住房消费与房地产制度.ppt

第六章住房消费与房地产制度,2010.5,内容提要,住宅与住宅消费住宅消费结构与供给结构住房消费的过滤效应买房与租房的选择房地产产权制度房地产开发制度房地产转让制度住房制度房地产税收制度,第一节住宅与住宅消费,一、住宅的功能（一）住宅的生活资料功能最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能满足人们最基本的生存需要满足人们居住生活的享受需求（二）住宅的发展资料功能住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住宅是实现这一要求不可或缺的物质条件,第一节住宅与住宅消费,（三）住宅的社交功能住宅为社交活动的成功创造了良好的环境条件（四）住宅的资产功能住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）住宅是家庭或个人的资产住宅也是投资增值的资产（五）住宅的文化艺术功能,第一节住宅与住宅消费,二、住宅消费的性质和特点（一）住宅消费的性质1、住宅消费的属性2、住宅消费的实质3、住宅消费的形式和范围（二）住宅消费的特点1、住房的商品性2、住房的社会保障性,第一节住宅与住宅消费,三、住宅消费与住房制度的关系住宅消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住宅消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住宅消费顺利实现的可靠保证。正确认识住房消费的性质，对于透彻理解中国原有城镇住房制度的弊端和改革的必要性，有着深刻的指导意义从理论上正确把握住房消费的属性、实质、范围和形式，对于建立符合客观规律的新的城镇住房制度，也具有重大的指导作用,第一节住宅与住宅消费,完备的住房制度又是促进住宅消费顺利实现的基本保证完备的住房制度有利于扩大住宅开发投资规模，促进住宅建设，增加住宅的供应量，从而提高居民的居住水平和居住质量可以调动职工购买商品房的积极性，树立“自住凭其力”的观念，增强购房支付能力，扩大住宅消费建立多层次的住房供应体系，也有助于不同收入层次的群体顺利实现住房消费,第二节住宅消费结构与供给结构,一、住宅消费结构的内涵和构成住宅市场消费需求结构是指人们根据其不同的支付能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求结构，即在住宅市场需求总量中，各种不同层次的住宅消费需求构成住宅消费需求结构可以从不同角度进行分类,第二节住宅消费结构与供给结构,按房屋本身的品质档次结构分类高档房中高档房中档房中低档房住房价位结构分类高价位住房中高价位住房中价位住房中低价位住房,第二节住宅消费结构与供给结构,按住房每套面积结构分类大户型中户型小户型按住房区域分布结构分类市中心区次中心区近郊地区远郊地区,第二节住宅消费结构与供给结构,二、决定住宅市场消费需求结构的主要因素分析现实的住房消费需求，包括：主动型或改善性住房消费需求被动型或引致性住房需求投资性购房需求外地及境外人士购房需求,第二节住宅消费结构与供给结构,三、住宅消费结构与供给结构的关系住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度,第二节住宅消费结构与供给结构,（一）住房供给的档次结构合理度标准1、住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应2、每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应3、住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应,第二节住宅消费结构与供给结构,（二）住房供给的价位结构合理度标准1、住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应2、中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中运迁居民的需要量相适应3、住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应,第二节住宅消费结构与供给结构,（三）住房供给结构超前性的合理度标准1、住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应2、住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应3、住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应,第三节住房消费的过滤效应,一、搬迁成本、收入增长与居住选择住房消费的特点之一是高昂的搬迁成本（运输费，社交，消费模式改变的人文成本）搬家的条件：搬家收益大于搬家成本。搬家收益：新住房获得更高的住房服务与价格比的机会。,第三节住房消费的过滤效应,两点启示,第一，家庭收入的小幅增长不太可能引起住房消费的变化。由于搬家成本高昂，大多数家庭宁愿忍受所住住宅的缺陷。只有当收入变化高出搬家成本很多时，家庭才选择搬迁。第二，当一个家庭搬迁时，住房消费往往有一个很大的变化。只有当对所住房子的不满意度达到令其不在乎搬迁成本时，家庭才会选择搬迁。,第三节住房消费的过滤效应,二、住宅市场的过滤消费模型低收入家庭住旧房子，高收入家庭住新房子。（现实）过滤效应（Lowry,Sweeney,Ohls研究发现)1.住房过滤的含义住宅市场的过滤消费模型描述存量住房的市场特征，描述住房市场各个分市场之间交互作用以及住宅如何从一个分市场转至另一分市场。,过滤过程的两个基本特征,一是住房提供的服务渐少。随着时间的推移，由于有形的物质老化，功能方面的衰退和式样过时，导致住房所提供的服务量减少。二是住房的居住者的收入渐低。随着住房的老化，所能提供的服务量降低，旧住房将淘汰给对住房要求较低的家庭居住，尤其是收入较低的家庭。,第三节住房消费的过滤效应,2.过滤模型的两个前提假设改造老房子比建造新房子成本高，于是高收入家庭腾出旧房子。b.高收入家庭腾空的旧房子数量足够多，导致其出售价格低于低收入家庭买新房子的成本。,第三节住房消费的过滤效应,第三节住房消费的过滤效应,第四节买房与租房的选择,一、租房成本和买房成本1.租房成本租房成本是承租人付给出租人的租金。若假设出租人的经济利润为零，则年租金等于运营成本。不考虑税收时，出租人负担以下三项成本：（1）资金成本（贷款利息，机会成本）（2）贬值；（3）养护成本,第四节买房与租房的选择,出租住房的年拥有成本为：Cr=V(ir+dr+mr-gr)Ir：购房贷款利息率，dr：住房贬值率，mr：养护成本率，gr：升值收益率2.买房（自住房）成本Co=V(io+do+mo-go),第四节买房与租房的选择,二、租房和买房的差异如果租赁房的年度成本等于产权房的年度成本，那么对家庭来说，租房和买房是无差异的。事实上，出租房的年度成本高于买房的年度成本，其原因：存在承租人外部性；作为投资品的出租房贷款利率高；出租房维修成本较高。,偏向租房的家庭,低收入家庭流动居住家庭不愿花时间对房屋进行维修，养护的家庭,动态比较方法,1.现值法输入每种方法的现金流（成本），使用适当的贴现率计算现值PV；比较现值的计算结果，选择现值较低的方式。2.内部收益率法IRR法是计算租赁和购买两种方式现金流的IRR,然后使用承租人的机会成本来比较这一比率。,IRR是现金流差额的NPV等于零时的贴现率IRR分析方法步骤：步骤1：计算租赁和购买两种方式的税前现金流.步骤2：将两种方式的定期现金流相减得到现金流差额。计算持有期内现金流差额的IRR。,IRR分析方法,IRR分析方法,步骤3：将IRR计算结果与承租人的机会成本比较：如果IRR机会成本，则采用购买方式如果IRR机会成本，则采用租赁方式如果IRR=机会成本，则考虑其它非成本因素,租赁与购买的比较,租赁的优点：财务的灵活性，租赁是100%融资，过时风险低，成本稳定，空间的灵活性，不必考虑物业管理。租赁的缺点：不能享受物业增值，经营性控制权受限制，无法享用所有权税收利益，违约罚金。,租赁与购买的比较,购买的优点：物业持有期或出售时可享受税收减免，有权拥有折旧值，支配权。购买的缺点：初始资金的支出大，融资易受金融市场的影响，所有权风险，负债限制，缺乏灵活性。,第五节房地产产权制度,制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，是“游戏规则”。房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包括各种房地产法律、规范、政策。,（1）产权的概念（2）我国房地产产权类型（3）房地产产权登记,第五节房地产产权制度,（1）产权的概念产权：是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权力。产权与所有权的关系：二者既有联系又有区别，所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权是产权主体形成的前提，离开所有权的产权是不存在的。所有权是一个归属问题，指的是所有者可以处置归自己所有的财产的权力，产权则是指人们有否利用自己的财产采取某种行动并造成相应后果的权力。即使这种行为不被允许，所有权仍存在。,第五节房地产产权制度,（2）房地产产权类型土地所有权：指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。特征：土地所有权主体的确定性和单一性土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺性。土地使用权：指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称“基地使用权”。,第五节房地产产权制度,地役权：包括：为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）；为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用权）；双方约定而产生地役权。相邻关系：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。和地役权不同之处：a、由法律直接规定而非双方约定；b、不需进行产权登记。,第五节房地产产权制度,不动产抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。房屋所有权：指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。不动产租赁权：指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给承租人并收取租金的权利。典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、出典人、典物、典价）按揭权（住房按揭权）：金融机构、住房开发公司、购楼者三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖活动，金融机构提供的住房抵押贷款。不动产共有：是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动产所有权的法律状态。,第五节房地产产权制度,（3）房地产产权登记房地产产权登记的种类：总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房地产产权登记程序：主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产权证书包括：房地产权证、房屋所有权证及国有土地使用权证、房屋所有权证及集体土地使用权证、房屋共有权证或房地产共有权证、房屋他项权证或房地产他项权证等。,第六节房地产开发制度,房地产开发制度包括房地产开发用地制度和房地产开发管理制度。房地产开发管理制度主要是指开发规划管理、建设管理以及房屋拆迁管理等。（1）国有土地使用权出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权划拨（4）原土地使用者转让土地使用权,第六节房地产开发制度,（1）国有土地使用权出让：,土地使用权有条件限制,上述图表表示的行为即是国有土地使用权的出让，在使用年限内，国家一般不收回，特殊情况需要收回时，应给予补偿。使用者需要续用时，应在期满前一年申请续用。,第六节房地产开发制度,（2）国有土地租赁同出让类似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出让金，而是按年交地租。,土地使用权有条件限制,第六节房地产开发制度,（3）国有土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。（4）原土地使用者转让土地使用权A、以出让方式将土地使用权转让，转让后使用年限为原有使用年限减去已使用的年限；B、以划拨方式得土地使用权转让，经有批准权的人民政府批准后，办理出让手续，按规定交出让金。,第七节房地产转让制度,房地产转让是指房地产权利人通过买卖，赠与或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。（1）房地产转让条件出让土地使用权的转让需要具备土地使用权证书，房屋已建成的，还应有房屋所有权证书。划拨土地使用权的转让需报有批准权的人民政府审批，办理出让手续，交出让金，也可不办理出让手续，需将土地收益上交国家。（2）房地产转让程序,第七节房地产转让制度,（3）商品房预售商品房预售条件：a、土地使用权证书；b、建设工程规划许可证；c、建设工程施工许可证；d、投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25以上；e、商品房预售许可证（需通过营业执照和资质等级证书等申请）。,第七节房地产转让制度,（4）商品房销售双方应当签订书面合同，房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。（5）城市私有房屋的买卖买卖双方须签订书面买卖合同，并持有房屋所有权整和土地使用权证及其他证明材料。房屋所有权人出售其房屋时，须有共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买房屋的权利。,第八节住房制度,住房制度是指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消费过程中形成的各种社会关系的总称。城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系,第二节住房制度,(1)住房制度类型住房制度受到一个国家的经济体制、经济发展水平、历史、文化传统、习惯和民族特点的影响。综合起来看，世界主要国家的住房制度，大体上可分为两大类型计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房体制市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制（a）瑞典等福利主义国家的市场社会保障型住房制度（b）美国等国家的市场救济型住房制度,第八节住房制度,(2)我国住房制度的演变售房试验阶段提租补贴试点阶段优惠售房阶段多种措施并举阶段房改深化阶段,第八节住房制度,（3）住房制度改革主要问题是住房分配制度的改革住房分配制度改革就是要变行政性的实物分配方式为在市场机制调节下的货币分配方式。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富中取得自己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的住房。,第八节住房制度,住房制度改革的关键环节是住房产权制度改革，完全的住房产权应包括完全房产权（所有权）和完全地产权（出让土地使用权）。房改中的主要售价方式体现的产权关系：,商品房价,经济实用住房价格,住宅产权,第八节住房制度,（4）新住房体系框架新的住房制度要摒弃旧有住房制度的缺陷与不足，同时也要对公房入市过程中可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、货币化等新问题进行有效的防范，要通过政策设计和实施，把矛盾控制在一定的范围内，避免引发新的矛盾。主要措施：建立以私有权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度；改变传统住房制度下单位建房分房的供给方式，实行住房分配货币化；加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化；针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系；明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化。,(5)中国城市住房制度改革,一、中国城镇住房制度改革的必然性（一）原有城镇住房的基本特征中国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立而逐步形成的。其最基本的特征是计划型、统包统分的实物福利性住房制度。这个基本特征具体体现在住房的生产（投资建造、分配、经营、管理等诸环节中）1、住房投资建设的全面公共性2、住房分配的实物福利性3、住房经营的非营利性4、住房管理的纯行政性,(5)中国城市住房制度改革,（二）原有城镇住房制度的主要弊端及其成因分析原有城镇住房制度的主要弊端1、住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环2、住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公3、住房的统包统分制加重了企业负担4、住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育造成上述弊端的原因是多方面的，主要有：思想观念上的陈旧把低租金、高补贴看作是社会主义优越性的重要表现住房看作是非商品，认为住房是计划产品，只能进行计划生产和分配，排斥其进入市场生产和交换,(5)中国城市住房制度改革,（三）城镇住房制度改革的意义与作用1、住房制度改革对全面建立和完善社会主义市场经济体制的意义2、住房制度改革对企业转换经营机制的意义可以解除企业在住房问题上的社会负担可以推动企业产权制度改革可以带动企业内部的相关改革,(5)中国城市住房制度改革,3、住房制度改革对加快住宅建设、提高居住水平的作用4、住房制度改革对促进房地产业和国民经济发展的重大作用住房的商品化是房地产业赖以生存、发展的前提和基础住房分配制度改革，是扩大房地产市场有效需求，促进房地产市场发展的关键住房制度改革是培育新经济增长点，推动经济发展的重要动力,(5)中国城市住房制度改革,二、城镇住房制度改革的目标中国城镇住房制度改革总的目标是：逐步建立适应社会主义市场经济和中国国情的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住宅建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展,(5)中国城市住房制度改革,具体目标1、实现住房的商品化、社会化，是住房制度改革的根本方向和基本思路，也是新的城镇住房制度的核心内容2、加快住宅建设，改善居住条件，不断满足城镇居民日益增长的住房需求，是住房制度改革的最终目的3、培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展，是住房制度改革的宏观目标,(5)中国城市住房制度改革,三、城镇住房制度改革的基本内容改革住房投资体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良性循环改革住房分配体制，实现住房分配货币工资化和合理化改革住房经营体制，实现住房经营市场化改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化,(5)中国城市住房制度改革,改革住房供应体制，建立多层次的新的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求改革住房金融体制，全面推行住房公积金制度，建立住房金融体系改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场,(5)中国城市住房制度改革,四、城镇住房制度改革的基本原则深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持新房新制度、老房老办法，平稳过渡，综合配套。,(5)中国城市住房制度改革,可以把上述基本原则归纳为以下三方面：（一）实行统一政策目标、分散决策、因地制宜、量力而行的原则（二）坚持国家、