重庆花园洋房面积专题研究详细版.doc

大点好？小点好？ 重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。二、重庆花园洋房发展脉络梳理（一）整体梳理发展时期时间典型代表项目面积区间特点概念模糊期2002 竞地溯源居121-157重庆洋房第一次出现露台，重庆洋房第一次出现刚混结构发展成熟期2003 金科天籁城美社125-160金科第一代洋房，“退、错、露、院”全新形态和每单元6-8户低密度布局2004金科天湖美镇93-145金科三代洋房，在户型上出现错层、跃层，并做到各层的户型差异化，将花园及露台做到了极致2005 东原中央美地125-185温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，打造水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个新的高度颠覆传统期2006 龙湖弗莱明戈100-160建筑形态、产品细节、选材标准均达到了“别墅级”水平230-300产品设计上引入独门入户、前花园、双流线入户、私人半地下会所、露台环形布局等，综合品质在重庆乃至全国均达到了花园洋房的顶级水平2007 金科东方王榭104-268市面项目户型设计较类同，更多注重外立面和建筑材质2008金科阳光小镇74-155金科第七代洋房，延续“退、错、露”，前庭后院和地下室等，将“送”做到极致百花齐放期2009至今复地别院140-180层层跃层，做到了既“送得多”，又大气沉稳；同时解决中间层滞销问题雨山前132-188注重外部环境以及稀缺资源的占有性；在营销推广包装方面非常成功 华港翡翠城87-143典型的兼容舒适度与性价比的传统纯洋房社区黄山大道东68-14568亦可做成洋房，开创小洋房时代；提升项目品质的新途径随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。（二）知名开发商洋房发展梳理1、万科地产年份代表项目面积区间特点2004年天津水晶城138-1681、每户设有情景房；2、户型错层设计；3、客厅面宽；4、层层退台，使每户拥有南向的私家花园或露台。2005年深圳万科城90-1861、独特的露台空间；2、多景式的阳光房；3、丰富的建筑形态；4、大面积赠送；5、全明户型。2008年天津万科魅力之城70-1241、1-2层均有地下室附送；2、丰富的建筑形态；3、气派的横向客厅；4、豪华的顶层套房。2010年大连万科假日风景90-1581、6层平层设计；2、以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透；3、超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准。万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。也不难看出，万科地产的各类洋房形态，重点在对产品的自身塑造和改进上。从简单的错层户型设计，逐渐讲究丰富的建筑形态，发展到现在的最佳舒适尺度户型标准。展现了万科地产对产品专业度的高度精确化，以及不断创新，追求完美的执着。2、金科地产年份代表项目面积区间特点2003年天籁城美社125-160首次提出洋房概念2004年天籁城紫园124-2061、产品采用双正背向排列设计2、加宽楼间距离，增强生活隐私性2004年天湖美镇93-1851、产品户型均为错层设计2、各层户型均带有花园或大露台2005年云湖天都105-310保留原生态坡地，形成错落有致的楼栋排列2007年金科10年城112-161产品采取镂空采光井，形成多重院落空间2008年小城故事115-1771、将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大2、将2、3、4楼的户型设计为三房可变四房户型2008年阳光小镇74-1601、让一二楼有了视线互不干扰的地下会所2、让51洋房有了电梯3、配备五星级酒店以及引入酒店式物管金科地产是重庆洋房产品的发扬者，从2003年开始不断的摸索和演绎，从面积变化上来看，05年以前的洋房面积做的很大，非常讲究气派和舒适度，不过04年的天湖美镇，金科也特例尝试过将面积缩小到100平米以内，但是07、08年并未延用小面积设计，而是在保证舒适度的同时，一定程度控制了总价范围，将面积做在110-170平米之内。到了08年的阳光小镇，由于市场需求的多样化，金科开始做兼容型洋房，将面积跨度做大，但是户型的面积大小相对以前要小很多，约为75-160平米。从产品特点来分析，金科的各类洋房最大的亮点是人性化的创新设计。从私密性的研究到多重院落空间的打造，再到五星级酒店式物管的配置，无不展示金科在洋房产品研究上用心度。3、龙湖地产年份代表项目面积区间特点2005年弗莱明戈111-3001、提出底TOWN概念2、情景阳台、有层次感的退台设计3、组团式规划2006年好望山112-3251、是弗莱明戈的延伸产品2、超大景观阳台设计2007年江与城112-2481、200米的中庭绿化带2、采用了“全架空”车库，实现人车分流，增大园区的地面绿化面积，形成全绿化景观3、主力户型形成主景达30米左右，次景达16米左右的景观视野2008年郦江118-1771、配置亲水观光电梯2、地下车库直接单元入户3、独拥270度景观阳台的豪华顶跃2008年悠山庭院83-1531、多阳台、多露台、多功能2、带有电梯3、英伦异域建筑风格4、1/2楼类别墅化，其余楼层普通化2010年花千树114-1701、独栋洋房2、项目绿化率高达70%，最大化将所有空地做绿化，种更多的植物，能让房前屋后都变成花园龙湖地产在08年以前，洋房面积做的很大，基本保持在110-300平米之间，属于典型的类别墅洋房产品，注重豪华度，讲究气派和大气感；而到了08年以后，龙湖地产开始由类别墅洋房转向普通型洋房开发，整体面积控制在170平米以下，以郦江和花千树为代表的舒适普通型洋房，其面积集中在115-170平米，注重项目的品质感和舒适度，而且客户群相对纯粹；以悠山庭院为主的另一类是面积适中的普通型洋房，面积集中在83-153平米，在保证洋房的特征以外，控制了总价，提高了性价比。从产品来看，龙湖地产的洋房项目，在沿用市场现有产品设计的基础上，融入了龙湖擅长打造的园林景观，小区绿化以及无微不至的物业服务。三、目前市面上洋房面积种类梳理（一）洋房面积的影响因素1、政策因素（1）面积及建筑规范界限按照现在的营业税征收方式，建筑面积144平米是一个征收界限点，这是影响洋房面积的一大因素，可能以后建筑面积在144平米以上的洋房将会有所减少。此外，贷款政策的出台（即购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的客户，贷款首付款比例不得低于30%）以及部分建筑规范的自定（套内面积60平米以上的住宅，阳台结构投影面积之和占该户套内面积的17%以上，超出部分按全面积计入容积率）可能也会对以后洋房面积大小的控制带来一定的影响。（2）土地政策政府对别墅用地的日趋严格化，市面上储备的土地容积率普遍偏高 平均达到3，这对大面积的奢侈型洋房带来较大的不利，但是对中小型面积的洋房提供了一定的平台。（3）物业税和房产税以后物业税和房产税的出台，可能会以面积大小或总价来制定征收量，这可能也是对洋房面积走势的潜在影响因素之一。2、客群因素任何产品的诞生及演变都离不开市场需求的带动，洋房面积的不断变化也不例外。洋房刚出现的时候，由于产品稀少，物以稀为贵，产品追求气派，豪华超大面积，到后来的逐步普遍，客户群也相应的逐渐壮大，产品开始控制面积，控制总价，发展到现在，客户更看重产品的性价比和独特的个性。随着客户对产品功能房的看重，除了面积变化外，室内功能房的设计也越趋人性化和个性化。3、地块属性及区域环境洋房地块的自身的先决条件比如，容积率等经济指标、地块资源占有等因素也是决定产品档次高低的主要因素。而洋房的面积大小直接作用产品的总价高低，及产品品质感，高总价的产品应该享有地块较好的资源景观以及完善的内外部配套设施，相反亦成立。此外区域的独特资源以及发展成熟度也会作用洋房面积的大小，比如南岸区由于拥有独特的南山自然景观资源，而让该区的多数洋房面积较大。比如滨江洋房，多数是豪华大面积产品。4、开发商的打造力及擅长性龙湖洋房面积一般都中上偏大，这主要是由于龙湖地产很擅长以及重心偏向打造高端豪华型产品。相反万科就更喜欢开发中小面积类洋房，更注重精细化和专业化。开始由开发高端产品逐渐转向普遍的大众化。（二）洋房按面积及品质分类洋房类型面积区间总价区间特点顶层、底层（平米）中间层（平米）顶层、底层（万元）中间层（万元）奢侈型170以上115-170200以上120以上1、面积较大，总价较高，经济型别墅对其有较大竞争2、一般都有较好的资源占有、别墅级配置加材质以及较大附加值赠送面积舒适型75-100（平层） 100-160（跃层）90-14065-90（平层） 80-160（跃层）65-120面积适中，总价控制合理，且赠送面积大，建筑风格多样化，品质感强经济型100-14065-10590-160万55-95面积较小，客户多为高层分流群，多规划在高层社区里，容积率较高旅游洋房100以下40-8040万左右一般位于郊区偏远的旅游景区，面积较小，总价较低，主要用于短期的度假，休闲养身单从洋房的面积大小和总价范围将目前市面上的洋房产品分为以上4种类型。其中舒适型洋房目前仍占绝大多数，该类产品面积大小适中，总价控制合理。但是随着洋房的不断发展和创新，市面上产品开始出现多元化和个性化，比如目前出现的奢侈型和经济型洋房产品，该类产品最大的特点就是在面积和总价控制上相比前者有很大的差别，而且目标客户直接竞争经济型别墅和高层产品，显示洋房的一大突破。最后旅游地产洋房主要是位于偏远的旅游景区，面积较小，总价很低，一般业主买来主要是短期的度假和休闲养生居住。（三）奢侈型花园洋房面积梳理1、总体梳理区域项目名称套内面积区间地下室面积花园、露台赠送面积楼层数南区雨山前158-18850-6075-1134+1132-1816+1西区龙湖花千树114-17080120-1806+1北区万科缇香郡103-26050-11030-1157+1101-2149+1恒大华府260-397190-28030-404+1御城华府115-15950-9010-605+1保利高尔夫华庭135-21711018-1458+1奢侈型洋房面积较大，一般底跃和顶跃在170平米以上，底跃赠送地下室，顶跃送露台，赠送面积在100平米左右，中间平层面积在120-150平米左右，阳台以及露台赠送面积约30-50平米。从楼层数来看，豪华高端奢侈型产品，一般设计为5+1或4+1，比如恒大华府、雨山前等，其舒适度以及品质感完全和经济型联排别墅不分伯仲。还有部分资源占有较好，开发商品牌渗透力强的洋房，其楼层数一般不会有太多的限制，从6+1到8+1均有，比如拥有独特南山资源的雨山前，拥有强大品牌号召力的万科缇香郡和保利高尔夫华庭。2、典型项目面积梳理2.1保利高尔夫华庭层数户型结构套内面积赠送面积负1-1F跃层2231452F平层135183F平层135184F平层135185F平层135186F平层135187F平层135188-9F跃层221145保利高尔夫华庭洋房为8+1层，底楼户型是跃层设计，带有地下室和花园，赠送面积达到145平米；2层至7层均为平层设计，并且户型及面积大小一样，赠送面积为18平米；顶跃面积在220平米左右，赠送露台和花园面积达到145平米。2.2雨山前层数户型结构套内面积赠送面积花园面积1F车库2-3F跃层15957-6046-494-5F跃层17086-8975-1136F平层15857-647-8F跃层18873雨山前1层是挑空的室内集中车库；2-5层是跃层设计，赠送面积很大，花园面积达到了50-100平米左右；6层是平层，面积最小，约为160平米；顶跃面积约为190平米，赠送73平米的露台。奢侈型洋房，除了底层和顶层赠送面积很大外，中间层也要尽量做到最大附加赠送量，因为产品面积较大，总价较高，为了让客户甘愿下单，开发商在保证产品品质感的同时，还必须提高产品性价比以及尽量增大附加赠送空间。 3、客户接受度开盘时间开盘项目套内面积开盘销售率2010年6-7月万科缇香郡101-26076%2010年5-6月雨山前158-18875%2010年5月花千树115-17193%2010年5月保利高尔夫华庭135-22388%2010年1月御城华府110-15558%从开盘统计来看，奢侈型洋房在重庆目前市场上客户接受度较好。主要是由于该类项目一般都会拥有较好景观资源优势以及“别墅型”的产品材质和配置，而且相比经济型别墅，其户型设计合理，舒适度更高，赠送空间多，而且该类项目多数是知名大型开发商建设，其品牌影响力也是一大卖点。4、畅销以及滞销面积区间项目名称畅销区间滞销区间雨山前158-159170-180保利高尔夫华庭136-220135龙湖花千树114-150160-171万科缇香郡101-130145-198御城华府110-134144-155从上面的楼盘畅销以及滞销面积区间可以看出，项目中的小户型以及部分赠送面积多的跃层及底层大户型去化较好；而多数户型大、赠送又相对较少的产品相对滞销。一般奢侈型洋房畅销区间在100-140平米，滞销区间在150-180平米。而顶跃和底跃在200平米左右市场能接受。5、竞争分析与其它洋房相比，奢侈型洋房的竞争环境更为严峻，它需要与经济型别墅正面厮杀，这也是为什么市面上类别墅洋房较少的主要原因之一。以下为目前市面上的主力经济型别墅面积及单价的统计。经济型别墅与奢侈型洋房重合面积区间120-170占比26%左右，价格重合水平在11000元/以下的占比40%，竞争相对激烈，而且奢侈型洋房毕竟就是洋房，体现客户心里的尊贵感相对别墅要弱。为了规避这样的竞争，在面积设计上，我们最好采用加大附加赠送面积，以及尽量将面积控制在120-140平米之间以达到控制总价的目的。6、未来的发展机会就奢侈型洋房开发条件而言，它对地块资源占有依赖度很高，同时需要开发商有较强的产品打造力，而资源占有是可遇不可求的，因此，开发条件决定了这类洋房产品不可能是市场的主流。就竞争环境而言，目前市面上对经济型别墅追捧的人越来越多，而奢侈型洋房虽然能保证舒适度与一定的资源占有，但它仍然很难跟经济型别墅相抗衡。当然，从长期来看，随着政府对别墅用地供应的限制，未来别墅项目将越来越少，而客户对生活品质的追求不会因此而减弱；此外，经济型别墅虽然具有别墅的标签，但这类产品的多数在控制面积及总价的同时降低了户型的舒适度，因此奢侈型洋房虽然不可能成为洋房主流，但它仍然具备一定的市场空间。（四）舒适型花园洋房面积梳理1、总体梳理区域项目名称套内面积区间地下室面积花园、露台赠送面积楼层数南区融汇香缇卡纳98-16080-90105+172-1566+1龙湖郦江118-1775+1同景国际城78-1266蓝光十里蓝山107-15210-857+1116-1526+1西区俊峰香格里拉124-15756-9515-645+189-1566北区龙湖悠山庭院117-14650-20070-2606+195-1737华港翡翠城98-14070-10060-2405+187-1436+1旭辉朗香郡74-16590-24060-1208+1目前市场舒适型洋房套内面积从70-180分布较广，地下室面积一般为50-40，赠送面积从10-260不等。舒适型洋房一般在5+17层，户型设计一般是底层送地下室，顶层送露台或送顶跃，中间层多送阳台及露台面积。2、典型项目面积梳理2.1俊峰香格里拉楼层套内面积地下室面积增送面积花园露台面积5+1F1F156.65 89-95106-142472F153.51 56-6777-11821-513F142.59 121312134F124.71 24-2924-295F157.86 73-8473-846F1F156.65 89-95106-142472F153.52 56-6777-11821-513F142.59 121312134F124.71 24-2924-295F114.81 16-1816-186F107.47 17-2517-25俊峰香格里拉主要有两种产品5+1F和6F。其中1-4F的处理方式基本一样，即1-2F为跃层，带地下室，套内面积约为153-156，地下室面积约为55-95；3、4F为平层，套内面积分别为142和124；而5+1的顶跃面积为157，约赠送80；6F的平层面积为110左右，赠送面积约为20。就意向性客户而言，俊峰香格里拉面积需求比例如下，87120，所占比例 56 %，120140，所占比例 15 %，140160，所占比例29 %；而在楼层结构上，指定购买平层30%，底跃40%，顶跃30%。从上述面积需求我们可以看出：峻峰香格里拉的需求特性呈“哑铃状”分布，即小户型和赠送较大的底跃和顶楼需求较大，120-140的中间户型需求相对较小。而通常情况下，100-120的中间户型去化较快。2.2蓝光十里蓝山层数户型结构套内面积阳台露台花园1F平层131.3717.66342F平层122.2116.348.13F平层127.6816.344F平层121.4816.346.275F平层121.4816.346F平层117.1712.248.197F跃层126.864.9282.58蓝光十里蓝山底层是平层，面积在130平米左右，无地下室赠送，但有34平米的花园和17平米的阳台赠送面积，中间层面积变化不大，在120平米左右，但中间每隔一层退出6-8平米的露台面积，且每层均有约16平米的阳台，做到了赠送面积最大化，顶层是跳空跃层设计，赠送了82平米的露台面积。这种中间送阳台、露台，底层和顶层送地下室、花园以及露台是洋房普遍设计的一种模式。3、客户接受度区域项目名称开盘销售率南区融汇香缇卡纳85%同景国际城83%龙湖郦江76%蓝光十里蓝山60%西区俊峰香格里拉100%北区龙湖悠山庭院100%华港翡翠城100%旭辉郎香郡95%舒适型洋房的整体销售优于奢侈型洋房，主要原因在于这类洋房的性价比相对较高，且面积跨度较大，客户辐射面较广。4、面积建议从当前项目销售及客户心理分析我们可以得知：舒适型洋房80-120是需求最大，同时也是性价比较高的面积区间，此外，赠送较大的底跃和顶楼（面积通常为140-160）需求亦较大；而110-160的中间户型需求相对较小。因此，我们建议舒适型洋房中间户型控制在120以下，底跃和顶跃面积控制在160以下，顶楼平层控制在100以内较为适宜。5、未来发展机会舒适型洋房由于它的覆盖面广，同时能保证洋房应有的品质感，并能很好满足容积率要求，此外，这类洋房通常配套齐全，环境优良，并且能保证洋房应有的舒适度，是目前市面上洋房的主流。（四）经济型洋房面积梳理近期，重庆市面上出现了一个“另类”的洋房项目。黄山大道东，69、79、81、106，原本是高层才有的户型，竟然运用到了洋房身上。黄山大道东是不折不扣的经济型洋房项目。该洋房设计1梯2户、6+1层，其中1F为商业，2-5F面积一样，为69-106平米，顶跃面积为97-145平米；整体赠送面积均较少，无地下室，无露台。这种产品实属伪洋房，面积很小，总价较低，没有太多赠送空间，一般规划在以高层为主的组团中，除了楼层层数相对少，容积率低外，基本和高层无差别。客户群也一般以买高层的客户为主，资金优势不是很明显。从黄山大道东开盘销售情况来看，市场对这种经济型洋房接受度较好。而在满足市场需求更趋多元化与个性化的同时，这类经济型洋房亦能提升高容积率项目品质，而这也是目前相对较高容积率项目提升项目形象、品质与利润的有效手段之一。因此，经济型洋房项目在未来市场也将有一定的市场份额。四、未来洋房面积发展趋势不管是受政策还是客户群等因素的影响，未来洋房面积趋势将呈现出百花齐放的态势。比如有独特资源占有的地块多考虑做奢侈型，而高容积率地块一般偏向经济型洋房产品。结合项目自身具备的条件、开发商对项目利润最大化的追求，以及客户需求的变化，我们推断未来洋房面积主要有以下三种发展趋势。 1、有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：奢侈型产品定位。定位支撑：大户型洋房 + 别墅级配置和材质 + 独特资源占有。面积建议：奢侈型洋房整体面积控制在110-200平米，中间户型110-140平米，顶层和底层控制在180-200平米。利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。利用独特资源占有加上别墅品质与经济型别墅相竞争！2、无独特资源占有的地块：舒适型的产品定位。定位支撑：户型面积适中 + 别墅级配置和材质 + 附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台）面积建议：舒适型洋房整体控制在80-170平米，中间户型面积90-120平米，底跃和顶跃控制在140-170平米，顶楼平层面积最好控制在100