房地产项目用地的取得.ppt

房地产开发与经营,第3章房地产项目用地的获取,房地产开发用地的类型,房地产开发用地的选择,房地产开发用地的取得方式,重点问题,3.1房地产开发用地的类型,一、开发用地的含义,二、房地产开发用地的类型,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。,一、中国大陆现行土地制度,一、中国大陆现行土地制度,国有土地使用权出让,国家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,3.1.1房地开发用地的含义,1、房地产开发用地必须是位于规划区内的国有土地开发用地的使用最高年限,3.1.2房地产开发用地的类型1）土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地工业用地、仓储用地对外交通用地、道路广场用地市政公用设施用地、绿地2）开发的深度不同：生地熟地,城市用地,3.2房地产开发用地选择,1、投资区域选择的因素分析政治环境经济增长状况投资环境特大型建设投资,2、开发地段的选择因素分析城市规划自然环境和工程地质因素现有的建设条件地段面积与形状投资经营计划,3.3房地产开发用地的取得方式,一、土地使用权出让,二、土地使用权转让,三、土地使用权划拨,一、取得国有土地使用权,3.3.1土地使用权出让,1、土地使用权出让的概念:国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的方式和程序招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招标,拍卖,挂牌,协议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),二、国有土地使用权出让流程,招标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,拍卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,挂牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,协议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,3出让方式的适用范围,4招标、拍卖、挂牌的异同,1、土地使用权转让的概念：以出让方式取得的土地使用权的转让以划拨方式取得的土地使用权的转让2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与,3.3.2土地使用权转让,土地使用权转让与出让的比较,出让土地的转让处理可以多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变；土地用途改变的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，变更合同，调整土地使用权出让金。已缴纳土地出让金；建设资金投入占总投资的25%，,划拨土地的转让处理需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。转让的土地仍用于国家用地，城市基础设施建设，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利用地。同一宗土地部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；私有住宅转让后仍用于居住的；等等,建设用地使用权的收回土地使用期满的处理；住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满的，若需使用，需期满前一年申请续期。重新签订土地使用去合同，支付土地使用权出让金；无申请的，土地使用权有国家无偿收回。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地的房屋及其他不动产给与补偿，并退相应的出让金；因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；土地使用者未如期支付地价款，缴纳定金，60日内应支付地价款未按合同约定的期限和条件开发和利用土地的。,闲置土地的处理闲置土地的认定自国有土地有偿合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工总面积不足1、1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发连续1年的。重新签订土地使用去合同，支付土地使用权出让金；无申请的，土地使用权有国家无偿收回。闲置土地的处理延长开放建设时间，不超过1年改变土地用途，办理手续后继续开发从新确定新的土地使用者，有补偿将土地使用权交还给政府；征收土地闲置费超过合同约定动工时间满1年未动工开发的，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；连续两年未使用的，无偿收回。,1、影响地价的两大因素土地的用途土地的容积率,3.3.3房地产开发可接受地价的测算,2、用对比法推算基础数据,3、一组与地价有关的概念实例计算地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪楼面价：楼面地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积,开发完成后的房地产价值,土地价格,管理费用,开发成本,销售税费,投资利息,开发利润,开发商购买土地的税费,4、地价测算方法,案例,某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房