房地产开发企业会计核算与纳税申报实务.ppt

房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,圣才财务SANT&TALENT主讲人：尹颖MB-MAIL:cableyin,2019/11/26,1,厚积薄发，成会计英才,第一模块：会计科目设置与税种,一、房地产开发业务范围与特点业务种类土地使用权的转让、买卖与租赁房屋的开发、销售与出租住宅、公寓、办公楼、商业营业用房办公楼其他建筑物、附着物等配套设施代建工程周转房业务特点开发周期长风险高产品为不动产，位置固定投资额大单价高产品具有多样性,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,2,二、房地产企业经营业务流程,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,3,公司注册,获取土地使用权,房地产开发与建设,转让房地产,持有房地产,三、房地产会计核算体系与科目设置,房地产企业会计核算制度的演进1983年底前基本建设简易会计制度1984.1.11988年底国营建设单位会计制度-会计科目和会计报表1989.1.1国营城市综合开发企业会计制度-会计科目和会计报表1992企业会计准则和企业财务通则，分行业会计制度与分行业财务制度即两则两制1993.1.7房地产开发企业会计制度1998.1.27股份有限公司会计制度-会计科目和会计报表,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,4,2001.1.1企业会计制度,2006.2.25基本会计准则及38项具体准则目前，房地产企业可能执行的是企业会计准则（2006）、企业会计制度或房地产开发企业会计制度。房地产企业会计科目设置除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,5,一、存货类,材料采购在途材料原材料材料成本差异开发产品分期收款开发产品委托加工物资周转房二、非流动资产类投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,6,投资性房地产减值准备,长期应收款在建工程工程物资三、成本类开发成本开发间接费用工程施工工程结算四、两个成本类二级明细科目成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归集房地产行业的产品开发成本，具体如下：,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,7,房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费,-前期工程费-基础设施费-建筑安装工程费-公共配套设施费-开发间接费开发间接费-人工费-折旧费-办公费-水电费-劳保费-其他,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,8,房地产企业税种与税率,一、主要税种营业税房产税土地增值税企业所得税城镇土地使用税耕地占用税印花税契税城建税教育费附加与河道管理费,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,9,二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率,第一阶段：企业设立阶段税种计算依据1.权利与许可证照5元/件2.记录资金的账簿(实收资本印花税+资本公积)*0.5,其他5元/件3.土地使用权转让与出让使用合同,合同金额的0.5契税1.自有房产投入本人独资经营，免税2.接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%-5%,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,10,第二阶段：获取土地阶段,税种计算依据印花税同上契税同上耕地占用税1.获取土地使用权，符合耕地条件的，根据面积和税额一次性缴纳；2.不合条件，不缴纳。第三阶段：开发建设阶段,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,11,税种计算依据,印花税据各类合同的0.3-0.5城镇土地使用税从取得的红线图次月起，据实际占用面积与定额税率计算第四阶段：转让及销售阶段税种计算依据营业税5%城建税7%、5%、1%,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,12,教育费附加营业税的3%,土地增值税查账征收：1.项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；2.待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补核定征收印花税同上企业所得税查账征收：1.销售未完工产品取得收入，按预计计税毛利率，计算毛利额，,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,13,项目完工后计算实际毛利，,调整以前毛利合并到其他项目计入当年损益计算纳税2.销售完工。税率25%核定征收印花税同上第五阶段：房产持有阶段,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,14,税种计算依据,营业税租金的5%城建税7%、5%、1%教育费附加营业税的3%城镇土地使用税同上房产税自用：计税余值*1.2%出租：租金的12%,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,15,第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算,自本模块开始，结合房地产企业业务特点，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业-万科2010年的年报。之后，我们将系统讲解案例：设立阶段获取土地阶段开发与建设阶段转让与销售阶段持有阶段投资性房地产合作开发房地产利润形成与分配所得税汇算阶段纳税筹划,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,16,一、公司注册法规要求与出资方式,房地产企业注册成立是需满足以下法规公司法城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例出资方式货币出资30%的注册资金非货币财产实物知识产权非专利技术工业产权土地使用权,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,17,非货币出资的程序：,如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办理：房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范围，资质年检,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,18,货币出资,公司注册成立,财产评估,办理产权转移手续,审计验资,营业执照变更,二、设立阶段纳税案例,案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日设立了一房地产开发企业，注册资金5000万，其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花税一共缴纳多少？（契税在下章）答案：（5000万+2000万）*0.5+(9+1+2)*5元=35000+60=35060元,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,19,三、设立阶段账务处理案例,此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设立，三股东分别持股比例为50%、30%、20%。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性缴足款项，工商已办好营业执照。财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验资，根据验资报告和公司章程等工商注册。,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,20,开立临时验资户：,DR:银行存款-验资户10000000CR:实收资本-甲公司5000000-乙公司3000000-张凯2000000原始凭证：现金缴款单、银行进账单、公司章程等基本户开好后临时验资户资金转入基本户：DR:银行存款-工商银行897610000000CR:银行存款-验资户10000000原始凭证：银行转账凭证、验资报告复印件等,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,21,案例三：发行股票融资,长虹房地产股份有限公司发行普通股20000000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股款120000000元已经全部到位，发行过程中发生的相关税费60000元。如何处理此笔业务？解析：计入股本金额20000000*1=20000000元，计入资本公积的金额=（6-1）*20000000-60000=99940000元DR:银行存款-*银行119940000CR:股本-普通股20000000资本公积-股本溢价99940000,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,22,案例三：以货币与实物财产混合出资,甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有限责任公司，注册资本10000000元，甲、乙以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价值为2100000元。2011年9月20日，东方房地产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做账？解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资报告：,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,23,DR:银行存款-银行8000000CR:实收资本-甲公司5000000-乙公司3000000,第二步：1.聘请资产评估事务所评估资产2.办理财产转移手续3.财产清单DR:固定资产-设备2100000CR:实收资本-丙公司2000000资本公积-资本溢价100000案例四：以货币资金和出资土地使用权,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,24,甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司，注册资金10000000元，甲、乙、丙持股,比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用权出资，土地使用权的公允价值为5000000元，乙、丙以货币资金出。2011年3月20日，新注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货币资金出资，甲公司于2011年5月6日办理了财产转移清单、资产评估和使用权转移手续。解析：第一步：乙、丙货币出资DR:银行存款-银行5000000CR:实收资本-乙公司3000000-丙公司2000000,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,25,第二步：土地使用权出资,DR:开发成本-土地开发5000000CR:实收资本-甲公司5000000备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投资性房地产”案例五：以债权出资2006年7月1日，甲公司应收乙公司账款的账面余额60000元，由于乙公司发生财务困难，无法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,26,重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司,以20000股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2000元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？解析：1.资本公积增加（2.5-1）*20000=30000元。2.债务重组利得=60000-2.5*20000=10000元分录如下：,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,27,DR:应付账款60000CR:股本20000资本公积-股本溢价30000营业外收入-债务重组利得10000,案例六：将资本公积转为实收资本或股本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册资本为1000万，甲乙丙分别出资500万、300万、200万。未来扩大经营规模，经批准，东方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增资本。该业务如何处理？,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,28,公司作出股东会决议会计师事务所审计验资，出具验资报告,DR:资本公积5000000CR:实收资本-甲2500000-乙1500000-丙1000000案例七：将盈余公积转为实收资本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙持股比例分别为50%、30%、20%，2011年3月20日，经股东会议决议审批，将盈余公积500万转增资本。如何处理此笔业务？,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,29,DR:盈余公积5000000CR:实收资本-甲2500000-乙1500000-丙1000000,附件：1.股东会议决议2.验资报告案例八：实收资本减少-减资例1：一公司注册资金100万，实收资本50万，根据公司法2年内必须出资完毕，2年快到期了，50万因缺乏资金无法增资。怎么办？答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财务无需做任何账务处理。,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,30,2.一公司注册资金1000万，实际到位1000万，现经股东会议决议减少注册资金500万。,2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理该笔业务？解析：第一步：股东作出减资决议第二步：向工商局申请减资第三步：税务备案并进行账务处理DR:实收资本500CR：银行存款500,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,31,3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同,发行股票10000000股，股票面值1元，资本公积（股本溢价）1500000元，盈余公积1000000元。经股东大会批准，东方房地产公司以现金回购本公司股票2000000股并注销。假定东方房地产按照每股0.8元回购股票，不考虑其他因素，东方股份有限公司如何账务处理？简析如下：库存股成本=2000000*0.8=1600000元,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,32,1.回购股份时,DR:库存股1600000CR:银行存款16000002.注销股份时DR:股本2000000CR:库存股1600000资本公积-股本溢价4000003.如果东方股份以每股2.5元回购股票，其他条件不变，东方股份又是如何账务处理？,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,33,3.1回购股份DR:库存股5000000CR:银行存款5000000,3.2注销股份DR:股本2000000资本公积-股本溢价1500000盈余公积1000000利润分配-未分配利润500000CR:库存股5000000,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,34,案例九：开办费的核算,开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产与无形资产等长期资产。发生时：DR:管理费用-开办费-*费用CR:现金（银行存款OR其他应付款）,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,35,案例十：印花税的账务处理,本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税在获取土地使用权阶段详细说明。DR:管理费用-印花税CR:库存现金,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,36,第三模块：获取土地阶段,第一部分：土地制度土地所有权与使用权制度国有土地农民集体所有土地获取方式招、拍、挂出让制度以划拨方式取得以转让方式取得投资者入股取得并购重组取得,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,37,第二部分：获取土地阶段纳税,契税中华人民共和国契税暂行条例税率3%-5%征收对象：房地产纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳案例一：2009年6月20日，甲公司以账面价值为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,38,人民政府规定的契税税率为4%。请问该公,司如何计算和缴纳契税？解析：1.纳税主体与时限纳税主体：东方房地产公司时限：2009年6月30日2.纳税金额计算应纳契税=1200*4%=48万案例二：东方房地产公司2010年12月摘牌取得某市200亩的综合用地的土地使用权，,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,39,每亩地价30万元，该公司按照规定缴纳了,契税。2011年7月该市修改城市规划，调整城市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估，按照住宅用地评估后地价为11000万元，按照综合用地评估后地价为9000万元，该公司根据土地评估机构的评估结果补交了2000万元的土地出让金。该市契税征收率为4%，东方地产公司补缴契税多少？解析：应纳契税=（11000-9000）*4%=80万,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,40,印花税,（财税【2006】162号）财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花，每件5元。案例三：2009年1月东风房地产公司通过竞标取得土地使用权100亩，地价为6000万，3月取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳,厚积薄发，成会计英才,41,印花税如何计算？,解析：1签订土地使用权出让合同时应纳印花税=6000*0.5=3万元2取得土地使用证应纳税5元。第三部分：获取土地阶段账务处理案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权获取土地成本借计入“开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费”科目，同时贷记“银行存款或应付账款”科目。,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,42,东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5000万，,单价50万/亩,契税税率4%,当地政府规定的耕地占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土地使用权出让金及相关税费.解析:1.支付土地出让金DR:开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿5000CR:银行存款5000,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,43,2.应交纳契税=5000*4%=200万,DR:开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿200CR:银行存款2003.应缴纳耕地占用税100*666.67*22.5=150万DR:开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿150CR:银行存款150,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,44,4.签订出让合同缴纳印花税,5000*0.5=2.5万DR:管理费用-印花税25000CR:银行存款25000案例二:获取土地用于商品房开发获取土地用于商品房开发则计入”开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿”科目.2008年6月,东方房地产公司取得85亩土地,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,45,使用权用于商品房开发,价款2500万元,契,税税率4%,当地政府规定的耕地占用税22.5元/平方米,通过银行转账支付土地出让金及相关税费.解析:1.计入房屋开发成本=土地买价+契税+耕地占用税=2500+2500*4%+85*666.67*22.5=2727.5万2.印花税=2500*0.5,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,46,3.合并账务处理,DR:开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿2727.5CR:银行存款2727.54.签订土地使用权出让合同应纳印花税2500*0.5=1.25万DR:管理费用-印花税1.25万CR:银行存款1.25万案例三：土地用于自建用房,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,47,如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则,取得的土地及相关税费计入“无形资产-土地使用权”科目。并且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而作为“无形资产”核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成本。例：2008年3月12日，东方房地产公司以出让方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支付500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用。,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,48,，发生建筑工程支出1100万。两幢办公,楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权使用年限50年，无残值，写字楼的使用年限25年，预计残值100万。采用直线法计提折旧和摊销。契税率4%。解析：1.支付土地出让金DR:无形资产-土地使用权500CR:银行存款500,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,49,2.缴纳契税,500*4%=20万DR:无形资产-土地使用权20CR:银行存款203.签订合同缴纳印花税500*0.5=0.25万DR:管理费用-印花税0.25CR:银行存款0.254.建造办公楼支出,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,50,先计入在建工程后固定资产即,DR:在建工程1100CR:银行存款（应付账款等）11005.办公楼完工达到可使用状态DR:固定资产-办公楼1100CR:在建工程-办公楼11006.每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧DR:管理费用-无形资产摊销10.4-折旧费40,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,51,CR:累计摊销10.4累计折旧40,案例四：土地用于赚取租金企业改变土地使用权的用途，将其用于对外出租，应计入“投资性房地产”科目。例：东方房地产公司2007年10月取得土地使用权9000万（含税）用于房地产开发，已完成土地开发，土地开发成本800万。因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,52,开发，将已经开发完成的土地用于出租。,2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期自2008年2月1日开始，租赁期2年。解析：1.支付出让金DR:开发成本-土地开发9000CR:银行存款90002.支付土地开发成本,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,53,DR:开发成本-土地开发800,CR:银行存款8003.自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产DR:投资性房地产-土地使用权9800CR:开发成本-土地开发9800案例五：暂时没有确定土地使用权的土地,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,54,先计入“无形资产-土地使用权”，后根据结,果再确定转入其他的会计科目。关于契税和土地使用税的特别说明：契税一般不通过“应交税费”科目核算具体计入什么科目，一般根据土地使用权的具体用途决定计入什么科目。如果是土地开发，则计入“开发成本-土地开发”，如果是房屋开发，自用则计入“无形资产-土地使用权”。如果是,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,55,计入房地产开发出售，则计入“开发成本-,房屋开发“。4.土地使用税账务处理先计提：DR:管理费用-土地使用税CR:应交税费-应交土地使用税后上交：DR:应交税费-应交土地使用税CR:银行存款,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,56,第四模块：开发建设阶段,本阶段重点核算内容：工程发包核算材料核算设备核算往来账核算开发产品与费用核算土地使用税核算印花税核算房产税核算开发建设阶段业务,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,57,一、报批报建手续,1.建设用地规划许可证2.国有土地使用证3.建设工程规划许可证4.建筑工程施工许可证二、项目施工建设1.材料及设备供应2.工程发包结算方式：月结、分段结、竣工一次结算3.工程分包,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,58,三、竣工验收备案,四、产权初始登记成本费用核算一、开发产品成本的构成土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,59,二、成本核算过程,开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施费5.公共配套设施费6.开发间接费用未建在建已完工（开发产品）,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,60,实际发生的各项支出,成本,期间费用,直接成本,间接成本,各成本的具体项目为：,土地征用及拆迁补偿费土地出让金拆迁补偿费安置费城市基础设施费或征地费前期工程费可行性研究规划设计水文地质工程地质勘察、测绘通水、通电、通路清理平整建设用地,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,61,基础设施费,开发小区道路供水、电、气、排污、排洪通讯照明工程（以上简称“七通”）环卫与绿化工程公共配套设施费水塔停车场消防设施小区外交通道路开发间接费除可将能够确定的土地用于房屋开发的直接计入“开发成本-房屋开发”；其他土地开发支出直接计入“开发成本-土地开发”,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,62,土地开发成本核算,1.土地出让金借：开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款2.支付勘察设计费借：开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款3.支付地下管道安装工程借：开发成本-土地开发-基础设施费贷：应付账款-A施工公司4.月末，一部分土地自用，一部分转让,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,63,根据土地开发总成本和面积等分配,借：开发产品-自用土地-商品性土地贷：开发成本-土地开发土地转让时：借：营业成本-土地转让成本贷：开发产品-商品性土地如果土地开发完成后立即投入房屋开发建设，则需进行如下账务处理：,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,64,即由土地阶段转到房屋开发阶段：,借：开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费贷：开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费房屋开发核算过程如何,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,65,房屋开发核算主要科目如下：,开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿（商品房A)-前期工程费（商品房A)-基础设施费（商品房A)-建筑安装工程费（商品房A)-公共配套设施费（商品房A)-开发间接费用（商品房A)此过程如何归集和分配各项开支？最后：借：开发产品-商品房A贷：开发成本-房屋开发（商品房A)关于公共配套设施费和开发间接费用的分配原则：,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,66,公共配套设施费是一种公共建筑设施，如,建造消防、水泵房、水塔、锅炉房、变电所、自行车棚等。如果根据相关法规、产权及其收益不属于开发商，则公共配套设施成本应分摊计入房屋成本。发生支出时：借：开发成本-开发配套设施开发贷：银行存款（应付账款等）分配时：借：开发成本-房屋开发-配套设施费,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,67,贷：开发成本-配套设施开发,关于开发间接费用如下：开发间接费用的具体内容包括：管理人员的工资五险一金职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,68,工程管理费,周转房摊销项目营销设施建造费等发生时：借：开发成本-开发间接费用贷：现金、银行存款、应付职工薪酬等分配时：借：开发成本-房屋开发-开发间接费用贷：开发成本-开发间接费用,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,69,分配间接成本的原则：,占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法房屋开发核算案例见P75，大家动手做一做！,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,70,配套设施开发成本核算,配套设施开发核算原则与房屋开发类似，具体核算的科目为：开发成本-配套设施开发-土地征用及拆迁补偿费(A商场）-前期工程费（A商场）-基础设施费（A商场）-建筑安装工程费（A商场）-开发间接费用（A商场）-配套设施费（A商场）配套设施竣工，则根据结转明细表进行以下账务处理：借：开发产品-配套设施（A商场）贷：开发成本配套设施开发上述三级科目,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,71,销售费用、管理费用与财务费用核算即期间费,用核算同其他行业，不再赘述。请思考，如果房地产企业自行采购材料，则应采用哪些会计科目，以及如何核算以下内容1.材料核算2.往来账目3.委托加工物资4.固定资产关于投标保证金与履约保证金的核算,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,72,案例：东方房地产公司招标采购空调，投标保,金为5万，投标结束后，甲公司中标，乙公司中标反悔，丙公司未中标。东方房地产公司如何账务处理？1.收取投标保证金借：银行存款15万贷：其他应付款15万2.甲公司中标，根据中标通知书，转为履约保证金借：其他应付款-甲公司（投标保证金）贷：其他应付款-甲公司（履约保证金）5万,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,73,3.乙公司反悔,借：其他应付款-乙公司（投标保证金）贷：营业外收入4.退回丙公司保证金借：其他应付款-丙公司（投标保证金）贷：银行存款关于与施工单位结算如何账务处理？案例见P100,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,74,开发产品增加与减少的核算：,开发增加借：开发产品-土地-房屋-配套设施贷：开发成本2.开发产品减少（1）实际对外转让借：主营业务成本贷：开发产品（2）分期收款方式,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,75,借：分期收款开发产品,贷：开发产品（3）计入周转房借：周转房贷：开发产品（4）计入投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品开发阶段关于城镇土地使用税和印花税的核算,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,76,第五模块：转让与销售阶段,本阶段主要业务内容：土地使用权的转让；商品房销售；其他建筑物、附着物销售；配套设施销售等本阶段主要税种：营业税；城建税；教育费附加；,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,77,土地增值税；,企业所得税；印花税等。一、土地使用权转让出售交换赠与房地产签订转让合同后90日内向房地产管理部门备案,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,78,二、商品房销售,1.商品房销售包括商品房预售与现房销售预售许可证，预售交付90天后到房地产管理部门办理登记备案手续。2.自行销售与委托销售3.付款方式：一次性付款；分期付款；按揭付款。4.商品房销售流程,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,79,商品房销售流程如下：,前期策划与营销取得预售许可证后开盘预售签订销售合同与收款商品房交付,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,80,商品房交付流程如下：,通知业主办理入住手续确认身份现场验房并交钥匙办理房屋权属登记及房产证第一部分：转让与销售阶段会计处理,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,81,一、销售阶段的会计科目设置：,主营业务收入-土地转让收入-商品房销售收入-配套设施销售收入-代建工程结算收入主营业务成本-土地转让成本-商品房销售成本-配套设施销售成本-代建工程结算成本其他业务收入,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,82,其他业务成本,预收账款应收账款应交税费营业税金及附加土地使用权转让案例案例一：东方房地产公司对外转让已经开放完成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本为1300万，已办妥转让手续，价款已存入银行。,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,83,如何进行账务处理？,确认收入借：银行存款2000贷：主营业务收入-土地转让收入20002.结转成本借：主营业务成本-土地转让成本1300贷：开发产品-商品性土地13003.缴纳各种税金应交营业税=（2000-1300）*5%=35万；应交城建税=35*7%=2.45万,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,84,应交教育费附加=35*3%=1.05万,应交印花税=2000*5/10000=1万应交土地增值税：（1）扣除项目金额=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5万（2）增值额=2000-1339.5=660.5万（3）增值率=660.5/1339.5*100%=49%,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,85,（4）应交土地增值税=660.5*30%=198.15万,借：营业税金及附加2366500贷：应交税费-应交营业税350000-应交城建税24500-应交教育费附加10500-应交土地增值税1981500借：管理费用-印花税10000贷：银行存款10000转让土地营业税政策参见财税【2003】16号,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,86,商品房销售案例,一、商品房预售会计核算1.定金-“其他应付款”或“预收账款”；收到定金后无论财务如何做账务处理，定金应计算缴纳营业税等；2.预售房会计核算-“预收账款”或“应收账款”；同时根据税法应计算缴纳营业税、附加税、土地增值税、企业所得税等。3.按揭保证金核算银行要求房地产公司除开立一般结算户外，还,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,87,需开立一个按揭保证金账户。企业在报建,时，计委和建委要求银行开具资金证明，按揭保证金上的资金不能计算在内。在编制现金流量表时，此资金也不能视同“现金”概念。房地产开发企业向贷款银行缴纳的按揭保证金，有的是从银行贷款中直接扣减，有的是银行先发放贷款后由房地产企业从结算账户中划转到保证金账户。贷款行直接扣收按揭贷款保证金时：借：银行存款,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,88,借：其他货币资金-按揭保证金户,贷：预收账款如果是从一般结算户直接转入按揭保证金时，借：其他货币资金-按揭保证金贷：银行存款购房人违约未及时还款时，贷款行从按揭保证金户扣收承购人本息时：借：其他应收款贷：其他货币资金-按揭保证金承购人还款时，做相反的分录。,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,89,按揭保证金解冻时：,借：银行存款贷：其他货币资金-按揭保证金案例一：东方房地产公司采用银行按揭方式销售商品房一套，房屋价款180万，承购人首付款70万，按揭贷款110万。2008年5月，该套商品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款中直接收取10%按揭保证金。放款次月起，承购人开始还款。2008年12月5日还款日，承购人未及时还款，贷款银行直接从按揭保证金户扣款6500,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,90,元；12月底，承购人补缴纳了还款2009年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭,贷款保证金解冻转入对应的一般结算户。如何进行账务处理？分析：1.承购人支付首付款借：银行存款70贷：预收账款702.商品房款按揭到帐借：银行存款99,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,91,其他货币资金-按揭保证金11,贷：预收账款1103.承购人违约借：其他应收款6500贷：其他货币资金-按揭保证金65004.承购人补缴纳还款借：其他货币资金-按揭保证金6500贷：其他应收款65005.按揭保证金解冻借：银行存款11,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,92,贷：其他货币资金-按揭保证金11,代收配套设施费、办证费及维修基金的核算含义：房地产企业在预收房款时，同时代收天然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、房产证办证费及维修基金等费用。核算科目“其他应付款”，根据国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知（国税发【2004】69号），住房专项维修,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,93,基金不征纳营业税。,案例：东方房地产公司2009年6月销售给承购人甲商品房一套，价款为50万。城建税7%、教育费附加3%，土地增值税预征率3%，企业所得税预计毛利率15%。则：1.公司收到承购人购房定金3万借：银行存款3贷：预收账款-甲32.预收承购人甲支付首付款12万借：银行存款,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,94,贷：预收账款-甲12,3.承购人甲按揭贷款到帐35万借：银行存款35贷：预收账款-甲354.收到承购人缴纳配套费1.5万，维修基金0.46万，办证费800元，借：银行存款20400贷：其他应付款-甲（配套费用）15000-甲（维修基金）4600-甲（办证费）800,2019/11/26,厚积薄发，成会计英才,95,5.计算应交纳各种税费,应交营业税=500000*5%=25000应交城建税=25790*7%=1805.3应交教育费附加=25790*3%=773.7应交企业所得税=500