成一个深港共融的地标建筑 3 3 3 3、 汇展阁汇展阁汇展阁汇展阁 深圳首个酒店式公寓深圳首个酒店式公寓深圳首个酒店式公寓深圳首个酒店式公寓 威水史： 汇展阁属于深圳最早取得成功的最具代表性的酒店式公寓 项目最初是由深房 集团开发的写字楼项目， 后开发商将其转手给大中华国际实业， 大中华对之进行重新规划和 定位之后，1997 年以小户型酒店式公寓的面貌重新入市，销售均价一度达到 2 万-3 万元/ 平方米，创下了当时房地产销售的天价，98%的购房者为港人和外籍人士直到今天，汇 展阁 23.8 元/平方米月的物业管理费在深圳也是首屈一指 点评：汇展阁是香港回归之时，借罗湖口岸酒店式公寓等概念创下的奇迹 4 4 4 4、 红树西岸红树西岸红树西岸红树西岸 代言代言代言代言 摩登摩登摩登摩登 高层豪宅高层豪宅高层豪宅高层豪宅 威水史：2005 年 4 月份，红树西岸以开盘单价约 25000 元创下了当时深圳高层住宅天 价随后，与天价一样成为众人关注的，还有其各种创新的营销模式，以及小区内住有某某 演艺明星的传闻罗雷曾对媒体表示，红树西岸的业主当中有 40%的业主是香港人，很多是 在深圳有企业的实业家和港资