房地产会计核算技巧.pdf

北京中经阳光税收筹划事务所 房地产会计核算技巧房地产会计核算技巧 主主主主讲讲讲讲: : : : 黄洁瑾黄洁瑾黄洁瑾黄洁瑾 第一部分 房地产会计核算基础知识 ?一、房地产会计核算的特点 1.1.1.1.产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂 2 2 2 2. . . .经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不2 2 2 2. . . .经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不 同同同同。 3 3 3 3. . . .涉税环节多涉税环节多涉税环节多涉税环节多 4 4 4 4. . . .涉及的税种多涉及的税种多涉及的税种多涉及的税种多、税目多税目多税目多税目多、费用多费用多费用多费用多 第一部分 房地产会计核算基础知识 ?二、常用的会计科目 开发产品预收账款开发成本 投资性房地产 预付账款 长期应付款 开发间接费 第一部分 房地产会计核算基础知识 ?三、会计账务的建立 如何设立如何设立如何设立如何设立“开发成本开发成本开发成本开发成本”的子目的子目的子目的子目？ 国国国国税发税发税发税发【2009】31号号号号国国国国税发税发税发税发【2009】31号号号号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 财法字财法字财法字财法字【1995】6号号号号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第一部分 房地产会计核算基础知识 ? 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 ? 前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费 ? 基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费 ? 建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费 ? 公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费 ? 开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费 第一部分 房地产会计核算基础知识 ?四、成本核算的基本程序 1.1.1.1.确定确定确定确定成本核算成本核算成本核算成本核算对象对象对象对象 2.2.2.2.归集归集归集归集开发开发开发开发成本成本成本成本2.2.2.2.归集归集归集归集开发开发开发开发成本成本成本成本 3 3 3 3. . . .确定确定确定确定成本分摊成本分摊成本分摊成本分摊方法方法方法方法 4.4.4.4.在在在在成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本成本成本成本 5.5.5.5.计算计算计算计算各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本 第一部分 房地产会计核算基础知识 6 6 6 6. . . .正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之 间的开发成本间的开发成本间的开发成本间的开发成本 7 7 7 7. . . .正确正确正确正确划分可售面积划分可售面积划分可售面积划分可售面积、不可售面积不可售面积不可售面积不可售面积（7 7 7 7. . . .正确正确正确正确划分可售面积划分可售面积划分可售面积划分可售面积、不可售面积不可售面积不可售面积不可售面积（ 由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供） 8 8 8 8. . . .编制成本报表编制成本报表编制成本报表编制成本报表 第一部分 房地产会计核算基础知识 ?五、确认成本核算对象的原则 财税法财税法财税法财税法【2009】31号号号号房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知 ，第二十六条第二十六条第二十六条第二十六条 成本对象是指为归成本对象是指为归成本对象是指为归成本对象是指为归 集和分配开发产品开发集和分配开发产品开发集和分配开发产品开发集和分配开发产品开发、建造过程中建造过程中建造过程中建造过程中 的各项耗费而确定的费用承担项目的各项耗费而确定的费用承担项目的各项耗费而确定的费用承担项目的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则如下如下如下如下 第一部分 房地产会计核算基础知识 1 1 1 1. . . .可否可否可否可否销售原则销售原则销售原则销售原则 2 2 2 2. . . .分类分类分类分类归集原则归集原则归集原则归集原则 3 3 3 3. . . .功能功能功能功能区分区分区分区分原则原则原则原则3 3 3 3. . . .功能功能功能功能区分区分区分区分原则原则原则原则 4 4 4 4. . . .定价定价定价定价差异差异差异差异原则原则原则原则 5 5 5 5. . . .成本成本成本成本差异差异差异差异原则原则原则原则 6 6 6 6. . . .权益权益权益权益区分原则区分原则区分原则区分原则 第一部分 房地产会计核算基础知识 ? 成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定 , , , ,并报主管税务机关并报主管税务机关并报主管税务机关并报主管税务机关备案。成本对象成本对象成本对象成本对象 一经确定一经确定一经确定一经确定，不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆 ，如确需改变成本对象的如确需改变成本对象的如确需改变成本对象的如确需改变成本对象的，应征得主应征得主应征得主应征得主 管税务机关同意管税务机关同意管税务机关同意管税务机关同意。 第一部分 房地产会计核算基础知识 ?六、确定成本核算对象方法 房地产房地产房地产房地产企业应结合项目开发地点企业应结合项目开发地点企业应结合项目开发地点企业应结合项目开发地点、规规规规 模模模模、周期周期周期周期、开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式、功能设功能设功能设功能设模模模模、周期周期周期周期、开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式、功能设功能设功能设功能设 计计计计、结构类型结构类型结构类型结构类型、装修档次装修档次装修档次装修档次、施工队伍等施工队伍等施工队伍等施工队伍等 因素和管理需要等实际情况因素和管理需要等实际情况因素和管理需要等实际情况因素和管理需要等实际情况，确定具体确定具体确定具体确定具体 成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。 第一部分 房地产会计核算基础知识 1.1.1.1.单体开发项目, , , ,一般一般一般一般以每一独立编以每一独立编以每一独立编以每一独立编 制设计概算或施工图预算的单项开发工制设计概算或施工图预算的单项开发工制设计概算或施工图预算的单项开发工制设计概算或施工图预算的单项开发工 程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象。程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象。 2 2 2 2. . . .成片分期开发的开发的开发的开发的项目项目项目项目, , , ,可以可以可以可以以各以各以各以各 期为成本核算对象期为成本核算对象期为成本核算对象期为成本核算对象。 第一部分 房地产会计核算基础知识 3. 3. 3. 3. 在在在在同一开发地点、结构类型相同、开 竣工时间相近、由由由由同一施工单位施工或总包施工或总包施工或总包施工或总包 的群体开发项目的群体开发项目的群体开发项目的群体开发项目，可以合并为一个成本核算可以合并为一个成本核算可以合并为一个成本核算可以合并为一个成本核算 对象对象对象对象。对象对象对象对象。 4 4 4 4. . . . 对于开发对于开发对于开发对于开发规模较大、工期较长的开发的开发的开发的开发 项目项目项目项目，可以结合项目特点和成本管理的需要可以结合项目特点和成本管理的需要可以结合项目特点和成本管理的需要可以结合项目特点和成本管理的需要 ，按开发项目的一定区域或部位或周期划分按开发项目的一定区域或部位或周期划分按开发项目的一定区域或部位或周期划分按开发项目的一定区域或部位或周期划分 成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。 第一部分 房地产会计核算基础知识 5.5.5.5.同一项目有裙楼有裙楼有裙楼有裙楼、公寓公寓公寓公寓、写字楼等写字楼等写字楼等写字楼等 不同功能的的的的，在按期划分成本核算对象在按期划分成本核算对象在按期划分成本核算对象在按期划分成本核算对象 的基础上的基础上的基础上的基础上，还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算对对对对的基础上的基础上的基础上的基础上，还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算对对对对 象象象象。 6.6.6.6.同一分期有高层有高层有高层有高层、多层多层多层多层、复式等复式等复式等复式等不 同结构类型的类型的类型的类型的，还应按结构类型划分成还应按结构类型划分成还应按结构类型划分成还应按结构类型划分成 本核算对象本核算对象本核算对象本核算对象。 第一部分 房地产会计核算基础知识 7.7.7.7.独立编制设计概算或施工图预算的配设计概算或施工图预算的配设计概算或施工图预算的配设计概算或施工图预算的配 套设施套设施套设施套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发不论其支出是否摊入房屋等开发不论其支出是否摊入房屋等开发不论其支出是否摊入房屋等开发 产品成本产品成本产品成本产品成本，均应单独作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象。产品成本产品成本产品成本产品成本，均应单独作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象。 8.8.8.8.对对对对只为一个单体开发项目服务的、应应应应 摊入开发项目成本且摊入开发项目成本且摊入开发项目成本且摊入开发项目成本且造价较低的配套设施的配套设施的配套设施的配套设施 ，可以不单独作为成本核算对象可以不单独作为成本核算对象可以不单独作为成本核算对象可以不单独作为成本核算对象，发生的发生的发生的发生的 开发费用直接计入单体开发项目的成本开发费用直接计入单体开发项目的成本开发费用直接计入单体开发项目的成本开发费用直接计入单体开发项目的成本。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 公司成立开办费的处理 1 1 1 1、开办费的会计处理开办费的会计处理开办费的会计处理开办费的会计处理 企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南会计科目和主会计科目和主会计科目和主会计科目和主企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南会计科目和主会计科目和主会计科目和主会计科目和主 要账务处理要账务处理要账务处理要账务处理 （6602 6602 6602 6602 管理费用管理费用管理费用管理费用） 管理费用的主要账务处理管理费用的主要账务处理管理费用的主要账务处理管理费用的主要账务处理 第二部分 房地产开发成本的会计核算 企业企业企业企业在在在在筹建期间内发生的发生的发生的发生的开办费， 包括人员工资包括人员工资包括人员工资包括人员工资、办公费办公费办公费办公费、培训费培训费培训费培训费、差旅差旅差旅差旅 费费费费、印刷费印刷费印刷费印刷费、注册登记费以及不计入固注册登记费以及不计入固注册登记费以及不计入固注册登记费以及不计入固费费费费、印刷费印刷费印刷费印刷费、注册登记费以及不计入固注册登记费以及不计入固注册登记费以及不计入固注册登记费以及不计入固 定资产价值的借款费用等定资产价值的借款费用等定资产价值的借款费用等定资产价值的借款费用等，借记借记借记借记“管理管理管理管理 费用费用费用费用”科目科目科目科目，贷记银行存款贷记银行存款贷记银行存款贷记银行存款。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 借借借借：管理费用管理费用管理费用管理费用开办费开办费开办费开办费 贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /现金现金现金现金贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /现金现金现金现金 第二部分 房地产开发成本的会计核算 2 2 2 2、开办费的税务处理开办费的税务处理开办费的税务处理开办费的税务处理 国税函国税函国税函国税函【2009200920092009】98989898号号号号国家税务总局关国家税务总局关国家税务总局关国家税务总局关 于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 九九九九、关于开关于开关于开关于开（筹筹筹筹）办费的处理办费的处理办费的处理办费的处理新税法中新税法中新税法中新税法中 开开开开（筹筹筹筹）办费未明确列作长期待摊费用办费未明确列作长期待摊费用办费未明确列作长期待摊费用办费未明确列作长期待摊费用，企企企企 业可以在业可以在业可以在业可以在开始经营之日的当年一次性扣除， 也可以按照新税法有关也可以按照新税法有关也可以按照新税法有关也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理的处理的处理的处理 规定处理规定处理规定处理规定处理，但一经选定，不得改变。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 国家税务总局公告国家税务总局公告国家税务总局公告国家税务总局公告2012201220122012年第年第年第年第15151515号号号号 国家税务总局关于企业所得税应纳税所国家税务总局关于企业所得税应纳税所国家税务总局关于企业所得税应纳税所国家税务总局关于企业所得税应纳税所 得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告得额若干税务处理问题的公告 五五五五、关于筹办期关于筹办期关于筹办期关于筹办期业务招待费等费用税等费用税等费用税等费用税 前扣除问题前扣除问题前扣除问题前扣除问题 第二部分 房地产开发成本的会计核算 企业在筹建期间企业在筹建期间企业在筹建期间企业在筹建期间，发生的与筹办发生的与筹办发生的与筹办发生的与筹办 活动有关的业务招待费支出活动有关的业务招待费支出活动有关的业务招待费支出活动有关的业务招待费支出，可按可按可按可按实际 发生额的60%计入企业筹办费计入企业筹办费计入企业筹办费计入企业筹办费，并按并按并按并按发生额的60%计入企业筹办费计入企业筹办费计入企业筹办费计入企业筹办费，并按并按并按并按 有关规定在税前扣除有关规定在税前扣除有关规定在税前扣除有关规定在税前扣除；发生的广告费和发生的广告费和发生的广告费和发生的广告费和 业务宣传费业务宣传费业务宣传费业务宣传费，可按实际发生额计入企业可按实际发生额计入企业可按实际发生额计入企业可按实际发生额计入企业 筹办费筹办费筹办费筹办费，并按有关规定在税前扣除并按有关规定在税前扣除并按有关规定在税前扣除并按有关规定在税前扣除。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ?一、土地获取后的账务处理 1 1 1 1、直接直接直接直接用于开发的用于开发的用于开发的用于开发的土地土地土地土地 借借借借：开发成本开发成本开发成本开发成本- - - -土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿- - - -土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金借借借借：开发成本开发成本开发成本开发成本- - - -土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿- - - -土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金 - - - -税金税金税金税金/ / / /费用费用费用费用 贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /现金现金现金现金 第二部分 房地产开发成本的会计核算 2 2 2 2、自用的土地自用的土地自用的土地自用的土地 企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南会计科目会计科目会计科目会计科目 和主要账务处理和主要账务处理和主要账务处理和主要账务处理 （1701 1701 1701 1701 无形资产无形资产无形资产无形资产）和主要账务处理和主要账务处理和主要账务处理和主要账务处理 （1701 1701 1701 1701 无形资产无形资产无形资产无形资产） 本科目核算企业持有的无形资产本科目核算企业持有的无形资产本科目核算企业持有的无形资产本科目核算企业持有的无形资产，包包包包 括专利权括专利权括专利权括专利权、非专利技术非专利技术非专利技术非专利技术、商标权商标权商标权商标权、著作著作著作著作 权权权权、土地使用权等等等等。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 借借借借：无形资产无形资产无形资产无形资产- - - -土地土地土地土地 贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /现金现金现金现金贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /现金现金现金现金 第二部分 房地产开发成本的会计核算 3 3 3 3、租赁的租赁的租赁的租赁的土地土地土地土地 ? 在在在在租赁土地上建房租赁土地上建房租赁土地上建房租赁土地上建房，对于建房发生的对于建房发生的对于建房发生的对于建房发生的 费用支出记入费用支出记入费用支出记入费用支出记入“在建工程在建工程在建工程在建工程”，房屋建房屋建房屋建房屋建费用支出记入费用支出记入费用支出记入费用支出记入“在建工程在建工程在建工程在建工程”，房屋建房屋建房屋建房屋建 成后转入成后转入成后转入成后转入“固定资产固定资产固定资产固定资产”。 借借借借：在建工程在建工程在建工程在建工程* 贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /库存商品库存商品库存商品库存商品/ / / /应付职工薪酬应付职工薪酬应付职工薪酬应付职工薪酬 借借借借：固定资产固定资产固定资产固定资产房屋房屋房屋房屋 贷贷贷贷：在建工程在建工程在建工程在建工程* 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 土地租赁费用土地租赁费用土地租赁费用土地租赁费用记记记记入入入入“长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用” 科目科目科目科目，按合同期限摊销转入相关的成按合同期限摊销转入相关的成按合同期限摊销转入相关的成按合同期限摊销转入相关的成 本费用本费用本费用本费用。本费用本费用本费用本费用。 借借借借：管理费用管理费用管理费用管理费用/ / / /销售费用销售费用销售费用销售费用/ / / /生产成本生产成本生产成本生产成本 贷贷贷贷：长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用土地租赁费土地租赁费土地租赁费土地租赁费 借借借借：长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用长期待摊费用土地租赁费土地租赁费土地租赁费土地租赁费 贷贷贷贷：银行存款银行存款银行存款银行存款/ / / /现金现金现金现金 第二部分 房地产开发成本的会计核算 4 4 4 4、获取土地涉及的税获取土地涉及的税获取土地涉及的税获取土地涉及的税 ?契税契税契税契税 ? 耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税? 耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税 ? 土地使用税土地使用税土地使用税土地使用税 ? 印花税印花税印花税印花税 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 契税契税契税契税（税基税基税基税基） 财税财税财税财税【2004200420042004】134134134134号号号号 财政部财政部财政部财政部 国家税国家税国家税国家税 务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关务总局关于国有土地使用权出让等有关 契税问题的通知契税问题的通知契税问题的通知契税问题的通知 第二部分 房地产开发成本的会计核算 一一一一、出让国有土地使用权的出让国有土地使用权的出让国有土地使用权的出让国有土地使用权的，其其其其契税计 税价格为承受人为取得该土地使用权而为承受人为取得该土地使用权而为承受人为取得该土地使用权而为承受人为取得该土地使用权而 支付的全部经济利益支付的全部经济利益。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 （一一一一）以协议方式出让的以协议方式出让的以协议方式出让的以协议方式出让的，其契税计税其契税计税其契税计税其契税计税 价格为成交价格价格为成交价格价格为成交价格价格为成交价格。成交价格包括成交价格包括成交价格包括成交价格包括土地出 让金、土地补偿费、安置补助费、地上让金、土地补偿费、安置补助费、地上 附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等承受者应支付的货币承受者应支付的货币承受者应支付的货币承受者应支付的货币、 实物实物实物实物、无形资产及其他经济利益无形资产及其他经济利益无形资产及其他经济利益无形资产及其他经济利益。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ?契税契税契税契税（税率税率税率税率） 国务院令第国务院令第国务院令第国务院令第224224224224号号号号中华人民共和国契中华人民共和国契中华人民共和国契中华人民共和国契 税暂行条例税暂行条例税暂行条例税暂行条例税暂行条例税暂行条例税暂行条例税暂行条例 第三第三第三第三条条条条 契税税率为契税税率为契税税率为契税税率为3%5%。 契税契税契税契税的适用税率的适用税率的适用税率的适用税率，由省由省由省由省、自治区自治区自治区自治区、直辖直辖直辖直辖 市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区 的实际情况确定的实际情况确定的实际情况确定的实际情况确定，并报财政部和国家税务总并报财政部和国家税务总并报财政部和国家税务总并报财政部和国家税务总 局备案局备案局备案局备案。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 契税契税契税契税（纳税时间纳税时间纳税时间纳税时间） 第八第八第八第八条条条条 契税的纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间， 为纳税人签订土地为纳税人签订土地为纳税人签订土地为纳税人签订土地、房屋权属转移合同房屋权属转移合同房屋权属转移合同房屋权属转移合同为纳税人签订土地为纳税人签订土地为纳税人签订土地为纳税人签订土地、房屋权属转移合同房屋权属转移合同房屋权属转移合同房屋权属转移合同 的当天的当天的当天的当天，或者纳税人取得其他具有土地或者纳税人取得其他具有土地或者纳税人取得其他具有土地或者纳税人取得其他具有土地 、房屋权属转移合同性质凭证的房屋权属转移合同性质凭证的房屋权属转移合同性质凭证的房屋权属转移合同性质凭证的当天。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 契税契税契税契税（纳税时间纳税时间纳税时间纳税时间） 第九第九第九第九条条条条 纳税人应当自纳税义务发生纳税人应当自纳税义务发生纳税人应当自纳税义务发生纳税人应当自纳税义务发生 之日起之日起之日起之日起10日内，向土地向土地向土地向土地、房屋所在地房屋所在地房屋所在地房屋所在地之日起之日起之日起之日起10日内，向土地向土地向土地向土地、房屋所在地房屋所在地房屋所在地房屋所在地 的契税征收机关办理纳税申报的契税征收机关办理纳税申报的契税征收机关办理纳税申报的契税征收机关办理纳税申报，并在契并在契并在契并在契 税征收机关核定的期限内缴纳税款税征收机关核定的期限内缴纳税款税征收机关核定的期限内缴纳税款税征收机关核定的期限内缴纳税款。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ?耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税 （税基税基税基税基） 国务院国务院国务院国务院令第令第令第令第511511511511号号号号 中华人民共和国中华人民共和国中华人民共和国中华人民共和国 耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例 耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例 第四第四第四第四条条条条耕地占用税以纳税人耕地占用税以纳税人耕地占用税以纳税人耕地占用税以纳税人实际占 用的耕地面积为计税依据为计税依据为计税依据为计税依据，按照规定的按照规定的按照规定的按照规定的 适用税额适用税额适用税额适用税额一次性征收征收征收征收。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ?耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税 （税额税额税额税额） 第五第五第五第五条条条条耕地占用税的税额规定如下耕地占用税的税额规定如下耕地占用税的税额规定如下耕地占用税的税额规定如下： ( ( ( (一一一一) ) ) )人均耕地不超过人均耕地不超过人均耕地不超过人均耕地不超过1 1 1 1亩的亩的亩的亩的地区地区地区地区，每平方米为每平方米为每平方米为每平方米为10101010元至元至元至元至50505050 元元元元；元元元元； ( ( ( (二二二二) ) ) )人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过1 1 1 1亩但不超过亩但不超过亩但不超过亩但不超过2 2 2 2亩的地区亩的地区亩的地区亩的地区，每平方米为每平方米为每平方米为每平方米为 8 8 8 8元至元至元至元至40404040元元元元； ( ( ( (三三三三) ) ) )人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过2 2 2 2亩但不超过亩但不超过亩但不超过亩但不超过3 3 3 3亩的地区亩的地区亩的地区亩的地区，每平方米为每平方米为每平方米为每平方米为 6 6 6 6元至元至元至元至30303030元元元元； ( ( ( (四四四四) ) ) )人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过3 3 3 3亩的地区亩的地区亩的地区亩的地区，每平方米为每平方米为每平方米为每平方米为5 5 5 5元至元至元至元至25252525元元元元。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ?耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税 （纳税时间纳税时间纳税时间纳税时间） 第十二第十二第十二第十二条条条条获准获准获准获准占用耕地的单位或者占用耕地的单位或者占用耕地的单位或者占用耕地的单位或者 个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之个人应当在收到土地管理部门的通知之 日起日起日起日起30日内缴纳耕地占用税缴纳耕地占用税缴纳耕地占用税缴纳耕地占用税。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税（税基税基税基税基） 国务院国务院国务院国务院令第令第令第令第483483483483号号号号城镇土地使用税暂城镇土地使用税暂城镇土地使用税暂城镇土地使用税暂 行条例行条例行条例行条例行条例行条例行条例行条例 第三第三第三第三条条条条土地使用税以纳税人土地使用税以纳税人土地使用税以纳税人土地使用税以纳税人实际占 用的土地面积为计税依据为计税依据为计税依据为计税依据，依照规定税依照规定税依照规定税依照规定税 额计算征收额计算征收额计算征收额计算征收。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税（税额税额税额税额） 第四条第四条第四条第四条土地使用税每平方米土地使用税每平方米土地使用税每平方米土地使用税每平方米年税额税额税额税额如下如下如下如下 ( ( ( (一一一一) ) ) )大城市大城市大城市大城市1.51.51.51.5元至元至元至元至30303030元元元元；( ( ( (一一一一) ) ) )大城市大城市大城市大城市1.51.51.51.5元至元至元至元至30303030元元元元； ( ( ( (二二二二) ) ) )中等城市中等城市中等城市中等城市1.21.21.21.2元至元至元至元至24242424元元元元； ( ( ( (三三三三) ) ) )小城市小城市小城市小城市0.90.90.90.9元至元至元至元至18181818元元元元； ( ( ( (四四四四) ) ) )县城县城县城县城、建制镇建制镇建制镇建制镇、工矿区工矿区工矿区工矿区0.60.60.60.6元至元至元至元至12121212 元元元元。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税（纳税时间纳税时间纳税时间纳税时间） 第九条第九条第九条第九条新征用的土地新征用的土地新征用的土地新征用的土地，依照下列依照下列依照下列依照下列 规定缴纳土地使用税规定缴纳土地使用税规定缴纳土地使用税规定缴纳土地使用税：规定缴纳土地使用税规定缴纳土地使用税规定缴纳土地使用税规定缴纳土地使用税： ( ( ( (一一一一) ) ) )征用的耕地征用的耕地征用的耕地征用的耕地，自批准征用之日自批准征用之日自批准征用之日自批准征用之日 起起起起满1年时开始缴纳土地使用税时开始缴纳土地使用税时开始缴纳土地使用税时开始缴纳土地使用税； ( ( ( (二二二二) ) ) )征用的非耕地征用的非耕地征用的非耕地征用的非耕地，自批准征用自批准征用自批准征用自批准征用次 月起缴纳土地使用税起缴纳土地使用税起缴纳土地使用税起缴纳土地使用税。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 印花税印花税印花税印花税 财税财税财税财税【2006200620062006】162162162162号号号号财政部财政部财政部财政部国家国家国家国家 税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知税务总局关于印花税若干政策的通知 三三三三、对土地使用权出让合同对土地使用权出让合同对土地使用权出让合同对土地使用权出让合同、土地土地土地土地 使用权转让合同按使用权转让合同按使用权转让合同按使用权转让合同按产权转移书据征收印征收印征收印征收印 花税花税花税花税。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 印花税印花税印花税印花税 国务院国务院国务院国务院令第令第令第令第11111111号号号号中华人民共和国印中华人民共和国印中华人民共和国印中华人民共和国印 花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例 花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例 印花税税目税率表印花税税目税率表印花税税目税率表印花税税目税率表 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ? 印花税印花税印花税印花税( ( ( (纳税时间纳税时间纳税时间纳税时间) ) ) ) 国务院国务院国务院国务院令第令第令第令第11111111号号号号中华人民共和国印中华人民共和国印中华人民共和国印中华人民共和国印 花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例 花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例花税暂行条例 第七第七第七第七条条条条 应纳税凭证应当于应纳税凭证应当于应纳税凭证应当于应纳税凭证应当于书立或者或者或者或者 领受时贴花时贴花时贴花时贴花。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 ?二、“开发成本”科目核算的内容 国国国国税发税发税发税发【2009】31号号号号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 财财财财法字法字法字法字【1995】6号号号号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第二部分 房地产开发成本的会计核算 1、“开发成本土地征用及拆迁补 偿费”科目核算的内容 土地征用土地征用土地征用土地征用及拆迁补偿费是指房地产及拆迁补偿费是指房地产及拆迁补偿费是指房地产及拆迁补偿费是指房地产土地征用土地征用土地征用土地征用及拆迁补偿费是指房地产及拆迁补偿费是指房地产及拆迁补偿费是指房地产及拆迁补偿费是指房地产 企业为取得土地开发使用权而发生的各企业为取得土地开发使用权而发生的各企业为取得土地开发使用权而发生的各企业为取得土地开发使用权而发生的各 项费用项费用项费用项费用。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 一一一一、土地征用及拆迁土地征用及拆迁土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿补偿补偿补偿 费费费费【指指指指为取得土地开发使用权为取得土地开发使用权为取得土地开发使用权为取得土地开发使用权 （或开发权或开发权或开发权或开发权）而发生的各项费而发生的各项费而发生的各项费而发生的各项费 用用用用，主要包括土地买价或出让主要包括土地买价或出让主要包括土地买价或出让主要包括土地买价或出让 金金金金、大市政配套费大市政配套费大市政配套费大市政配套费、契税契税契税契税、耕耕耕耕 地占用税地占用税地占用税地占用税、土地使用费土地使用费土地使用费土地使用费、土地土地土地土地 1 1 1 1、土地征用费土地征用费土地征用费土地征用费 土地买价或出让金土地买价或出让金土地买价或出让金土地买价或出让金 拍卖佣金拍卖佣金拍卖佣金拍卖佣金 大市政配套费大市政配套费大市政配套费大市政配套费 税金税金税金税金（契税契税契税契税、耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税） 土地使用费土地使用费土地使用费土地使用费 土地闲置费土地闲置费土地闲置费土地闲置费 土地开发费土地开发费土地开发费土地开发费 地占用税地占用税地占用税地占用税、土地使用费土地使用费土地使用费土地使用费、土地土地土地土地 闲置费闲置费闲置费闲置费、土地变更用途和超面土地变更用途和超面土地变更用途和超面土地变更用途和超面 积补交的地价及相关税费积补交的地价及相关税费积补交的地价及相关税费积补交的地价及相关税费、拆拆拆拆 迁补偿支出迁补偿支出迁补偿支出迁补偿支出、安置及动迁支出安置及动迁支出安置及动迁支出安置及动迁支出、 回迁房建造支出回迁房建造支出回迁房建造支出回迁房建造支出、农作物补偿农作物补偿农作物补偿农作物补偿 费费费费、危房补偿费危房补偿费危房补偿费危房补偿费等等等等】【土地征土地征土地征土地征 用费用费用费用费、耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税、劳动力安劳动力安劳动力安劳动力安 置费及有关地上置费及有关地上置费及有关地上置费及有关地上、地下附着物地下附着物地下附着物地下附着物 拆迁补偿的净支出拆迁补偿的净支出拆迁补偿的净支出拆迁补偿的净支出、安置动迁安置动迁安置动迁安置动迁 用房支出等用房支出等用房支出等用房支出等。】 土地开发费土地开发费土地开发费土地开发费 补交地价款补交地价款补交地价款补交地价款（变更变更变更变更、超面积超面积超面积超面积） 合作款项合作款项合作款项合作款项（地价及相关税费地价及相关税费地价及相关税费地价及相关税费） 其他其他其他其他 2 2 2 2、拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费 拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费 安置及动迁费安置及动迁费安置及动迁费安置及动迁费 回迁房建造费回迁房建造费回迁房建造费回迁房建造费 农作物补偿费农作物补偿费农作物补偿费农作物补偿费 危房补偿费危房补偿费危房补偿费危房补偿费 其他其他其他其他 第二部分 房地产开发成本的会计核算 2、开发成本前期工程费 前期工程费是指在取得土地开发权前期工程费是指在取得土地开发权前期工程费是指在取得土地开发权前期工程费是指在取得土地开发权 之后之后之后之后、项目开发前期的筹建项目开发前期的筹建项目开发前期的筹建项目开发前期的筹建、规划规划规划规划、设设设设之后之后之后之后、项目开发前期的筹建项目开发前期的筹建项目开发前期的筹建项目开发前期的筹建、规划规划规划规划、设设设设 计计计计、可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究、水文地质勘察水文地质勘察水文地质勘察水文地质勘察、测绘测绘测绘测绘 、“三通一平三通一平三通一平三通一平”等前期费用等前期费用等前期费用等前期费用。 第二部分 房地产开发成本的会计核算 二二二二、前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费【指项目开指项目开指项目开指项目开 发前期发生的水文地质勘察发前期发生的水文地质勘察发前期发生的水文地质勘察发前期发生的水文地质勘察、 测绘测绘测绘测绘、规划规划规划规划、设计设计设计设计、可行性可行性可行性可行性 1 1 1 1、报批报建费报批报建费报批报建费报批报建费 规划管理费规划管理费规划管理费规划管理费 拆迁管理费拆迁管理费拆迁管理费拆迁管理费 施工许可证费施工许可证费施工许可证费施工许可证费 工程造价管理费工程造价管理费工程造价管理费工程造价管理费 人防报建费人防报建费人防报建费人防报建费 土地登记费土地登记费土地登记费土地登记费 新材料基金新材料基金新材料基金新材料基金 图纸审查费图纸审查费图纸审查费图纸审查费 定额测定费定额测定费定额测定费定额测定费 定额劳保费定额劳保费定额劳保费定额劳保费 城市绿化费城市绿化费城市绿化费城市绿化费 测绘测绘测绘测绘、规划规划规划规划、设计设计设计设计、可行性可行性可行性可行性 研究研究研究研究、筹建筹建筹建筹建、场地通平等前场地通平等前场地通平等前场地通平等前 期费用期费用期费用期费用】 【规划规划规划规划、设计设计设计设计、项项项项 目可行性研究和水文目可行性研究和水文目可行性研究和水文目可行性研究和水文、地质地质地质地质、 勘察勘察勘察勘察、测绘测绘测绘测绘、“三通一平三通一平三通一平三通一平” 等支出等支出等支出等支出。 。】 城市绿化费城市绿化费城市绿化费城市绿化费 其他其他其他其他 2 2 2 2、规划设计费规划设计费规划设计费规划设计费 总体规划设计费总体规划设计费总体规划设计费总体规划设计费 单体设计费单体设计费单体设计费单体设计费 管线设计费管线设计费管线设计费管线设计费 改造设计费改造设计费改造设计费改造设计费 施工图设计费施工图设计费施工图设计费施工图设计费 小市政施工图设计费小市政施工图设计费小市政施工图设计费小市政施工图设计费 环境设计费环境设计费环境设计费环境设计费 人防设计费人防设计费人防设计费人防设计费 可行性研究编制费可行性研究编制费可行性研究编制费可行性研究编制费 制图费制图费制图费制图费 晒图费晒图费晒图费晒图费 规划设计模型制作费规划设计模型制作费规划设计模型制作费规划设计模型制作费 方案评审费方案评审费方案评审费方案评审费 其他其他其他其他 第二部分 房地产开发成本的会计核算 二二二二、前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费【指项目指项目指项目指项目 开发前期发生的水文地质开发前期发生的水文地质开发前期发生的水文地质开发前期发生的水文地质 勘察勘察勘察勘察、测绘测绘测绘测绘、规划规划规划规划、设计设计设计设计、3 3 3 3、 、勘察丈量费勘察丈量费勘察丈量费勘察丈量费 建筑面积丈量费建筑面积丈量费建筑面积丈量费建筑面积丈量费 产权面积实测费产权面积实测费产权