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文档简介
宝升昌集团唐人文化园项目唐人街北侧企业独栋别墅推广策略,2,Part1.市场定位,3,“唐人街”项目简介,“唐人街”项目位于河北省唐山市的城市中心、立市之山大城山的西南部区域,东至大城山山脚、西至龙泽南路、南至城市展览馆、北至大中国际俱乐部,规划占地约223.49亩,容积率1.0,绿化率25%,总建筑面积约20万平米,其中地上建筑面积约15万平米,地下建筑约5万平米。,4,“唐人街”,【经营规划】作为河北省、唐山市的重点文化产业项目,“唐人街”与“大唐行宫”、“兴国寺”、“城市展览馆”等大城山的文化类建筑共同组成“唐人文化园”唐代历史文化区,是集文化、旅游、商业、休闲、度假为一体的风景旅游度假区和文化商业步行街的城市新地标,以以唐代风格建筑为主的商业步行街,建筑物多为二、三层低密度商铺,经营内容涵盖民俗文化一条街、宗教文化一条街、古玩字画一条街、土特产品一条街、服装服饰一条街、国际名品店,以及酒店、餐饮、娱乐等业态,穿插数个文化广场及文化景观,使不同种类的商品在相对独立、集中的区域内经营,既丰富了商品的种类,又提升了各商街的等级和专一性。【热闹活动】在这里,你可以亲身体验唐代集市“赶场”的热闹场景:古戏台定期上演冀东三枝花的经典剧目;以特色小摊的方式举行民间艺人的展演(如糖画、捏泥人、剪纸、皮影、西洋镜等);趣味十足的民间婚礼仪式,游人可参与其中,乐在其中,而情侣们甚至还可以将自己的婚礼仪式搬来这里举行;其他诸如夜晚打更、抬花轿和抬滑竿等古韵十足的特色项目,也让唐人街重现昔日唐代集市的生活原貌。,5,【未来的唐人街】,徜徉于盛唐风格的唐人街集市,赏工艺品,尝名小吃,喝盖碗茶;看地方大戏,吃南北大菜,感唐风唐韵。白天,四合院里发呆,石拱桥边晒太阳。入夜,流连于酒吧,沉睡于客栈,灯影摇曳,明月高悬古典而不失时尚,雅致中尽显平和。浪漫极致,惬意体验。恍惚间,如同隔世,梦回唐朝。,6,企业独栋别墅背景,规划总用地面积为:148995平方米地上总建筑面积为:149568平方米,自持企业独栋建筑面积:3000平方米,销售:13000平方米,共16000平方米;,7,8,竞争环境分析,9,唐山区域市场分析,【市场小结】:【结论】A:以纯独栋产品特性强力打击目前风头正劲的伪独栋产品B:本案的区域价值在短期将得到迅速提升C:本案目前的价格在市场中具备一定的竞争力,10,Part2.产品、客群定位,11,唐人街北侧企业独栋别墅swot分析,12,优势,区域优势热点升值区域:作为作为河北省、唐山市的重点文化产业项目中的构成部分,具备较强投资价值。交通通达性好:自然景观资源丰富:产品优势稀缺独栋别墅单体:符合人居舒适要求的大面宽、短进深、全南向阳光户型庭院:面积:配套优势学校会所酒店服务【地块解析(详细图)+劣势分析、机会点,13,客户群分析,每一个消费者都是一个独立的个体,每一类消费群体都有自己的精神属性。房子是用来承载消费群体生存的空间,是有生命的、情感的、生命在于变化,不同的消费群体有着不同的阅历、不同的心理价位、行为习惯和消费特征。因此,唐人街企业独栋别墅也要寻找与项目气质相同的客户群体,这对今后推广的阶层语境的构建起到决定性的指导作用。,14,15,规划中广场项目,本项目,临时停车位多达300余个,可进入性很好,但未来交通压力较大,文峰北街四车道,中环百货与项目地块之间的通道,文峰南街四车道,两边设停车道,可放置160个车位,文峰大道,双向六车道,是贯穿城市东西的主干道,地块解析,公交站点:项目地块设有2个公交站点,10余条线路,辐射市区各角落。,地块内有两条市政路:县胡同、三道街,16,周边商业氛围浓郁,以服饰、餐饮和休闲为主,明显出现北热南冷的局面;随着巴黎服装广场的开业,中环百货的拍卖改造,地块的商业价值将进一步提升,文峰南街上的街铺档次较低,文峰北街分布了特色餐饮,档次较高,以金狮麟为代表,中环百货,文峰北街上明清四合院特色街,地块解析,作为老城核心区最后一块商业旺地,随着中环百货在郑州的拍卖,9月份巴黎服装广场的开业,未来将改变文峰南北路西热东冷的局面,地块的价值进一步提升。,17,历史人文资源非常丰富,内有萧曹庙、袁氏小宅,周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等,袁氏小宅,高阁寺,萧曹庙,文峰塔,钟楼,1,4,3,5,2,1,2,3,4,5,地块解析,18,历史人文资源非常丰富,内有萧曹庙、袁氏小宅,周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等,袁氏小宅,高阁寺,萧曹庙,文峰塔,钟楼,1,4,3,5,2,1,2,3,4,5,地块解析,19,由于位于古城保护区,项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件,项目地块中保留建筑萧曹庙,文峰塔,限高:项目建筑层数设为三层,1.0,相对景气,2006年安阳市主要单列企业生产销售状况,三家企业生产销售严重下滑,合资,国有,安阳卷烟厂2003年被新烟合并,安玻效益严重下滑,安阳钢铁效益较好,2007年上半年,销售收入、利税同比分别增长33%和45%,实现利润6.06亿元,同比增长135%,各项指标均创历史最高水平。,从电力消费看2006年安阳电业局销售产值增长23.1%,高于GDP实际增长,但GDP能耗位列河南地市第二!,产业发展,35,安阳GDP与全省主要城市的对比,城市经济总量仍偏低,人均GDP中下,但城镇居民人均可支配收入处于上游水平,安阳城镇居民人均可支配收入与全省的对比,安阳人均GDP与全省主要城市对比,安阳人均消费品零售总额与全省主要城市的对比,以上数据来源:各省市统计年鉴,645.15亿,1.18万,受国家宏观调控影响,安阳经济近两年有一定程度的滑坡。2006末GDP总量在河南排第9位,处于中下游。人均GDP:排名第11,处于下游。城镇居民家庭人均可支配收入排名第4位,此数据表明,安阳城镇居民购买能力较强。人均社会零售品消费总额居12位,处于下游。,1万,3123,城市坐标,36,与周边地市相比,安阳表现出较强的经济实力,但人均社零整体较低,表现出高端消费外流,旅游收入不足的现状,安阳GDP与周边地市的对比,安阳人均GDP与周边地市的对比,安阳人均社会消费品零售总额与周边地市的对比,安阳城镇居民人均可支配收入与周边地市的对比,以上数据来源:各省市统计年鉴,同周边县市相比,安阳表现出较强的经济实力,对周边县市有较强的辐射作用。GDP总量:排名第4人均GDP:排名第9,主要与安阳人口众多有关。城镇居民人均可支配收入:排名第5。人均社会消费品零售总额:排名第9,与安阳经济实力明显不符。,城市坐标,37,安阳,郑州,深圳,北京,数据来源:各省市统计公报,GDP,社会消费品零售总额,第一梯队:上海、北京第二梯队:广州、深圳第三梯队:苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队:东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队:昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市,从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断,安阳目前处于第五梯队,正向第四梯队进发,重庆,城市坐标,38,城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低:消费意愿被抑制,对未来不乐观,消费力有待挖掘,以上数据来源:各省市统计年鉴,安阳城乡居民人均储蓄存款额与河南主要地市的对比,安阳城乡居民人均储蓄存款额与周边地市的对比,在河南省18个县市中的排名:第6位。在周边相邻8县市的排名:第3位。,419.2元,419.2元,“这几年企业效益不好,下岗职工特别多,每个月只有三四百块,一般人都不敢消费。”某消费者,消费潜力,39,市区人均社零水平高出整体一倍,与其他城市差距不大,人均社会消费品零售总额,注:市区包括市直零售总额,不分计入各区,因此高于下辖各区。,市区社零比重接近权全市一半,且增速快,消费潜力,40,城市消费实质:消费增加主要依靠内生增长,旅游收入有限,安阳旅游收入,安阳旅游人均消费额,现阶段安阳旅游收入对社零增长影响很小,我们预测未来会有所改善。,数据来源:各省市统计年鉴,06年游客数量增幅和旅游收入增长低于全国平均水平15%、19%。,全国平均水平448元,旅游收入与社零相关性研究,反向增长,“安阳旅游缺乏必要的配套,像餐饮、酒店配套、旅游产品等都跟不上,人们来了看看景点就走了,没什么可消费的。”张主任文峰时代步行街管理处,消费潜力,核心商圈消费者构成,41,城市消费实质:中低端消费人群为主,高端消费流失,工人、公务员(包括泛公务员)、普通职员、个体经营者的比例占到61.3%,私营业主、中高层管理人员比例仅占19.5%,高端消费流失。,“安阳这几年的消费力提升较快,人们愿意购买上档次的家具用品。同时,安阳人攀比心理重。目前家具行业基本上都是零售,专业市场由于档次较低不受到欢迎。”金凯悦家具张总“安阳的高端消费都外流了,有钱人都去郑州购物了,安阳离郑州不远,2个多小时就到了,很方便。”某品牌服饰经营商“安阳没有什么可以买的,通常会去郑州购物。”某IT人士,月收入过4000元,消费潜力,42,消费潜力:未来社零将进一步增长,5年内“蛋糕”有望扩大一倍,主城区达到174.62亿元,预测前提:经济持续增长。市区人口进一步聚集。消费内生增长是主要动力。,说明:预测1和预测2是在全市消费总额增长基础上,以市区消费总额比重45%不变而得。,如果按市区规划人口2010年达到150万,则预计会到约120亿(人均8000元计),亿元,2007-2011年安阳社零增长预测,访谈总结:多数人认为是个蛋糕,却不知道蛋糕的潜力!,消费潜力,43,发展动力较为充足的区域性中心城市,消费尚有挖掘空间,商业市场发展潜力较大,安阳是豫北区域性中心城市,交通优势明显,经济实力处于区域中上水平,发展动力充足。,重工业化是经济发展的核心,吸引了最多的就业人群,直接决定城市消费力的增长,但受国家宏观调控影响较大。,旅游收入有限,消费内生增长特征明显,整体消费潜力有待挖掘,但主城区社零增长较快,预计总量仍会继续增长。,城市发展研究,44,城市背景,城市坐标,产业发展,消费潜力,城市经济,Q1:10万体量商业在安阳能否存活?市场潜力研判,市场潜力研判,城市背景,城市坐标,产业发展,消费潜力,商业发展,45,安阳商业还处于初级发展阶段,面临提升转变之机,安阳人均GDP接近900美元,但相应的商业设施却未满足需求,高端消费外溢,商业处于提升转变阶段,集市高交会馆、会展中心启用中心区地位已经确立;居住项目竣工投入使用;江苏大厦、国际商会大厦、诺德等高级写字楼也相继落成,1980s后1993年1995年1996年1997年1998年1999-2005年2006年以来,进入成熟期,商业项目开发,居住项目开发,办公项目开发,基础设施建设,开始启动,规划,COCOPARK,怡景中心城等进入营运,晶岛国际广场即将开业,COCOPARK,怡景中心城等进入营运期,晶岛国际广场年底开业,商圈演变案例,65,郑东新区的发展经过10年才初见规模,商业氛围开始培育,2004年,建设期,新区按照规划启动,基础设施也同步进行,住宅进行大规模开发,配套商业开发,1998-2003年,2003年,郑东新区发展历程,规划期,规划开始,新区商务和商业投资起步,快速发展期,2005年以来,郑州中心城区规模偏小,拓展空间受到制约,与省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应,因而1998年,郑州市明确提出城市向东扩展,寻求新的发展空间。经过10多年的建设,郑东新区初见规模。目前,郑东新区作为战略要地已经逐渐开始启动,龙湖商业区已经吸引了多家大型商业企业在此安营扎寨。,快速发展期,商圈演变案例,66,从安阳未来规划人口分布看,铁西区仍是居住人口重心,受消费习惯影响,核心商圈仍将是首选,一般都到市里面去购物,铁西这边没什么可买的。这边的人都是这样的。铁西某消费者,铁西,从安阳市住房建设规划看,未来5年内,铁西区将是住房建设的重点区域。由此可见,铁西区未来仍然是居住人口较多的区域。,访谈:安东新区筹备办公室已经成立,拟规划区域可能达到70平方公里左右,人口规模30万(现有市区95平方公里、80万)。,住房规划,项目距安钢中心5km,车行时间15分钟,安阳尚未出台商业网点规划,商业发展仍是自发,关键是消费力即人口。从目前看,东区住房规划的落实还有待观察,大量人口入住尚不会成为事实。另一方面,东区人口规划能够实现,那么本项目不仅是城市的交通中心,也将是城市的几何中心。,67,而从消费者认知角度看,未来的商业繁华带不会转移,仍将维持在文峰中路一带,目前最繁华的商业带,未来2-3年最繁华的商业带测试,通过访谈,大部分消费者认为丹尼斯、北大街一带无法区分,几乎等同,属于文峰中路。所以,可以说,消费者普遍认为文峰中路目前和未来都将是安阳最繁华的商业带。认为未来安阳最繁华的商业带出现在东区的消费者占1/4。,“政府的动作太慢了,安东新区能否建成,什么时候建成还是未知数。”消费者访谈,消费者调查,68,未来,安阳将形成一主多副的商业格局,本项目将进一步强化核心商圈的地位,核心商圈商业规模目前经营面积20万平米,随着本项目启动,将达到30万平,仍占全市商业体量的一半以上。,核心商圈竞争取胜关键因素,商业体量无出其右,老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平,核心商圈能够继续保持优势。,存在升级空间,商圈竞争预测,69,从规划落实看,安阳刚经过“摊大饼”的阶段,城市框架基本形成,房地产开发正酣,安东新区、经济开发区道路网络形成,城市建设,2006年居住及商业用地供应增长较快,2005年出让土地性质单一,工业、居住占绝对主导,两者共占总出让量的95%,其中工业用地占46.49%,居住用地占48.01%。2006年土地出让用途开始多样化,尤其商业用地增加明显,达到了18.2%,而商住用地也达到了近15%。工业用地数量显著降低,占比不到20%。,70,住宅板块化格局已逐渐形成,铁西开发量最大,东区购房者消费力最高,住宅开发关键词五大板块销售均价:1887元/平制高点:东区,环境好,但氛围尚未形成多层为主,12,13,14,15,16,住宅开发,71,核心商圈商业开发极少,尤其是销售型,导致价格奇高;相对老城后续改造,本项目具有先发优势,市场主要商业供应项目,城区商业物业开发有限,核心区供应很少。铁西区底商售价较低在8000-9000元/平,铁东价格较高突破10000-15000元/平。临近核心商业区的一些项目屡屡创出价格新高,目前彰德路博地苑(原机床厂)商铺报价高达2.98万/平米,而周边租金不过70-80元/平米/月,静态投资收益回报率只有3.2%!,核心商圈周边商铺年推出很少,且铺位大,总价高,而业内人士反映销售难度很大,投资者则认为小面积、低总价商铺很少。,5,4,3,2,1,1,2,3,4,5,商业开发,72,拟建设重要项目:深国投沃尔玛项目蛰伏两年,表现出商家的信心不足,深国投沃尔玛05年进入安阳,以极其优惠的地价128万进入安阳消费者虽充满期待,但动作十分缓慢。,经济开发区,铁西区,安东新区,北关区,沃尔玛项目:本应进驻本项目地块,但阴差阳错拿下偏离核心商圈的红旗路地块。共占地28亩,商场约3.2万平方米,投资总额为1.57亿,因股东变故和对市场担忧,去年底才奠基,计划今年底开业,已没有希望。,简评:核心商圈资源向文峰中路转移,沃尔玛项目不仅要偏离核心商圈,还处于非城市发展方向上,前景不容乐观。,商业物业开发,73,市场传闻拟建设重要项目:丹尼斯蠢蠢欲动,两大项目如果启动,需要审慎关注,除聂村项目,传闻丹尼斯欲在发贞元广场附近开发大型商业项目。另外,消费者看好的安东新区目前尚无大型商业设施规划,只有义乌小商品城正在筹划中。,经济开发区,铁西区,安东新区,北关区,聂村项目:原建材市场计划改建为商业设施,现向外部招商,丹尼斯有意进驻,原计划今年5月就开工,明年10月投入使用,通过打探,没有进展。该项目一期占地80亩,建筑面积5.6万平方米,地上5层、地下一层,如果丹尼斯或者有其他商家进驻,将对分流新区消费力。,简评:丹尼斯两大项目如果布局成功,将会最大分流消费力最强的铁西、新区居民,进而改变安阳商业格局。,规划项目,74,区域竞争结论:核心商圈地位将继续保持,外围项目对核心商圈竞争有限,从规划以及城市商圈演变规律看,核心商圈地位不会发生转移。,住宅板块发展基本按照规划进行,消费力将重新布局,但新的商业中心出现尚无迹象。,商业物业开发量大,但多在外围,核心商圈内较少,外围拟建项目不会构成实质性威胁。,区域层面研究,75,商业市场格局处于单中心阶段,只有一个核心商圈,周边商业以专业市场为主,安阳城区建成面积95平方公里,但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈:由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。经营面积约20万,其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场:专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端,经营面积近30万,以家电、建材、内衣等为主,辐射整个豫北。安钢生活区:为服务安钢职工的日常便民消费,档次较低,尚未形成区域商业中心。,核心商圈,专业市场,专业市场,安钢商圈,市政府,商业格局,76,专业批发市场在营规模约30万,但除工贸城外,其余经营不佳,6,水暖建材市场,安阳的专业市场主要集中在城市的南部和西部,文昌大道、黄河大道两侧,文峰大道西侧。专业市场可实现的租金价格最高不超过2元/日。,商业格局,77,核心商圈外围主要城市道路的商业面积约8.7万,城市其他区域仍有10余万,核心商圈以北,红旗路、人民大道陆续开发了美丽华购物广场、金豪数码城等商业设施,但依然不能撼动核心商圈的地位。解放大道、彰德路、人民大道、红旗路等分布了约8.7万平米商业,其中街铺规模接近50%。,美丽华,金豪,赛博,居家宜,人民大道,解放大道,紫薇大道,彰德路,核心商圈,红旗路,商业格局,78,核心商圈占地0.512,在营面积约20万,具有极强的吸引力和辐射力,核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成:解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。北大街是安阳的商业重地,且周边原有大量的政府单位机关,购买力强,尤其是位于城市中心,交通便利。通过大量访谈我们发现,核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心,已经成为安阳市民购物的第一和唯一选择,对全市有着极强的吸引力和辐射力。,根据调查,核心商圈内有1000余家商家,总经营面积约20万平米,占城市全部商业(除去专业市场)的近50%。,1,2,3,1,2,3,海鑫购物广场,卫东购物广场,丹尼斯,商业格局,79,核心商圈年零售额估计:约11.5-14.3亿,平均坪效6000元/年,丹尼斯最高接近1万,安阳消费者一次性的消费额,根据调查,核心商圈人均消费额度加权118.9元,以日人流量12万人、25%平均提袋率计算,年零售额超过13亿。,商业格局,估算一:根据单次消费额计算,年零售额13亿元,根据调查数据测算,购物频率为1.16次/周,以此推算,核心商圈内零售额为1.1652118.925%800000=14.3亿,估算二:根据购物频率和单次消费额,年零售额14.3亿元,集中式商业:丹尼斯坪效约0.8-1万/年,其他约是该数据的一半,那么集中商业年营业额约5.15亿元。街铺:专卖店单店日平均最高营业额为3000元,以2000为基准,取核心商圈880家店铺测算,年零售额6.4亿。,估算三:根据零售面积和坪效,年零售额约11.5亿元,安阳核心商圈VS深圳东门,80,核心商圈中街铺比重超过5成,集中式商业大力发展是大势所趋,消费者访谈:“到处是商铺了,乱乱的。”经营者、投资者:“商铺太多了,处处是店。”,街铺比重高导致“满眼是铺”的商业景象,未来安阳的集中商业必将大行其道,这是商业发展的必然选择,安阳一样。,商业发展研判,81,核心商圈内的竞争实质:延续原有商脉,重新构建商业分工体系,彰德路,文峰北街,文峰南街,解放路,唐子巷,海鑫,丹尼斯,文峰塔,中山街,北大街,红旗路,卫东,钟楼,项目地块,甜水井街,大院街,核心商圈内竞争实质延续现有商脉,分享客流。打破均衡格局,重新建立分工体系一起做大整个商圈。,竞争,共生,分工,核心商圈商业格局演变,82,丹尼斯一枝独秀,占据了安阳商业的霸主地位,是安阳新式商业的代表,安阳消费者最喜欢的购物场所,人流进入情况(人/5min),提袋率和女性比,“人气龙头”,丹尼斯以45.3%超出其他商场,在调查中,77.6%的消费者最喜欢去丹尼斯购物。而华联、海鑫、卫东、美丽华等仅占23%,足以看出,丹尼斯在安阳商业中的地位。女性比上,各集中商业女性的比例都超过了50%,各集中商业都把主客户群放在女性消费者身上。,竞争分析,核心商圈主力店,83,丹尼斯显示出较大的渗透系数,商圈半径最大,辐射人口最多,丹尼斯辐射人群范围,卫东辐射人群范围,美丽华辐射人群范围,海鑫辐射人群范围,丹尼斯辐射范围最广,城区、下属县市和周边城市都受到不同程度的覆盖。主要消费人群集中在文峰区、北关区和铁西区,约占全部消费人群74%。海鑫其次,以文峰、铁西和下属县市为主。卫东的影响力较小,以安阳城区为主。美丽华的辐射范围更小,以文峰和北关区的居民为主。,竞争分析,核心商圈主力店,84,丹尼斯开业5年,引领了安阳商业的阶段性升级,开业时间:2003年初规模:营业面积1.6万,西侧有130个停车位经营业态:百货+超市经营档次:中档品牌经营经营方式:百货统一管理,超市自主经营装修设施:外立面为明清建筑风格,内为现代时尚装修。有7个出入口,2部自动扶梯,中央空调。经营状况:安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地,也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店,空置率2%。租金水平:180-280元/月,开业,百货业品牌进行关门调整,逐步成为安阳最火爆的商场,以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业,成为安阳品牌集中地,起步期,2003年初,2003年5月,2004年,2005年后,调整期,成长期,成熟期,丹尼斯(安阳)的发展历程,明清风格的外立面,时尚现代的内部装修,竞争分析,核心商圈主力店,85,丹尼斯以超市+百货联动的业态组合模式,中高档次,但餐饮休闲娱乐业态缺乏,丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式,利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。从业种看,服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看,丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面,以中档为主流,辅以少量高档品牌。,竞争分析,核心商圈主力店,86,成功要点:优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验,地段优越,同时享受政府优惠政策,核心位置;低成本取地,广告位设置、公交站点设置等方面的优惠。,定位准确,集中式的商业形式满足了安阳人对现代商业形式的渴望,业种组合、经营档次迎合安阳消费需求。,现代商业元素的充分运用,大面积免费停车场、多个方向多个宽敞的主入口,开阔、清新、现代的内部商业空间。,丹尼斯作为河南商业旗舰的示范效应,业内No.1,丹尼斯目前河南商业领域的旗舰,具有丰富的运营管理经验,以超市带活百货,针对性营销,商户调整等,同时联合与各大企业发行代金券。,竞争分析,核心商圈主力店,87,VS丹尼斯:引领商业升级+引入超强人气商家如沃尔玛,将在竞争中处于有利之势,短期内消费力被截流,丹尼斯截流了最主要的消费力来源铁西区,但随着安东新区的发展,这种局面将改变进而扭转,这是本项目未来最大价值点之一。,短期内地位难以撼动,但未来变数较大,丹尼斯的龙头地位短时间内难以改变,但后续缺乏发展空间,无法进一步商业升级。,引领商业升级+超越丹尼斯的主力商家是本项目制胜之点,引入全面超越丹尼斯的知名商家,如沃尔玛、家乐福等大型卖场,坚决一击,与丹尼斯分庭抗礼或者形成核心商圈双主力店的景象。,竞争分析,核心商圈主力店,沃尔玛的进驻将会给安阳的商业带来很强的冲击力,首当其冲的便是卫东(最近),其次是丹尼斯。沃尔玛作为世界零售业巨头,它的力量足以改变整个安阳的商业格局。海鑫经营者周先生,88,文峰步行街是新兴商业街,在丹尼斯带动下,北街经营状况良好,南街次之,内街经营惨淡,文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点,于2001年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动,文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。规模:东西长300m,南北宽130m,地上2层,地下1层,总建筑面积5.8万,608家街铺。经营档次以中高档为主,包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。目前外街经营状况良好,内街经营惨淡。,临街街铺,文峰北街,文峰南街,巴黎购物广场,中环百货,丹尼斯,新华书店,凯盛家居,文峰塔,中山街,文峰时代步行街,项目地块,文峰时代步行街结构图,竞争分析,核心商圈街区,89,无诱因、无驻留、无冲动成为文峰时代步行街内街经营惨淡的主要原因,一般来讲,步行商业街的商业氛围靠主力店拉动,尤其是内街。由于文峰时代步行街没有有效的人流拦截设施,人流直接越过步行街进入丹尼斯消费,从而导致商业街内街经营惨淡。文峰商业步行街采用了典型的“九宫格”布局方式,笔直的中轴线让整个步行街失去了“逛”的乐趣。在整个步行街中,没有出较为集中的停顿场所,无法集中和拦截人流。,文峰时代步行街结构图,如果在唐子巷和文峰北街处设置主力店或广场等吸引人气的设施,则可以与丹尼斯的人流形成互动。,竞争分析,核心商圈街区,车流动线,人流动线,90,完全复制的单元格,显得单调,无特色,难以引发消费者“购”的兴趣,全部都是一样的,没什么新意,不时尚,也就不想去了。某消费者,竞争分析,核心商圈街区,91,从建筑设计看,文峰时代步行街仍停留在形式上的简单模仿,部分装饰性的点缀,但趋于平淡,不能同商业有机结合,4,1,端头的牌坊,2,特色的路灯,3,白墙灰瓦的建筑,4,特色的垃圾桶,从建筑上看,白墙灰瓦的明清民居建筑风格在步行街内简单重复,完全仿造。在装饰性物品看,端头的牌坊、路面铺装、特色的路灯和垃圾桶,极力想表现文峰步行街的文化特色氛围,但流于简单和平淡。文化味浮于表面,没有渗透到商业中。如广告位的设置,商业氛围的渲染上没有到位。,竞争分析,核心商圈街区,92,中环百货在接替夏绿地购物中心后依然惨淡经营,规模:总建筑面积4.1万,地上三层,地下层,其中地下停车位达600多个。经营业态:超市+专业市场+专卖店经营定位:低档品牌经营经营状况:接替市场影响较大的夏绿地失败性商业项目,依然经营惨淡,空置率50%。经营方式:独立收银,销售出租与管理出租结合。租金水平:至2007年9月,租金维持在20元/月/(不分位置),之后做相应调整。,由于夏绿地的失败,中环百货接受后,一改夏绿地高端路线的形象,主动放低姿态,走低端路线,但依旧人气冷清。不管走高段路线还是走低端路线,都逃避不了经营惨淡的局面,原因何在?,竞争分析,核心商圈主力店,93,前身夏绿地的失败、文峰时代步行街的影响、巴黎服装广场的施工不同程度削弱了文峰中路区域的商业价值,中环百货存在先天的地块阴影,前身夏绿地购物中心失败在消费者心中造成了一定的阴影。中环百货接手快,来不及转变地块的商业形象。中环百货入主原夏绿地地块,仅仅与夏绿地的关门相隔5个月。时间之短,原夏绿地块失败的商业形象没有在消费者心中得到缓和和改善。同时,文峰时代步行街经营效益差,人流量少,进一步削弱了文峰中路区域的商业价值巴黎服装广场正在施工中,部分程度上也阻挡了人流东移。,中环百货在夏绿地关门5个月后迅速开业,保留了原有全部的建筑形式,仅换了招牌和户外广告。,竞争分析,核心商圈主力店,94,保留前身夏绿地原有的建筑规划是中环百货的天然硬伤,中环百货平面示意图,中轴线,基本情况:A楼:建筑面积1383.07,经营内容为餐饮和休闲。B楼:建筑面积8739,经营内容为服饰鞋类。C楼:建筑面积7521.02,经营内容为饰品、五金和餐饮。D楼:建筑面积2696.24,目前为空置。地下室:两层,面积19805.6,-1层为食品超市、日杂等,-2层为地下停车场。,停车太不方便了,都不知道往哪个方向走。中环百货那边没有形成片,逛起来没劲。消费者王先生,车行方向,车行方向,展示面,展示面,整体布局上受安阳老城规划影响较大:保留中轴线,保护历史古迹等,导致中环百货分割为四个单体,最大体量仅0.87万,对丹尼斯等不能产生规模上的威胁。展示面不强:受停车场、保护古迹的影响,中环百货仅文峰北街和文峰南街两个展示面,这一点远不如丹尼斯。停车场的设置不合理:停车场对外交通接驳场差,同时将停车场设在地下二层,不符合安阳人的习惯。,竞争分析,核心商圈主力店,95,内部规划布局不合理,知名商家无法入驻,中厅过大:由于各单体面积不大,而中厅过大,导致内部的经营面积很小。内部简单分割:各层间简单分割为20-40的小隔间,内部商业街的格局,方向感不强,给经营者、消费者带来不便。通透性不强:铺位之间的隔断采用简单的板面隔断,通透性不强,给消费者的感觉不佳。铺位间展示面不强:由于采用实体板分割,各商铺间仅有一个展示面,不利于商家的经营。,中环百货里面像个迷宫,走进去就走不出来了。开业后只进去过一次。东西也不是很多,逛一下酒没有了。某消费者黄女士,3m,竞争分析,核心商圈主力店,96,前期定位的错误给中环百货的失败埋下伏笔,档次与物业类型相冲突:在前期夏绿地高档定位失败的情况下,自动降低档次,低档品牌运营,不符合安阳消费群对集中式商业期望,背商业发展潮流而驰。混乱的业种规划:对业种没有进行明确的规划,靠业种的自然聚集,定向业种占据最佳位置,不能带动人气。无选择的招商策略:由于招商困难,中环百货放宽商户进入的门槛,不加选择,造成商户和经营者的困扰,导致目前空置率达到50%以上。,东西和北大街差不多,属于中低档。超市太小,又划分成几个隔间,逛起来很不方便。消费者,竞争分析,核心商圈主力店,97,后期混乱无序的家族式管理加速了中环百货走向失败,家族式管理:中环百货为家族式企业管理,管理上武断,一家之言,很少听取商户和员工的建议。混乱无序的商业经营管理:由于管理层在商业经营上经验的缺乏,导致后期营运管理混乱无序。例如仓促开业,给消费者心中造成不好的印象;租金收取上的“一刀切”,赶走部分优质商家。,开业的时候去过一次,开业的店铺不多,很多店都还没有开业,很冷清。消费者,都是老板说了算,根本不听下面商户的声音。中环百货某经营者,竞争分析,核心商圈主力店,98,中环百货的失败归结于地前身夏绿地带来的先天缺陷、前期错误的定位和招商策略,后期混乱无序的家族式管理;中环百货地段的价值有待挖掘,中环百货的失败主要来自于前身夏绿地的影响、前期错误的定位和招商策略、后期混乱无序的家族式管理三方面的原因,而最致命的前身夏绿地所带来的规划布局上的缺陷,是项目无法与西边丹尼斯抗衡最主要的原因。地段并非是中环百货失败的原因,事实上,访谈中多数被访者认可了文峰中路东段的价值。,前期错误的定位和招商策略,后期混乱无序的家族式管理,前身夏绿地带来的先天缺陷,中环百货的地段价值可以进行进一步的发挥,而建筑实体的价值几乎为0!,中环百货的失败,竞争分析,核心商圈主力店,99,中环百货严重影响项目与现有街区的交通和可视性,建议购买后统一规划建设,阻挡了商脉连续性,目前文峰北街西端由于丹尼斯的带动已经成为安阳人气最旺的地段,中山街的租金已经达到90-180元/月,但文峰北街东端人气明显不足,中环百货阻碍了人流的东移和商脉的流动。,使地块在消费者心理上造成了不利的影响,中环百货几经易主,但都以失败告终,在消费者心中造成文峰中路做不好商业的印象。,影响项目规划,中环百货位于项目西边,尤其D楼和地下车库出入口与规划中的商业街直接相连,在商业街的规划中,应重点考虑规避中环百货车库出入口给商业街带来的人流阻隔、交通不便方面的影响,同时也要考虑本项目的人车流动线同外界的接驳。,竞争分析,核心商圈主力店,100,巴黎服装广场:在建设中,与中环规划类似,临近中山街,经营状况还有待观察,竞争分析,核心商圈主力店,巴黎服装广场平面示意图,开业时间:2007年10月规模:约1万经营设想:一层以运动为主题,打造豫北最大的运动城;二层精品男女装;三层休闲健身馆档次:高中低档品牌经营规划:明清建筑风格,分四块,保留中轴线租售状况:全部租赁,不进行销售。目前招商正在进行中,国际品牌阿迪、耐克、kappa已进入。租金水平:90-140元/月(一层);60-80元/月:40-60元/月,101,巴黎服装广场:项目可视性有一定影响,对本项目影响较中环小,承接商脉的延续,巴黎服装广场的开业将与文峰时代步行街、北大街形成联动,承接商脉的东移,引导人流向东移。,经营好坏对项目有一定的影响,但较中环小,巴黎服装广场目前还处于招商阶段。后期经营状况有待观察。但经营好坏所产生的影响较中环小,竞争分析,核心商圈主力店,影响项目可视性,巴黎服装广场的存在对项目,尤其是商业街的可视性有一定影响。,102,北大街是安阳传统的步行商业街,以经营大众服饰为主,南部档次较高,目前经营状况良好,临街街铺,北大街业种结构,竞争分析,核心商圈街区,北大街北连拱辰广场,南接文峰中路商业步行街,内有古迹钟楼,历来是安阳商贸最繁华的地段,是安阳标志性步行商业街。变迁:经过1988和2002年两次大规模的改造。规模:长约633,经营面积13093,店铺数量184间(主街)以经营大众服饰为主,经营状况良好。,103,注:由于步行街上自行车、电动车并没有全部禁止,乘客计入统计人数,统计时间上午周六上午11:00附近。,(人/min),根据正态差方进行全天人流估计,北大街周末日人流量约3-4万人(北大街管委会数据为10万人,应该为节假日最大人流),丹尼斯唐子巷一带是该数据的1.5倍即4-6万人。,与本项目同时刻人流量相同,竞争分析,北大街周末全段人流约3-4万人,仅次于丹尼斯周边,核心商圈街区,104,简单划一、缺乏共享空间是北大街规划存在的缺陷,没有解决停车位导致该商业街经营档次较低,街道空间形态简单划一,趣味性不强。钟楼为唯一的共享空间,但尺度很小,人流难以聚集。由于是步行街,禁止机动车进入,给步行者安全放松的空间,但由于没有解决好停车的问题,导致高端消费群不愿意进入。人流动线非常清晰,从不同的方向可以快捷地进出北大街。在规划上虽然考虑了二楼的商业价值,但设计上不合理,导致二楼多为空置。,北大街道路结构及人流动线,拱宸广场,竞争分析,核心商圈街区,11213,处于老商圈!第一条步行街。,105,北大街在设计上简单传承了老城区明清建筑风格,但外立面表现杂乱,装修低档,街区建筑设计水平研判,历史文化的传承,天际线,外立面,建筑细节及材质运用,白墙灰瓦的建筑风格,杂乱的外立面,低档的装修,竞争分析,核心商圈街区,106,密密麻麻的广告招牌成为北大街营造商业氛围的工具,绿化、软性装饰等较少见到,竞争分析,核心商圈街区,107,安阳:美丽华购物广场曾引进“一站式”消费、Shoppingmall经营模式,但经营很差,2004年,2006年7月28日,启动,开业家世界进驻,2007年3月30日,家世界更名为华润万家,规模:总建筑面积3.9万,12000的休闲绿地广场,260个停车位。硬件设施:3部垂直的观光电梯,8部自动扶梯,中央空调、背景音乐。经营业态:超市百货经营模式:首家引进“一站式”消费模式和shoppingmall经营模式。租金水平:扣点15个点+3元/月/的管理费。,硬件设施基本到位,但只“火”了一时,目前整体经营状况不佳,空置率达到40%,部分商家还在陆续撤柜。,108,经营档次、品牌、种类相对其它集中式商业较差,商品种类不够齐全:“去美丽华买东西,如果挑不中,还必须开车去丹尼斯,很不方便。”消费者王先生,109,深度分析:游离于核心商圈、无法分流主力消费人群,且周边缺乏消费力支持,美丽华购物广场,美丽华的主要原因有两点:一是偏离城市核心商圈,二是安阳城市客户资源有限,消费力有限。新世纪百货大楼杨建国总经理,核心商圈,地理位置不佳,远离核心商圈,游离于城市核心商圈外,位于人民大道与东风路交叉口,距离城市核心商圈1.9公里。,孤立,作为单体存在,周边没有任何与之相适应的商业配套,整体商业氛围不浓厚,基本上作为一个单体存在。,110,单一的商业建筑单体,体量较小,难以吸引更多消费人群,并且经营管理跟不上,街上可以逛,而且商铺内还能侃价的。没事就上街逛逛,商场内没太大意思,除了买东西。安阳消费者,单一的集中式商业布局对消费者吸引力有限,根据访谈,安阳消费者现阶段首选街区消费,其次才是集中式商业。消费者不仅购物,更重要是在街区中逛的情趣,事实上,街区上人流要远大于集中式商业。,在错误的地点做了一次勇敢的尝试!,不能借用主力店的优势形成合力,开发团队较为庞大:上海贝兹投资管理开发公司担任商业规划、香港润天行房地产策划有限公司担任营销策划、香港美丽华商业经营管理有限公司进行统一经营管理。规划、经营团队不乏原亚细亚的骨干成员。作为主力店的家世界与商场经营不和,如无法共用电梯,相互不理会对方。,111,商圈内竞争结论:引领商业升级、经营革新,形成核心商圈内良好互动的分工体系,商圈内研究,主力店的竞争较为激烈,以超人气商家进行突破,促进商业氛围形成。,现有街区粗放式发展,本项目需要规避不足,形成安阳商业街区的旗舰。,112,城市商业格局,区域与项目分析,区域竞争分析,Q3:本项目能否在安阳承担这个历史角色?,城市规划发展,项目本体分析,消费者分析,失败案例借鉴,answer3:本项目是安阳现在与规划的城市中心区、核心商圈范围内的唯一的大规模的商业开发用地;本项目的出现符合安阳城市的发展和消费的需求;本项目必将成为安阳的商业领导者,也是目前唯一有能力承担这个历史角色的项目.,113,Q4:10万体量商业如何定位?,定位策略各业态比较微观分析消费者分析,114,都市时尚功能复合融合文化人文时尚商业航母,100,000平商业旗舰,引领消费升级,代言安阳商业,项目整体定位,领导者,竞争者,跟随者,利己者,115,竞争市场:核心商圈以购物为主,其他功能都很小,本项目可以充分完善商业功能,功能定位,市场竞争,核心商圈购物功能为主,项目周边集中了较多的餐饮设施,总面积6000余平米,且档次均较高。,116,消费者年龄构成,本地消费:20-40岁人群是消费主力,整体收入水平较低,消费者收入构成,受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元,只有3.2%高于3000元!,受访消费者中20-30岁占到41.6%,30-40岁30.4%!,“最近这两年下岗的人特别多,使得安阳人都不敢消费,40岁以上的人基本上不消费。不过他们对小孩很舍得。”王老板某品牌服饰经营商“品牌消费人群主要年龄段在18-25岁。”Before服饰连锁店长“年轻人尤其是学生是消费主力:高中生和大学生,工学院的学生比较多。”唐诗专卖卢小姐“顾客多是学生,尤其是大学生,高中生有一些,18-25岁为主,11-12岁的也有。”伊韵尔店长薛小姐“下岗职工多,有的大人即便不穿好也要让孩子穿好,安阳消费力各方面是不能和新乡、邯郸比的。在城市居民工资方面,在人们观念中一般认为一千多就算不错了,两千多就很了不起了。”经营者刘文彬,功能定位,消费者需求,117,本地消费者购物时目的性强,较少在外就餐,但单次就餐额度较高,功能定位,消费者需求,购物时是否就餐,购物如就餐则地点选择,购物时就餐的人均消费,购物时经常就餐比例低于一般水平,一方面是购物目的性强,另一方面与缺乏相关有关,34.6%选择路边的小吃店,也有26.2%的消费者会在普通饭店进行就餐。,如果就餐则人均消费不低,118,对应的是,消费者对高档正餐和中档特色餐饮较为青睐,功能定位,消费者需求,小吃被认为卫生得不到保证,以上测试均在正常就餐时间,洋快餐多被认为是垃圾食品,餐饮业结论:高档餐饮和特色餐饮受欢迎。豪享来将西式餐饮(口味)本地化,极为成功。对正餐的偏好超过快餐和小吃,这是安阳餐饮人均消费较高的原因。,119,安阳人较为内敛,很少光顾娱乐场所,但对休闲场所有一定需求,是否光顾娱乐场所,不光顾娱乐场所的原因,是否光顾休闲场所,光顾休闲场所的人均花费,功能定位,消费者需求,看淡原因汇总:超过一半的人从不光顾娱乐场所!不习惯和价格高主要原因。,安阳人对休闲的理解限于美容美发、洗浴等,但去的频次明显不高。,“一般不会去娱乐休闲场所,有点“那个”,而且年纪都大了,年轻人会去吧?!”某中年人,120,娱乐市场:表演性质的夜总会和KTV很受欢迎,但人均消费低,功能定位,消费者需求,娱乐场所较为分散,但共同特点是场所租金较为便宜。夜总会一般是10元票价,虽然有最低消费,但是可以协商,降低了人均消费额。KTV多有折扣。,电影院被淘汰后城市缺乏群众能普遍参与性的商业经营项目,121,娱乐休闲:消费者观念需要培养,居民收入增长是进一步发展的关键,“桌球行业经营不稳定,目前还是租金成本很被看重,比如本店租金10元/月,滚石等娱乐设施的集中发展与这地块地广人稀,有停车位,租金便宜有重要关系,谈到网吧行业利润低,行业经营不算好,价格有甚至0.5元/小时的。”某经营者,功能定位,消费者需求,安阳市民较为传统,但新一代年轻人的消费观念已经发生很大转变,是消费的主力人群。,休闲业内资深经营人士观点,城市经济可持续增长、旅游带动城市open程度增加,将是安阳消费观念转变的催化剂。,122,商业经营业内人士、消费者对本项目的期许,安阳正在打造豫北中心城市,这样的城市定位需要有具有较强辐射力的商业体,目前安阳还没有哪个商业体能具备,本项目应该是个很好的切入点,把所有的功能都做出来,通过做大来做强。安阳市民休闲需求正在提升,项目应该站在超前的视野上考虑这一点。项目的定位要一步到位,安阳目前的商业需要龙头企业,也需要这种全业态的商业模式。一站式的购物中心能迎合消费者的需求,目前安阳的知名度正逐步打开,应该融入文化、体育、旅游等元素。在前期应投入比较大,硬件设施一步到位,消费人群喜欢的是经济适用型,太高端不行。大型项目应具有特殊的业态,如仓储式,这种新的业态会产生新的
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