房地产经济学3.ppt

第三章土地市场,一、我国土地市场现状二、土地制度及土地市场的形成三、地租、地价四、地价与房价之间的关系,房地产经济学,2011保障性用房土地供应,2011年：国土资源部公开数据显示，2010年全国30个省区市的保障性住房用地全年实际供应量为2.47万公顷，创历史新高。（但实际只完成年初计划的65.2%。今年1000万套保障房用地供应计划，将在3月底前编制完成。保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。,2010年地王,中海夺双料地王贺岁：历经两个小时的鏖战、187轮的激烈竞逐，中海地产力挫保利和龙湖，以59.7亿元创造了北京市土地市场新的总价地王，刷新了由大龙地产仅仅保持了两个月的50.5亿元的总价地王纪录，而17153.3元/平方米的楼面地价也是新年以来北京土地拍卖市场的最高纪录。（丰台区四环左右地铁9号线）3月25日，外来的地产大鳄金隅、九龙仓、雅戈尔以及本土大腕绿城、西子、滨江等齐聚杭州，争夺地铁沿线文晖单元地块。最终，九龙仓高调出手，以折合高达24621元/平方米的楼面价击败绿城，并创造了杭州新的楼面价纪录。南京退地重出嫁，再创单价地王：4月13日下午南京国土局拍卖会现场，江宁、江北的5幅地块遭到10余家开发商争夺，其中引人注目的九龙湖G08地块，在2008年底被退地后，终被南京银城房地产开发有限公司摘得，总价2.88亿元，楼面价6449元/平方米，创下了江宁单价地王纪录。2007年，该地块曾被南京华光地产以4154元/平方米楼面价竞得，后因开发商未按时交纳土地出让金被退地。,2009年土地市场清淡,广州首宗土地前景黯淡南京市政府进一步放宽了开发企业拿地开发的门槛，不仅允许企业延期支付土地出让金，并可酌情调整项目的开竣工时限。上海放低身价推地福州试水勾地南京土地六折出让仍遭流拍,2008.1月重点城市土地流标情况,2008年土地流拍,在2008年度的南京土地市场中，绝大多数地块以底价成交，且流标率接近10%，是2007年的三倍多。上海年内首幅住宅用地流标福州第六次卖地遇流拍天津整体地价下降,2007地王,2007年的地王诞生在长沙，一个中部区域相对发达的城市，一幅块成交总价高达92亿元，由北辰与北京城开两大国企联手制造。2007年的单价地王在成都与上海。成都由港资公司九龙仓72亿元拿下82亩地块后制造每亩地价高达8800万元的神话；在上海，单价地王由地产界的后起之秀苏宁环球制造，每平方米土地价格超过6万元。,地王归宿,赔钱退地型2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是底价的2.5倍之多，折合楼面价约每平方米1.64万元。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。之后，该地块又一次推向市场，上海赢华房地产开发有限公司以7.64亿元竞得该宗土地。但问题是，上海赢华公司与原志成企业实际存在关联关系，即，尽管二次推地成功，实际上是企业在“一进一退”中，“低价收回”了土地。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，退掉了福州白马路“地王”。2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国的“单价地王”。,生死挣扎型,2007年7月，雅戈尔集团以总价近15亿元、每平方米楼面地价15712元的价格竞得杭州商学院地块，在受到相关部门处罚后，至今仍未开工。2007年9月，保利地产以42亿元的总价夺得长沙市金沙洲B两幅地块，其楼面地价分别为每平方米8769元和每平方米8112元，比底价分别高出158%和157%，而目前周边的两限房售价仅为每平方米6000元上下，临近的恒大御景半岛精装修房均价每平方米8000元，直至今年5月，该项目仍未开工。2007年10月，万科以高于7.491亿元招标底价两倍多的高价17亿元拿下北京西大望路项目，每平方米楼面地价达到11379元，溢价幅度达到227%，为当时京城居住类用地交易的最高价。据万科2008年半年报披露，该项目计划开工时间为2008年4月，预计竣工时间为2010年12月。但实际上该项目开盘时间被一推再推，目前仍未上市。,勉强维持型,2007年7月24日，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的天价拿下长沙新河三角洲地块，为总价“中国地王”，单价每平方米11716元，楼面地价每平方米2400元。2008年11月底，该项目正式开工。但目前长沙市新房均价一直低于每平方米4000元，虽然选择了开工，但风险仍然很大。2007年7月，保利地产以10.48亿元的价格竞得了丰台区小井村新村住宅及配套用地，溢价幅度达到202%，楼面地价高达每平方米7552.55元。2010.4，该项目均价每平方米13100元，较之其开盘当日售价每平方米下调2000元3000元。2007年12月，龙湖地产以每平方米11567元的楼面地价拿下中关村甲3号地块。首期售价达到每平方米30000元，但二期均价为每平方米26000元。,地王现象,竞价者对市场的预期开发企业上市融资的资本运作需求部分资金实力较强的企业有意主动影响市场，谋取地域市场话语权的因素企业营销的一种手段,1认识土地2我国的土地制度3我国土地市场的形成4土地市场的运行机制,二、土地制度及土地市场的形成,土地三维空间,香港的发展过程,我国的土地制度,社会主义公有制国有和集体土地（城市和农村）征用土地制度土地使用权出让制度/划拨制度土地用途管制制度保护耕地制度,我国土地市场形成（土地商品土地市场）,1949-1978国有土地行政划拨；1978年家庭联产承包责任制1982年深圳特区开征城市土地使用费，1984年后全国推广1986年，国家土地管理局成立1987年深圳、上海土地使用权有偿转让试点1988年修改宪法和土地管理法1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例颁布1992年小平南巡讲话和中共十四大确立社会主义市场经济体制1992-1993房地产热1993年7月起土地市场调整1998年国土资源部成立1999年关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知2000年关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知2002年7月1日起，实施国土资源部11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定2004年国土资源部71号令关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,获取土地的途径土地市场的运行模式,以土地私有制为基础的完全市场模式，以美国、日本、法国等国家为代表；以土地国家所有制为基础的市场竞争模式，以英国和英联邦国家或地区为代表；我国实施的土地社会主义公有制下行政划拨与市场配置并行双轨制。,土地产权,土地市场,我国的土地市场,城乡二元土地结构权属不清晰一级市场由政府垄断市场不完善,政府垄断的供给劣势,市场化程度低供给能力、反应灵敏度差政府私利政府垄断的供给优势统一规划调控手段,进入房地产市场的土地成本土地市场的运行机制,三、地租地价,1地租及地租理论2地价及地价理论3地租、地价理论的运用,地租内涵的解析,地租理论的比较研究,马克思主义地租理论土地所有权借以实现的经济形式(地租来自社会)级差地租、绝对地租和垄断地租产品价格上涨导致地租上涨级差地租产生的原因是土地经营权的垄断肯定绝对地租地租体现土地经济关系地租是剩余产品的一部分,西方经济学地租理论土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬(地租来自土壤)契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租）地租造成产品价格上涨级差地租产生于土地自然差异不存在绝对地租地租的定量分析方法,马克思主义地租形成,马克思主义地价理论,土地价格的实质是地租的资本化土地价格=地租/利息率（还原利率）,西方经济学地价理论,土地的收益决定土地价格土地价格=土地收益/利息率（或还原利率）=经济地租/利息率（或还原利率）。其中土地收益（经济地租）=土地总收益-土地总成本土地价格取决于土地市场的供给与需求，土地价格就是土地市场上所形成的正常交易价格。一般情况下，同一块土地的收益价格与市场价格总是不一致的，由于土地供给弹性不足，土地需求日益增大，土地的市场价格通常要高于收益价格。土地私有制下，土地的价格指土地所有权的价格，在我国，土地价格指土地使用权的价格。,我国的土地价格体系,目前我国地价体系主要包括以下几种价格形式：基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。,基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。,基准地价、标定地价与土地使用权出让底价,都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。基准地价是标定地价评估的基础标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，是土地使用权出让前政府控制的最低标价；标定地价是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；,地租、地价理论的应用,有偿使用的理论依据土地管理地价基础地价上涨（参与增值分配、调控）,1基于供给角度的分析2基于需求角度的分析著名的玉米法辩论3Granger因果关系分析,四、地价与房价之间的关系,基于供给角度的分析,生产价格理论地价占房价的比例地价增长速度与房价增长速度的比较,国土资源部2009年620个案例房价地价专项调查（全国105个地价动态监测城市）,所调查的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。,对土地的需求是一种引致需求19世纪英国的玉米法限制谷物进口到英国，国内生产玉米的需求增长，刺激了对种植玉米的土地的需求，从而促使地价的上升。因为玉米的价格高所以地价高，高昂的地价是高昂玉米价的结果，而不是玉米价格高的原因。由玉米法得出的结论能否应用于城市的房地产市场？考虑这样一句话“上海的地价高得很少有人在那儿住得起。”,著名的玉米法