培训-房地产基础知识.ppt

1,房地产从业人员需要知道哪些东西？,2,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。具体内容包括（1）土地的开发和再开发（2）房屋开发和建设（3）地产经营（4）房地产经营（5）房地产中介服务（6）房地产物业管理服务（7）房地产金融,知识层面,市场调研,房地产开发与流程,房地产金融,建筑与规划,法律法规政策,行为与心理,基础概念,房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？,3,房地产基础知识,4,什么是房地产？,是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。,广义的房地产,狭义的房地产,是指土地和土地上的永久性建筑物及衍生的权利。简单地说就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称，即房产和地产的总称.,5,房地产按照不同标准可分为不同类型，大致可分为以下几种类型：,1、居住用房地产2、生产用房地产3、经营用房地产4、行政用房地产5、其他专用房地产,1、房地产位置的固定性2、房地产地域的差别性3、房地产的高质耐久性4、房地产的保值增值性,房地产的特性,房地产的类型,6,房地产按照房屋产权分类，大致可分为以下几种类型：,国有房产,直管产,自营产,军队产,集体所有制房产：是指城市集体所有制单位所拥有的房产。即集体所有制单位投资、建造、购买的房产。,私有房产：私人所有的房产。私人购买，建造的房屋。私人企业购买或建造的房屋,房地产的类型,7,房地产按照其用途分类，大致可分为以下几种类型：,按用途分类,商业,住宅,写字楼,标准写字楼,商住写字楼,普通住宅,非普通住宅,多层,小高层,高层,别墅,144以上,临街地铺,裙楼商铺,房地产的类型,8,房地产按照建筑楼层分类，大致可分为以下几种类型：,低层,多层,小高层,高层,超高层,房地产的类型,9,房地产市场,定义：是指房地产交易双方经济关系的总和。,包括：土地的出让，转让，抵押，开发，房地产的买卖，租赁，转让，抵押，互换，信托以及与房地产相关的装饰等市场。,简单地说，房地产市场是指房地产商品进行交易活动的场所。,10,一级市场：土地市场二级市场：商品房买卖市场三场市场：二手房市场,房地产市场分为三级,房地产市场,11,房地产专业知识,土地市场：由国土部门掌握，通过协议、招标或拍卖的方式将土地使用权转让给具有开发资质的开发企业,二级市场：即获得土地使用权的开发企业，在土地上兴建物业，然后销售给广大小业主,三级市场：小业主购买物业，拥有物业的产权后，通过市场的增值，将所有权转让给受让方,房地产市场,12,房地产业是不是建筑业？,建筑业属第二产业,房地产业属第三产业,具有开发、经营、管理、服务等多种性质,属物质生产部门,VS,房地产业与建筑业既有区别又有紧密的联系,房地产业和建筑业的关系,13,土地所有制的形式：中国采用两种土地所有制的形式,集体所有制：农村土地采用集体所有制，属农民所有全民所有制：城市土地采用国家所有制，属全民所有,房地产中的土地,14,土地类别：城市用地按照土地使用性质不同进行分类,房地产中的土地,15,土地的所有权土地的使用权,土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利，这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。,国家虽然具有完整意义上的土地四项权利，但国家不能直接去行使这个权利，而是授权给全名所有制的单位以及个人进行经营管理，任何单位和个人不得占有，买卖或已其他形式非法转让土地，但是土地使用权可以转让。,土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利土地的使用权可以转让,房地产中的土地,16,什么是土地使用权的转让?是指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地必须是国有土地，可以是待开发的生地，也可以是完成市政设施的熟地，还可以是连同地上的建筑物及附属设施一并出让的土地。土地使用权出让的方式1、出让2、划拨3、承租,房地产中的土地,17,土地出让：国有土地使用权出让方式与获取土地使用权方式,居住用地70年工业用地50年商业旅游娱乐用地40年综合用地或其他用地50年教育科技文化卫生体育用地50年,房地产中的土地,18,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招标,拍卖,挂牌,协议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,国有土地使用权出让流程,房地产中的土地,19,什么是房地产开发,是指在依法取得土地使用权的土地上，按照土地使用性质和要求进行的基础建设房屋的活动。,20,建设用地规划许可证,何为开发的“五证”,商品房预售许可证,建筑工程施工许可证,建设工程规划许可证,国有土地使用证,二,一,三,四,五,房地产开发,21,何为“二书”,一住宅质量保证书,二住宅使用说明书,房地产开发,22,土地的分类,生地：指不具备城市基础设施的土地。生地价格：是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地：是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。熟地价格：是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年,房地产开发,23,三通一平or七通一平,房地产开发,24,房地产专业知识,房地产专业知识,25,我们的目的,在最短的时间内掌握建筑学的基本专业知识,课程内容,一块地是怎样变成建筑物的？怎样读懂建筑图纸？怎样从建筑指标看项目定位？,26,什么是商品房？,什么是商品,是指用于交换的劳动产品,商品房,是指由从事土地开发的公司建造和建设的，用于交易的房屋,房屋的知识,27,期房：,是指房地产开发企业从取得商品房预售证起至取得房地产产权证止，这一期间内的商品房称为期房。消费者在这一期间购房，需签订商品房预售合同,房屋的知识,28,现房：,销售者在购买时即具备居住条件的商品房。销售者在签订房屋合同后，立即办理入住的房屋并取得产权证,房屋的知识,29,房改房：,已购共有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房改革政策规定，按照成本价或标准价购买的已建共有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归个人所有。按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后房屋所有权归职工所有,房屋的知识,30,存量房,是指以被购买或自建并取得所有权证书的房屋,平价房,是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中低收入家庭住房苦难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定,解困房,是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤住户问题而专门修建的住房。,廉租房,指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房,房屋的知识,31,低层建筑,多层建筑,小高层建筑,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,房屋的形态,32,除了按楼层来分类，还可以如何分类？,花园式住宅：也叫西式洋房或花园洋房。低层数，4-5层。一层绿化面积较大，外立面风格较明显,跃层式住宅：有上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间等功能分区，并采用户内独用小楼梯连接的房屋,复式住宅：在层高较高的一层楼中增加一个夹层，从而形成上下两层的住宅,TOWNHOUSE：联排别墅，原意为城区住宅。由三户或三户以上横向排列，一层至三层为一户，有独立的花园、车库的住宅。,别墅：独立的单户住宅，有前后面积较大的花园，独立车库或双车库。面积较大，层数一般为2层的住宅。,房屋的形态,33,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,专业术语,34,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率）,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,专业术语,35,房屋层数,层高,建筑高度,净高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,专业术语,36,建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率。即：容积率总建筑面积建设用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和，（地下车库，架空开放不得计入）,专业术语,37,建筑覆盖率：也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。,专业术语,38,绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。（包含：空中绿化，垂直绿化）,专业术语,39,房屋建筑面积=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积,建筑知识,40,房屋建筑面积：按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。,建筑知识,41,12种情况不能计入房屋建筑面积,层高（高度）在220米以下（不含220米）的房屋和斜面结构屋顶楼梯下方空间公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑层高小于220米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷房屋之间无上盖的架空通廊房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋活动房屋、临时房屋、简易房屋与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，,建筑知识,42,套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。,建筑知识,43,套内使用面积（又名地毯面积）:指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和,建筑知识,44,开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。,建筑知识,45,公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、采光、通风等要求.也可以用：楼高：楼间距1：1.2比值计算。,建筑知识,46,公摊率：是一栋建筑的总公摊面积与套建筑面积的比例。,？,建筑知识,47,公摊系数：是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。,？,得房率：是指套内建筑面积与建筑面积之比。,建筑知识,48,房屋总建筑面积,套内墙体面积,套内使用面积,房屋建筑面积,套内面积,公摊面积,套内阳台面积,公摊率,公摊系数,得房率,房屋的面积概念之间的联系,建筑知识,49,户型图示例,50,户型图示例,51,200,184,户型图示例,52,03：84,02：179,01：170,户型图示例,53,上海源花城95.6平米,96.8,上海源花城主卧两间、客厅朝南，对本项目有较强的优势南北双阳台，阳台与客厅相连，提高了阳台的使用性。餐厅设置独立，采光、通风性较好，对本项目形成一定威胁,95,户型图示例,54,户型图示例,55,3房2厅2卫建筑面积：105.99套内面积：84.70,户型图示例,56,建筑结构,57,按结构布置特征划分：（1）框架结构（2）框架剪力墙结构（3）框架筒体结构（4）筒体结构（单筒、多筒、筒中筒、束筒）（5）框支剪力墙结构,建筑结构,58,按承重构件的材料分：（1）木结构（2）砖混结构（3）钢筋混凝土结构（4）钢结构（5）钢与混凝土结构（6）钢管混凝土结构,建筑结构,59,砖混结构,60,砖混结构,61,中国古代木结构建筑,62,中国古代砖石结构建筑,63,裂缝产生的原因墙体裂缝是建筑结构的墙体部分产生的开裂现象，按照材料自身材质的不同，可以分为如下四种。1：混凝土墙体裂缝2：砖砌体墙体裂缝3：新型隔墙板裂缝，如：GRC板、石膏板裂缝等4：不同材质墙体产生的裂缝混凝土墙体裂缝产生的原因主要是混凝土自身的原因以及施工过程中的原因，此类裂缝可以使用自动低压灌浆的方法进行修复。砖砌体墙体裂缝、新型隔墙板裂缝及不同材质墙体产生的裂缝都属于温度活缝，无法灌浆修复，由于裂缝存在伸缩变化，因此要选用柔性材料进行修复,建筑结构,64,比例：图上尺寸与实际尺寸比例，一般表示方法为数字表示法，如：1：100，说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米。,识图基本常识,65,尺寸（单位）：图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位，尺寸线上单位隐含为毫米。两个例外：总平面尺寸和标高为米。,识图基本常识,66,轴线：在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。,识图基本常识,67,相对标高：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。,标高,识图基本常识,68,图例及符号：指北针：用于表示建筑物的朝向。在总平面图及首层平面图上，一般都绘有指北针。指针尖端处要注明“北”字。,识图基本常识,69,风向频率玫瑰图:简称风玫瑰图。是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志。它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的。一般用8个或16个方位表示。风玫瑰图上所表示的风的吹向，是指从外面吹向该地区中心的。,识图基本常识,70,1红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。2表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。3表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方真挖数量。4用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。5表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。,总平面图可表达以下内容：,识图基本常识,71,图例示范,总平面图：,72,上海源花城总平,本项目总建面约23万平方米绿化率40%（约65000平方米）其中集中绿地率约15%（25000平方米）由11层的小高层和18层的高层组成。,图例示范,73,嘉城一期总平图,区总建筑面积90万平方米，总占地1320亩，绿化率40%。共由34栋小高层和44栋联体别墅组成。一期规划总建筑面积30万平方米。,图例示范,74,汤臣一品总平图,浦东陆家嘴共4幢44层高层住宅,汤臣一品（上海）,764平米,1208平米,437平米,608平米,户型面积：,图例示范,75,云顶别墅总平图,小区规划总建筑面积100000平方米，占地面积432亩，分五期开发。,图例示范,76,华府天地总平,总占地14652平方米，总建面42000平方米，共4幢18层的高层公寓住宅（一层一户，三梯一户）得房率78%，绿化率35%。,图例示范,77,黄浦丽园总平,小区总建面12万平方米，绿化率达45%，中央绿地超过8000平方米。共5幢18-28层的高层住宅1幢星级酒店VIP俱乐部组成。,图例示范,78,其他关于房屋面积的概念,产权面积：是指房屋的产权人依法拥有的具有所有权的房屋建筑面积，以在当地房产行政部门登记为准,预测面积：指商品房在期房销售过程中，有主管部门认定的房屋测量机构，根据施工图纸，实地考察等方法