物业管理03物业管理机构.ppt

第三章物业管理机构,一、物业服务企业,二、业主、业主大会与业主委员会,目录,三、物业管理的相关机构,（一）物业服务企业的含义,一、物业服务企业,（二）我国物业服务企业模式的变迁,（三）物业服务企业的权利和义务,（一）物业服务企业的含义,1物业服务企业的特征,2物业服务企业的性质,3物业服务企业的类型,1物业服务企业的特征,2物业服务企业的性质,1物业服务企业的特征,物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设施设备等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。,经营性：一业为主，多种经营,特征,专业性：相应的资质等级,统一性：委托一家物业服务企业,平等性：和业主平等的商业合作、民事主体关系,2物业服务企业的性质,按投资主体的经济成分,全民,集体,联营,3物业服务企业的类型（一）,三资,私营,按股东出资形式,有限责任公司,股份有限公司,按组建渠道,由开发商投资设立的分支机构,由房地产行政管理部门所属房管所转制而来,由大中型企事业单位自行组建,由社会上的公司、个人发起组建,由街道办事处组建的物业服务企业,3物业服务企业的类型（二）,按经营服务方式,委托服务型物业服务企业,自主经营型物业服务企业,按内部运作方式,管理型物业服务企业,顾问型物业服务企业,综合性物业服务企业,按是否具有法人资格,具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司,不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部,（二）我国物业服务企业模式的变迁,1“自建自管”模式的出现及其背景,2从“建管分离”走向物业管理的和谐,1“自建自管”模式的出现及其背景,缺少物业服务企业,2从“建管分离”走向物业管理的和谐,1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标”；2007年修订物业管理条例：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业。”,依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务；依照物业服务合同和有关规定收取服务费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项服务业务；可以实行多种经营，以其收益补充服务经费。,（三）物业服务企业的权利和义务,权利,履行物业服务合同，依法经营；接受业主委员会、业主及物业使用人监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门的指导监督；每隔一段时间向全体业主公布一次服务费收支账目；提供优良生活环境，搞好社区文化；发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部公共财产。,（三）物业服务企业的权利和义务,义务,（一）业主,二、业主、业主大会与业主委员会,（二）业主大会,（三）业主委员会,（一）业主,5业主的自制自律,4业主的义务,3业主的权利,1业主的分类,2物业使用人,按业主是自然人还是法人,1业主的分类（一）,按是否独立拥有物业,独立产权业主,共有产权业主,自然人业主,非自然人业主,公房业主,私房业主,按物业的所有权主体性质,居住物业业主,非居住物业业主,按物业基本用途不同,按享有物业所有权份额,1业主的分类（二）,大业主,小业主,按享有物业所有权份额,原始业主（主要指新建物业的业主）,继受业主（主要指购买物业人）,准业主（主要指依法视为业主的业主委员会和物业使用权合法持有人）,2物业使用人,物业使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。,与业主共同居住的亲友,物业的租户,按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务提议召开业主大会会议，并就物业管理的关事项提出建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权选举业主委员会成员，并享有被选举权监督权：监督业主委员会的工作监督物业服务企业履行物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用法律、法规规定的其他权利。,3业主的权利,权利,遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定；交纳服务费用；法律、法规规定的其他义务。,4业主的义务,义务,5业主自治自律（一）业主自治,选择权有三层含义：,业主自治：业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权；业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。,表达自己的选择；少数服从多数；承担选择的代价；,5业主自治自律（二）业主自律,法律、法规对所有权的限制（法律意识）：,自律意识主要包括两个方面：一是增强法律意识；二是提高公众意识。,相邻关系紧急避险,法律、法规对所有权的限制（法律意识）：,在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。,（二）业主大会,业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构；业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内物业管理的最高权力机构和决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,2业主大会的职责,3业主大会会议,1业主大会的成立,1业主大会的成立（一）成立条件,成立条件：,业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会；物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。,成立时间：,业主大会成立的时间：“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”,1业主大会的成立（二）成立流程,1报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50时）,物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。,1业主大会的成立（二）成立流程,（2）成立首次业主大会会议筹备组（申请后60日内）：,筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。,筹备组应当做好以下筹备工作：,确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单；制定业主委员会选举办法：完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。,内容应当在首次业主大会召开15日前以书面形式公告；筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会。”,1业主大会的成立（二）成立流程,（3）组织召开首次业主大会会议：首次业主大会会议最重要的内容有：,表决通过管理规约和业主大会议事规则；选举产生业主委员会。,1业主大会的成立（三）业主大会成立的指导、协助与监督,物业管理条例：,“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”,2业主大会的职责,制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。,3业主大会会议（过半数业主）,会议类型：,定期会议（一般每年一次）临时会议（20%以上业主提议）,会议形式：,集体讨论书面征求意见,业主参加会议的方式：,自己参加书面委托代理人参加,业主大会会议的表决规则：,一般决定（过半数的业主且占总人数半数的业主同意）特殊决定（占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）,（三）业主委员会,业主委员会是一个物业管理区域中长期存在、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。,3对业主委员会的监管,1业主委员会的运作,2业主委员会的职责,1业主委员会的运作（一）组建和换届,业主委员会由业主大会会议选举产生，5至11人单数组成；业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权；业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足；业主委员会委员人数不足总数的1/2时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。“业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。”,1业主委员会的运作（二）委员的资格,具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁：具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。,1业主委员会的运作（三）业主委员会会议,业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任；业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7目前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议做出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。,1业主委员会的运作（四）业主委员会活动经费的来源,业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。,2业主委员会的职责（一）基本职责,执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。,2业主委员会的职责（二）具体工作内容,负责召集、组织业主大会；代表全体业主选聘物业服务企业、完成交接；监督和协助物业服务企业；监督管理规约的实施；做好与有关部门的配合工作。,3对业主委员会的监管（一）,对业主委员会成员的监管（委员资格）,业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办、乡镇人民政府备案；业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。,对业主委员会机构的监管,对业主委员会行为的监管,当业主委员会不作为时的监管当业主委员会的决定违法时的监管业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，通告全体业主。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,（一）房地产行政主管部门,三、物业管理的相关机构,（二）相关行政管理部门,（三）专业性服务企业,（四）街道办事处、乡镇人民政府和居委会,（五）物业管理行业协会,（一）房地产行政主管部门,3对物业服务人员进行职业培训,1组织物业服务企业参加考评和评比,2负责对物业服务企业的经营资质审批,（二）相关行政管理部门,工商行政管理部门：申请注册登记，领取营业执照，接受年度检查税收管理部门：对纳税情况进行业务检查和指导物价部门：规定的收费标准公安部门：监督与指导物业治安管理派出所：培训和指导治安管理人员消防部门：监督、检查和指导消防管理环卫部门：指导与监督清洁工作园林部门：指导绿化工作,（三）专业性服务企业：对下设的专业服务部门实行承包责任制；对选聘的专业服务企业实行合同制。（四）街道办事处、乡镇人民政府和居委会：物业服务企业和业主大会、业主委员会应接受街道办事处、乡镇人民政府和居委会的工作指导，并积极配合其开展社区建设工作。,（五）物业管理行业协会,协助政府贯彻执行国家的有关