重庆两江新区房地产投资调查页.ppt

重庆两江新区房地产投资调查,投资发展部2011年3月,本次报告在对重庆两江新区区域概况，包括人口、经济、规划等方面。在房地产各类物业市场调研分析基础上，判断该区域房地产发展机会。,前言：,两江新区的大致地理位置位于重庆北部新区和重庆两路寸滩保税港区，规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区；渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区；北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积超过1200平方公里。,区域位置,区域位置,两江新区目前常住人口170万人，占重庆全部人口的6%。,170万,400万,近期2010年人口,远期2020年人口规划,两江新区人口规划容量很大，突出城乡一体化建设。两江新区的成立从国家战略上可以看作是新一轮西部大开放的标志性事件，它将深刻改变西部的经济面貌，对缩小东西区域差距起到举足轻重的作用。,宏观经济,重庆两江新区近两年GDP与今年预期,2010年该区域GDP增长率为23%，今年将是两江新区的发展中期阶段，预计增长率23.7%。,宏观经济,单位：亿元,2010两江新区固定资产投资增长率为34.2%，2010、2011年是两江新区投资发展的中期，预计今年与去年的投资增长率接近。,宏观经济,重庆两江新区近两年社会消费品零售总额（亿元）,社会消费品零售总额主要靠人口增长拉动，去年增长率为28.6%，减去通胀导致CPI增长率4.9%，去年的区域人口增长率可以反映。,宏观经济,宏观经济,宏观经济,区域规划,两江新区一心四带产业布局,两江新区南部靠近重庆主城区，当地居民置业倾向应该是自南向北，现代服务业、都市功能板块有更大商品房投资价值。城乡一体化是国家的未来发展趋势，重庆作为西部地区唯一直辖市，应该承担起这个职责。,区域规划,区域规划,从区域功能结构看，江北金融城商业+住宅性质土地供应相对会多，其他区域为产业园，工业、仓储、科研用地分布所占比重会比较大。,房地产数据,由于重庆两江新区并非独立行政区块，因此在此次调研过程中，以江北区数据为主（两江新区占据江北80%面积），同时参考渝北区、北琣区数据。,统计方法：,房地产数据,重庆两江新区2010年土地市场情况,通过对江北、渝北、北碚区的数值分析，该区域楼面价约为2400元/平米左右，出让面积和成交金额相比其他区块要大。,房地产数据,重庆两江新区2010年土地容积率情况,通过容积率可以判断该区域的建筑类型，两江新区新供应土地以多层和高层为主，北碚区容积率1一下的有4宗，其位置离市中心较远，别墅和排屋项目相对多。,房地产数据,重庆两江新区2010年商品房供应体量（万平米）,两江新区商品房供应力度最大，因此房价近期上涨能力不足，不可能有大幅价格上涨局面。,房地产数据,重庆两江新区2010年商品房成交量（万平米）,两江新区商品房供求相差不大（对比上页），从供应力度分析处于需求相对旺盛阶段。由于北碚区属于郊区，其商品房交易量不大。,房地产数据,重庆两江新区2010年商品房平均成交价格（元/平米）,两江新区去年的平均成交价格应该在7100元/平米左右，平均房价高于重庆市总体平均价格。,价格分布,正升青青苑均价：9300元,东原D7区均价：9400元,渝能明日城市均价：12000元,城市童话均价：9200元,海悦香堤均价：8700元,华润中央公园均价：9800元,泰吉滨江均价：6500元,位于两江新区的新开盘项目，目前在江北主城区价格为9K10K元/平米之间。北碚、渝北房价在50007000元之间,房价总结,价格分布,从需求来看，一方面受2010年两江新区成立和城市扩容的影响，2011年主城区商品房的刚性需求市