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房地产经济学结课论文住房保障范围划定问题分析Analysis of the delineation of the scope of protection of housing姓名：班级：学号：指导教师：成绩： 日期：2011年11月摘要：住房保障是一个包含范围很广的概念。广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。关键词：保障房 城镇 划定范围 房地产 城镇住房保障对象是住房支付能力不足的群体。住房支付能力分为租赁住房支付能力和购买住房支付能力,在租售比差异大的情况下,这两种分析结果将会有所不同。从住房保障的含义来说,住房保障是帮助穷人“保持和满足基本的居住条件”,即保障“人人有房住”而不是保障“人人有住房”。从实践来看,国内和国外都存在公共住房租售并举的分配方式。因此将“租不起住房”的群体定义为住房保障对象,将“租得起但买不起住房”的群体定义为“夹心层”群体,显然这两个群体应采取不同的支持政策。 通过对城镇不同低收入群体的住房支付能力分析，本报告认为我国城镇家庭中存在住房支付困难、需要界定为住房保障对象的住户主要有六种类型城镇住房保障对象范围界定第一，城镇户籍人口中最低收入户(其收入在平均收入20%以下)拥有自有房产的家庭，即使“卖旧换新”，仍然没有足够的住房改善能力。这部份群体面临的主要住房问题是住房质量的提升，他们的生活聚集地“棚户区”改造必须有政府的资助；根据政府财力，可以从最低住房面积的住户开始逐步开展住房资助。按最先为人均10平方米以下的住户和“棚户区”住户提供保障计算，这部份群体大约占城镇家庭总数的1.5%。第二，城镇户籍人口中最低收入户、低收入户、中等偏下收入户(其收入在平均收入50%以下)没有房产的家庭，不具备租赁市场价住房的支付能力。这部份群体大约占城镇家庭总数的1%。第三，城镇户籍人口中最低收入户、低收入户、中等偏下收入户(其收入在平均收入50%以下)的新增家庭，不具备租赁市场价住房的支付能力。这部份群体大约每年增加20万户。第四，占城镇家庭11%比重的农民工家庭平均住房条件最差，半数无力租赁正式市场价住房，大部分不能进入正式的住房市场，三分之二的农民工在进城务工5年内因为各种原因离开城镇。本报告认为5年后仍在城镇租房住的农民工如果符合城镇住房保障对象条件，可以考虑进入城镇住房保障范围。初步估计，2005年这部份可以进入城镇住房保障范围的农民工数量大约占城镇人口总数的1.5%左右。第五，在未来城镇化过程中，每年都会有一定数量的农民工进入城镇。按五年后三分之一的农民工留在城镇、65%比例租房居住、其中50%低收入家庭进入城镇住房保障体系估算，每年需要进入城镇住房保障体系的农民工家庭数量约为15万户。第六，“城漂”人口的住房支付能力相对较高，但其低收入家庭租赁市场住房的支付能力不足。2005年“城漂”需要纳入城镇住房保障体系的人员约占城镇人口的1%。每年需要进入城镇住房保障范围的“城漂”数量大约为5万户。结论及建议1. 城镇住房保障范围和保障方式建议我们认为，我国现有城镇住房保障制度存在问题的主要根源包括对住房保障含义的理解不准确、对存量住房的基本状况不了解、忽略了住房高自有化率和城镇化进程的现实背景。通过深入分析，本报告提出城镇住房保障范围和保障方式如下：第一，我国城镇住房保障体系由廉租房和少量的经济适用房组成。其中，廉租房是住房保障制度的主要形式，涵盖目前的廉租房和经济租用房两种形式；经济适用房作为政策过渡保持少量建设，主要面向拆迁户和退出宅基地的农民，保持现有的管理政策。第二，城镇住房保障对象面向全部常住人口，保障范围大约占城镇家庭总数的5%，并且每年增加40万户左右。第三，保障方式应以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅。将城中村住房作为廉租房的适宜补充。2. 近期推进措施(1)从解决城镇户籍低收入家庭的住房保障入手，逐步改善低收入迁移人口的住房条件；(2)建议将公务员住房问题从住房保障体系中剔除，可做单独考虑；(3)完善房地产统计和信息披露制度，鼓励有条件的地区推行住房“人头补贴”发放；(4)加强城中村出租住房的管理；(5)降低交易税费，发展二手住房市场。3. 长期建议(1)研究廉租房退出机制；(2)制定措施鼓励开发企业提供长期稳定的租赁住宅；(3)进行住房普查，建立统一的房屋权属信息系统；(4)加快住房