物业设备管理[1].ppt

物业设备管理,黄东林,1物业设备管理概述,识记：物业设备物业设备管理房屋建筑卫生设备的组成给排水设备系统的组成房屋建筑电气工程设备的组成领会：物业设备管理的特点物业设备运行管理的内容,物业设备,物业设备是指附属于房屋建筑的各类设施的总称，它是构成房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。,物业设备管理,物业设备管理，就是要通过保养、维修等手段，保障物业设备的安全、正常运行，延长设备的使用寿命。,房屋建筑卫生设备的组成,给排水设备系统燃气设备系统房屋供暖、通风、空调设备系统,给排水设备系统的组成,给水设备排水设备热水供应设备消防设备卫生设备,房屋建筑电气工程设备的组成,供电及照明设备弱电设备运输设备防雷装置,物业设备管理的特点,服务性功能强经营性特点突出专业性、技术性要求高综合性强,物业设备运行管理的内容,设备运行管理主要有以下内容：设备运行的劳动组织。劳动组织的具体任务：在合理分工与协作的基础上，合理配置劳动力；根据设备的技术要求与岗位设置的要求，采取合理的劳动组织形式以提高劳动效率。具体地讲，主要包括：定员工作；作业组的组织；工作轮班组织。设备运行的管理制度。物业设备根据使用时间的不同，可以分为日常使用设备和紧急情况下使用的设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，它是全体员工的工作依据与准则。,2给排水设备的管理与维修,识记：给水设备管理范围的界定排水系统管理范围的界定给排水设备验收时建设单位应提交的文件,给水设备管理范围的界定,建筑物给水方式有多种，一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水。高层建筑则需要二次供水，多采用加压水泵和高位水箱向高层供水。高层楼房以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理。界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。,供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查；高、底层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓等，由物业管理企业负责维修管理，并接受公安消防部门的监督检查。,排水系统管理范围的界定,室内排水系统有物业管理企业维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设备，由市政工程管理部门负责维护、管理；道路在3.5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。居住小区内各种地下设施检查井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责。,给排水设备验收时建设单位应提交的文件,全部的设备施工图纸（包括竣工图）设备实验记录、隐蔽工程测试记录供水卫生许可证、水质化验单、质监部门工程质量验收合格证和洽商记录,视频,物业管理员3给排水管道与维修10.01,3供暖设备管理,识记：供暖用户管理的内容供暖收费的3种计算方法领会：供暖管理职责划分供暖管理的特点锅炉运行前应具备的条件,供暖管理职责划分,采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。,供暖管理的特点,管理的系统性明显的季节性经营性更突出对环保要求高,锅炉运行前应具备的条件,锅炉使用登记证运行锅炉的检验司炉工及水质化验员操作证健全各项管理制度锅炉房运行各项记录锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态,供暖用户管理的内容,订立供暖条款制定供暖管理办法教育用户最经济地取暖供暖费用的收取,供暖收费的3种计算方法,按建筑面积或使用面积计按热水或蒸汽的实际流通量计按户计,视频,毛坯房给排水及供暖设备检测物业管理员4供暖供气设备及管道维修,4供电设备的管理与维修,识记：供电设备管理范围的界定电气工程设备管理的一般内容建筑物防雷等级的划分领会：物业电气设备接管验收的要求,供电设备管理范围的界定,居住小区使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。上述界限以外供电线路及设备，由供电部门建设单位协商落实维护管理职责。,非居住小区低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物位分界点，支持物属供电局；10KV及以下高压供电的，以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点，第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定；35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供电局与用户协商确定；产权属于用户的下路，以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点，第一基电杆维护管理责任由双方协商确定；计费表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等，均由供电局负责办理。,物业电气设备接管验收的要求,供电范围内各建筑物的构造方式、用电内容及其主要要求；供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配线方法；全部电气平面图、系统图和原理图。所有专用设备的产品说明书、配件图、各类产品的出厂合格证明、有关设备的试验、检验报告单等；施工中各级、各阶段的验收证明书，变更洽商记录及调试记录；核对实际安装的路线及设备的数量、规格、位置是否与图纸要求一致，地下埋设管线的具体位置与平面图是否一致；正式使用后，各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动情况等。,电气工程设备管理的一般内容,定期巡视维护、重点检测与维修；建立各项设备档案；积极有效地宣传安全用电、合理用电的知识，掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。,建筑物防雷等级的划分,一类建筑物（构筑物），是指存放爆炸物品或经常发生瓦斯、蒸汽、粉尘与空气的混合物，因电火花发生爆炸，致使建筑物（构筑物）损坏或人员伤亡者。二类建筑物（构筑物），凡储存大量易燃物品的房屋（构筑物），或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建筑物，凡不属于前两类的范围，但需要作防雷保护的建筑物。,5电梯设备管理,识记：电梯维修等级领会：电梯安全管理的内容,电梯维修等级,零修中修大修专项修理更新改造,电梯安全管理的内容,对司机、维修人员的安全管