项目1房地产开发经营与管理概述.ppt

房地产开发经营与管理,主讲教师：王玲,教学大纲教材与参考书目学习要求与考核,绪论：,教学大纲：项目1：房地产开发经营与管理概述（第一章、第三章）项目2：房地产市场分析（第二章、第四章）项目3：房地产投资分析（第五章、第六章、第七章）项目4：物业资产管理（第十章）,4,课堂要求,禁用手机,出勤率90%,5,考核方式,选用教材：刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，2012参考书籍：1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，20022、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，1996,1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发与经营程序,本项目内容,1.1.1房地产的含义,房地产含义：土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。,1.1房地产概述,1.1房地产概述,RealEstate、RealProperty真正的财产、永久性的财产RealEstate:土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等,1.1房地产概述,房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性,1.1房地产概述,房地产属性,房地产位置的固定性,上海音乐厅旧貌,房地产位置的固定性,建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”,房地产位置的固定性,房地产位置的固定性,上海音乐厅新颜,2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米,固定性是相对的,保护文物价值降低经济成本,国家规定的土地使用权最高期限是：,居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年,房地产使用的耐久性,房地产使用的耐久性,鼓浪屿上的老房子,徽州古民居,房地产使用的异质性,50/70年后房子和土地怎么办？自动续期收费吗？,土地供给的稀缺性,土地总供给量固定，不可复制生产位置较为优越或肥力较高的土地优先开发土地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性,房地产投资与消费的双重性,生产要素，如厂房、站场生活消费，如住房、公园投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响投资途径：地段好的房子、门面房、拆迁房、二手房期房、尾房、升值潜力大的房子,房地产的相互影响性,自身状况+周围环境溢出效应和外部性如住宅的配套设施：供电、上下水、道路、车站、教育、绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、社区服务、行政管理、治安管理,房地产的易受限制性,1.1.3房地产分类,按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业,按其是否产生收益划分：收益性房地产非收益性房地产,按经营使用方式划分：自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产,按开发程度划分：土地在建工程建成后物业,1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发与经营程序,本项目内容,任务1.2房地产开发、经营与管理概述,一、房地产开发经营（一）基本概念1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。,2、房地产经营广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为3、房地产开发经营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。,一、房地产开发经营,（二）房地产开发与经营的参与者,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,如：规划部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、市建委、房屋土地资源管理局,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,开发企业开发个人（开发商/建设单位）,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收、拆迁,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,银行信托投资公司,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,建筑师工程师会计师造价工程师经济师估价师经纪人律师营销与策划人员,一、房地产开发经营,政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者,商品最终使用人收益最终实现者,一、房地产开发经营,（一）房地产管理的概念1、含义：房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。,二、房地产管理,（二）房地产管理的内容1、房地产产业管理（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理（4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理,二、房地产管理,（三）房地产管理的内容2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。具体内容见第十章,二、房地产管理,1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发程序,本项目内容,任务1.3房地产投资概述,一、投资与房地产投资（一）投资1、投资的概念：投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。2、投资的分类：总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。,3、投资的特性：（1）投资是一种有目的的经济行为（2）投资具有时间性（3）投资的目的在于得到报酬（4）投资具有风险性,一、投资与房地产投资,4、投资的作用：（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力（2）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平的提高（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往,一、投资与房地产投资,（二）房地产投资1、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。包括房地产直接投资和房地产间接投资。,一、投资与房地产投资,2、房地产投资的物业类型：,一、投资与房地产投资,一、投资与房地产投资,1、位置固定性（不可移动性）2、寿命周期长：*经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。*自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间,二、房地产投资特性,*房地产的经济寿命与其使用性质相关。*注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命有关。,二、房地产投资特性,3.适应性4.各异性5.政策影响性6.专业管理依赖性7.相互影响性,二、房地产投资特性,三、房地产投资的形式,1、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。（1）房地产开发投资：投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。,三、房地产投资的形式,*房地产开发投资：从事商品房和土地开发经营活动的投资。（1）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。（2）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。,三、房地产投资的形式,（2）房地产置业投资：指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。,三、房地产投资的形式,例如：某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的100m2用作该公司的办公室，将另外的150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几方面的目的。,三、房地产投资的形式,2、房地产间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托公司（REITs）开发、管理和出售房地产资产的公司购买住房抵押支持证券,三、房地产投资的形式,四、房地产投资的利弊,1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发程序,本项目内容,流程图解析见下页,二、房地产开发流程,1.办理建设用地规划许可证,2.领取国有土地使用证如土地规划方向及用途、指标已经由政府定好，只需先获得土地使用证即可，1.的手续可以补办,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。（或叫用地红线）。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,二、房地产开发流程,三、开发流程,开发商选址、立项,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的，必须办理延期手续，延长期不得超过六个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设工程规划许可证自行失效。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,二、房地产开发流程,三、开发流程,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,三、开发流程,二、房地产开发流程,三、开发流程,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,三、开发流程,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关