万科为什么要走住宅产业化道路.ppt

万科的住宅产业化之路,2005年9月28日,万科的住宅产业化之路,【目录】,万科的住宅产业化之路,【目录】,什么促使万科选择住宅产业化之路,1.1集团战略目标和现状,按照30%的复合增长率，至2014年，万科集团结将实现结算销售金额1000亿元。,2004年万科集团规模状况,万科集团结算销售金额91.6亿元。,进入城市数21个，在开发项目数57个。,公司员工总数1676人。,如果我们没有改变,2014年的万科将会怎样?,1.1集团战略目标和现状,如果不做改变，万科将面临效率、质量和专业能力稀释等问题，核心问题是效率问题。,什么促使万科选择住宅产业化之路,1.2效率问题,若按传统方式，2014年万科工程管理系统人员为3670人,万科集团员工总数估算,什么促使万科选择住宅产业化之路,1.3客户满意度,传统生产方式下，户均保修量维持在15条/月/百户,什么促使万科选择住宅产业化之路,1.3质量客户满意度,什么促使万科选择住宅产业化之路,客户对于工程质量的满意度尚未达到优秀的标准。,2003年,2004年,2014年,注：数据源于华南国际市场研究有限公司及盖洛普咨询有限公司的调查,1.3质量维修费用,地产口保修人员及直接费用估算,什么促使万科选择住宅产业化之路,注：人均工资按照3.5%的年增长率估算。,1.4专业能力稀释,什么促使万科选择住宅产业化之路,万科集团设计变更估算,*注：2004年万科集团标准化项目占36，设计失误率为1.52%。非标准化项目占64，设计失误率为4.70%。,万科的住宅产业化之路,【目录】,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.1认识过程,模数化、新技术应用、工厂化生产、产业链整合,建设部住宅产业化促进中心的描述,日本住宅产业化构成研究结论日本住宅产业研究结论,标准化工厂化装配化一体化,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.1认识过程,万科对于住宅产业化的认识,标准化工厂化装配化产业链整合,发展“节能省地型”住宅的提出，进一步明确了住宅产业化的方向，是推进住宅产业化的根本指导思想。这个指导思想，与当代发达国家住宅产业化的方向是一致的。纵观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产效率，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。与发达国家相比，当前我国住宅建设正处于从第一阶段向第二阶段过渡的时期。但是，正如中国的工业化不能重复发达国家的老路一样，我国的住宅产业化也不能重复发达国家的老路。我国的住宅产业化，必须把“三步并作一步”，直接以住宅建设的可持续发展为目标。摘自：大力推进住宅产业化，加快发展节能省地型住宅建设部刘志峰副部长在“节能省地生态住宅产业可持续发展高峰论坛”上的讲话（2005年6月17日上海）,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程机构设置,年竣工面积（万平方米）,规划设计系统人数（人）,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,第一阶段：快速复制和产品创新,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,2004年，集团规划设计系统中38人参与东北版、华北版、华中版共3个版本、9个城市、9个项目的标准化设计。标准化实施项目占集团总体36%,标准化应用项目人均施工图12.9万平米（非标项目1.30万平米）,标准化应用项目设计周期2.86个月（非标项目11个月）,标准化研发项目设计失误率1.56%（非标项目4.70%）,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,标准化项目,南昌花城四期,栏杆,入口,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,情景洋房：深圳万科城宽景洋房广州南湖新合院洋房,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,2004年已申报26项专利申请，其中项获得专利受理通知，项在申报中，项知识产权归属协商中情景花园洋房在获得国家实用新型专利的基础上，进一步取得了国家发明专利,专利申请,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,部品目录,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,装配式栏杆,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,外挂模块,核心模块,交通模块,转化客户需求,实现多样性,提供灵活性,模块化,三级模块,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,拆分与重组,4.2m开间,3.9m开间,3.3m开间,阳台,空调位,模块化,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,体系的核心家庭产品,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,整体融合,柱与屋,规律精彩,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.2实践过程标准化,体系的核心家庭产品,第一阶段：产品创新和快速复制,第二阶段：建筑部品集约化和通用化,第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.3实践过程工厂化,第一部分：参与国家相关技术规范的编制工作,第二部分：积极承担技术研究课题和实验项目,参与建设部多层轻钢结构体系住宅课题研究,参与中高层钢结构规程编制,预制PC结构体系实验楼科研立项,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.3实践过程工厂化,第一部分：参与国家相关技术规范的编制工作,第二部分：积极承担技术研究课题和实验项目,1预制混凝土6层实验楼的建造和性能测试,3轻钢结构体系6层实验楼的建造和性能测试,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.3实践过程工厂化,1#预制混凝土6层实验楼将在2005年10月开工！,2.3实践过程工厂化,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,3#轻钢结构体系6层实验楼正在筹备当中！,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.4实践过程装配化,第一部分：建筑部品的装配化施工,第二部分：装配式建造技术的研究,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.4实践过程装配化,第一部分：建筑部品的装配化施工,第二部分：装配式建造技术的研究,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.4实践过程装配化,第一部分：建筑部品的装配化施工,第二部分：装配式建造技术的研究,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.4实践过程装配化,第一阶段：建筑部品的装配化施工,第二阶段：装配式建造技术的研究,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.4实践过程装配化,第一阶段：建筑部品的装配化施工,第二阶段：装配式建造技术的研究,面砖饰面在工厂制作窗框与幕墙结构同时浇铸,预制凸窗,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.5实践过程产业链整合,第一部分：工厂化过程中的产业链整合,第二部分：万科集团集中采购和战略合作,与香港中威共同研发预制构件生产技术,与香港华润共同研发预制构件施工技术,与美国华新顿开展19层轻钢结构住宅技术合作,与香港ARUP共同研发预制构件设计,2、区域采购共20种，例如多媒体箱、保温板等,1、集团采购（战略采购和联合采购）共17种，例如电梯、涂料、开关插座等,万科对于住宅产业化的认识和实践过程,2.5实践过程产业链整合,第一部分：工厂化过程中的产业链整合,第二部分：万科集团集中采购和战略合作,3、定点采购共13种（以深圳公司为例），例如地质勘察及测量、工程监理等,万科的住宅产业化之路,【目录】,万科对于住宅产业化的愿景,3.1产业化,可持续发展,现场垃圾减少83%材料损耗减少60%可回收材料占66%建筑节能50%以上,质量与性能,失误率降低到0.01%（5）外墙渗漏