厦门房地产上半报.ppt

厦门市场半年报楼市峰回路转后市可期,（2015上半年报）,融侨集团厦门马銮湾项目营销策划部2019/11/26,2015上半年市场小结,市场回暖成交先抑后扬,2015上半年数据走势：政策调控：330新政、央行多轮降息降准、二套首付降低等一系列政策，政策环境持续宽松利好，降低了购房成本，释放了一定的市场需求。土地市场：2015上半年共成功出让土地21宗，总建207万，总金额118.44亿元；其中7宗商住用地，总建77万，楼面价10071元/，溢价率44%。其中集美恒大2015JP01地块以14858元/荣登集美新科地王。新房销售：住宅成交面积134.49万，环比6.6%，同比22.4%。成交套数11507套，环比2.6%，同比21.2%。成交均价19284元/，环比5.9%，同比0.2%。新房供应：新增商品房供应188.32万，其中住宅109.64万，环比28.7%，同比38.2%。供销形势：供销比为0.82，供略不应求。开盘详情：正式开盘44次，开盘推量6351套，去化4238套，去化率67%，开盘去化率有所走高。楼盘排行：海投天源发力，面积金额双夺魁；房企排行：海投、禹洲双雄争霸，禹洲夺得面积桂冠，海投夺金额魁首。,PART2：市场资讯,PART3：一级市场,PART4：二级市场,目录,PART1：中原榜单,PART5：后市研判,中原榜单,Part1,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：合资项目按股权比例划分；数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：合资项目按股权比例划分；数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：数据均为备案数据,市场资讯,Part2,1、上半年宏观政策回顾,1月16日,2月5日,全岛取消住房限购措施，思明区、湖里区144平方米以下商品住房不再限购。这意示着厦门全面取消商品住房限购措施。,全厦取消限购,央行降准,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时对三农及小微企业达到标准的金融机构定向降准,3月1日,2月28日,3月20日,3月27日,3月30日,4月7日,4月19日,5月11日,6月28日,5月12日,央行降息,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。对称降息0.25个百分点。,厦门投靠落户收紧,3月1日起取消成年子女投靠父母来厦门落户等四类投靠入户政策，同时对于夫妻投靠落户等四类投靠政策也进行了调整限制，并明确了两类人才投靠政策。,福建“闽七条”,福建省住建部等三部门联合的“闽七条”。提出放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付降至20%，取消对境外个人(包括港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。,联合救市,住建部和国土部联合出招救市，涉及取消“70/90”，住房套型可以改、可变更土地用途，减少高库存城市住宅土地供应等,“330”新政,涉及二套房商贷最低首付比例降至40%;公积金贷款购首套房最低首付20%,二套房最低30%;二手房免征营业税交易时间由“满五年”放宽为“满两年”。,厦门公积金新政,主要有三大变化，包括贷款门槛降低，贷款执行利率和首付款比例调整，公积金首套房首付降为20%，个人住房公积金贷款额度提高，单职工最高可贷50万，双职工最高可贷100万。,央行降准,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。,央行降息,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。对称降息0.25个百分点。,央行降息及定向降准,央行对称降息0.25个百分点；针对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的机构降准0.5个百分点,福建商改住新规,对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，地区库存去化期限超过24个月的允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更,应对房地产低迷下行，上半年各项救市政策、货币政策密集出台，重点政策12项，涉及降二套首付、公积金新政、“闽七条”、三次降息三次降准等,图1：GDP同比走势（2001Q1-2015Q1）,图2：CPI及PPI同比走势（2001.01-2015.05）,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心整理,2015年，宏观经济依然处于探底过程，且面临巨大下行压力。今年一季度GDP同比增长7.0%，这是继2009年一季度由于全球金融危机GDP增速曾跌破7.0%之后所创下的近六年新低。与此同时，通缩压力显著，CPI持续低位运行，因此房地产行业的支柱作用再度被强化，是此次中央积极出台救市政策，扶持楼市主因。在宏观经济承压下，未来仍将延续救市主基调。,2、宏观经济低迷,3、全国楼市表现,围绕刺激需求、积极去库存以及降低购房成本，松信贷三个方面对楼市进行调控，从5月份开始，全国楼市出现明显的回暖迹象，商品房销售面积由年初-17%，回升至与去年同期基本持平,图：全国新建住宅月度累计同比涨跌幅,数据来源：国家统计局，中原集团研究中心整理,4、城市分化,在楼市回暖之际，城市分化也在加剧。,一线城市：深圳表现抢眼，量价大幅上涨，成交量更是上涨111%，上海和北京成交量也同比上涨40%以上二线城市：大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。三四线城市：表现相对较差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。,数据来源：中原集团研究中心,5、厦门城市资讯,自贸区正式落地厦门，厦门经济及战略地位再引瞩目，为扩大城市规模及加快建设发展，轨道交通建设如火如荼、“两环八射交通路网”陆续开工建设,4月21日，福建自贸区正式挂牌成立，厦门片区43.78平方公里（含象屿保税区0.6平方公里、象屿保税物流园区0.7平方公里、厦门海沧保税港区9.51平方公里），厦门片区重点建设两岸新兴产业和现代服务业合作示范区、东南国际航运中心、两岸区域性金融服务中心和两岸贸易中心。,厦门轨道交通线网规划中明确，2020年厦门规划目标线网共有5条线路，全长189公里，目前5条地铁线路均已曝光，将形成两个交通核心，分别是以思明莲坂一带的岛内交通核心和以翔安南部新城新店一带的翔安交通核心。,厦门第二西通道(海沧隧道)已获国家发改委批复，根据规划，厦门第二西通道总投资估算57.05亿元，计划2015年底开工建设，2019年建成通车。路线全长7.1公里，隧道长6335米。全线采用双向6车道一级公路标准(结合城市快速路功能)建设，设计速度采用80公里/小时。,一级市场,Part3,土地总供应加速而商住地块仍紧缺,1、一级市场土地成交量,数据来源：厦门中原地产研究中心整理,2015上半年，厦门市共出让24宗土地，成交21宗，成交率87.5%；土地成交总建206.88万，成交总金额118.44亿元。其中商住用地77.14万，占比37.3%。2015上半年土地总供应量快赶上2014年全年的水平，可见政府在土地的供应上明显有所增加，供地节奏加快。但从商住土地成交量看，仅成交76.60万（7宗），商住土地供应依旧紧缺，房企求地若渴。,房企“饥渴地价高企格局不变,1、一级市场土地成交价,数据来源：厦门中原地产研究中心整理,2015上半年，厦门市土地成交总金额118.44亿元，其中商住土地成交总金额77.14亿元，楼面价达10071元/。2015上半年，厦门商住土地仅供应7宗（包括2宗人才限价用地），商住供应仍处于低位，房企对土地依然处于“饥渴”状态，房企土地储备不足迎来土地市场的激烈竞争，楼面价仍破万，平均溢价率达44%；其中集美2015JP01地块引来10家房企争夺，最终由恒大竞得，以14858元/荣登集美新科地王。,集美商住用地为焦点2宗综合体巨霸入市,1、一级市场土地成交结构,数据来源：厦门中原地产研究中心整理,从土地成交区域来看，2015年上半年厦门商住地块依旧以岛外为主导，湖里区有1宗人才限价用地出让。其中集美区成交2宗，总建超51万，占商住总建的66.6%，均位于集美新城板块，平均楼面价达11363元/；同安、翔安均有2宗商住用地成交，但地块体量较小。从土地成交性质看，2015年共成交7宗商住地块，总建占总成交的37%；商办用地成交9宗，总建41.30万，平均楼面价4153元/，非商住地块在竞价条件苛刻下，基本以底价成交。另外有2宗商业综合体入市，位于翔安及湖里区，总建达84.56万。,1、一级市场土地成交明细,1、一级市场土地成交位置,2014G09,2014G08、2015G06-08地块（共4宗）,2014G072015G03,2014G10,2015P01科海5万10487元/,H2015G02,H2015P02,2015JP01恒大20.8万14858元/,J2014P03禹洲20.5万8979元/,2015TG01,2015TP01中海7.4万7027元/,2015TP02中海3.3万7000元/,2015XZ01,X2015P01古龙2.55万12549元/,2015XP01科海7万4057元/,截止2015年6月底，厦门住宅用地开发存量约780.1万，岛内98.2万，占比12.6%，岛外682.0万，占比87.4%。整体去化周期2.3年，同安、集美存量最大，岛内存量少，其中湖里区存量仅4个月去化完毕，土地开发存量极少；而同安去化周期将近6年，高库存，去化压力大。,存量780万，湖里存量低，同安去化压力大,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2、土地存量,年去化量：为2010-2014年年均去化量,二级市场,Part4,受一季度供销冷淡影响促整体供应回落,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,1、供应情况供应量,2015上半年，厦门市新增商品房面积188.32万，其中住宅面积109.64万，环比28.7%，同比38.2%。受到一季度供销低迷的影响，促使2015年上半年整体供应有所回落；而进入第二季度，市场回暖，房企推盘节奏加快，在政策利好下抓紧时机入市，以抢夺客群。,2015上半年，厦门市厦门商品房成交面积197.41万，环比10.4%，环比28.5%；其中住宅成交134.49万，占比68.1%；非住宅成交62.92万，占比31.9%，环比17.7%。非住宅方面，车位成交占比最大，达15.4%，成交30.32万；办公成交23.07万，环比2.8%，软件园三期、华论南商大厦写字楼贡献最大；商业成交7.35万，占比3.7%。,住宅占比稳中有升写字楼助力办公成交,2、成交情况商品房成交量,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2015上半年，厦门住宅成交面积134.49万，环比6.6%，同比22.4%。成交套数为11507套，环比2.6%，同比21.2%。受到一季度成交低迷的拉低，导致2015年上半年成交同比、同比均回落。2015上半年，厦门楼市成交先抑后扬，一季度在客户入市信心不足，蓄客有限下，成交陷入低谷；进入二季度，330新政出台，二套首付降低等一系列政策红利出台，降低了购房成本，释放了一定的市场需求，房企也把握政府出拳救市的时机入市，走量为王，在供销两端均有所释放下，市场回暖显著，二季度成交明显上涨。,市场回暖成交先抑后扬,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2、成交情况住宅成交量,供销比为0.82供不应求,2015上半年，厦门市住宅供应面积109.64万，成交面积134.49万，供销比为0.82，去库存24.85万，供不应求。在目前市场环境下，房企也已走量为王，加大库存去化为主。,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2、成交情况住宅供销比,房价坚挺1.9-2万元/徘徊,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2、成交情况成交均价,2015上半年，厦门市住宅成交均价19284元/，环比5.9%，同比0.2%。在全国整个房地产行业成交低迷的大环境下，厦门房价保持高位运行，主要在于：地价高企，高地价催涨房价；一系列政策红利，客户对房价上涨预期有所抬头；住宅待开发存量适中，去化周期仅2年多，房价上涨预期大；从整个厦门未来的规划前景来看，厦自贸区确立，地铁等一系列规划建设如火如荼，对外吸附力强，区域迎来发展契机；因此，厦房地产发展前景广阔，房价保持坚挺。,六区均价同比全面上涨岛内涨幅领跑全市,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2、成交情况区域均价,六区成交均价同比全面上涨，其中岛内涨幅明显高于岛外；而环比方面，湖里、集美、海沧则有所回落，其余三区呈现不同程度上涨。思明区在鑫塔水尚、信和银湖天峰高成交高均价下，区域价格同比、环比均上涨一成左右；湖里区成交环比有所回落，主要是受到了国贸新天地、建发中央天成、世茂湖滨首府价格有所回调的影响，从而促使区域价格有所回落；翔安区在招商雍华府、领翔上郡、世茂御海墅等集中入市下，拔高了区域价格。,岛内占比跌至2成之下集美霸首占四成,岛内外分布：2015上半年岛内成交占比回落至2成之下，成交24.94万，占比18.5%；岛外成交109.55万，占比81.5%，六区成交面积仅海沧、翔安环比有所上涨，其余四区均呈现不同程度下跌。各区分布：集美区盘源密集，多盘热销，以备案53.94万，占比40.1%独霸鳌头，环比下滑15.5%；同安区以成交21.44万位居第二，禹洲香溪里贡献最大；海沧区在海投天源及泰禾厦门院子高成交助力下，成交17.30万，环比上涨25.5%；翔安区成交涨幅领跑全市，中澳城推盘频繁功不可没。,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,3、成交结构区域分布,80-144刚需首改主导144以上改善性产品有所回落,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,3、成交结构面积段,成交面积：2015上半年，厦门市场以80-144刚需首改产品为主导的去化基本面仍未改变；其中120-144首改产品成交35.51万，占比上涨4个百分点，天源、水晶湖郡贡献最大；80-90刚需产品成交27.32万，华润橡树湾、禹洲香溪里等刚需盘为主力；180以上大户型产品成交19.20万，岛内大平层产品及岛外别墅产品贡献最大，如世茂湖滨首府、中铁元湾、泰禾厦门院子等；80以下小户型产品受到户口的影响，成交占比极少，仅占比2%。,15000-20000元/主导并往两边扩散,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,3、成交结构单价段,2015上半年，厦门楼市成交单价段以15000-20000元/为主导，成交46.70万，占比高达35%，水晶湖郡、住宅莲花新城、华润橡树湾等集美新城房源贡献最大；其次为12000-15000元/，成交26.76万，占比回落2个百分点，凤凰花城、首开领翔上郡等集美次核心区及同安、翔安刚需盘为主；20000-30000元/单价段成交占比15%，天源、世茂湖滨首府等海沧新城及岛内楼盘贡献最大；而40000元/以上的房源成交集中于岛内的高端楼盘。,100-200万为第一梯队200-300万次之,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,3、成交结构总价段,4、开盘情况去化走势,走量为王开盘去化率回升,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,2015上半年，厦门楼市正式开盘44次，囊括住宅、写字楼、soho等不同物业形态，整体推量6351套，去化4238套，平均去化率67%。2015上半年房企推盘集中于二季度，在330新政之后，市场回暖明显，在政策利好叠加下房企抓准时机推盘入市，走量为王，其上半年平均开盘去化率将近7成，明显高于2014年的开盘去化率；且对于一些高性价比楼盘，其开盘去化率高达8-9成。,5、可售存量现状,去化量下滑去化周期上涨至13个月,截止至2015年6月，商品住宅可售存量面积为306.6万，根据2014.7-2015.6月月均销售23.20万计算，库存量需13个月可去化完毕；目前市场可售存量仍突破300万，受到2015年初开局乏力的影响，近一年总体去化量走低，导致去化周期略有所延长；但整体上厦可售库存去化周期仅1年多，相对全国一些高库存城市来说仍较为健康；且在政策红利、市场回暖下，成交有所回升，其去化周期则能明显回调。,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,备注：去化周期=库存量/近一年的月均去化量,后市研判,Part5,1、政策研判：,下半年行政调控继续宽松，降息降准可能性仍大,在接连降息降准之后，利率水平有明显降低，但融资难融资贵问题仍突出，5月份M2增长10.8%，仍低于年度12%目标，宏观经济继续低位运行，通缩风险仍存，下半年会维持稳健偏宽松的货币政策，继续降息降准可能性较大。,宏观经济仍筑底徘徊，房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，在上半年各项调控出台后，楼市出现回暖迹象，预计下半年行政调控出台力度将有所减弱，整体保持宽松基调。,行政调控,信贷政策,全国市场,在中央系列救市政策扶持下，从5月份开始，全国楼市出现复苏迹象，商品房销售面积和销售金额同比逐步回正，预计下半年仍将延续回暖势头，但同时城市分化加剧，三四线城市需求不足，库存高企，未来仍将以去库存为主。,2、2015下半年推盘预测,购房入户收关年供应有望释放,2015下半年为厦购房入户的最后半年，各大房企将抓住最后时机加大放量；同时在目前政策利好叠加下，客户信心有所提振，将给2015下半年的市场带来一定的促进作用。据统计，2015下半年厦门市住宅供应面积预计约180.2万（仅住宅）。从各区推盘计划看，集美区仍旧是推盘的密集区，总供应量超50万，思明区在海峡国际天璟、帝景苑预计于下半年入市下，供应有所增加。,数据来源：厦门中原地产研究中心数据库,3、成交预测,政策有望持续宽松：一系列政策利好叠