成都市旅游房地产项目开发对策研究

西南财锺大学 S O L q H w E S T B R N J N I E R S T Yo FF m A N C EA N DE C O N O M I C S 硕士学位论文 M A S T E R 7 SD I S S E R T A T I O N 成都市旅游房地产项目开发对策研究 T h e s t r a t e g ys t u d yo f T o u r i s mR e a lE s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e n to f C h e n g d u 学位申请人 指导教师 学科专业 白云升教授 旅游管理 学位类别萱堡堂 摘要 摘要 近年来随着旅游业的迅速发展，旅游房地产逐渐成为新的投资热点。自 1 9 9 9 年“旅游房地产”这个概念出现后，旅游房地产在我国掀起了一股浪潮。 2 0 0 1 年7 月，在海口举办的“首届中国旅游房地产发展论坛”，2 0 0 1 年1 1 月， 在杭州召开的“中国旅游景观房地产论坛”，2 0 0 2 年4 月，北京召开的“第二 届中国旅游房地产发展论坛”将旅游房地产推向了市场的风口浪尖。一时间， 旅游房地产成了房地产业和旅游业这两大热门行业共同关注的热点。 从1 9 9 9 年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功 开发后。先后己有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推 广，并取得了较好的市场反映。一方面，各种休闲度假住宅、别墅、酒店获 得巨大发展，异地建设、异地推广、异地购买的模式极大地拓展了这类旅游 地产项目的发展空间；另一方面，大规模、综合性、多功能的旅游地产开发 也不断涌现，也渐渐成为目前我国旅游她产开发的主要方向。 虽然已经带来巨大的经济效益和社会效益，但旅游房地产的项目开发还 处于探索阶段，其理论基础、开发模式和法律法规都有待完善。对成都市来 说，旅游业和房地产业均已成为新的经济增长点，旅游与房地产的结合发展 也呈现良好的发展势头，一些开发项目还走在了全国的前列，但同时也出现 了许多的问题，一些旅游房地产项目的开发对经济和环境造成了某些负面影 响，这些问题都需要进行理论的分析和措导。旅游房地产的健康发展对于旅 游业由规模经济向系统经济的发展模式转交具有积极作用，对促进房地产业 和旅游业的进一步融合、两大产业的良性互动发展也具有重要意义。 本文主要采用了“必要性研究分析问题提出对策”这样层层递 进的方式来进行论述，一共分为6 章。第l 章为绪论，第2 章分析了成都市 旅游房地产项目开发研究的必要性，第3 到5 章对成都市旅游房地产项目开 发的环境、现状和问题进行了全面的分析，第6 章针对问题对形成正确观念、 进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平对策研究 构建政府支持系统、提高房地产商项目开发能力和培养旅游房地产专业人才 方面提出了相应建议。 第l 章绪论，介绍本文的一些基本情况，包括研究背景、文献综述、基 本概念、研究意义、研究方法和文章脉络方面的内容。 第2 章分析了成都市旅游房地产项目开发研究的必要性。本章主要从投 资回报率、增强景区接待能力、调整产业结构、降低房地产风险等四个方面 探讨了成都市旅游房地产项目开发研究的必要性。 第3 章对成都市旅游房地产项目开发的环境进行了分析。本章从宏观环 境、行业环境和成都市自身条件三个方面对成都市旅游房地产项目开发的环 境进行了分析，为后面的研究提供相关的支撑。 第4 章概括和分析了成都市旅游房地产项目开发的现状。本章分景观住 宅、休闲度假村、产权酒店、主题公园、主题街区五个方面对成都市旅游房 地产项目开发的现状进行了总结。 第5 章分析了成都市旅游房地产项目开发中存在的问题。本章归纳了成 都市旅游房地产项目开发中存在的主要问题为；一是法律法规不健全，开发 商在市场行为中存在诚信缺失的现象；二是部分项目开发破坏了景区景观的 协调性，污染了景区环境；三是房地产商在项目开发中缺少战略和规划，盲 目开发，造成不少项目的失败。 第6 章在论文前面部分的现状和问题分析的基础上，提出了成都市旅游 房地产项目开发水平具有针对性与实际操作性的对策。具体措施包括： 一、树立正确的旅游房地产的观念，完善法律法规。政府必须用系统经 济的思想指导旅游房地产开发，房地产开发商应转变观念，积极创新开发旅 游房地产项且，同时应对消费者进行宣传和引导其次要完善法律法规，国 家有必要制订和颁布专门的法律法规，对景区的所有权、使用权和旅游房地产 市场的范畴予以界定，对旅游房地产市场评估体系和运作规则进行法律规定， 并明确规定政府在旅游开发中的职能和角色。 二、培养高素质的旅游房地产项目管理人才。主要从加强学术交流，完 善旅游房地产职业培训和以高校为依托建立订单式人才培养模式三个方面来 培养高素质人才； 三、制订科学规划，完善监管体系。首先要制订科学的城市和景区规划， 2 唐耍 政府有关部门应对旅游房地产的开发制定一个科学和长远的规划，对市场主 体实行准入资格审定。在调查研究基础上，系统地进行旅游资源开发、景区 开发和旅游设施的开发，将开发项目与当地的土地利用规划、小城镇发展规 划和自然保护住规划榴衔接注意合理利用土缝、保护崭她和生态环境。其次 要建立有效的市场监督机制、激励和奖惩机制，如建立房地产企业诚信档案， 对诚信度不高存在欺诈行为记录的开发商进行披露，对信用良好、信用等级 较高的企业给予各种奖励和优惠。 四、找准项目定位，加强开发商内部管理首先找准项目定位项目的 定位要综合考虑土地、人口、农副特产、民俗文化、人文、环境等因素围绕 所扮演角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特竞争优势。其次制订 全面的前期规划。内容应包括总论、总体规划方案、基础设施和建筑方案、 园林建设、其他配套设施建设，物业管理、资金筹措和可行性研究等方面内 容。再次是力求项目的创额。在文化与商业定位上的发掘提升创意，芳体现 在产品和营销上。最后是系统化运营，旅游房地产项目包括多个子项目系统， 在经营运作中必须与各环节进行有效沟通，整合好各项资源，保证项目能够 高质量地实施和管理。 本文采用了定量与定性相结合，理论与实际相联系的研究方法，运用大量 具体的实证分析，针对戍都市旅游房地产项目开发提出了具体的设想和对策， 本文的创新之处在于以成都市旅游房地产项目开发为具体研究对象，运 用大量实际案例，对成都市旅辩房地产项目开发的现状进行了梳理，针对不 同主体提出了提高成都市旅游房地产项目开发水平的具体思路，为综合型旅 游、房产企、业特别是西部地区同类企业，进行旅游房产项目开发提供初步的 理论支持窝实跤分折，对企数趵旅游房产项旦秀发稻据关豹管理部门起到一 定的指导和参考作用，具有鞍强的现实指导意义 关键词：成都；旅游房地产；项目开发；对策 3 A b t t r 积 A b s t r a c t R e c e n tY e a r s , a l o n gw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fm u f f s mi n d u s b y , t o u r i s m r e a le s t a t eh a sb e c o m ean 唧h 0 1 s p o tf o ri n v e s t m e n t E v e rs i n c et h i sc o n c e p tC a m e o u ti n1 9 9 9 , 勖两s mR e a lE s t a t e h a sr a s e dat i d a lw a v ei nC 随A f t e rt h e s u c c e s s f u ld e v e l o p m e n to f L e g e n do fH a l n a n ”p r o j e c ti n1 9 9 9 。t h e r ea I ed o z e n s o f t o u r i s mr e a le s t a t ep r o j e c tb e i n gc o n s t r u c t e da l la r o u n dt h ec o u n l l y O nt h eo n e h a n d , v a r i e so fh o u s e ，v i l l a , h o t e lh a sg a i n e dag r e a td e v e l o p m e n t O nt h eo t h e r h a n d ，m u l t if u n c t i o n a l ，h u g es c a l ep r o j e c ta l s oc o n t i n u o u s l ya p p e a r s , a n dh a s b e c o m et h ed i r e c t i o no f t h et o u r i s mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t A l t h o u g hi t h a sb r o u g h tah u g eb e n e f i ti ns o c i a la n de c o n o m i c a l ，t h e d e v e l o p m e mo ft o u r i s mr e a le s t a t es t i l li ne x p l o r a t i o np h a s e I tt h e o r y , m e t h o do f d e v e l o p m e n ta n dt h er u l eo f l a ws t i l ln e e d t ob ec o n s u m m a t e d A sf o rt h eC h e n g d u C i t y , t o u r i s ma n dr e a le s t a t ea l r e a d yb e c o m et h en e w 缸t o r sf o re c o n o m yi n c r e a s e , t h ec o m b i n a t i o no ft w os e c t o r sz d s ep r e s e n t saf a v o u r a b l ed e v e l o p m e n tt e n d e n c y M e a n w h i l e , t h e r ei sa l s os o m ep r o b l e m sO C C U rd u r i n gt h i sp r o c e s s S o m eo ft h e P r o j e c t sh a v eb a d l ye f f c c t e dt h el o c a le c o n o m y a n dt h ee n v i r o n m e n t T h e s e 矾t h e p r o b l e m st h a tn e e dt ob ea n a l y z e da n ds o l v e d T h i sd i s s e r t a t i o ni Su s i n gt h em e t h o do f R e s e a r c hi nn e c e s s i t y a n a l y z i n g b r i n g i n gc o u n t e r m e a s u r e t oa d d r e s s T h ew h o l ed i s s e r t a t i o ni sc o m p o s e do f6 c 丝p t e r s C h a p t e rl I n t r o d u o et h eb a s i ss i t u a t i o no ft h ed i s s e r t a t i o n , i n c l u d i n gb a c k g r o u n d , l i t e r a t u r es u m m a r i z e ，c o n c e p t , s i g n i f i c a n c eo fr e s e a r c ha n dm e t h o do fr e s e a r c h , e r e C h a p 把r 2 ， A n a l y z et h en e c e s s i t yo f d e v e I o p i n gt o u r i s mr e a le s 诅把i nC h e n g d u M c i u d i n g i n v e s t m e n tr e f u n dr a t i o ，i n c r e a s i n gt h et e c e p t i o l lc a p a b i l i t yo fb e a u t ys p o t , a 4 j u s l l f l e 玎：ti ni n d u s t r ys t r u c t u r ea n dd e c r e a s i n gt h er i s ki nr e a le s t a t e C h a p t e r3 A n a l y z et h ee n v i r o n m e n to ft o u r i s mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nC h e n g d u A n a l y z ef r o mm a c r oe n v i r o n m e n t , i n d u s t r ye n v i r o n m e n ta n dt h es e l fc o n d i t i o no f C h e n g d uC i t yt od e v e l o pt h ep r o j e c t T h i si st h es u p p o r tf o rt h ei n v e s t i g a t i o no f t h e c o m i n gc h a p t e r s C h a p t e r4 S u mu pt h ec u r r e n ts i t u a t i o no fC h e n g d ut o u r i s me s t a t ed e v e l o p m e n t T h i s c h a p t e ri sd i v i d e dt o5p a r t s ，t h e ya r e ，s i g hs e e i n gh o m e , l e i s u r ev i l l a g e ，p r o p e r t y h o t e l ，T o p i cP a r ka n dT o p i cB l o c k c h a p 储5 A n a l y z et h ep r o b l e m si nt h ed e v e l o p m e n to ft o u r i s mr e a le s t a t ei nC h e n g d u F i r s t l y , o w et ot h el a c ko fr u l ea n dl a w , s o m eo ft h ei n v e s t o r sh a v ec h e a t e dt h e g 懈l o m e r s S e c o n d l y , S O m eo ft h ep r o j e c t sb r o u g h tn e g a t i v e e f f e c tt ot h e e n v i r o n m e n t F i n a l l y , t h ei n v e s t o r ss e l d o mm a d el o n gt e r ms t r a t e g y , a n ds o m e p r o j e c t s a l eu n s u c c e s s f u ld u et ot h i sr e a s o l L C h a p t e r6 A n e ra l a l 啦t h es i t u a t i o na n d p r o b l e m sm e n t i o n e da b o v e ，h e r ec o 如t e st h e c o u n t e r m e a s u r et os o l v et h ep r o b l e m s F i r s t l y , b u i l du pt h ec o r r e c tc o n c e p to f t o u r i s mr e a l s t a t e ，a n dw o r ko u tp e r f e c tr u l ea n dl a w S e c o n d l y , t r a i na n de d u c a t e h 鼬l e v e lp r o j e c ti n a , t l a g e r s T h i r d l y , M a k es c i e n t i f i cl a y o u t , e O l l S U l n m f 吐e m o n i t o r i n gs y s t e m F i 艘l 堍p o s i t i o nt h ep r o j e c ti nc o r r e c td i r e c t i o n , e n f o r c et h e m a n a g i n gt h ei n v e s t o r s T h ei n n o v a t i o no ft h i st h e s i st i e si nt h er e s e a r c hi nt h ec e r t a i no b j e c t - T o u r i s mr e a le s t a l ed e v e l o p m e n ti nC h e n g d u T h et h e s i si su s i n gal o to f r e a lc a s t oc o o r d i n a l et h ec u r r e n ts t a t u so fT R E d e v e l o p m e n t P r o v i d et h eo p e r a b l ei d e a s f o rd i f f e r e n to b j e c tA l s op r o v i d et h et h e o r ys u p p o r ta n dp r a c t i c ea n a l y s i sf o r i n t e 删t o u r i s ma n d r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，e s p e c i a l l yt h ee n t e r p r i s e si nw e s t e r n C h i n a T h i sc o u l dh et h eg u i d a n c ea n dr e f e r e n c ef o rt h ea d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n t a n de n t e r p r i s e si nd e v e l o p i n gt h eT o u r i s mR e a lE s t a t ep r o j e c t K e yw o r d s ：C h e n g d u ；T o u r i s mr e a le s t a t e ；p r o j e c td e v e l o p m e n t ；s t r a t e g y 2 1 绪论 1 。1 研究的背景 1 绪论 旅游房地产发源于法国地中海沿岸，2 0 世纪初，那里开发了大量海滨别 墅，吸引了大批欧洲和北美的贵族、政府要员和富商，成为休闲度假中心。 2 0 世纪6 0 年代，法国阿尔卑斯山区的别墅度假村首先以分时销售方式招徕客 户，标志着旅游房地产市场的出现。 2 0 世纪7 0 年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成房地产大量积压 和资源闲置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压为处理这些积压和空 置的房地产，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得 了巨大成功。产权酒店英文全称是“T I d E S H A R E ”，即“时空共享”，作为一种 新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共享的基本原则， 它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储， 既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游酒店 业的有效结合。 据资料显示，1 9 9 9 年全球分时度假物业销售额达到6 7 2 亿美元，5 4 0 万 个家庭参与了分时度假网络。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开 发为主的分时度假网络公司，如：S U N T E R R A 公司，不但经营交换业务，还自 己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了8 9 个度 假村，拥有5 6 0 0 个单位。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、 新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度 假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地 产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 近几十年的发展，旅游房地产在国外己相当成熟，并为中产阶级所普遍接受。 我国旅游房地产在2 0 世纪8 0 - 9 0 年代萌芽，当时海南部分开发商对需求 进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平对策研究 市场盲目乐观，造成房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。于是，为 消化这些空置房，引进了“产权酒店”的概念，将其中一部分改造为旅游物 业重新推向市场。面进几年房地产迅猛发展，市场规模扩大，必然产生多样 化需求，旅游房地产就成为房地产开发的一个重要趋势。国 中国旅游房地产开发经历了两个阶段第L 阶段是在8 0 年代末期以前为改 变旅游饭店落后与国际旅游业需求的形势，大量引进外资、独资、合资合作 经营旅游饭店，是此时房地产发展的主流。据统计，从1 9 7 9 1 9 8 9 年，中 国投入建设的国内资金1 0 0 亿元，引进外资5 0 亿美元，迈入9 0 年代，尤其 是小平同志南巡讲话后，中国旅游房地产开发进入了一个新阶段。最近几年， 我国旅游房地产业发展持续升温，成为社会关注的焦点，国内旅游地产开发 渐成气候从1 9 9 9 年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区” 的成功开发后，先后己有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建 设和推广，并取得了较大的市场反映。一方面，各种体用度假住宅、别墅、 酒店获得巨大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了这 类旅蝣地产项目的发展空间。另一方面，大规模、综合性、多功能的旅游地 产开发也不断涌现，也渐渐成为目前我国旅游地产开发的主要方向。此外， 国内目前涉足旅游地产领域的企业也显著增多，其中包括首创、万利集团、 中旅等一大批大型企业、房地产投资开发商和大型旅游企业。o 国内现有涉足 旅游房地产的公司超过百家。旅游房地产项目开发基本集中在上海、北京、 杭州、深圳等大都市周围。 1 2 基本概念介绍 关于旅游房地产的概念，从国内的相关文献对其的表述，主要有以下几种： ( 1 ) 中山大学陈卫东较早使用旅游房地产这一概念，在9 6 年“区域旅游 房地产开发研究一文中”，陈卫东认为4 由于旅游业发展的广泛的带动作用， 房地产业的发展强烈地受旅游业发展的牵动，大批的房地产项目本身就是为 旅游观光与度假用的，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。 。沈飞旅游房地产悄然起步，中国经营报。2 0 0 i 6 2 9 4 吴杨关于我国旅游地产发展的思考商场现代化2 0 0 5 1 2 2 1 绪论 一些房地产项目本身就是直接或间接为旅游服务的，如超级市场、会议中心、 体育训练中心等”。虽然他未对这一概念详细定义，但却较旱的看到了旅游业 和房地产的结合，以及旅游房地产的部分特征。 ( 2 ) 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发 项目全部或部分实现了旅游功能。o t ( 3 ) 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发 项目全部或部分实现了旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般 而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，按其所有权和使 用权的不同可分时权酒店，产权酒店，养老休闲酒店，高尔夫、登山、滑雪 运动度假村和时值度假型酒店等几种形态。 ( 4 ) 作为长期从事住宅房地产开发的工作者逐渐转变到对旅游房地产的 研究人员，上海中星( 集团) 有跟公司的丁名申认为：“旅游房地产就是以旅游 为主要服务手段的房地产产业。”o ( 5 ) 旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发 契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游( 休闲) 运动村、产权 酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅( 风格别墅) 、民俗度假村、 国际休阕度假中心等方式开发的旅游置业项目。毋 ( 6 ) 旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源( 包括自然景区和人造景 区) 为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实现了旅游功能 的房地产。囝 从上面诸多对“旅游房地产”概念的表述，可以看出早期比较流行的观 点认为旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发，具体产品形态包括 休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假树、 高尔夫度假村、体闲生态度假村、登山滑雪运动度假树等，但仅仅把旅游房 地产理解为度假为目的是片面的，随着旅游房产开发实践的不断深入，出现 了非度假类的旅游房产开发趋势。仅仅把旅游房地产理解为度假为目的是片 “抗飞，旅游房地产悄然起步。中国经营报，2 0 0 1 6 2 9 o 余艳琴、赵峰，我国旅游房地产发展的可行性和制约因素分析，旅辩学刊，2 0 0 3 5 o 丁名申、钱平雷旅游房地产学，复旦大学出版社，P 2 。2 0 0 4 o 邹益民、孔庆庆，我国旅游房地产开发前景的探讨，商业经济与管理2 0 0 4 7 o 胡浩、汪宇明，中国旅游目的地房地产开发模式研究桂林旅游高等专科学校学报，2 0 0 4 8 3 进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平对策研究 面的，主题公园( 如深圳锦绣中华) 是旅游房产，而它主要功能是观光旅游而 不是度假。而近来房地产开发依托环境的变化及城市休闲步行街，城市商业 中心等城市景观的高速建设，旅游和房地产的结合层次更高，相互联动更强， 已经不能仅仅局限于以旅游度假为目的的房产了。 房地产项目开发指房地产开发商从购买土地使用权开始，通过规划设计、 施工建设等一系列活动，建成可以满足某种使用需要的房屋，然后租售给房 屋租购者的过程，其目的是获取投资利润最大化。田 1 3 文献综述 旅游房地产是伴随着分时度假的产生而提出来的，但国外主要研究景区 分时度假模式的旅游、房产综合项目，而没有明确的旅游房地产概念。近几 年来，国外理论界开始关注旅游业和房地产业的结合发展问题。 P e t e r C l e v e r ( 2 0 0 1 ) 对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为 旅游业正在成为房地产商投资的热点，其原因是这种投资顺应了社会经济发 展和消费者的需求变化趋势，休闲社会来临，人们有更多的时间休闲度假， 房地产结合旅游业必然会有光明的前景。w H o b s o n ( 2 0 0 2 ) 对度假房产的销售 方式进行了研究，提出建立私人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。 J C c r o t t s 和R L R a g a t Z ( 2 0 0 2 ) 对旅游度假房产消费者的特征进行了研究， 对第二居所、“家外之家”这类房产面对的消费阶层，消费者的购买动机、购 买方式、购买能力等方面的问题进行了研究总结。虽然他们没有明确提出旅 游房地产的概念，但他们提到的度假房产、“家外之家”实际上和本文所探讨 的旅游房地产是一致的。 我国学术界对旅游房地产的研究开始于2 0 世纪9 0 年代后期，但当时只 是个别学者开始关注旅游房地产开发方面的问题。陈卫东最早以论文的形式 探讨了旅游房地产的有关问题，他在1 9 9 6 年发表的论文区域旅游房她产开 发研究中，重点探讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主 要因素，对旅游房地产的开发模式进行了初步总结。 o 丁名申、钱平雷旅游房地产学 P 1 8 ，2 0 0 4 4 I 绪论 我国学术界和业界对这一问题的广泛关注和研究始于2 0 0 0 年以后。首先 明确提出旅游房地产的概念的是沈飞。，他把旅游房地产定义为以旅游度假为 目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分的实现了旅游功能，以后这 个定义被多数研究者引用。 随后，王赞强国对旅游业和房地产业结合的形式和可能性进行了初步的探 讨，指出旅游房地产发展前景广阔。 巨鹏、王学峰、崔风军 探讨了景观房产这一新事物产生的背景、缘由， 分析了其特点、分类等基木内容，并就其应注意的闯题以及未来发展的趋势 和前景进行了探索。 曹绘嶷回对海南旅游房地产发展的可行性和必要性进行了实证研究，指出 发展旅游房地产既是转变旅游业发展模式的重要举措，也是重振海南房地产 业的有力手段。 倪沪平、倪炎等 从旅游供求、运行体制等十个方面对杭州旅游房地产的 发展进行了分析，并对杭州发展旅游景观房产提出了一系列政策建议。 孙红亮、王珊回借鉴欧美国家成熟的房地产金融运作方式，提出发展房地 产产业投资基金，把积压房地产转变为旅游房地产。 陈淑云。分析了我国旅游房地产发展的内部条件和外部条件即制度环境。 李长坡 从旅游发展和国民经济发展的角度对旅游房地产开发的条件和 潜力进行了分析，指出了我国旅游房地产开发中存在的问题及解决的对策。 余艳琴、赵峰 对我国旅游房地产发展的可行性和制约因素作了分析，从 制定规划，健全法规，组织建设等方面提出了促进我国旅游房地产发展的若 干对策。 程绍文、徐樵利 论述了我国旅游房地产市场尤其是旅游地地产市场的基 。沈飞。旅游房地产悄然起步，中国经营报，2 0 0 1 6 2 9 o 王赞强，旅游房地产初探，阐西职业大学学。2 0 0 1 1 2 o 巨鹏、王学峰崔凤军，景观房产研究一背景、现状与未来，旅游学刊，2 0 0 2 1 o 曹绘嶷论海南发展旅游房地产舶可行性和必要性，海南大学学报，Z D 0 2 9 零倪护平、倪炎等，旅辩产业的发震为杭州旅游景观房产的开发带来机遇，杭押科技2 0 0 2 4 9 孙红亮、王珊处置积压房地产的有效方式，商业研究，2 0 0 2 t O o 陈淑云。我国旅游房地产理性发展的条件，中国房地信息2 0 0 3 2 o 李长坡，当前我国旅游房地产的问题及对策，许昌学院学报，2 0 0 3 3 o 余艳琴、赵峰我国旅游房地产发展的可行性和制约因素分析，旅游学刊，2 0 0 3 5 o 程绍文、德檐利，试析我国旅游房地产市场的建立与规范，武汉科技大学学报，2 0 0 3 6 5 进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平对策研究 本框架，指出了我国旅游房地产市场的三个层面和三级市场体系，总结了建 立和规范旅游房地产市场体系的措施。 刘艳红。对旅游地产的发展空间和发展趋势进行了分析。还分析了秦皇岛 旅游发展的优势和趋势。 彭惜君、王小兵。等对珠三角兴起旅游房地产进行了初步研究，分析了珠 三角发展的可行性和必要性，并指出了发展过程中应注意的问题。 邹益民、孔庆庆。归纳了旅游房地产的四种类型：产权酒店、分时度假、 主题社区或景观住宅、房地产大盘或新城项目，分析了旅游房地产的优势特 征，指出旅游房地产有巨大的发展潜力。 胡浩、汪字明回归纳了旅游房地产开发的四种模式：一是娱乐类旅游房地 产开发，二是观光类旅游房地产开发，三是接待类旅游房地产开发，四是景 观型住宅区开发。总结了开发中出现的问题如项目缺乏规划，生态破坏，提 出规范旅游房地产开发思路。 刘艳。论述了旅游房地产的定义和种类，分析了其开发现状、在旅游业中 ，的基本作用和旅游地产开发的基本原爨n 。 皮骏。论述了旅游房产是主题公园和房地产业融合的有效形式，分析了旅 游房产在中国发展的前景。 张雪晶。从资源的角度探讨旅游房地产的开发模式，包括自然资源依托、 新城旧城、克隆模仿、行业嫁接和文化主题五种模式，提出未来发展的趋势， 并从几个方而进行对比分析。 刘会燕回归纳了我国旅游房地产的五种开发模式即景区住宅、度假房产、 自营式酒店、与旅游相关的写字楼和综合性旅游房产开发，分析了旅游房地 产的制约因素以及对策建议。 尹士珍、高永臻 从研究背景入手，着重分析了旅游房地产业的涵义，阐 。刘艳红，对河北省发展旅游房地产业的思考经济论坛，2 0 0 4 1 3 嗜惜君、王小兵珠三角兴起旅游房地产，粤港澳价格，2 0 0 4 4 o 邹益民、孔庆庆。我国旅游房地产开发前景的探讨商业经济与管理，2 0 0 4 7 o 胡浩、汪宇明，中国旅游目的地房地产开发模式研究，桂林旅游高等专科学校学报，z 0 0 4 8 “刘艳，旅游房地产开发的思考，天府新论，2 0 0 4 1 2 o 皮骏主题公园与房地产业的融合k 贵州民族学院学报2 0 0 5 4 o 张雪晶，旅游房地产开发模式研究) 商场现代化，2 0 0 5 5 o 支会燕，我国旅游房地产开发模式及制约因素分析商业经济2 0 0 5 1 2 o 尹士珍，高永臻。旅游业与房地产业结合发展的思考 ，科技情报开发与经济，2 0 0 6 2 6 1 绪论 述了我国在旅游房地产开发中取得的成就以及存在的问题，提出如何使两者 更好结合的若干建议。 钟栎娜。通过分析旅游业与房地产业之间结合的基础，研究在不同的房地 产业态分级上旅游业与房地产业结合的模式与类型，探讨了两者之问结合的 形成机制与发展空间。 黄小春国指出主题街区的必备要素中，第一是功能，第二是市场定位，第 二是周边的环境依托。并就怎样建设主题街区提出了6 点建议。 高群国通过分析旅游房地产的发展趋势与特征，对我国旅游房地产开发前 景进行了探讨。 丁名申、钱平雷在其 旅游房地产学一书中，以房地产、旅游学的基 本原理以及系统论为基础，介绍了旅游房地产项目的开发程序，另外还详细 介绍了旅游房地产学的相关学科。 1 。4 研究的意义 旅游房地产在是近年来在我国出现的一个新概念，旅游房地产作为旅游 业与房地产业交叉发展产生的新型产业，有利于两大产业的良性互动，能够 带来巨大的经济效益和社会效益，两目前旅游房地产的项目开发还处于探索 阶段。其理论基础、开发模式和法律法规都有待完善。对成都市来说，旅游 业和房地产业均已成为新的经济增长点，旅游与房地产的结合发展也呈现良 好的发展势头，一些开发项目还走在了全国的前列，但同时也出现了许多的 问题，一些旅游房地产项目的开发对经济和环境造成了某些负面影响，这些 闯题都需要进行理论的分析和指导，因此本文深入研究成都市旅游房地产项 目开发的发展状况，深入分析存在的闯题存在闯题，进两提出进一步提高成 都市旅游房地产项目开发水平的对策，具有一定的理论价值和现实意义。 具体来讲，本文的研究意义主要在于： 通过对成都市旅游房地产项目开发的条件、开发的现状、存在的问题等 4 钟栎娜，旅毫5 宇业与房地产业结合模式的研究j 中国房地产金融，2 0 0 62 。黄小春，略论旅游主题街区桂林旅前高等专科学校学报，2 0 0 6 6 o 高群。我国旅游房地产开发前最浅析，房地经济，2 0 0 6 7 7 进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平对策研究 方面进行分析和研究，同时在理论研究的指导下，探讨并提出符合成都市旅 游房地产项目开发的具体的思路、开发策略等，为提高成都市的旅游房地产 项目开发水平提供相关的理论指导和借鉴，对相关的行业和政府管理部门也 具有一定的参考价值。 1 5 研究的方法和理论框架 在研究方法上，本文采用了定量与定性相结合，理论与实际耀联系的方 法，通过综合的理论概括和具体的案例分析，针对如何进一步提高成都市旅 游房地产项目开发水平提出了具体的设想和对策，为综合型旅游、房产企业 特别是西部地区同类企业，进行旅游房产项目开发提供初步的理论支持和实 践分析，对企业的旅游房产项目开发和相关的管理部门起到一定的指导和参 考作用；在研究方式上，本文采用了“必要性研究分析现状和问题一 提出对策”这样层层递进的方式，结构比较清晰，且研究成果具有一定现实 意义。 文章的理论框架如下： 第l 章绪论 介绍本文的一些基本情况，包括研究背景、文献综述、研究意义等内容。 第2 章成都市旅游房地产项目开发研究的必要性 本章主要从投资回报率、增强景区接待能力、调整产业结构、降低房地 产风险等四个方面探讨了成都市旅游房地产项目开发研究的必要性。 第3 章成都市旅游房地产项目开发的环境分析 本章从宏观环境、行业环境和成都市自身条件上对成都市旅游房地产项 目开发的环境进行了分析，为后面的研究提供支撑。 第4 章成都市旅游房地产项目开发的现状 本章分景观住宅、休闲度假村、产权酒店，主题公园、主题街区五个方 面对成都市旅游房地产项目开发的现状进行了概括和分析 第5 章成都市旅游房地产项目开发的问题 本章归纳了成都市旅游房地产项目开发中存在的主要问题：一是法律法 规不健全，诚信缺失；二是破坏景区景观，污染景区环境；三是房地产商在 I 绪论 项目开发中缺少战略和规划。 第6 章进一步提高成都市旅游房地产项且开发水平的对策 本章是本文的核心部分。它基于第5 章对问题分析的基础上，对如何进 一步提高成都市旅游房地产项目开发水平提出了具有针对性与实际操作性的 对策。具体措施包括：政府、企业和消费者要树立正确的旅游房地产的观念， 完善法律法规；培养高素质的旅游房地产项目管理人才；政府要制订科学的 城市和景区规划，完善市场监管体系；提高房地产开发商项目开发能力，主 要围绕找准项目定位、制订全面的前期规划、力求项目创新和系统化运营来 着手 9 进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平对策研究 2 成都市旅游房地产项目开发研究 的必要性 2 1 进一步提高房地产项目投资回报率 旅游房地产项目由于结合了旅游业与房地产业两者的优势，其回报率往 往更高于单纯的旅游业和房地产业。而且其投资回报具有投资大、投资期长、 回报率高的特点。 以产权酒店为例，旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化 的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易是大数目的， 同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效 率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票， 酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说， 首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个 单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在 英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去2 0 年各项 主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅， 这显示出房地产投资具有抗通胀、保值的功能。 著名的“华侨城模式”就是一个一个旅游与房产结合发展的全新开发模 式，即以开发旅游资源和改善环境来带动周边上地的升值，并以低成本开发 房地产，最后在房地产经营中实现盈利。从产业结构上看，旅游、环境和住 宅小区是该模式的主要构成要素。当然，其中还包括了相关产业的开发，如 商业、各类服务业和一定轻工业等。 华侨城位于深圳市西南方向沙河口地区，旁临深圳湾，城区有深圳第一 交通干道深南大道穿过，并通向蛇口港，连接深广高速公路，交通条件 I O 2 威都市旅游房地产项目开发研究的必要性 十分便利。华侨城于8 0 年代中期开始从深圳湾一片丘陵地起家，先后投资1 8 亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化树、世界之窗、欢乐谷四大主题公园，形 成面积近5 平方公里、富有良好景观和生态环境的文化旅游度假区，带动了 周边房地产的大幅升值。在此基础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势 进军房地产领域，现已建成1 个工业区以及东方花园、海景花园、桂花苑和 中旅广场等1 3 个住宅小区3 0 0 多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、 国际幼教中心、华侨城医院、体育活动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四 星级深圳湾大酒店、海景酒店和多瞳商业服务楼、停车场等配套设藏，获得 了高额的投资回报。2 0 年过去了，华侨城城区已由昔日的一片荒滩变成为今 天的一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区 “2 0 0 4 年，华侨城区内主题公园营业收入创历史最好水平，达6 8 9 9 1 万元，入园人数达6 4 5 万人次。深圳世界之窗利润总额重上亿元大关：欢乐 谷入园人数突破2 5 0 万人次，创造1 9 9 7 年以来华侨城单个主题公园年接待游 客之最；锦绣中华净利润比上年增长1 1 2 6 ，1 3 。”师华侨城自身更是以旅游 驱动型房地产开发模式获得了巨大效益，从动工建设到现在，华侨城的前期 投资已悉数收回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平( 预计净利 率超过3 0 ) ，承担华侨城城区建设和房地产开发的华侨城房地产开发公司， 企业总资产由成立初期的5 0 0 万元发展到今天的3 0 多亿元，房地产业成为华 侨城经济发展的三大支柱产业之一。华侨城控股公司成为2 0 0 3 年“2 0 0 家最 具投资价值上市公司第一名”，并晋升“2 0 0 2 年中国上市公司1 0 0 强”之列。 近年来，华侨城将这一模式继续发扬光大，其开发建设的“波托菲诺”住 宅项目2 0 0 4 年赚得1 2 3 亿，公司净利润的7 4 由此贡献。华侨城地产也成为 深圳房地产综合实力最强的企业和