世邦魏理仕-无锡锡山某房地产大盘项目定位分析-111页.doc

1简介11.1项目背景11.2服务内容11.3报告结构12 发展建议要点33 社会经济环境分析103.1 无锡社会经济环境分析103.2 苏锡常沪宁五个城市宏观数据比较223.3主要结论274 基础分析294.1 地块简介294.2 区位分析304.3 区域环境分析304.4 未来规划344.5 基地分析总结355 宏观住宅市场状况375.1 宏观住宅开发数据375.2 一级市场385.3 二级市场425.4 区域供求特征465.5 三级市场状况505.6 分档次住宅板块介绍515.7 住宅市场结论566锡山区域住宅市场研究586.1简介586.2历史供应情况606.3吸纳/市场消化情况606.4未来供应量636.5市场容量676.6价格趋势686.7区域市场住宅产品研究716.8主要结论757典型案例研究767.1 新区第一国际767.2 惠山区复地公园城777.3 锡山区华夏春晓797.4 主要结论818 项目发展建议828.1 SWOT分析828.2 项目主题与整体定位838.3 物业发展组合858.4 物业布局安排878.5 户型建议888.6 建筑风格与设计要件建议898.7 定价909项目发展分期9210 初步财务分析9710.1 项目开发基本参数及建设方案9710.2 公寓产品财务分析结果10010.3 花园洋房住宅产品财务分析结果10210.4 商业产品财务分析结果10310.5 SOHO产品财务分析结果10510.7 项目整体项目财务分析10610.8 敏感性分析1071简介1.1项目背景上海世邦魏理仕公司受上海明捷置业有限公司委托，对无锡锡山区的大型住宅地块发展项目进行可行性研究及咨询服务。1.2服务内容经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：l 基础分析/地块研究l 经济、人口和政策分析l 市场研究l 竞争分析l 发展建议l 项目分期及建设进度l 财务分析1.3报告结构此次报告按章节结构如下：l 简介l 重要结论及建议l 经济社会环境分析l 基地分析l 住宅市场分析l 典型案例分析l 项目发展建议l 项目分期开发建议l 财务分析2 发展建议要点本案项目定位于“离尘不离城的大型生态家园”。在整个无锡住宅市场上来看为中档；而在锡山区来说，本案项目的档次应低于东亭镇的新建住宅。本地块拥有丰富的景观资源，包括地块内部的三条南北向水系与南部的东西向湿地公园，组成了本项目的四条景观轴。在物业布局上，我们建议围绕这四条景观轴进行排布，同时尽量符合南低北高的原则，以保证足够的日照。D地块C地块B地块A地块 低层 多层和小高层 高层 商业我们在物业类型上以多层、小高层为主，控制高层的套数比例，并且为提高整个小区的品质，建造一定比例的低层住宅。该地块根据华夏路和芙蓉六路的纵横两轴分为A、B、C、D四个地块。AGFA容积率占地面积高层（22-23）36,000 2.82 12,743 小高层（15-16）100,000 2.21 45,147 多层（6-7）102,780 1.20 85,295 低层（4）28,414 0.81 34,945 合计267,1941.50 178,130 BGFA容积率占地面积高层（22-23）100,0002.82 35,455 小高层（15-16）221,2292.21 99,954 多层（6-8）110,0001.20 91,286 低层（4）19,0000.81 23,457 商业25,1781.80 13,964 办公55,8221.80 31,012 合计531,2291.80 295,128 CGFA容积率占地面积高层（22-23）20,184 2.82 7,145 小高层（15-16）56,066 2.21 25,312 多层（6-7）57,625 1.20 47,821 低层（4）15,931 0.81 19,592 合计149,8051.50 99,870 DGFA容积率占地面积高层（22-23）9,372 2.82 3,317 小高层（12-13）26,032 2.21 11,753 多层（6-7）26,756 1.20 22,204 低层（4）7,397 0.81 9,097 合计69,5571.50 46,371 合计1,017,7841.64619,497本案的主力产品类型为3房2厅2卫，主力面积在128-148平方米之间，总价40-45万元之间。建筑面积比例建筑面积套数比例套数2房2厅1卫（90-99）17.00%173,023 23%1,841 2房2厅2卫（97-107）10.50%106,867 13%1,058 3房2厅1卫（105-115）7.50%76,334 9%694 3房2厅2卫（128-148）42.50%432,558 39%3,134 4房2厅2卫（160-180）12.50%127,223 9%748 复式（200-240）10.00%101,778 6%463 总计100.00%1,017,784 100%7,938 按照2006年的水平，建议本案项目公寓的售价大约在3,000元/平米，花园洋房的售价大约在3,500元/平米，商业物业的价格水平预计与东方国际轻纺城的价格相仿，在3,800元/平米左右，办公性质物业的价格水平大约在3,600元/平米左右。我们建议本案项目分5期开发，开发顺序及开发内容为：第一期（2007-2008）：l D高层（22-23）；l D小高层（12-13）；l D多层（6-7）；l D低层（4）。l A2高层（22-23）；l A2小高层（12-13）；l A2多层（6-7）；l A2低层（4）。第二期（2009）： l A1高层（22-23）；l A1小高层（12-13）；l A1多层（6-7）；l A1低层（4）。第三期（2010-2011）：l B1/B2高层（22-23）；l B1/B2小高层（12-13）；l B1/B2多层（6-7）；l B1/B2低层（4）。第四期（2012-2013）：l B2高层（22-23）；l B2小高层（12-13）；l B2多层（6-7）；l B2低层（4）。l B3商业；l B3办公；第五期(2014)：l C1-C2高层（22-23）；l C1-C2小高层（12-13）；l C1-C2多层（6-7）；l C1-C2低层（4）具体的分期开发体量以及开发区域请参考下面的表和图。单位：万平米1期（2007-2008）2期（2009）3期（2010-2011）4期（2012-2013）5期（2014）合计A高层（22-23）1.22.43.6小高层（15-16）4610多层（6-7）4.545.7410.28低层（4）1.221.622.84合计10.9615.7600026.72B高层（22-23）6410小高层（15-16）13.12922.12多层（6-8）7411低层（4）1.30.61.9商业2.522.52办公5.585.58合计0027.4225.7053.12C高层（22-23）2.022.02小高层（15-16）5.615.61多层（6-7）5.765.76低层（4）1.591.59合计000014.9814.98D高层（22-23）0.940.94小高层（12-13）2.62.6多层（6-7）2.682.68低层（4）0.740.74合计6.9600006.96合计17.9215.7627.4225.714.98101.78分期开发区域：一期二期 三期 四期五期A1A2C1B1B2DB3C2根据上述发展建议，最终的财务结果指标为：需要投入的资金需要投入的资金(人民币，万元)1,011,356,792IRR内部回报率IRR (所得税前)11.33%投资回本期投资回本期(未考虑所得税影响)8年最大可接受土地成本 76.45万/亩相当于楼面地价 698元/平米3 社会经济环境分析3.1 无锡社会经济环境分析3.1.1 无锡概况无锡市地理位置优越，经济发达，地处长三角地区中心位置，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。在全国范围内，无锡总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，却创造了全国1.4%的GDP，在全国城市内名列第九位，多项经济指标仅位列于苏州之后，在江苏省排名第二。南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈无锡宁波都市圈来源：世邦魏理仕3.1.2 无锡宏观经济总量来源：无锡统计局从无锡GDP增长来看阶段性十分明显，19962000五年间，GDP增幅呈下降趋势，至19992000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期间，无锡GDP经济总量呈爆发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP达到2,805亿元人民币。来源：无锡统计局从社会消费品零售总额来看，无锡的该项指标一直呈现稳定增长的态势，增长率呈不断提高的态势，其中2005年的社会消费品总额达到695.49亿元，增长率高达20.1%，为近年内最高增长水平。 来源：无锡统计局近年来，无锡利用外资的水平迅速提高，外向型经济不断发展。2004年，无锡利用外资65.14亿美元，是2000年的3.69倍，在江苏省内仅次于苏州。从国别分，香港仍然是外商投资的主要来源，达到24；日本紧随其后，达到13，台湾、新加坡、美国分别达到9、8、8的水平。因此，无锡在引进外资方面有“日资高地”的说法，相对其他区域，无锡的日资企业非常集中。3.1.3 无锡居民生活状况来源：无锡统计局总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2005年，全市人口总计增长4.19。其中，市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区的人口汇聚能力较强。根据2005年11月抽样调查显示，无锡市常住人口数量为557万人，大约是户籍人口的1.2倍。这个数字接近于上海的比例（2005常住人口1,778万人，户籍人口1,360万人），显示出无锡对外来人口方面有较强的吸引力。来源：无锡统计局2004年，无锡人的人均可支配收入达到13,588元，在江苏全省仅次于苏州，位列第二，高于同省的南京、常州等经济发达城市。从每年增长来看，2005年无锡的人均可支配收入有较快增长，较上一年度增长17.79%，几乎达到与GDP增长同步的水平。来源：无锡统计局来源：无锡统计局总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。 本案项目所在的锡山区人口密度在2004年仅为957人/平方米公里，是整个无锡市区中人口密度较低的区域，甚至低于江阴和惠山区。但是从人口绝对数量来看，锡山区在无锡市内排名第二。这显示出锡山区面积广大，人口相对稀疏的特点。从市场实地调研发现，由于锡山区人口集中于东亭等靠近市区的区域，因此这些区域的住宅具有较大的机会。因此，对本案项目来说，其地理位置位于东北塘地区，属于锡山的核心区域，其发展既需要本地居民的支持，也必须依靠外来人口的引入，尤其是改善型住房需求导致周边地区的人口迁入。3.1.4 无锡对外来人口的吸引力外籍人士无锡是日本对华投资最重要的基地之一。据介绍，日本1/5的对华投资都落户于无锡。一大批著名日资企业包括普利斯通、索尼、松下、东芝、YKK、东丽、川崎钢铁、丸红商事、宫越商事、神户钢铁、住友商事等先后落户无锡，估计在无锡常驻的日本商务客达到1,500人左右。对外来人才的需求无锡市人事局有关人士近日透露：目前无锡市高素质、高层次人才短缺；创新型人才、复合型人才、外向型人才十分紧缺；支柱产业、高新技术产业人才需求旺盛；高级技能型人才严重不足。刚刚发布的2006年度无锡市紧缺人才需求目录显示：2006年度无锡市紧缺人才为7,710人，其中研究生以上741人，本科4346人，大专2,623人。周边富裕居民对于江阴和宜兴乃至其他周边地区的富裕人士而言，无锡具有“江苏省第二经济大市”的概念，各方面都较为发达；同时，太湖又是无锡境内独有的自然资源，生活环境优美。因此，无锡周边的富裕居民有一定在无锡购置第二居所的潜在愿望。政策导向按照政策，在无锡投资购买商品房100平方米以上，人均达20平方米以上，全家户口可迁入无锡户口。因此，在价格相对较低的惠山或锡山购买100平米以上商品房，成为周边市民入户无锡的一种手段。3.1.5 城市交通规划无锡对外交通现状无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里，距南京碌口国际机场180公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。 无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4,189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。来源：无锡政府网站无锡对外交通规划根据江苏省委、省政府的规划，2003年即已提出了建设苏锡常都市圈轨道交通的设想。根据该规划，通过2030年的努力，苏锡常都市圈将建成以沪宁城镇带为主轴、沿江城镇带为辅轴，连接都市圈各中心城市和重要城镇、园区的轨道交通网络，实现苏锡常主城之间1小时互通、主城与卫星城之间半小时互通、三大中心城市与县级城市之间40分钟互通。达到三个有机衔接：城际轨道线网与苏锡常市内轨道线网有机衔接，通过换乘枢纽与苏锡常市内公共交通、铁路和公路多式客运之间有机衔接；苏锡常都市圈轨道线路与上海、南京都市圈、苏中、浙北四大区域轨道有机衔接。图：长江三角洲城际轨道交通线网规划图来源：无锡市规划局无锡市内交通现状连接高速公路的快速干道根据规划，由已建成的沪宁、锡澄高速公路，和在建的沿江、锡宜、宁杭高速公路，搭建而成的“一纵三横”公路快速主骨架，已基本建成。图：无锡市域公路网规划图本案项目来源：无锡市政府网站图：无锡中心城区快速道示意图本案项目来源：无锡市政府网站为配合快速上下高速公路，无锡交通部门设计了10条捷径通道。从东到西，由南及北，围绕着城区，类似的快速通道已连成网络，城区向外辐射功能大增。沪宁高速上，除锡东互通之外，硕放互通由经一路接入新区，通达市区；与锡澄高速交界的无锡互通，经由通江大道可直奔火车站地区。锡宜高速上，除钱桥无锡西互通外，锡北互通穿至城区，走的是锡澄路，这样，行车效率将大为提高。外环快速路网中，还包括已开工的陆马和环太湖公路，今后，陆马线上的车流，通过陆区互通走钱胡线，或通过闾江口互通经十八湾即可轻松到达城区，而青祁路和312国道则是由城区进入环太湖公路的方便之道。无锡市内交通规划轨道交通规划2006年3月，无锡市轨道交通线网深化专家咨询会议透露了最新调整的轨道交通规划。无锡轨道交通规划为163公里和5条线。有关专家称，其中轨道交通1号、2号线力争于2008年开工。163公里轨道中，地下部分约61公里，地面高架部分约102公里，平均1.31.4公里设一个停靠站，总的轨道停靠站达112座左右。计划首期动工的1、2号线全长为59公里左右，其中地下部分超过26公里，地面高架部分超过32公里。轨道的功能是沟通城中心与外围城区，因此呈辐射状向外转延伸。基本确定的1号南北线设站24个，接通惠山新城与主城区及太湖新城，2号高速铁路车站线也设站24个，沟通主城与锡山区等。目前初步确定，锡山区的轨道交通站点起始于安镇。3.1.6 锡山区规划本案项目来源：无锡市政府网站锡山区是建设中的无锡特大城市的一个重要板块。在主城区“南拓、北展、东联、西优”的发展方向中锡山区主要体现为“东联”。目前，全区城镇建设初具规模，目前全区小城镇建成区面积已达16平方公里，城镇人口11.6万，城镇化水平达到47%以上。锡山区在无锡市区的功能定位是：大型交通枢纽、区域贸易及物流集散地、主城区纺织工业改造升级和制造业转移的主要基地、市区良好的农业基地、主城区居民宜人的居住地。形成“一主一副三片区”的总体布局：“一主一副三片区”指整个锡山区十二个镇将整合为五个片区。一主指由东亭、东北塘、八士三个镇围绕东亭组成锡山区的主中心区；一副指由安镇、羊尖、厚桥、查桥四个镇组 成锡山区的副中心区，锡山区东部工业园便规划于该片区中。三片区后宅、鸿声组团，充分 发挥区域调整后的鸿山镇的资源整合条件，与无锡新区交通联网，在产业定位和布局上主动与新区接驳；港下、东湖塘、张泾依托港下“红豆”等原有产业基础并以此为带动，成为以纺织、服装为主导行业的重要工业基地和锡沙片区的中心。甘露、荡口两镇依托原有基础相向发展紧凑布局，西北部以工业为主，东南部以生活居住为主，湖荡主体的水系与城镇融为一体。充分利用其古镇古街、名人名居等人文资源和湖泊、生态农业等旅游资源优势，开发旅游项目改善人居环境质量，同时，继续发挥其现有彩印、包装的工业优势，促进经济全面发展。锡山经济开发区辖区内的锡山经济开发区建区13年，开发总面积50平方公里，拥有企业1401家，其中外资项目500多个，累计协议注册外资48亿美元，实际到位外资21亿美元，形成了电子材料、高特纺织、汽车配件和现代物流四条产业链，2003年底被批准为国家级经济开发区。锡山道路规划本案项目来源：无锡市政府网站（1）高速铁路京沪高速铁路在八士社区东北进入本区域（走向与沪宁高速公路大致平行，相距公里），从查桥的吼山与翠屏山之间穿越，向东南经安镇南部及厚桥西南地区穿至鸿山东北侧，向东南经鸿山镇东北侧和荡口南部地区至苏州区域。高速铁路的站场设置在查桥与安镇的交界地区，锡沪路以南，九里河以北区域，规划中留有多公顷用地作为站场、广场以及配套用地。（）高速公路沪宁高速，由南向北贯穿锡山区主中心组团、鸿山组团，南至苏州。东干线，南接环太湖路公路和沪宁高速公路，由南向北贯穿鸿山、安镇、张泾、北至江阴。锡昆高速，也是锡宜高速公路的延伸段，从八士北进入锡山，穿越京沪高速铁路后向东南延伸从羊尖北至昆山，接苏州高速外环。锡通高速，在东湖塘北侧由东干线分支往东北方向经张家港至南通。（）对外公路（及快速路）主骨架（四纵四横）四纵市中环（新国道）、市外环路、锡东大道、后港路四横锡沙路、锡沪路、锡太路、锡甘路3.2 苏锡常沪宁五个城市宏观数据比较3.2.1 经济总量比较来源：无锡、苏州、常州、南京与上海市政府网站在苏锡常宁沪这五个城市的比较中可以看出，无锡的GDP发展水平在江苏境内仅落后于苏州，2005年达到了2,805亿元的水平，比南京高392亿元，比常州高1,503亿元。从发展趋势线来看，无锡GDP增长速度相对较为稳健，如前文提到的，“十五”期间基本保持了两位数的增长势头，与南京的增长速度基本持平，强于常州，显示出其经济总量发展具有较为健康、稳健的特点。3.2.2 人均可支配收入与房价比较来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局及房管局从五个城市可支配收入状况来看，无锡的人均可支配收入2005年为16,005元，在五个城市位列第二，仅比苏州低271元，比上海低2,640元。值得注意的是，以苏州与无锡这两个江苏省经济最为发达的城市来比较，以户籍人口计算，无锡的人均GPD（61,942元）为苏州（66,826元）的将近92.7，但是收入却几乎与苏州相差无几（仅相差1.7）。这说明，在“苏州模式”饱受诟病的今天，无锡的经济模式和收入分配模式比苏州更为合理，以及更具有可持续发展的潜力。同时，无锡的房价收入比是五个城市中最低的，个人房价收入比为18.11，远低于苏州和上海的水平，这显示出无锡市民对房价还有很强的承受力和潜力。房价收入比较低的重要原因在于，无锡的购房者基本都为本地自住购房，异地置业、“两外置业”的现象非常少，房价因此没有受到哄抬。从2005年三季度房管局调查结果来看，无锡目前只有 11.52%的外地购房者，远低于其他富裕城市。因此，无锡市场与其他富裕城市相比有其特殊性，在这样的自住为主的市场中，高档住房的需求相对较弱，而中高档和中档普通住宅的需求量将比其他区域市场稍强。3.2.3 房地产投资的比较来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局无锡在近两年内房地产投资呈爆发性增长，然而目前其房地产投资占固定资产比例在五个城市中依然是较低的，占17%，仅略高于常州14.8%的水平。而该项指标最高的上海为35.2%。这是由于，从城市性质来说，上海是“都会型”的城市，近年来相对第二产业的重要性下降，第三产业比例不断提高，因此，房地产开发必然占固定资产投资较大比例。而苏锡常甚至南京都是“功能型”的城市，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此，工业投资在城市经济中起到较为重要的作用，而房地产应当起到辅助的作用，过高的房地产投资比例将会导致投资过热、商务成本上升，反过来影响工业投资，不利于经济发展。从这一点来说，无锡的房地产比例比南京和苏州更为均衡，也较为符合自身发展定位，具有更强的可持续发展性。3.2.4 房地产开发销售的五个城市比较来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局从房地产开发销售状况来看，只有上海的销售面积略高当年的竣工面积，南京持平于竣工面积，而苏锡常三个城市均呈现供大于求的局面。这是由于，上海和南京都是具有较大区域影响力的核心城市，因此其两地房地产市场存在较大的外在需求支撑。以上海为例，“两外人士”购房大大提高了上海市场的容量。而在相对规模较小的二线城市，市场容量则显得较为有限。其中，无锡的竣工面积与销售面积之比为1.42:1，苏州为2.13:1，常州为1.72:1，都呈现一定的供大于求局面。三者相比，相对而言，无锡的供求关系尚属均衡。从施工面积来看，无锡市场的商品房施工面积仅高于常州，达到1853万平方米。其施工面积与年销售面积比达到4.64:1，显示出未来市场存在一定供大于求的隐患，但比苏州的情况要相对缓和（苏州该指标达到5.85:1）来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局上表用施工面积与销售面积相比较，销售面积与施工面积比越大，显示出该城市的需求相对旺盛，对于未来供应的消化水平越强。从上表来看，五城市排名依次为上海、常州、南京、无锡和苏州。其中，除了上海的施工销售面积比达到30.2%，显示出很强的需求能力外，常州、南京、无锡基本处于同一水平，分别为24.2%、22.5%和21.5%，而苏州仅为17.1%。以无锡和苏州相比较，从销售的绝对数量来说，苏州2005年销售面积为786万平方米，超过无锡的399万平方米；但是，苏州的施工面积达到4600万平方米，是无锡施工面积1853万平方米的约2.5倍，这一比例显示出无锡的未来供求状况可能优于苏州。来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局从人均住宅销售面积的比较来看，排名依次为上海（2.1）、苏州（1.2）、南京（1.0）、无锡（0.7）和常州（0.5）。这个排名显示出，上海作为国际性的大城市，人均置业达到2平方米以上，显示出了居民较为强烈的置业热情；而在江苏省内，苏州、南京居民人均住房消费能力也普遍高于无锡。而从居民个人收入和经济活力综合来看，无锡并不逊色于南京和苏州，因此其房地产市场，尤其是住宅市场在未来发展还具有很大的发展潜力。3.3 主要结论l 无锡位于长江三角洲的核心位置，也是苏锡常都市圈的核心城市之一，是连接上海与江苏内陆的门户，地理位置优越。l 无锡的经济增长迅速，十五期间，GDP的年均增幅达到14.3。无锡的人均可支配收入为13,588元，在江苏省内仅次于苏州水平。l 无锡的利用外资水平较高，香港和日本为无锡市主要的投资来源地。l 无锡市区有较强的人口汇聚能力，目前，市区人口为221.58万人，占全市人口总数的50。同时，无锡市常住人口数量为557万人，大约是户籍人口的1.2倍，这个比例接近于上海的水平。l 无锡是华东地区主要的交通枢纽，根据规划，苏锡常未来将实现主城之间1小时互通、主城与卫星城之间半小时互通、三大中心城市与县级城市之间40分钟互通。l 在无锡市内，已规划了163公里的轨道交通，其中一条轨道交通将连接锡山区与市中心。l 锡山区是建设中的无锡特大城市的一个重要板块，其规划格局为“一主一副三片区”的总体布局。l 苏锡常沪宁五个城市相比，无锡市的GDP发展和人均收入水平在江苏省内极具竞争力，且房价收入比却是四个城市中最低的，显示出无锡市民对于房价尚有较强的承受力或承受潜力。l 以户籍人口计算，无锡的人均GPD较苏州低将近7.3个百分点水平，但是收入却仅相差1.7个百分点。这说明，在“苏州模式”饱受诟病的今天，无锡的经济模式和收入分配模式比苏州更为合理，以及更具有可持续发展的潜力。l 房地产投资开发销售方面来看，无锡的销售面积、人均房地产消费水平都相对处于较低水平，与其较强的经济地位不相符合，因此还有较大的发展潜力。4 基础分析在此章节我们将具体分析地块及其区域发展情况，其中包括：l 该用地及周边区域的特点l 该用地的形状分析l 该用地的通行情况分析l 该用地的景观资源研究4.1 地块简介该地块处于江苏省无锡市锡山区东亭和东北塘板块，地块的四至地界分别为：东至东亭北路（尚未贯通），南至北兴塘河，西北向由芙蓉五路和芙蓉六路围合而成。地块可建设用地总面积为624，900平方米，折合937亩，地块性质为商业、办公、居住用地。锡山经济技术开发区东亭路（贯通中）锡山区中心区域市区方向4.2 区位分析地块所在的东北塘地区，住宅开发较为落后，是规划中的经济开发区的生活配套区域的组成部分，其距离锡山区的中心城区的绝对距离不远，但是由于沪宁高速和自然水系的阻隔，目前没有办法和中心区域形成联动；其东边是锡山经济开发区，锡山开发区目前已经有超过1,200多家企业入驻，截至2004年底，已经吸引了531个外资项目，实际到位外资42.2亿美元；4.3 区域环境分析 地块四周环境地块的东面，是已经进入开发阶段的无锡国际轻纺城，总建筑面积达到100万平方米，目前一期已经正在招商，预计今年10月份就开始试营运，无锡国际轻纺城，建成后将成为世界上第四大专业市场，也是中国最大的轻纺市场；地块的南面为住宅小区，品质较低。周边的景观资源周边的主要景观资源来源于地块周边丰富的水系，但目前缺乏整治，谈不上景观资源。由于其水域面积较大，因此如果善加利用，与社区进行同步建设，效应更加明显；根据2004年版的锡山中心区规划，东亭路将在2006年底贯通，并逐渐被建设成区域内的主要景观通道，而南面的北兴塘河生态绿化工程将是无锡市的重点工程之一，将起到美化东亭向东北塘延伸部分环境的作用。作为紧邻北兴塘的大型居住地块，本案项目受到北兴塘改造项目的影响极大，如何使住宅与环境建设相同步和并进行时间节点上的协调，将关系到本案的销售。周边的生活机能从实地调查的情况来看，该区域周边的生活机能非常匮乏，整块土地周边基本为原生态的农田景观，配套设施较为低档，缺乏城市的感觉。周边居民的生活设施只有依靠东北塘旧镇区里的一些设施，档次很低，目前只有一个小学在比较近的距离可以辐射到本地块，从这些来看，都不足以支撑大量居民的生活需求。对于城市居民而言，该区域目前仅尚且缺乏基础的生活、商业配套设施，例如医院、幼儿园、学校、邮局、银行、健身场所、生鲜食品卖场、便利店等配套。同时作为近郊的居住区，该区域缺乏景观资源特色，同时也没有相应娱乐休闲设施和的基础建设跟上，例如公园、体育场馆、休闲街等场所。因此对于城市居民而言，该区域目前较为偏远，缺乏居住环境上的吸引力。道路交通状况该区域主要是外向型交通，地块连接包括312国道和沪宁高速，对于向外省市进行辐射较为便利，但其缺乏为自身区域设计交通的导出和导入系统，包括没有公交设施，包括巴士车站，巴士线路。目前与东亭的交通也并非十分便利。缺乏交通条件的历史原因在于，东北塘镇本身人口稀少居住环境较差，2004年统计为27,000人。与南部东亭镇相比，东北塘镇的面积是其3/4，而人口仅是其1/6。因此，严格意义上来说，该区域为过路区域，而非规模性的传统人口集聚区域，因此包括交通设施在内的各项设施都较少考虑到迎合地块内本身居民的需要。预计在不久的将来，这个现象将被改善，东亭路的贯通，将极大的改善区域的地面交通状况，东亭路为双向四车道。未来地块内将形成：地块东亭路锡山区中心学前东路市区的主要交通动线。为了使区域建设尽快纳入轨道，考虑到未来该区域将成为大量人口积聚的区域，我们建议政府可以先设立2-3条通往市区、东亭镇的公交线路，在地块附近设立交通枢纽系统，如公共汽车总站。区域环境结论本案地块与东亭镇之间存在地面交通的阻隔，有312国道与沪宁高速公路相隔。由于高速公路采用全封闭的路段设计，因此其阻断作用接近于铁路，较大程度上切断了本案地块与东亭镇之间的板块联系，严重限制限制本案地块区域发展。以上海梅陇铁路为例(如图所示)，上海南站北面为康健居住板块，住宅配套设施成熟，因此该板块内中海馨园、梓树园的二手房挂牌价达到15,00016,000元/平方米左右，中星海上名门的一手房达到16,00017,000/平方米以上；而上海南站的南部地区为石龙、老沪闵路地区是传统的老工业区，以目前在售的徐汇龙庭和绿邑叠翠为例，尽管该两个楼盘邻近上海植物园，但均价也不过9,000-9,500元左右。这两个板块尽管距离不远，但南部板块的价格仅为前者的55%左右，可见铁路的阻隔起到了决定性的差异化作用。上海南站石龙住宅区9,000-9,500元/平方米康健住宅区16,000-17,000元/平方米沪杭铁路来源：世邦魏理仕我们在上海的多条铁路沿线观察到同样的情况，我们可以认为：受铁路阻隔的两侧区域会形成自身商业和社区中心，并按各自板块进行定位，而两侧板块之间的互相影响较小。因此，我们认为，不应过高估计东亭镇的房价对本案地块的影响作用，本案项目在没有形成自身社区中心、配套设施之前，仍然将保持较差的人气和较低的居民认同度。考虑本案项目做为100万平方米以上的大型住宅区，周边环境的现状又难以尽如人意，因此我们发展中必须赋予项目全新的造城、造镇的概念，在这一点上，开发商必须与政府紧密协作，把握好建设时间节点，共同营造全新的高水准住宅区。包括：l 通过政府和开发商的协作，在住宅配套区域兴建大量全新的公共配套服务设施，如银行、邮局、生鲜超市等才能满足居民的生活需求；l 加强区域内交通系统的建设，为居民出行提供基本的公共交通设施，保障其准确的通勤时间。l 与环境生态建设、公共休闲娱乐设施同步，全面提高区域档次，聚集人气，营造出符合城市居民居住的中档住宅区。4.4 未来规划未来锡山区的规划参照无锡锡山区主中心组团规划（）一心北片金融商贸中心东亭路北段靠近北兴塘河北岸部分为主中心组团的中心地块，以开发区的轻纺城为主，结合开发商贸、咨询、宾馆以及必要的配套公共设施。三轴1）城市居住生活发展主轴（如图红色轴线）：以华夏路和东亭路作为城市居住生活区向北发展主轴。北兴塘河以北，华夏路和东亭路之间的地块是金融商贸中心，社区配套公共设施以及商业的公共活动带，与南部的锡山区行政中心相呼应，共同构成东亭路公共建筑景观带；2）北兴塘河生态景观轴（如图绿色轴线）：该景观轴线利用北兴塘河及其沿线的良好景观基础，西段主要创造适宜居住的生活休闲岸线；东段穿越工业园区，布置有生产性码头，该段规划主要强调其生态性，强调生态型工业园区的特征；3）云林路产业发展主轴（如图蓝色轴线）：云林路是联系开发区南北两片工业区的主要干道，同时沿线有维系两大居住组团节点南片长大厦生活组团和北片八士居住组团，该轴线作为工业区内的主要轴线，在产业和生活功能上作用不可忽视。五片区以自然河道和主要干道自然划分为五个片区，分别为：1） 通江物流园区2） 东北塘综合居住区3） 产业生活综合北区4） 产业生活综合南区5） 仓储式商业集聚区从规划上来说，与“滨湖新城”、“蠡湖新城”甚至“惠山新城”相比，锡山区的规划缺乏全新的概念，在全市来说，对外地开发商的吸引力较低，“新城镇“概念的影响力较差。这也是目前锡山区的房地产开发商仍以本地为主，缺乏有实力的大型开发商的原因。2006年，首创集团作为全国性知名开发商，率先获取锡山东亭土地，对本案项目来说，可以看作是一个较大的影响因素。其成熟的住宅开发理念及产品设计理念将提升买家对区域整体供应品质的期望，从而相对要求开发商加大开发成本，以满足客户需求。同时其35万平方米的住宅建设体量将进一步加大锡山区区域市场供应，加剧锡山区住宅市场的竞争，从而对该区域尤其是本案项目周边区域住宅价格未来的上升空间形成不利影响。4.5 基地分析总结l 区位该区位的地理位置，处于锡山区的中心位置，但偏离了目前的锡山区行政和生活中心，但在未来五区规划中将处于中心位置；l 地块的形状较为方正，比较适合住宅项目的开发；地块目前有一些农民自建房，需要拆迁；l 周边环境：周边主要的环境影响因素，是正在建设中的国际轻纺城。目前现状的生活机能非常匮乏，考虑到未来的发展规划，一方面随着东亭路的贯通，将可以改善本区域与锡山中心区的联系，另一方面，其所在的东北塘综合居住区，也将逐步完善自己的生活配套；l 交通状况：目前交通状况不理想，需要加强自身交通导入导出系统，尤其是公共交通；高速公路和国道对于本案地块与东亭镇的阻隔产生较为不利的影响，切断板块之间的联系。l 景观：目前的景观自然条件较好，有丰富的自然水系，但缺乏整治和建设；未来的生态景观走廊以及规划的东亭路城市景观主轴对于本地块的景观资源是很大的丰富。l 首创集团的进入将提升买家对区域整体供应品质的期望，从而相对要求开发商加大开发成本。同时其将加剧锡山区住宅市场的竞争，从而对区域住宅价格形成不利影响。5 宏观住宅市场状况5.1 宏观住宅开发数据来源：无锡统计局从房地产开发宏观数据来看，随着投资的巨额增加，商品房施工面积、竣工面积在2003年达到有70%以上的增长，而相比之下，商品房销售却一直呈平稳增长的态势。从2001年到2005年，无锡商品房施工面积增长3.56倍，竣工面积增加2.3倍，而商品房销售面积仅仅增加1.97倍。2004年的无锡销售量增幅为历年最大，但增幅也仅仅只有34.6%，总体而言无法跟上投资和开工增长的速度。因此，我们可以判断整个无锡市场仍然处于供过于求的发展趋势中。项目20012002200320042005商品房施工面积（万平方米）5217481,2821,5481,853增幅43.6%71.4%20.7%19.7%商品房竣工面积（万平米）248291508483570 增幅-17.3%74.7%-4.9%17.8%商品房销售面积（万平方米）202235305410399 增幅16.6%29.4%34.6%2.8%商品房销售额（亿元）67.52103.92129.03 来源：无锡统计局5.2 一级市场土地出让情况分年度土地出让情况2003年，由于各地政府加强了土地公开出让的执行力度，全面实行招拍挂的制度，因此无锡在2004年的土地公开出让量的土地达到11,447.48亩，折合7,631,691.49平方米，是2003年出让量的将近3倍，这其中包括了万科和顺驰的滨湖新城2号地（1,443.2亩）和滨湖新城3号地（1,100.83亩）。2005年，无锡土地出让量有所下降，为9,648亩，但仍然是2003年的2.5倍左右，因此，未来土地供应量仍然偏大。价格方面来说，由于2004年后，郊区土地出让量较大，而市中心土地供应匮乏，因此土地楼板价单价在2003年后有较明显的下滑，2004年均价为1,001元/平方米，2005年大约为1,164元/平方米。来源：世邦魏理仕分区土地出让情况及价格来源：世邦魏理仕（注：可建筑面积按最高容积率标准计算；该表中没有将2005年出让的南长区青少年活动中心地块列入其中）从3年的土地出让情况来看，传统的市中心三区（崇安、南长和北塘）的土地公开出让量所占市场份额很少，2004-2005两年间出现了明显的供应萎缩迹象，而主要的土地集中供应于湖滨区、新区以及惠山、锡山地区。因此，在整个无锡市场近年来土地供应放量的基础上，四个郊区的供应量更显巨大。其中，湖滨区的过去三年土地供应面积合计可建筑面积总和约为8,980,510平方米，新区约为7,186,679平方米，而惠山约为3,058,022平方米，锡山区则约为3,380,830平方米。放量的土地压力给众多开发商带来很大的销售压力，各大开发商往往大量开发，以争得先机。以湖滨区举例而言，尽管万科在2005年销售面积接近16万平方米，其当年去化率也仅达到了70。来源：世邦魏理仕如图，锡山区2004年的土地出让量折合可建筑面积1,127,746万平方米，约占到全市的10.6%，而2005年约为1,796,030平方米，同时这个比例上升到17.6%。这显示，近年来锡山区无论在绝对数量还是相对数量上，土地推出量均有所放大；随着市中心供应的萎缩，锡山区的供应比重亦有所增加，显示出锡山区房地产发展在无锡市场上占到越来越重要的地位。来源：世邦魏理仕（注：该表中没有将2005年出让的南长区青少年活动中心地块列入其中）