讲义-房地产投资价值评估与经济评价PPT.ppt

房地产投资价值评估与经济评价,辽宁天力集团王学哲电话LOG：,2010年度房地产估价师继续教育全国必（选）修课,辽宁天力,目录,基本概念,潜在市场,评估指标,基本方法,重要手段,辽宁天力,课程目的,传统的房地产估价服务主要以抵押、拆迁、司法鉴定、入资、课税等鉴证类业务为主，其特点是规则性强技术含量不高结果式服务。,鉴证类业务为主的市场突出特点是行业门槛低，难以形成技术壁垒市场竞争激烈，业务压力大社会认可度低，收费困难。,咨询是相对鉴证而言的，是改变传统市场问题的必然选择。咨询类业务特点与鉴证类服务相反实用性强技术含量高过程式服务。,投资价值评估是咨询类业务的典型代表，也是与传统房地产估价结合最紧密业务。,课程目的：通过本课程的共同学习，目的是要参加继续教育培训的估价师对房地产投资价值评估业务的市场前景、技术理论有更深入的了解，理解、接受并运用这一新思路，为估价机构和估价行业发展服务。,辽宁天力,基本概念-房地产投资价值评估,房地产市场价值：是指某房地产相对于一个典型投资者（一般人，代表了多数人的意愿）的价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观、非个人的价值。,房地产投资价值：是指某个特定投资者，基于个体的需要或意愿，经过理智的分析，对投资某房地产（含土地、在建工程等）的认可价值。,房地产投资价值评估定义：是指房地产估价机构，受相关方的委托，以投资行为实际为基础，对投资对象房地产投资价值做出科学评价和估计的专业行为。,房地产投资价值评估的定义,辽宁天力,基本概念-房地产投资价值评估,3.更强调合理性原则,4.传统方法与经济评价方法相结合,2.基于特定对象,1.非市场价值,5.多方案比较、多结论,房地产投资价值评估的特点,房地产投资价值评估特点,方法,辽宁天力,基本概念-房地产项目经济评价,房地产项目经济评价定义：是指专业人员应用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法对房地产项目产生经济效益的能力进行分析和评价的过程。,房地产经济评价的定义,房地产估价定义：是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。,方法,结果,辽宁天力,基本概念-房地产项目经济评价,房地产经济评价方法的特点,微观效益指项目的财务效益，宏观效益则指项目的社会效益（或国民经济效益）。一般房地产项目站在社会投资人的角度，只需进行微观效益分析。站在政府或其他公益人群的角度，好需要考虑项目的社会效益。对于一些公益性的、长期的、对社会发展有较大影响的房地产项目，有时财务效益和社会效益是相辅相成的。,财务效益分析的过程和结论一般以定量为主，定性为辅。社会效益分析的过程和结论一般以定性为主，定量为辅。具备条件的，应尽可能的进行定量分析,静态分析的指标主要包括利润总额、收入总额、投资利润率、资本金利润率，而动态分析的指标主要包括内部收益率、投资净现值、投资回收期等。静态指标计算相对简单，一般能够较好的反映项目在一定时点的具体经济指标，但由于未考虑资金的时间价值，一般不宜直接作为经济评价的依据。具备条件的，应更多的采用动态分析方法。,微观效益分析与宏观效益分析相结合,定量分析与定性分析相结合,动态分析与静态分析相结合,辽宁天力,基本概念-房地产投资价值评估与经济评价关系,房地产经济评价的特点,房地产投资价值评估,传统房地产评估,房地产经济评价,评估结果,明确的绝对值,区间式、附条件,50%,50%,评估原则,合法性原则等,满足委托目的性原则,30%,70%,评估方法,传统成本、假设、收益等,流量分析、量性、宏微、动静结合,60%,40%,评估依据,法规-权属-规划-实际,实际-规划-法规-权属,50%,50%,评估程序,依规范,无明确程序,30%,70%,评估报告,依规范,自由设计,50%,50%,辽宁天力,潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型,传统征地、拆迁鉴证评估的转型,征地拆迁评估业务是当下评估机构的主要市场来源之一，同时也是最容易产生纠纷的业务。,传统征地拆迁评估特点：1.补偿有依据，价格有标准大多数地方都有关于拆迁及其补偿评估标准的法规，规定有比较详细的补偿标准。2.多以现状为基础多以被拆迁房地产的现状使用条件为基础进行评估，很少考虑规划用途等因素。矛盾：1.法定标准与市场价值的矛盾2.现状价值和开发价值的矛盾3.行政命令与平等协商的矛盾,转型后征地拆迁评估特点：1.以市场价值为基础通过评估，确定被拆迁房地产的合理市场价值。2.以规划条件为主规划是区位条件和环境条件的综合体现，对土地价值有绝对影响。征地拆迁补偿应充分考虑土地适宜性，考虑规划条件，体现利益公平。3.以整体协商行为基础以项目整体、成片土地或一定区域为基础，整体评估，整体协商，公开透明。改变现状“各个击破”的局面。,房地产投资价值评估,辽宁天力,潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型,传统征地、拆迁鉴证评估的转型,住宅,厂区,农地,商业,3000,2000,1000,4000,住宅,商业,绿地,现状,规划,6000,8000,0,四种用途，分别1万平。,单价分别为x元/平方米。,三种用途，分别2、1.5、0.5万平。,单价分别为x元/平方米。,一、总投资价值1.最低投资价值（现状）：1.0亿元2.最高投资价值（规划）：2.4亿元3.合理价值区域1.0-2.4亿元，差额1.4亿元。*为征地拆迁双方议价提供了足够的空间。4.可根据拆迁双方风险程度，划分差额。二、投资价值分割1.假设经分析，投资价值绝对额为1.7亿元。2.以绝对的现状土地贡献为基础，四类现状用地补偿价均为4250元/平方米。现状商业、住宅用地使用者会有异议。3.以绝对现状价值比重为基础，四类宗地补偿均价将分别为1700、3400、5100、6800元/平方米4.以现状价值为基础，按土地贡献平均分配增值额，四类地补偿单价分别为2750、3750、4750、5750元/平方米。（推荐）,投资价值评估结论,辽宁天力,潜在市场-传统房地产抵押鉴证评估的升级,传统房地产抵押鉴证评估的升级,房地产抵押评估业务是各评估机构的主要市场来源之一，同时也是经济风险最大的业务。,传统抵押评估特点：1.现状一般条件下的市场价值抵押评估的结论多为现状一般条件下的市场价值，为贷款发放的依据。并未考虑那些特定需求方，也是较大可能的变现接受方的价值认知。2.大宗或特殊房地产的市场价值评估规则模糊，缺乏针对性。问题：1.抵押物变现价格往往与评估价值存在巨大差异。2.部门抵押物因“一般市场价值”较低，忽视投资价值，影响信贷发放。,升级后抵押评估特点：1.对限制需求房地产如独立使用功能差、特定用途、在建工程等应充分考虑特定需求者的价值认同。2.对大宗房地产大宗房地产转让变现的可接受市场范围十分有限，应考虑可分割性，考虑特定投资者的价值认同。3.对市场不发达的房地产对一些房地产市场不发达的区域的房地产，应考虑“最可能成交的投资者的价值认同”,房地产投资价值评估,辽宁天力,潜在市场-传统房地产抵押鉴证评估的升级,传统房地产抵押鉴证评估的升级,大型商业物业,1.区位环境条件良好2.经营状况良好3.建筑规模2万平方米4.参照周边物业市场，结合收益还原，评估价值为1万元/平方米,传统抵押评估,抵押贷款,1.位于中小城市，只有两家投资商有能力和意向购买此物业2.A公司正在实施扩张发展战略，资金充足，商业物业经营管理经验丰富，其可承受购买价12000元/平方米。3.B公司购买意愿强烈，但资金实力有限只愿意出资5000元/平方米。4.但由于属于抵押物变现，A公司看准了金融机构的资金压力，只报出了比B公司高出500元的收购价格。5.由于评估报告为充分考虑大宗房地产、市场不充分等实际因素，金融机构面临巨额损失。,变现问题,1.评估正常市场价值（10000）2.分析潜在投资者构成（两家）3.针对特定投资者评估投资价值区间（5000-12000）4.保底变现价值（5000-5500）所以，但贷款人具备较好的偿债能力时，可按传统抵押评估价值进行贷款。当金融机构对贷款人偿债能力不确定时，应按保底变现价值贷款。,投资价值评估,辽宁天力,潜在市场-传统司法鉴定评估的改进,传统房地产司法鉴定评估的改进,房地产司法鉴定评估业务是各评估机构的重要市场来源之一，同时也是技术难度最高的业务。,传统司法鉴定评估特点：1.假设内容不明确，标准模糊。对于权属不清晰的房地产，或假设为完全清晰，或依合法原则不予计量。2.价值定义不合理。许多涉案房地产并不具备市场价值。问题：1.评估市场价值与真实经济价值存在差异。2.鉴定结果不合理，未能起到纠纷化解之目的。,升级后鉴定评估特点：1.对权属不清晰房地产如不具备产权手续的违建房地产、宅基地使用权等，由于不具备合法转让条件，应充分考虑其对于纠纷双方的真实价值贡献，评估投资价值。2.对于合作投资项目产权纠纷涉及产权纠纷，应充分考虑纠纷房地产可能存在的不可分割性，评价其对双方的真实经济贡献。,房地产投资价值评估,辽宁天力,潜在市场-传统司法鉴定评估的改进,传统房地产司法鉴定评估的改进,1.背景开发商与工厂合作建住宅小区，约定建筑面积1万平米，工厂出地，开发商建设。建成后，双方各取得50%的房产所有权。2.争议由于开发商原因，住宅未能取得产权证。工厂提出开发商应对未取得产权的损失进行补偿，特委托评估。,争议事由,1.原则上未取得的产权损失=有产权条件下的房地产价格-现状无产权条件下的价格2.有产权条件下价格可通过市场提取和比较确定，5000元。3.但无产权条件下呢？如果依据合法性原则，其应不具备价值。但这显然不合理。如果假设其合法，这显然更行不同。4.有人说，可以计算补办合法手续的成本。但实际情况是，这个标准根本不会存在。5.传统评估方法遇到困惑：无产权条件下的房产，价格怎么计算？,传统评估问题,1.无产权房地产最大价值=50002.无产权房地产最小价值=03.合理投资价值计算：违规建设节约的成本（保守）拆除重新建设的收益（放大）市场的支付意愿调查如果您是购房者，您愿意支付多少价格，购买无产权的房产。市场的销售意愿调查如果您现在拥有一套无产权房屋，您愿意按几折的价格出售。,投资价值评估,辽宁天力,潜在市场-新兴房地产投资价值评估业务,新兴房地产投资价值评估业务,完善和提升房地产投资价值评估的理论和社会认知，将为房地产估价业务拓展提供可能。,投资价值,A.开发贷款风险关键是由项目盈利能力决定的，而不是单纯的抵押物可控制的。估价机构利用专业经验，评估开发项目投资价值，分析项目盈利能力、偿债能力，计计算现金流量、偿债备付率等指标，对金融风险控制意义重大。,B.土地公开交易市场逐渐规范。越来越多的投资者参与到土地竞买价值投标过程中。土地正常价值多少，投资者可承受的价格多少，这些是投资者和出让方共同关心的问题，也是保障竞买成功的关键。,C.城市经营的理念逐渐深入，无论是总体规划、详细规划，或是土地利用规划，如何在经济可行、可能条件下，实现区域土地利用国民经济效益的最大化，是评价规划编制水平、可操作性的重要指标。,D.开发商之间的合作，开发商与政府之间的合作，开发商与其他企业之间的合作，开发商与投资商的合作，在些行为过程中，房地产投资价值评估都可以提供兼具中立和专业效果的服务。,辽宁天力,评估指标,核心指标,投资价值,投资价值是评估对象满足特定投资对象、特定投资盈利指标（投资利润率、内部收益率）等条件下的价值。投资价值可以大于、等于或小于市场价值，可以是一个绝对值，也可是多个值或一段区间。,辅助指标,市场价值,由于市场价值一般被认为是公开的价值标准，与投资价值相比较对于做出投资决策有着重要意义。市场价值一般为一绝对值。,相关指标,投资利润,利润总额=收入-成本-管理费用-销售费用-财务费用-税金及附加投资利润可以反映出特定投资价值条件下的总体获利情况，可以作为投资决策的重要参考。,相关指标,财务内部收益率(FIRR),经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。,相关指标,财务净现值(NPV),指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率iC，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和.,相关指标,投资回收期,以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。投资回收期越长，说明项目短期盈利能力越差，项目风险越高。,相关指标,借款偿还期期,使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息(Id)所需要的时间。,辽宁天力,基本方法,经济评价方法（报表编制法）,传统评估方法,房地产投资价值评估基本方法,评估辅助指标,.评估辅助指标.完善取值方式，评估核心指标,.评估辅助指标.完善取值方式，评估核心指标,收益法,成本法,市场比较法,包括全投资、资本金和投资各方的现金流量表编制.可评估净现值、内部收益率、投资回收期等指标,可评估投资利润、利税贡献等辅助指标,可评估借款偿期等指标,利润表编制法,资金来源及运用法,现金流量表编制法,辽宁天力,重要手段-利润剖析方法,利润剖析方法就是利用估价师的经验和技巧，将投资环节中利润的形成进行分配，进而配置出不同的投资价值标准。,定义,一般的房地产价值包括土地取得成本、外部基础设施投入、红线内基础设施投入、建安工程投入、装修工程投入管理费用销售费用财务费用开发利润等构成。,价值构成,首先，价值构成包括一级的成本利润。其次，实际上每一个阶段的成本都包含一定的“阶段利润”。再次，阶段内部的细分阶段仍然包括利润。最后，每个级别或阶段的利润不是一个固定不变的值，而是浮动的、区间的。,利润点,利润对投资价值的影响是巨大的。根据特定投资者的特点，对利润或利润率的承受能力进行辨别和设计，将在很大程度上决定投资的经济效果，进而得出不同的投资结论。,意义,发现利润调整利润影响投资价值,辽宁天力,重要手段-利润剖析方法,以市场上一个销售单价为10000元/建筑平方米的住宅房地产为例。,1.仅仅经过一次利润剖析，我们不难发现，该住宅项目的价格构成中，包含了平均利润额3250元/平方米。2.若按高限利润率标准考虑，该住宅项目蕴含的一次利润额为4760元；若按低限利润率标准考虑，其蕴含的一次利润额为1740元，两者差距达到3020元/平方米，超过整个价格构成的30%。3.这个利润空间差额的对投资价值评估意味着什么？,辽宁天力,重要手段-利润剖析方法,超过整个价格构成30%的利润空间差额的对投资价值评估意味着：,土地竞买投资价值,1.某投资人拟购买上述住宅用地，正常市场价格为3000元/建筑平方米。2.考虑到该投资人具有良好的管理能力和丰富经验，同时该用地的取得对于投资人的市场战略布局有着特殊意义，投资人愿意并有能力接受最低的利润标准，则其可拿出4210元/平方米的成本购置该土地，竞得机率大增。3.若该投资人拥有完整的管理人才和架构，本着保本无利的原则，愿意并有能力放弃全部一次剖析利润，则其可承受6860元/平方米的土地购置成本，比正常市场价值溢价128%。,反之亦然。若某企业为该开发住宅用地的原土地使用者，在与拆迁人的博弈过程中：1.正常现状评估结果1000元/规划建筑平方米2.聪明的被拆迁人会在1000-3000元/规划建筑平方米之间去寻找平衡点。3.更聪明的被拆迁人会洞悉特定投资者的需求，寻找更大的利润空间。,拆迁补偿投资价值,其他.,辽宁天力,重要手段-多方案对比法,多方案对比法是针对同一项目，同一投资者，通过设计不同的投资方案，进行对比和评估，以得到可靠的投资价值。,定义,第一层次，按基本用途，可分为住宅开发、商业开发、工业开发等。第二层次，按细分用途，又可分为普通住宅、公寓、别墅；商场、超市、宾馆、酒店、娱乐城；仓储、工业生产、交通物流等。第三层次，按建设定位，又可分为高层、多层、独立、联体、欧式、中式、精装、简装等。第四层次，按经营方式，可划分为自营、合作经营、出租、出售等。,投资方案,投资方案对投资价值的影响是绝对性的。传统的估价方法中强调最高最佳使用原则。然而，在实际投资经济行为中，不同的投资者，不同的投资目的，显然会带来不同的对合理方案的判断，只有逐一进行分析，才能得到合理的投资价值评估结果。,意义,设计投资方案分析投资方案评估投资价值,辽宁天力,重要手段-多方案对比法,以一栋刚刚竣工的五层商业用房为例。,该商业用房位于某市商业街中心位置，周边大商场且多以自营为主，转让或出租交易案例极少，更不要谈如此大规模的五层商业综合体。商场投资商与多家意向机构达成初步意向，均由合作的可能性。商场委托评估机构对商场的投资价值进行评价，作为双方谈判洽商的依据。,委托,方案选择,项目特点：项目规模较大，布局规整，大开间，通用性强，商业分为好。估价人员经过现场调查，同时了解周边商业项目的运营模式，结合本项目的实际特点，基本确定可以选择的经营用途包括：综合百货商场、大型自选超市、专业服装市场、连锁电器销售、高档娱乐酒店等，可选择的经营方式包括出售、出租和合作经营三种。,综合百货商场,大型自选超市,专业服装市场,连锁电器销售,高档娱乐酒店,出租,出售,合作经营,辽宁天力,重要手段-多方案对比法,五种可行方案，五个细分市场，不同的收益能力和风险。,辽宁天力,重要手段-多方案对比法,许多房地产投资商不善于持有经营，期望出售物业，以实现资金快速变现，加速资金周转，经营比较稳健。通过比较以上多种经营方案，估价人员应该建议投资商与有意购买物业从事综合百货经营的购买意向人。,稳健型的投资商,该类投资商在选择投资方案时，倾向于将房地产出租经营，一方面可以获得持续和相对稳定的现金流，二来可以通过保有固定资产来树立企业形象，增强抵抗货币升值的能力。通过以上多方案比较，该投资商会选择自选超市出租经营。,期望持有物业，但缺乏经营风险承受能力的投资商,期望持有物业，且有较高抗经营风险和实力的投资商,该类投资商在选择投资方案时，倾向于在持有物业的同时，选择一种收益能力最高的盈利模式，最求利润最大化，喜好高风险，是该类投资商的所长。通过以上多方案比较，该投资商会选择高档商务酒店合作经营。,不同的投资商，会选择不同的风险和收益。,辽宁天力,重要手段-多角度分析法,同一房地产即使用于同一目的、同一投资方案，站在不同的投资关系人立场上，会有不同的价值认可。,定义,拆迁：被拆迁人、房地产开发商、政府拆迁主管部门等。抵押：贷款人、产权人、使用人、金融机构等。司法：原告方、被告方、第三方等。投资：现状产权人、相邻关系人、投资合作对象等。竞买：转让人、竞买人等。,不同角度,任何影响到最终投资价值认定结果的各方，都是投资价值评估所应考虑和分析的对象。通过多角度的分析，可以准确把握相关利益方对投资行为或价值的认知，有利于平衡各方利益，为投资价值评估提供系统的依据。,意义,不同的投资行为不同的投资关系各方立场有着不同的投资价值认同,辽宁天力,重要手段-多角度分析法,以一房地产的司法鉴定纠纷为例。,法院委托估价机构对某顶商业用房的价值进