济南西部房地产市场整体研究_59PPT_XXXX年.ppt

城市的咽喉，发展的焦点济南西部市场整体研究,2010.08,一、区域概括,二、区域市场分析,三、市场典型案例分析,四、小组市场研究心得,五、市调项目情况（后附）,西部位于整个济南的西南角，是济南连接内陆其他地区的必经地，是济南的西侧咽喉,西部区位,济南城市整体朝东朝西发展，西客站是城市三大优先发展区中的重点发展区，是未来开发的热点,发展规划,重新认定区域价值,规划政策冷落过去相对滞后,滞后,规划展示新颜区域焕发活力,转机,升级,房产强势扩张崛起的西部新城,启示：区域价值升级、市场升级、产品升级、客户升级！,区域价值解读,重新认定区域价值,受规划政策冷落等原因，西部区域城市建设、经济发展、居住环境等相对落后于东部及南部区域，受此影响，区域传统认知相对较差；西部房地产行业，从各方面来看，无论从价格、形象还是从社区整体素质等方面，过去较东部及南部都有相当大的差距。,规划政策冷落过去相对滞后,滞后,区域价值解读,“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，济南市中心城将形成“一城两区”的城市空间结构。如果说09年的全运会将奥体文博板块的成长推向高峰，那么京沪高铁济南西客站的打造将带动西部走向新的腾飞轨道。正是基于高铁所带来的契机，城市建设借此“西进”，城市功能向西延伸，围绕西部城市的建设与发展已悄然起航，将为西部带来新的发展动力！园博会在长清的开幕，无疑丰满了西城腾飞的双翼。也带动西部一个新的房地产片区“园博板块”的崛起。常春藤、恒大绿洲等品质楼盘也随着园博板块一同成长，将有力的提升该片区的居住价值。,转机,园博园+西客站“丰满”西城羽翼,规划展示新颜，区域焕发活力,随着经一路、经六路、经十路的改造工程为西部发展注入了澎湃的动力，西部房地产业已呈现出了良好的发展态势，御景城、阳光100、绿地卢浮公馆、银座中心、恒大绿洲等一批项目上市后价格拔升强劲有力，区域住宅市场成交活跃、供需两旺，区域市场迎来全面升级。大量棚户区改造工程更有利于西部区域价值的提升，这部分在西部居住养成习惯的老济南人，必将会把潜力无限的西部作为首选居住投资位置，为西部区域带来新的发展机遇。,升级,西城“蝶变”催生成熟热点居住区！,房产强势扩张，崛起的西部新城,潜力,品牌地产进驻，西城价值潜力无限,以恒大、绿地为代表的外来地产巨头，纷纷将目光锁定在西部市场，恒大绿洲，作为恒大地产集团进军济南的扛鼎钜献优雅展现。项目位于京沪高铁济南站与泰安站核心枢纽之间，未来凭借以其强大的两大高铁经济圈的拉动力，重现北京、上海等城市都市化轨迹，构建济南西部新城20分钟都市生活圈。,随着园博园的开放、京沪高铁西客站的建设和旧城改造的加速，城市建设进程及居住品质的不断提升，西部新城已展现出强大的增值潜力！西部新城居住区将成为济南的城市新核心，未来将是客户公认的生活价值标杆区域!,综述,西部即将崛起、西进！济南需要一座新城,西部区域在售项目大部分沿纵横交通干道纬十二路和经十路分布，很少项目分布在其他位置,项目分布图,发祥巷1号,东方新天地花园,绿地卢浮公馆,新世界阳光花园,银座中心,阳光100,凯旋新城,连城水岸,世佳戎居,泉景天沅,路劲御景城,鲁商常春藤,恒大绿洲,长清区,连城国际,西部市场整体均价逐步上升，但涨幅较小，走势稳定，未来依然呈小幅上涨,区域均价走势,价格变化线,7月成交均价为8333元/m2，环比上涨1.3%，区域价格仍然保持“坚挺”，保持小幅上涨,一、区域概括,二、区域市场分析,三、市场典型案例分析,四、小组市场研究心得,五、市调项目情况（后附）,项目情况,区域主要在售项目12个，以实力型开发商为主，上市时间主要在2010年,西部楼盘总供应量8196套，剩余供应量1749套，销售率为79%,供应量,在售项目已推产品大部分销售过半，东方新天地花园未开盘,项目价格,在售项目价格,目前区域内在售项目销售均价在76009500元/之间，银座中心和发祥1号公馆成交均价高至分别为8533和8900元/，随着区域内新项目的入市及持续在售项目的加推，区域市场的成交量也随之走高从成交均价看，近几月份，西部区域成交均价仍呈现小幅上涨趋势，大市来看，新政出台暂未对区域市场造成太大的影响。,目前在售项目均价在7600-9500元/m2,装修与户型,在售项目以小高层和高层为主，厨卫简装，少有精装修项目，热销户型为两室和小三室,在售项目供应的两室户型面积集中在42-80，三室户型面积集中在86-126之间,户型面积,除去长清和尾盘项目，西部楼盘平均去化速度约50套/月（恒大绿洲和常春藤不在统计中）,去化速度,在售项目总价区间集中在70万-110万，区域内楼盘总价超过110万后去化速度即开减慢,西部楼盘总价70万-110万的市场比重最大；统计中总价超过110万的楼盘有新世纪阳光花园、卢浮公馆、阳光100部分大户型，去化速度较慢；总价110万是西部客群购房的一个极限；,总价区间,从销售周期看，在售项目未来一年内后续供应量充足，西部市场认知程度提高，竞争相对激烈,连城水岸,凯旋新城,发祥巷,新世界阳光花园,世佳戎居,阳光100,银座中心,泉景天沅,路劲御景城,9,卢浮公馆,恒大绿洲,常春藤,2008.6,2009.5,3,5,2010.1,11,5,2,3,2011.1,销售周期,7,4,东方新天地花园,客户特征,在售项目以地缘客户为主，大盘和知名开发商开发的项目客户群相对高端,区域市场小结,西部区域在售楼盘建筑形式以小高层和高层为主，交房标准基本为厨卫简装。从户型上来看，主力户型分布比较均匀，从一室到三室数量相当，以两室和三室为主，主力户型仍然以100-120平米居多，区域项目销售均价在7600-9500元/之间从物业形态上看，区域内楼盘规划有一定量小户型公寓产品，如银座中心、发祥1号公馆均为小户型公寓，区域内住宅接受程度较高，与公寓相比，住宅的价格较高，销售速度也较快，公寓均为商住用地，使用年限仅有40年，消费者对此有明显抗性整体而言，区域内普通住宅的中小户型销售速度相对较快，滞销户型均为140以上的大户型，其中绿地卢浮公馆、恒大绿洲因定位准确、户型设计经济实用，推盘和去化速度相对较快区域集中了济南市大多数的工薪阶层和小部分中产阶级，考虑到节节攀高的房价，大多数工薪阶层不得不牺牲上下班时间，选择相对较远但是交通便利的区域购买满意的户型。,一、区域概括,二、区域市场分析,三、市场典型案例分析,四、小组市场研究心得,五、市调项目情况（后附）,新里卢浮公馆,项目概框,本项目共16幢楼，包括14幢板式高层住宅和2幢公寓；一期为1-6楼号，2期为7-14号楼和公寓；2010-6-5开盘，推1、2、4号楼，共518套，现在基本售磬；7.7号推底商，正在销售；7.17号开盘6号楼，共224套，还剩40多套；8.22号开盘推3、5号楼，共252套，还剩60多套；本项目2010-1-5开工，2010年7月交房。,新里卢浮公馆,开发次序,户型分析,新里卢浮公馆,户型面积区间为97-174m2，主力户型为135-144m2的三房2010-8-22号开盘，底价：8300，均价：8500，最高价：9200，价格相对便宜。,户型较好，符合传统方正住宅理念，能够满足客户的改善性需求和享受性需求,1-6号楼皆为板楼式高层，户型方正、南北通透、全明设计，个别户型设计欠妥，功能分区不明显，如右下图，餐厅设计很不到位，不符合两墙夹一角的规范，餐厅处于厨房到客厅、门口到客厅的过道上，极不方便。,新里卢浮公馆,新里卢浮公馆,景观设计：立体化多层次景观结构设置“处处有景，人景交融”的环境空间,外立面：新古典主义ARTDECO,产品设计及配套,结构：剪力墙；供水：加压供水；外墙：花岗岩、真石漆；供电：双路10KV进线；内墙：乳胶漆；供气：天然气；电梯：1.75-2.5m/s；采暖：地暖采暖；通讯：客厅、卧室预留电视、电话、宽带接口，卫生间预留电话接口；门窗：断桥铝合金中空玻璃；卫生间：地面、内墙防滑瓷砖，顶棚防水乳胶漆；大堂：大理石地面、墙面；厨房：地面、墙面防滑瓷砖；,园林景观：法式皇家园林,内部装修：,外部形态：,客户来源以槐荫区为主的周边单位，省立医院、电力局等，及市中区和天桥区。客户年龄购买97平米户型的以单身的和购买婚房的年轻人为主；135-144的主力户型的在30-59岁年龄段。客户职业大多数为个体经营者、政府从业人员、事业单位从业者、企业管理人员、高级白领、社会英才、顶级贵族。购买客户以企事业单位从业者为主。客户关注因素开发商的品牌、优越的区位、便利的交通、精致的产品、优惠的价格、完善的配套、升级潜力。主要关注因素为交通方便、开发商的品牌和产品的品质。客户了解途径晚报、电台广播、路牌广告、网络、路过偶见、朋友介绍。以媒体广告为主。客户购买动机自住（改善型居住和享受型居住）、给老人居住、投资。绝大多数为自住。,新里卢浮公馆,新里的法式建筑风格外观优美，配套以及交通都十分的便利，适合成熟的三口之家居住，个人认为并不适合年轻人的首次置业。,中小学：营东小学、济南新世界小学、西侧的规划小学、第十二中学、纬十二小学综合商场：华联、嘉华、银座中心（在建）幼稚园：槐荫实验幼儿园银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、济南商业银行、交通银行、邮政储邮局：邮政商厦邮电支局医院：山东省立医院、山东省儿童医院、济南市槐荫人民医院、山东省红十字医院餐馆娱乐：香源宾馆、梦幻歌城、天云间歌艺城,本案,银座中心,华联商厦,嘉华,实验幼儿园,槐荫人民医院,济南三十五中,济南二十中,济南卫生学校,槐荫电力大厦,省立医院,市立五院,省儿童医院,第十二中学,邮政商厦,新里卢浮公馆,中心城区西部最佳位置交通方便快捷，环境优越，布局合理，尤其是性价比高，周边有华联银座国美生活很方便是居住的最佳选择,思考：1.为什么建大户型的高档住宅？2.为什么销量火爆？,新里卢浮公馆,三度开盘，三度热销,首次开盘4亿业绩证明了“绿地力量”；二次开盘的3亿硕果证明了“绿地速度”；三次开盘劲销书写了“绿地现象”！,销售情况,树立集团强势品牌的需要,理由一,这是千亿级地产航母绿地集团献礼济南的第一个项目,因些绿地采用“新里”品牌，以达到“不鸣则已，一鸣惊人”的震撼,即将开工1.经四纬二400米山东第一高楼项目，250亩建筑面积约60万平方米2.南北康项目，2500亩建筑面积约250万平方米3.京沪高铁济南西客站站前综合广场项目，109.5亩建筑面积约40万平方米4.腊山片区项目，2850亩建筑面积约250万平方米,已开工1.普利门260米普利中心项目，20万平方米20亿元2.中大南旧城改造项目，49万平方米37亿元,理由二,政府对西部片区采取了优先发展战略，随着西部的崛起和辐射范围的扩大及城市中心区的东移，必将带动本地段价值提升。本项目坐拥西客站、银座中心商圈，东临市城核心区，升值潜力无限。,项目所在地段处于连东贯西，承南接北的位置，具有巨大的升值潜力，适合开发高档住宅,西客站片区,本案,东部区,客户追求高品牌生活的需要,理由三,西部各大在售楼盘的户型面积正在从紧凑型二室和三室向享受型的二室和三室转变；本区域高端住宅市场有着巨大的潜在需求，目前本区域高端住宅存在市场空白；区域内大部分高端消费群体已不满足落后的居住现状，有着强烈的升级换代的换房需求。,市场的低迷、快速的资金回笼的需要，导致房价偏低；优惠的促销政策，推动火爆销售,理由四,1,绿地集团原计划定价为10500，迫于市场的压力降低了价格；,4,在市场相对淡季的8月，书写了济南西部楼市的传奇,2,绿地在济南的其他5个项目即将陆续开工，大量的资金投入急需资金的回笼周转；,3,开盘优惠限时抢购的促销活动,一、区域概括,二、区域市场分析,三、市场典型案例分析,四、小组市场研究心得,五、市调项目情况（后附）,1、市调是一门技术，更是一门艺术熟知市调内容是基础，是方向，明确思路，掌舵方向才能如鱼得水、游刃有余；市调交流中与被调查人的沟通十分必要，不要引起对方的反感，变通手法，在和谐融洽的氛围中感受交流带来的欢乐与成果；2、路漫漫其修远兮吾将上下而求索短时间内学习过程中，我组一致认为，无论平日工作多忙多累，定期定时都要抽出时间出去市调，一线信息的掌握让我们更加脑袋充实，思路更加清晰，量变积累方有质变的飞跃，坚持市调才能换得对市场的全面把控，写报告才能有的放矢；,本组市调心得,本组市调心得,3、方法是王道-“望、闻、问、切”“望”-判断地块、建筑物的大致情况1、如果时间允许的情况下，从身边着手，查询本案有关的信息2、立足案场外，查看所在地的现况，包括：本案附近的商业，社区的情况；建筑物外立面的风格特色；采光；有无特别的优势（如靠山、临水；学校旁、公园处）3、走进去，看样板房，察看建筑细节，如外立面、社区的总体色调搭配、接待人员服务细节等“闻”-听闻相关人员对本案及相关信息的见解1、在出发前、