伟业顾问-上海外滩明珠一期地产项目价格细案-26PPT.ppt

外滩明珠一期价格细案,伟业顾问外滩明珠项目组/2007/8,Contents,目录,市场调查部分价格制定优惠与涨价一期价格表现推盘策略与方案,市场调查部分（8月15日）,价位需求楼座需求楼层需求户型需求,竞争项目调查,前期积累客户调查,价格情况优惠情况,同类竞争产品价格表现（8月15日）,同类竞争产品市场均价为4046元/，较上半年有一定幅度的提升，整体市场情况良好。近期部分项目调整了优惠政策，因此，本阶段同类竞争产品优惠促销政策不明显，但鉴于我项目初步入世，保留一定幅度的优惠。,59%客户能够接受36004200元/价位。,前期积累客户价格调查（8月15日）,前期积累客户户型调查（8月15日）,关注较高户型A、E、G、C、D；关注一般户型B、B；关注较低户型F、H，客户对景观优势明显的户型和两居室比较青睐。,价位需要,楼座需要,楼层需要,户型关注度,34%-36003900元/的价位。25%-3900-420012%-4200以上,41%：11-20层。30%客户-20层以上28.6%客户-10层以下,关注较高户型A、A、E、G、C、D关注一般户型B、B关注较低户型F、H,44%客户-1#32%客户-2#23.7%客户-3#,11-20层最为客户接受，可作部分预留销控。,59%客户可以接受3600-4200元/平方米价位,三楼座市场接受力较平均，可缩小楼座价差,优势户型需求明显，符合市场需要的调整价格,前期积累客户调查（8月15日）,价格制定部分,价格构成要素,产品外部环境,产品内部品质,产品附加值,规模园林景观户型设计社区配套入住时间装修标准施工进度智能配套物业服务,位置景观区位现状未来城市规划生活配套,品牌影响力,价值决定价格-用同样的标准衡量市场和我们，客观还原产品价格。,产品总结与价格影响,产品优势,市场抗性,地段潜力、配套、景观,产品规模与内部设计,开发周期长,入住时间晚,品牌影响力弱,具备行业领导者潜质与实力，但项目现状不如成熟大盘稳定。客观还原市场价位4100元/平方米,中开高走高调入市,市场抗性,周边现状差,开发周期长,内部规划尚不完善,入住时间较晚,品牌影响力较弱,市场接受能力不稳定,定价原则低开高走,4107元/平方米,外部竞争与价格还原,楼座分析,1#与沂河只有一路之隔，观景效果好东、南两侧临路，噪音大。南侧为运输公司家属院，环境差。,3#位于小区中部，符合大众居中心理。紧邻小区中心花园与沂河只临一路，观景好，可远看三河楼间距密,2#位于小区中心位置离滨河大道稍远、南侧楼间距大西侧临路,确定价格系数,楼座系数,户型系数,区外景观区内园林交通楼间距噪音,景观户型布局客厅通透卧室明卫户型稀缺面积与功能经验值（复式等）,垂直系数采光景观花园吉利数楼层,单元系数,楼座系数,楼座均价,一期开盘均价：4100元/,户型系数,户型价格,价差,优惠折扣方案,第一次推盘价格4100元/平方米，对外公布价格上升4点，4300元/平方米,涨价方案,前40%,40%-70%,70%-100%,均价：4230,均价：4350,均价：4100,一期全程均价：4215元/平