新乡市二机床棚户区改造房屋征收成本.docx

房屋估价报告 估价项目名称: 新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造项目房地产拆迁补偿成本及收益情况估算报告估价委托人：新乡市牧野区房屋征收服务中心房地产估价机构：河南利安达信隆房地产估价有限公司注册房地产估价师：钱亚军 王振军估价报告出具日期：二一五年七月三十日估价报告编号：豫郑利安达评字2015070215号目 录一、致估价委托人函3页二、估价师声明6页三、估价的假设和限制条件8页（一）估价报告结论成立的假设前提8页（二）估价报告使用的限制条件9页四、房地产估价结果报告10页（一）估价委托人10页（二）房地产估价机构10页（三）估价目的10页（四）估价对象10页（五）价值时点12页（六）价值类型12页（七）估价依据12页（八）估价原则14页（九）估价方法13页（十）估价结果15页（十一）估价人员16页（十二）估价作业期16页（十三）估价报告应用有效期16页五、估价技术报告 17页（一）个别因素描述与分析17页 （二）区位因素描述与分析分析 19页 （三）市场背景描述与分析 21页 （四）最高最佳利用分析 22页 （五）估价方法选用 23页 （六）估价测算过程 24页 （七）估价结果的确定 36页六、附件37页（一）估价对象区域位置图（二）估价对象外部照片（三）评估委托书（四）地块修建性详细规划（五）房屋征收补偿安置方案（六）估价机构营业执照副本复印件（七）估价机构资质证书复印件（八）估价人员注册证书复印件一、致估价委托人函新乡市牧野区房屋征收服务中心：承蒙委托，我们对新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造北辰悦府项目按设定的规划条件进行了项目评估。估价目的：测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。估价对象：新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造北辰悦府项目东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。 被征收房屋基本情况表 序号名称单位指标土地面积（）折合亩数用途一二机床生活区6985.78 10.481 住宅1.1 成套住宅17725.14 住宅1.2 非成套住宅1149.18 住宅2商业2788.63 商业3附属物1106.74 二二机床厂区30786.00 46.181 厂房及配套用房28846.00 工业2 构筑物工业3 厂区配套用房（国资）合计37771.78 56.66规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按土地利用现状分类（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。主要经济技术指标表 项目数量 总用地面积（）46288.94 净建设用地面积（）37815 总基底面积（）5866.56 地上总建筑面积（）94296.38其中 住宅建筑面积（）89913.99 公建建筑面积（）4382.39其中 幼儿园面积（）1624.61 商业面积（）2197.56 社区服务中心（）450 未成年人活动室（）65.22 公厕（）45 地下总建筑面积（）29864 总户数（户）841 停车位数量（个）865 地面停车位数量（个）173其中 商业停车位（个）24 住宅停车位（个）149 地下停车位数量（个）692 建筑密度（%）15.51 容积率2.494 集中公共绿地面积（）4960 绿地率（%）35.1 价值时点：根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为二一五年三月二十五日。估价结果：估价人员经过实地查勘及市场调查，遵照中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价规范、房地产估价基本术语标准等法律法规和技术标准，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素基础上，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换等的前提下，进行了周密的分析、测算和判断，结合估价经验，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：规划控制指标土地用途居住用地（R2）兼容商业用地（B）规划容积率2.494总用地面积（）46288.94规划地上建筑面积（）94296.38规划地下建筑面积（）29864征收补偿成本（元）158299864开发利润（元）-59860280成本利润率-16.7%本报告应用有效期自出具之日起为壹年。 法定代表人（签章）： 河南利安达信隆房地产估价有限公司 二一五年一月十一日二、估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与当事人没有个人利害关系或者偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范和中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013房地产估价基本术语规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司估价人员钱亚军、王振军已于2015年07月20日-2015年07月25日对本估价报告中的估价对象范围内房屋进行了实地查勘记录和现状拍照，本估价报告仅限于估价对象现时状况。注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。7、本估价报告所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。注册房地产估价师 注册号 签字盖章钱亚军 4119980020王振军 4120110089三、估价的假设与限制条件（一）估价报告结论成立的假设前提：1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；3、估计对象的基本信息、控制性详细规划及规划综合技术经济指标均来源于估价委托人提供的相关资料，估价师未向有关部门核实，本次估价以其合法、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，估价师及估价机构不承担责任；4、根据估价委托人的委托及新乡广源置业有限公司征收安置补偿的实际情况，本次估价中的安置补偿状况设定如下：工业用房全部采用货币补偿，按货币补偿额实际情况测算其征收补偿成本；住宅房屋及附属物全部选择产权调换；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿，产权调换房建成后均为1-2层商业。5、根据本项目征收补偿安置方案的规定，被征收人选择货币补偿的，货币补偿金额在被被征收房屋类似房地产市场评估价格基础上奖励10%的补偿款；选择产权调换的，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换。评估过程中，依此为估价前提。6、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家和地方法律、法规。（二）估价报告使用的限制条件：1、本估价报告按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；2、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感。本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的影响；3、本估价报告的有效期限为壹年。如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，估价委托人应及时委托房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；4、本估价报告专为估价委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；6、本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性；7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正；四、房地产估价结果报告（一）估价委托人：新乡市牧野区房屋征收服务中心（二）房地产估价机构：机构名称：河南利安达信隆房地产估价有限公司法定代表人：钱亚军营业执照注册号：410192100013382地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户资质等级：二级证书编号：41010332号（三）估价目的测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。（四）估价对象：1、被征收房屋情况区域范围：东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。 被征收房屋基本情况表 序号名称单位指标土地面积（）折合亩数用途一二机床生活区6985.78 10.481 住宅1.1 成套住宅17725.14 住宅1.2 非成套住宅1149.18 住宅2商业2788.63 商业3附属物1106.74 二二机床厂区30786.00 46.181 厂房及配套用房28846.00 工业2 构筑物m工业3 厂区配套用房（国资）合计37771.78 56.66规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按土地利用现状分类（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。主要经济技术指标表 项目数量 总用地面积（）46288.94 净建设用地面积（）37815 总基底面积（）5866.56 地上总建筑面积（）94296.38其中 住宅建筑面积（）89913.99 公建建筑面积（）4382.39其中 幼儿园面积（）1624.61 商业面积（）2197.56 社区服务中心（）450 未成年人活动室（）65.22 公厕（）45 地下总建筑面积（）29864 总户数（户）841 停车位数量（个）865 地面停车位数量（个）173其中 商业停车位（个）24 住宅停车位（个）149 地下停车位数量（个）692 建筑密度（%）15.51 容积率2.494 集中公共绿地面积（）4960 绿地率（%）35.13、项目背景城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。新乡市牧野区二机床厂棚户区改造北辰悦府项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重安全隐患，符合豫政 201417号、新政办2011号和新政办201197号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。（五）价值时点根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为二一五年三月二十五日。（六）价值类型房地产市场价值，即假定房地产在进行了适当的营销之后，由懂行、审慎且无被迫的自愿买者和自愿卖者，以公平交易方式在价值时点进行交易的估计金额。（七）估价依据1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章（1）中华人民共和国物权法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国土地管理法；（4）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院590号令）；（5）河南省人民政府关于印发国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定的通知（豫政【2012】39号；（6）国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）。2、本次估价采用的技术规程（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）；（2）房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）；（3）城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）（4）国有土地上房屋征收评估办法（建房【2011】77号）3、估价委托人提供的有关资料（1）委托书；（2）地块修建性详细规划（3）新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案4、估价机构及估价人员掌握和收集的有关资料。（1）估价人员现场勘查资料；（2）估价人员市场调查资料；（3）省市有关工程造价管理文件；（4）新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目相关资料；（5）新乡市人民政府关于印发新乡市推进棚户区改造实施方案的通知（新政文【2010】29号）；（6）新乡市人民政府办公室关于印发关于加快城中村（棚户区）改造建设的会议纪要的通知（新政办【2011】97号）；（7）新乡市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见（【2014】125号）。（八）估价原则：本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。（九）估价方法：根据房地产估价规范，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采用比较法、收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。本项目为棚户区改造项目的征收成本及收益情况估算，其不同于房地产价值的个案评估。本次参照成本法的估价技术思路，根据估价委托人的委托，按项目主要经济技术指标及被征收房屋的实际情况对估价对象的征收成本及收益情况进行估算。计算公式为：项目征收补偿成本=项目征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换及廉租房屋建设成本+投资利息项目利润=项目总销售收入-项目征收补偿成本-项目开发成本-取得土地尚需缴纳的费用（十）估价结果：估价人员遵循科学客观、独立公正、公平合理的工作原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，在现场勘察核实、市场行情调查的基础上，对估价资料进行了深入分析研究，采用合理估价方法，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换等的前提下，经过认真分析和测算，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：规划控制指标土地用途居住用地（R2）兼容商业用地（B）规划容积率2.494总用地面积（）46288.94规划地上建筑面积（）94296.38规划地下建筑面积（）29864征收补偿成本（元）158299864开发利润（元）-59860280成本利润率-16.7%（十一）估价人员注册房地产估价师 注册号 签字盖章钱亚军 4119980020王振军 4120110089（十二）估价作业期：二一五年一月四日至二一五年一月十一日。（十三）估价报告应用有效期：自本报告出具之日起一年内有效(即从2015年01月11日至2016年01月10日)。河南利安达信隆房地产估价有限公司 二一五年一月十一日五、估价技术报告（一）个别因素描述与分析区域范围：东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。 被征收房屋基本情况表 序号名称单位指标土地面积（）折合亩数用途一二机床生活区6985.78 10.481 住宅1.1 成套住宅17725.14 住宅1.2 非成套住宅1149.18 住宅2商业2788.63 商业3附属物1106.74 二二机床厂区30786.00 46.181 厂房及配套用房28846.00 工业2 构筑物m工业3 厂区配套用房（国资）合计37771.78 56.66规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按土地利用现状分类（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。主要经济技术指标表 项目数量 总用地面积（）46288.94 净建设用地面积（）37815 总基底面积（）5866.56 地上总建筑面积（）94296.38其中 住宅建筑面积（）89913.99 公建建筑面积（）4382.39其中 幼儿园面积（）1624.61 商业面积（）2197.56 社区服务中心（）450 未成年人活动室（）65.22 公厕（）45 地下总建筑面积（）29864 总户数（户）841 停车位数量（个）865 地面停车位数量（个）173其中 商业停车位（个）24 住宅停车位（个）149 地下停车位数量（个）692 建筑密度（%）15.51 容积率2.494 集中公共绿地面积（）4960 绿地率（%）35.13、项目背景城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。新乡市牧野区二机床厂棚户区改造北辰悦府项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重安全隐患，符合豫政 201417号、新政办2011号和新政办201197号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。（二）区位因素描述与分析：新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是河南第三大城市，豫北的经济、文化和交通中心，中原城市群城市之一。新乡新乡市区人口120万，建成区114平方千米，辖四区两市六县，拥有中国最佳生态宜居城市、中国国家森林城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、中国可持续发展城市等多项荣誉新乡地处中原大地，河南北部，是豫北地区唯一的国家级交通运输枢纽城市，铁路南北大动脉京广铁路和太石铁路在此交汇，京港高铁客运专线石武段、新月二线正在建设，107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。新晋高速、鹤辉高速正在修建。 新乡与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡新乡市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道一级公路）和新乡大外环（双向六车道，全长112Km）建成通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县基本上实行一级公路连接，乡镇基本实现二级以上公路连接。开通了新乡市内到各县城际公交和新乡-郑州、新乡-开封、新乡-许昌、新乡-鹤壁、新乡-安阳、新乡-焦作市际公交。各县公路客运站均达到了二级以上。牧野区位于新乡市市区中北部，东西横穿整个新乡市区。现辖王村镇、牧野镇2个镇和新辉路、卫北、北干道、花园、荣校路、东干道、和平路7个办事处，共58个行政村和31个社区居委会。全区总面积100平方公里，总人口32.9万人。经过近几年来的快速发展，牧野区已形成自己的特色产业、行业优势，成为豫北地区全方位开放的经济强区。以项目带动加速工业，逐步形成了电池电源、车辆及汽车零部件两大特色产业和轻钢结构及新型建材、食品加工、包装印刷、白色家电四大支柱产业。2014年，全区地区生产总值完成68.7亿元（区本级），增长11%；固定资产投资完成138.6亿元，增长17%；公共财政预算收入完成5亿元；规模以上工业增加值完成39.9亿元，增长14.7%，其中高新技术企业增加值完成20.5亿元，增长20%；社会消费品零售总额完成67.6亿元，增长12.7%。估价对象为位于东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，其具体区域状况如下：交通条件：估价对象北至宏力大道、南有中原路、西至和平大道、东至畅岗路，交通通达度高；附近有15路、23路、31路等公交线路停靠点，公共交通便捷；生活服务设施：估价对象周边有新飞大酒店、天然居烤鸭店、新亚手机连锁、中国银行、新乡银行、超市、中国移动、中国联通等商服网点，生活较方便；教育配套设施：估价对象所在区域内分布有新乡市AAA实验幼儿园、新飞大道小学、新乡市第二中学等学校，就近入学方便，教育配套设施较齐全；环境质量：估价对象所在区域建筑密度一般，绿化率低，噪音污染程度一般，卫生条件一般。（三）市场背景描述与分析市区内现有棚户区72片，建筑面积531万，其中，城市棚户区47片，建筑面积377.6万，工矿棚户区25片，建筑面积153.8万。从2011年起，计划用五年时间，基本完成全部工矿棚户区和城市棚户区的改造任务。其中：至2013年完成拆迁改造任务的50%，2015年完成拆迁改造的全部任务。1、城中村及棚户区规划原则（1）统筹规划，分步实施。坚持以人为本，以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象。（2）市场运作，政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性，以棚户区居民为主，多渠道筹措资金，政府在政策与资金上给予必要的支持。（3）多方结合，综合开发。棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。（4） 整体推进，配套建设。按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。2、城中村及棚户区改造标准城中村及棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。改造项目户型建筑面积原则上控制在80以内，高层建筑可适当放宽到90。安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定，以中小套型为主。3、改造目标根据郭省长在全省推进城乡建设加快城镇化进程工作会议上的讲话精神和省政府关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见的要求，结合新乡市实际，至2015年完成现状所有城中村的改造任务。预计在2015年底，基本完成全市工矿棚户区和城市棚户区改造任务，即完成拆迁改造531万。4、城中村及棚户区改造计划 “十二五”期间，新乡市将继续启动市区内未改造的城中村，具体计划如下：2012年已启动改造城中村20个，其中红旗区2个，牧野区11个，高新区2个，凤泉区5个。2013年计划改造城中村23个，其中卫滨区4个，红旗区5个，牧野区11个，高新区2个，凤泉区1个。2015年计划改造城中村19个，其中卫滨区10个，红旗区3个，牧野区6个。（四）最高最佳利用分析在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。根据本次估价目的，拟被征收房屋以现状利用为最高最佳使用，拟开发房屋按设定的规划综合技术经济指标进行开发建设为最高最佳使用。（五）估价方法选用根据房地产估价规范，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采用比较法、收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。本次估价的技术路线为：本项目为棚户区改造项目的征收成本及收益情况估算，根据估价委托人的委托，按规划综合技术经济指标对项目及被征收房屋的实际情况对项目进行评估，首先采用成本法估价理论，测算棚户区改造项目征收补偿成本（土地取得成本），再测算项目可销售部分的销售收入，最后测算项目利润情况。计算公式为：项目征收补偿成本=项目征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换及廉租房屋成本+投资利息项目利润=项目总销售收入-项目征收补偿成本-项目开发成本-取得土地尚需缴纳的费用（六）估价测算过程方案1：规划控制指标测算根据估价委托人评估设定条件，按照规划综合技术经济指标指标对本项目进行评估。根据估价委托人提供的有关资料，本项目拆迁范围内有住宅、商业、工业等房地产，住宅建筑面积为18874.32（成套住宅建筑面积为17725.14，非成套住宅建筑面积为1149.18），附属物1106.74，商业建筑面积为2788.63，二机床生活区占地面积6985.78；工业厂房及配套用房建筑面积为28846，厂区占地面积为30786。A、项目征收补偿成本测算1、征收补偿费用（1）搬迁补助费根据估价人员调查，新乡市房屋征收时，被征收人选择货币补偿较少，选择产权调换较多。根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，本次估价按生活区住宅、附属物建筑面积100%全部选择产权调换；商业由于规划条件限制，50%选择产权调换，50%选择货币补偿；二机床厂区厂房及配套用房100%全部选择货币补偿。搬迁补助费住宅、商业、附属物按被征收房屋认定的建筑面积以10元/发放，工业按被征收房屋认定的建筑面积以10元/发放。货币补偿的补助一次，产权调换的补助两次。（2）临时安置补助费临时安置补助费按被征收房屋认定的建筑面积以10元/月发放。选择货币补偿的，征收人不支付临时安置补助费；选择产权调换的，给予30个月的临时安置补助费。（3）积极搬迁奖励根据征收补偿安置方案规定：凡在征收公告下发后，安置时对被征收人一次性奖励10000元；此次征收涉及住宅与商业总户数为235户，工业由于已经拆除不涉及该奖励。（4）室内装饰装修补偿本次评估生活区住宅、商业及附属物总建筑面积22769.69 ，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，应对室内装饰装修进行补偿。根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，本次装饰装修补偿标准按450元/计。（5）停产停业损失补偿根据河南省实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定，停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。停产停业损失补偿期限,工业生产行业不低于6个月。本次测算的补偿安置方案，对临街门面按实际产权房屋的建筑面积补助10元/月；办公房或生产用房，按实际产权房屋的建筑面积补助10元/月；补偿周期为30个月。（6）征收劳务费征收劳务费包括谈判、签订协议、拆除房屋等工作内容，根据新乡市实际情况，按50元/估算。（7）征收评估费被征收房屋及附属物总建筑面积48827.06，评估均价按1750元/估算，被征收商业总建筑面积为2788.63，评估均价按8500元/估算，以河南省房地产评估收费标准按评估价的4计算。2、货币补偿费用根据新乡市房屋征收的实际情况，征收开始后，被征收人选择货币补偿的，对选择货币补偿的，货币补偿金额在被征收房屋类似房地产评估价值的基础上奖励10%的补偿款。本次拟征收项目，二机床生活区的住宅及附属物全部选择产权调换不涉及货币补偿；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿；工业建筑面积为28846，全部为货币补偿，根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，货币补偿金额为37000000元。3、产权调换房开发成本根据新乡市以往房屋征收的征收补偿安置方案，结合本次拟征收项目的实际情况，本次估价补偿安置方案设定如下：征收开始后，选择产权调换的，凡15日内完成搬迁的，被征收房屋合法建筑面积小于100（含100）的，奖励10安置房建筑面积；被征收房屋合法建筑面积大于100的，奖励被征收房屋合法建筑面积的10%的安置房建筑面积；凡30日内完成搬迁的，被征收房屋合法建筑面积小于100（含100）的，奖励5安置房建筑面积；被征收房屋合法建筑面积大于100的，奖励被征收房屋合法建筑面积的5%的安置房建筑面积。根据估价委托人提供资料的详实情况，本次评估不再考虑被征收房屋合法建筑面积的大小及搬迁期限，生活区产权调换建筑面积为：住宅建筑面积为18874.32（成套住宅建筑面积为17725.14，非成套住宅建筑面积为1149.18），附属物1106.74，商业建筑面积为1394.32，二机床生活区占地面积8550.15。根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，按建筑面积的1：1.5的比例调换。 （1）开发前期费用开发前期费用主要包括三通一平费、契税、地质勘探费、地下文物勘探费、蓝图审核（建规证之前）、防雷装置检测费、地震安全性评价、日照分析、人防设计费、图纸设计费、图纸审核费、环境评价费、市政配套费、供电费用、建筑垃圾处理费、墙改费、散装水泥费、价格调节基金等。（2）基础设施建设费基础设施建设费是指小区内的电力工程费、给水工程费、排水工程费、燃气工程费、热力工程费、围墙大门安防建设费、绿化景观费、小区道路及游乐、停车设施等工程的建设费用。（3）建安工程费建安工程费包括住宅、商业用房建安工程费和附属用房建安工程费等。（4）间接费用间接费用包括监理费、管理费、测绘费、印花税、不可预见费等。（5）产权调换成本产权调换成本=开发前期费用+基础设施建设费+建安工程费+间接费用4、贷款利息贷款利息指资金投入应计算的时间成本。拆迁期限以6个月进行估算，建设期以30个月进行估算，假设资金均匀投入。5、项目征收补偿成本=征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换成本+贷款利息以上计算过程和参数选取详见项目征收成本测算表。项目征收成本测算表序号项目名称数量单位测算比率指标指标单位测算结果（元）一征收补偿费用319146381搬迁补助费729910住宅18874.32 100%10元/377486附属物1106.74 100%10元/22135商业：产权调换2788.63 50%10元/27886 货币补偿2788.63 50%10元/13943工业28846.00 100%10元/2884602临时安置补助费6080591住宅18874.32 100%10元/5662296商业：产权调换2788.63 50%10元/4182953积极搬迁现金奖励2350000住宅与商业235 户100%10000元/户2350000工业0 户100%0元/户04装饰装修补偿22769.69 100%450元/102463615停产停业损失补偿9490389商业2788.63 100%10元/836589工业28846.00 100%10元/86538006征收劳务费2580785住宅、厂房及附属物48827.06 100%50元/2441353商业2788.63 m3100%50元/m31394327征收评估费436602住宅、厂房及附属物48827.06 41750元/341789商业2788.63 48500元/m394813二货币补偿费用50036845商业2788.63 50%8500元/13036845工业28846.00 100%1283元/37000000三产权调换房开发成本58487161产权调换房占地面积12856.08产权调换房建筑面积32063.061开发前期费5916901土地契税10.48 亩4%670720三通一平费12856.08 15元/192841地质勘探费12856.08 5元/64280文物勘探费12856.08 1.5元/19284蓝图审核费32063.06 1.5元/48095防雷装置检测费32063.06 2.5元/80158地震安全性评价费32063.06 2.5元/80158日照分析费32063.06 1元/32063人防设计费040元/0图纸设计费32063.06 15元/480946图纸审核费32063.06 1.5元/48095环境评价费用32063.06 1元/32063市政配套费32063.06 50元/1603153供电费用32063.06 80元/2565045建筑垃圾处理费32063.06 0元/0墙改费32063.06 0元/0散装水泥费32063.06 0元/0价格调节基金32063.06 0元/02基础设施建设费6252296电力工程费32063.0640元/1282522给水工程费32063.0620元/641261排水工程费32063.0630元/961892燃气工程费32063.0610元/320631热力工程费32063.0640元/1282522围墙大门安防3