房地产四个制度.docx

安阳贯辰置业有限公司财务管理制度第一章 总则第一条 为了适应社会主义市场经济的客观要求，按现代企业制度规范企业的会计核算和财务行为，完善财务管理制度体系，保证会计资料真实完整，根据中华人民共和国会计法、中华人民共和国公司法、企业财务通则、企业财务准则和企业基础要求规范的有关规定，并结合企业的生产经营特点和管理要求，特制定本制度。第二条 本制度适应于本公司及下属各部门。第三条 本公司的主管税务机关为企业所在地的国税局和地税局。第二章 企业财务管理体系及权限第四条 公司应建立严密科学的财务管理体系，实行财务总监的管理制度，以保证管理工作的正常开展。财务总监的财务监督管理权限包括：违法违纪问题的制止纠正权、经济核算的组织指挥权、重要财务决策的审核参与权、财务机构人员管理权。第五条 公司财务部门是企业财务管理中心，负责组织、监督本企业财务管理工作；执行、编制、分析企业财务预算；对资金实行集中管理和统一调度；参与经营决策权，并做好企业成本、费用、利润指标的考核；监督企业财务支出，如实反映企业财务状况和经营成果，正确的计算、缴纳国家各项税收；配合其他部门做好各项基础工作。第三章 会计核算和会计监督第六条 公司必须据实核算，填制会计凭证，登记会计账账簿，编制财务会计报告。第七条 公司必须实行会计监督，建立健全内部财务管理制度和内部控制制度实施细则。在接受外部监督的同时，加强内部审计作用，真正做到防患于未然。第八条 财务核算具体要求按照公司会计核算基础工作的规定执行。第四章 会计机构和会计人员第九条 公司设置财务总监，统筹负责整个公司的财务工作。第十条 公司设置会计机构，企业设置财务经理或会计主管，负责协助公司负责人领导企业财务工作。第十一条 企业会计人员上岗必须符合会计法的基本要求，并承担相应法律责任。第十二条 财务经理或会计主管的人名必须符合会计法和公司基本要求。第五章 会计基础管理第十三条 公司应建立适应竞争环境的内部管理制度，扎实做好会计基础工作，全面加强生产、技术、成本、质量、财务、营销等各项管理工作。第十四条 公司生产经营活动过程必须建立完整的原始记录，健全会计核算资料及各类物资消耗定额和费用开支标准，按月对各项定额进行考核分析，并定期对各项定额进行补充。第十五条 公司应建立健全内部价格管理体系，并积极开展各项工作。第十六条 公司应建立定期和不定期各类财务物资盘点制度，一般情况按季度、年度对各类资产进行清查盘点，进行账实核对、账账核对，对盘盈、盘亏、损毁、报废应履行报批手续，确保账、卡、物相符。第六章 流动资产第十七条 流动资产包括现金、各类存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。第十八条 其他货币资金包括外阜存款、在途资金、等。对货币资金的管理具体见资金管理办法。第十九条 应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付购货款等。应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与面值的差额，计入财务费用。第二十条 年度终了，按年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销坏账，增加坏账准备金。不计提坏账准备金的企业，发生坏账损失，计入管理费用。收回已核销的坏账，冲减管理费用。第二十一条 存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配件、在建工程、在产品、半成品、结构件、商品等。开发企业临时出租房、周转房视同存货。具体见物资管理办法。第二十二条 存货按实际成本计价（一） 购入的，按买价加运费、采购保管费和税金等计价。（二） 建设单位的，按合同确定价值计价。（三） 自制的，按制造过程中的各项实际支出计价。（四） 委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。（五） 投资者投入的，按照评估确定或者合同、协定约定的价值计价。（六） 盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的 ，按照市价计价。（七） 接收捐赠的，按照发票账单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价；无发票账单的，按同类存货的市价计价。第二十三条 领用或发出的存货，按照实际成本核算，可以采用加权平均法、移动平均法等方法确定其实际成本。第二十四条 领用的周转材料、低值易耗品按受益对象，一次或分摊工程成本和管理费用。在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。第二十五条 财务部门对存货应当定期或不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的清查盘点。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处理。盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料家之后，计入采购保管费和管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。第七章 固定资产第二十六条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、运输工具及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应该当作固定资产。应根据实际情况，制定固定资产目录。第二十七条 固定资产分为以下六类：（一） 生产用固定资产。包括生产和行政管理用房屋及建筑物、施工机械、运输设备、生产设备、仪器及实验设备和其他生产用固定资产。（二） 非生产用固定资产。包括职工宿舍、招待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、食堂、医院等单位使用的房屋、设备等固定资产。（三） 租出固定资产。（四） 未使用固定资产。（五） 不需用固定资产。（六） 融资租入的固定资产。第二十八条 固定资产按照下列方法计价：（一） 购入的，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金计价。（二） 自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。（三） 在原有固定资产基础上进行改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出减去该、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。（四） 投资者投入的，按照评估确定或者合同、协议约定的价值计价。（五） 融资注入的，按照租赁协议或合同确定的价款集运杂费、保险费、安装调试费等计价。（六） 接收捐赠的，按照发票账目所列金额（无发票账单的，按照同类设备市价）加上由企业负担的运输费、保险费、安装调试费、税金等计价。（七） 盘盈的，按照同类固定资产的重置完全价值计价。（八） 企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税，计入固定资产价值。第二十九条 为建造固定资产或者对固定资产进行技术改造而发生的尚未交付使用以前的专项工程支出、按照实际成本计价。第三十条 为专项工程发生报废或损毁，按照扣除残料价值和过失人或者保险公司等赔款后的净损失，计入专项工程成本。单项工程报废以及由于非常原因造成的报废损毁，其净值损失，在筹建期间，计入开办费，在生产经营期间，计入营业外支出。第三十一条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧，办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。第三十二条 企业计提固定资产折旧一般采用平均年限法和工作量法、技术进步较快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备，经有关部门批准，可采用双倍余额递减法或年数总和法计提折旧。第三十三条 计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物、在用施工机械、运输设备、生产设备、仪器及实验设备、其他固定资产、季节性停用修理停用的固定资产，融资租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产。第三十四条 固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。体制使用的固定资产，从停用月份起，停止计提折旧。第三十五条 发生的固定资产维修支出，计入有关费用。维修费用发生不均衡的，可以采用待摊或者预提的办法。采用预提办法的，实际发生的修理支出应先冲减预提费用，实际支出数大于预提费用的差额，计入有关费用，小于预提费用的差额冲减有关费用。第三十六条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出。第三十七条 对固定资产应每年盘点一次。（一） 盘盈的固定资产，按照原价减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入。盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。（二） 企业在筹建期间产生的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非常原因造成的固定资产清理净损失，计入开办费。第八章 无形资产、体验资产和其他资产第三十八条 无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。第三十九条 无形资产按取得时的实际成本计价。（一） 投资者作为资本金或者合作条件投入的，按照评估确认或者合同，协议约定的金融计价。（二） 购入的，按照实际支付款项计价。（三） 自行开发并且依法取得的，按照实际开发过程中实际支出计价。（四） 接收捐赠的，按照发票账单所列金额或者同类无形资产市价计价。（五） 除企业合并外，商誉不得作价入账。（六） 非专利技术和商誉的计价，应当经法定评估机构评估确认。第四十条 无形资产从开始之日起，在有效使用期内平均摊入管理费用。有效使用期限按照下列原则确定：（一） 法律和合同或者企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按照两者熟短的原则确定。（二） 法律没有规定有效期限，企业合同或者企业申请书中规定有受益年限的，按照合同或者企业申请书规定的收益年限确定。（三） 法律和合同或者企业申请书均未规定有效期限或者收益年限的，按照不少于10年的期限确定。第四十一条 转让无形资产取得的净收入，除国家法律法规另有规定外，计入其他业务收入。第四十二条 递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在一年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。（一） 开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产构建成本的汇总损益利息等支出。（二） 下列费用不包括在开办费用内：应当有投资者负担的费用支出，为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出，以及筹建期间应当计入资产价值的利息支出、汇总损益等。（三） 开办费自生产、经营月份的次月起，按不得短于5年的期限分摊入管理费用。（四） 以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内，分期摊入成本或者管理费用。第四十三条 其他资产包括临时设施、特准储备物、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。（一） 临时设施是指企业为保证施工和管理的进行而建造的各种建议设施，包括现场临时作业棚、机具棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池、沥青锅灶等设施；临时铁路专用线、轻便铁道；临时道路、围墙；临时给排水、供电、供热等管道；临时简易周转房，以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室、医务室、理发室、托儿所等临时性福利设施。（二） 临时设施以建造时发生的实际支出计价，按工程收益期限分期摊入工程成本，报废清理回收的残值扣除清理费用列作营业外收支。第九章 负债第四十四条 负债分为流动负债和长期负债。 （一） 流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本、费用中提取的职工福利费等。（二） 长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。（三） 发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。第四十五条 流动负债的应计利息支出，计入财务费用。长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，加入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前的，计入构建资产的价值。第四十六条 偿还债券中，如发生债权人特殊原因确实无法支付应付款项，计入营业外收入。第十章 对外投资第四十七条 根据国家法律法规，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资。包括短期投资和长期投资。但不得以国家专项储备的物资以及国家规定不得用于对外投资的其它财产向其他单位投资。第四十八条 公司的对外投资，按照下列原则确定：（一） 以现金、存款等货币资金方式对外投资的，按照实际支付的金额计价。（二） 以实物、无形资产方式向其他单位投资的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。资产评估确认或者合同、协议约定的价值与其账面净值的差额计入资本公积金。（三） 认购的债券，按照实际支付的价款计价。实际支付款项中含有应计利息的，按照扣除应计利息后的差额计价。（四） 溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付款项（扣除应急利息）与债券面值的差额，在债券到期前分期计入投资收益。（五） 认购的股票，按实际支付价款计价。实际支付款项中含有已发放但尚未支付股利的，按照实际支付价款扣除应收股利后的差额计价。第四十九条 公司对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资收益，按照国家规定缴纳或者补交所得税。第五十条 公司收回的对外投资与长期投资账户的账面价值的差额，计入投资收益或者投资损失。第十一章 成本和费用 第五十一条 在工程施工、提供劳务、作业、房地产开发、销售等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第五十二条 公司的开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。（一） 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（二） 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（三） 建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（四） 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排泄、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（五） 公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（六） 开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等第五十三条 公司内部独立核算的工业生产、运输、物资供销、服务等单位生产、经营成本的划分，比照有关行业财务制度的规定办理。第五十四条 公司发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。第五十五条 销售费用是指在销售产品或者提供劳务过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由公司负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费、维修费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利、折旧费、修理费、物资消耗以及其他经费。第五十六条 管理费用是指公司行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办摊销费、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、损毁和报废（减盘盈）损失，以及其它管理费用。（一） 公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物资消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。（二） 工会经费是指按职工工资总额的2%计提给工会的经费。（三） 劳动保险费是指支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、易地安家补助费、职工退休金、六个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、按照规定支付给离休干部的各项经费。（四） 待业保险费是指按照国家规定缴纳的待业保险基金。（五） 职工教育经费只是企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资总额的1.5%计提。（六） 董事会经费是指最高权力机构及其成员为执行只能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。（七） 咨询费是指向有关咨询机构进行科学技术咨询时支付的费用。（八） 审计费是指聘请中国注册会计师进行查账验资以及进行资产评估等发生的各项费用。（九） 诉讼费是指因起诉或者应诉而发生的各项费用。（十） 绿化费是指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。（十一） 土地使用费是指使用土地而支付的费用。（十二） 土地损失补偿费是指在成产经营过程中破坏的国家不征用的土地所支付的土地损失补偿费。（十三） 技术转让费是指使用非专利技术而支付的费用。（十四）无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。（十五） 业务招待费指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用。第五十七条 职工福利费按照职工工资总额的14%提取。国家另有规定的，从其规定。第五十八条 财务费用是指公司为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇总净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及企业筹资发生的其他费用。第五十九条 待摊和预提费用，应遵循权责发生制和生产成本与收入配比的原则。企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般不应超过十二个月。在费用尚未发生以前需要从成本中计提的费用项目和标准，由企业根据具体情况确定，报主管财政机关备案。第六十条 下列支出，不得列入成本、费用；为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；为对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，一级企业的赞助、捐赠支出；国家法律、法规以外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其它支出。第十二章 营业收入、利润和利润分配第六十一条 营业收入是指在生产经营活动中，由于工程施工、提供劳务、作业、房地产开发、以及销售产品等所取得的收入。第六十二条 公司开发土地、商品房在移交后，将结算账单提交买房并得到认可的，却认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。第六十三条 企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。第六十四条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。第六十五条 营业林润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。第六十六条 投资净收益是指对外收益减去投资损失后的余额。（一） 投资收益包括对外投资分得的利润、股利、债券利息，投资到期收回中途转让取得高于账面价值的差额，以及按照权益核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。（二） 投资损失包括对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款低于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。第六十七条 营业外收入和营业外支出是指企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。营业外收支净额，为营业外收入减去营业外支出后的差额。第六十八条 发生年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补；下一年利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补。五年内弥补不足的，用税后利润等弥补。第六十九条 公司实现利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。第七十条 公司缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按照下列程序分配：（一） 被没收的财产损失，支付各项税收的滞纳金和罚款；（二） 弥补企业以前的年度亏损；（三） 提取法定盈余公积金；（四） 提取公益金；（五） 向投资者分配利润。第七十一条 盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后，企业的法定盈余公积金一般不低于注册资金的25%。第七十二条 公益金主要用于职工集体福利支出。第十三章 会计档案管理第七十三条 公司会计档案管理应符合会计基础工作规范的要求及国家档案管理的有关规定。企业会计档案的范围应包括：企业会计凭证、会计账薄、会计报表、财务预算、财务成本计划、经济合同、财务评价指标材料、财务分析、会计制度及规定和相关的各种批复等会计资料。第七十四条 会计档案应由专人负责管理，并定期检查归集会计档案，到期必须整理入库，并办理交接手续。第七十五条 公司应建立会计档案查阅制度，凡查阅会计档案者，需写出查阅档案的书面报告，注明查阅范围，经财务经理批准后方可查阅，管理人员应严格等级。第十四章 负责第七十六条 本管理制度自2013年3月执行。第七十七条 本管理制度未尽事宜。按公司有关规定执行。第七十八条 本管理制度公司财务部负责解释和修改。 安阳贯辰置业有限公司2013年5月18日安阳贯辰置业有限公司施工现场质量保证制度第一条 为了加强本公司对建设项目各施工现场的监督管理，保证公司各项工作正常的生产运行和安全，提高施工现场规范化、标准化管理水平，保证建设质量和建设工程施工顺利进行，根据建设工程施工现场管理规定和国家有关法规规定，结合本公司的实际，特定本制度。第二条 本制度所称建设工程施工现场，是指由本公司作为业主负责开发建设的工业和民用项目的房屋建筑、土木工程、设备安装、管线敷设等施工活动，经批准战胜的施工现场。第三条 开展施工建设，必须坚持“百年大计，质量第一”的方针，牢固树立“安全第一、质量第一、信誉第一”的思想，对施工现场质量管理应有相应的施工技术标准、质量保证管理体系、施工质量检验制度和综合施工质量水平评定考核制度。第四条 公司实行公司主管领导、工程部门、基层施工质量、安全监督人员三级监督检查制度。公司应对负责建设的每一施工现场制定负责人，在建设工程形式前，作为施工现场总代表人进驻施工现场，安排专人在建设期内每天到施工现场进行巡查，并将具体情况进行记录，形成日志。公司主管领导和工程部门将不定期对施工现场的安全管理情况进行抽查。施工单位也应当按照相关规定制定具有相应资格的项目经理，总代表人和项目经理的姓名及授权事项应在形式前进行书面约定，并相互通知，在施工过程中，总代表人或者项目经理发生变更的，应当按照前款规定重新通知公司和备案。第五条 建设工程的施工现场要建立健全现场质量管理保证体系，实行质量责任制，对工程项目施工全过程的质量实施控制和管理。公司工程部应在施工前，合同施工、设计单位完善质量管理制度，并参加图纸会审，对规程、规范、工艺标准、技术措施方面进行技术交底，根据施工组织设计要求，施工单位也应逐级进行施工交底工作。第六条 开发建设项目，应当按照国家有关规定，将工程发包给具有相应资质等级的单位。且不得违规将建设工程肢解发包。第七条 必须实行监理的建设工程，应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他厉害关系的该工程的设计单位进行监理。第八条 工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购应当依法进行招标。第九条 工程部必须向有关的勘察、设计、施工、监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。第十条 当建设单位有涉及建筑主体和承重结构变动装修工程的，工程部应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计档案的，不能继续施工。在销售商品房过程中，应当向房屋建筑使用者明示或约定其在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。第十一条 工程部应配合施工现场代表人负责监督施工单位编制建设工程施工组织设施。建设工程实行总包和分包的，分包单位在总包单位的总体部署下，负责编制分包工程的施工组织设计。施工组织设计应当包括下列主要内容：（一） 工程任务情况。（二） 施工总方案、主要施工方法、工程施工进度计划、主要单位工程综合进度计划和施工办量、机具及部署。（三） 施工组织抚摩措施，包括工程质量、安全防护以及环境污染防护等各种措施。（四） 施工总平面布置图。（五） 总包和分包的分工范围及交叉施工部署等。第十二条 施工单位在开工前，必须按照管理要求，向本公司提交开工报告、施工组织设计，并经本公司工程部门、安全管理部门审查通过，与本公司签订施工安全和质量协议书。第十三条 建设工程施工必须按照批准的施工组织设计进行。在施工过程中确需对施工组织设计进行重大修改的，必须报请公司执行层研究同意并经政府主管部门批注同意。施工单位不得擅自改动工程设计，不得偷工减料。第十四条 现场施工应当贯彻文明施工的要求，推行现场代管理办法，科学组织施工，做好施工现场的各项管理工作。公司对此负有监管义务和责任。第十五条 施工现场应当按照施工总平面图布置图设置各项临时设施。堆放大宗材料、成品、半成品和机具设备，不得侵占场内道路及安全防护等设施。第十六条 施工现场必须设置明显的标牌，标明工程项目名称、建设单位、设计单位、施工单位、项目经理和施工现场总代表人的姓名、开竣工日期、施工许可证批准文号等。施工单位负责施工现场标牌的保护工作。第十七条 施工现场的用电线路、用电设施的安装和使用必须符合安装规范和安全操作规程，并按照施工组织设计进行架设，严禁任意拉线接电。施工现场必须设有保证施工安全要求的夜间照明，危险潮湿场所的照明工具，必须采用符合安全要求的电压。第十八条 施工机械应当按照施工总平面图规定的位置和线路设置，不得任意侵占场内道路。施工机械进场的须经过安全检查，经检查合格的方能使用。施工机械操作人员必须建立机组责任制，并依照有关规定持证上岗，禁止无证人员操作。第十九条 应当监督施工单位保证施工现场道路畅通，排水系统处于良好的使用状态，保持场容貌的整洁。随时清理建筑垃圾。在车辆、行人通行的地方施工，应当设置沟井坎穴覆盖和施工标志。第二十条 施工现场应当严格依照中华人民共和国消防条例的规定，在施工现场建立和执行防火管理制度，设置符合消防要求的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发生火灾的地区施工或者储备、使用易燃易爆器材时，应当采取特殊的消防安全措施。第二十一条 施工现场应当向施工作业人员提供安防用具和安全防护服装，在施工现场建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人。第二十二条 施工作业人员进入现场前，施工单位应该根据公司的要求进行安全教育，特种作业人员必须进行培训考核取得特种作业人员操作证后持证上岗。第二十三条 施工单位应当每周对施工队伍组织一次安全活动，学习相关安全规章制度、操作规程、事故案例，总结经验教训，做好风险评估。施工队伍在施工作业过程中涉及到用火、用电、用气、用水，必须到本公司的相应部门或有关单位办理审批手续。相关部门巡检通道需要围挡其他部门且有人进出的地方也要设立临时门岗。在不影响本公司各部门案例生产运行的前提下，本公司尽力为施工队伍提供便利条件以及用火、用电、用气、用水相关服务第二十四条 监督施工单位对施工现场的员进行管理。现场施工人员经统一着装，穿戴整齐，佩戴案例帽。第二十五条 在施工中必须坚持执行三检制度，公司三级监督检查人员有权随时对施工队伍进行检查，按设计图纸及施工规范、施工工艺行使检察权，对不按要求施工的有权提出整改意见，对拒不执行有权勒令其停工或者清理出场，有权对违反公司安全规定的行为进行处罚或责令施工队伍仪式整顿。第二十六条 公司工程部门和安全生产管理部门对施工队伍应建立相应的管理档案，实行动态监督。第二十七条 严格实行施工现场的质量检查制度，按照工程进度等进行施工前准备工作检查、原材料检查、施工中各工序定期检查、主要部位重点检查、单项工程验收检查等，并做好记录，对不合格的部位提出整改意见和处理办法等，按照要求制定措施进行返修。第二十八条 鼓励督促施工企业采用先进技术及方法进行质量监督控制管理，将工程质量的实施可控状态，最大限度减少质量事故发生，工程部负责组织施工图纸会审，使各方正确理解设计意图，明确工程质量要求，并做好记录会审记录。同时组织承包商工程技术人员了解施工现场水文地质情况。第二十九条 督责的建立单位应严格控制隐蔽工程质量，严格工序质量检查，验收过程中力求做到全、严、先、细的原则。参与并督促监理单位加强对材料、成品、半成品进场的检验工作，严格执行见证取样制度。督促监理单位监理严格的返工制度。建立严格的质量付款体系，将监理费及各承包方工程款的发放和工程质量直接挂钩。第三十条 建设工程竣工后，公司收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，共同编制工程竣工图，进行工程质量评议，整理各种技术资料，及时完成工程初验，并向有关主管部门提交竣工验收报告。单项工程竣工验收合格后，施工单位可以将该单项工程移交公司有关部门管理。第三十一条 建立健全工程技术资料档案制度，工程部设专人负责整理工程技术资料，要认真按照工程竣工验收要求进行整理归档，施工项目现场负责人要根据工程进行的进度及时做好施工记录、自检记录和隐蔽工程验收签证记录。要将自检材料和工程保证材料分类整理保管好，随时接受公司检查。第三十二条 施工现场发生的的工程建设重大事故的处理，依照工程建设重大事故报告和调查程序规定执行。第三十三条 对在工程质量管理工作中取得成绩和作出贡献的部门及个人，将视情况给予一定的物质奖励，具体办法由工程部与人事财务部负责规定。安阳贯辰职业有限公司 2013年5月18日安阳贯辰置业有限公司质量保修管理制度第一条 为规范公司工程及商品房质量保修工作，保护公司、施工承包企业、商品房所有人和使用人的合法权益，促进工程建筑及房屋质量的提高，提供安全、舒适、健康、环保的商品房产品，根据国家有关法规，制订本制度第二条 由公司承担的新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，均适用于本制度。公司工程部负责开展质量保修工作，并负责解释本制度内容。第一章 施工承包企业应承担的保修责任第三条按照国家规定，公司和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工企业（乙方）应当履行一定的义务。公司应就相关保修项目与施工企业共同制定保修书面约定，在销售商品房时，共同向业主提供保修承诺。第四条施工企业应提供十年保修范围为：基础部分：经权威部门验定的因乙方施工责任所造成发生基础部均匀沉降，由乙方承担返修、加固以及检测等所发生的一切费用，并承担最终造成的损失。结构部分：梁、柱、墙体、楼板悬挑构件等主体结构出现的质量缺陷，由乙方承担因返修、加固以及由此带来的一切费用。第五条 施工企业应提供的五年保修范围：屋面及室内防水部分：屋顶屋面积水渗漏，厨卫间地面积水渗漏，由乙方在保修期内承担因返修所发生的一切费用，以及因上述原因造成业主相应的经济损失。设备安装部分：上下水管道、采暖管道、散热器片、开闭箱、电表箱及相应的设备安装，因安装质量发生的漏水漏气问题以及因材料质量发生的损坏由乙方无偿更换。第六条 施工企业应提供的三年保修范围：室外工程：散水、台阶、坡道下沉开裂，沟道回填下沉，由乙方负责在保修期内无偿修复。内外墙体、顶棚抹灰层、裂缝、爆灰、墙地砖开裂、脱落，由乙方负责在保修期内无偿修复。第七条 施工企业应提供的一年保修范围：电气部分：室内灯具、开关、插座，安装不牢、线路漏电、电器失灵。卫生洁具部分：坐便器、浴缸、洗面盆及附属配件，因产品质量损坏、配件失灵、漏水，包括厨房间水嘴、水表等部件。门窗部分：开关不灵、边缝漏风、翘曲变形，木制做品剥层、裂缝、油漆脱皮。内装修木做部分：变形、开裂、脱落、涂料起皮、掉粉、严重退色、小五金件不符合规范规范要求，如门锁、合页等。地面超过国家标准的起砂，空鼓裂缝。第八条 施工企业应提供的半年保修范围：电器中安装的灯泡、灯管在保修期间由于质量问题损坏，乙方应免费更换。因施工工窗安装质量问题损坏的门窗玻璃。地面泛水、倒坡积水。下水地漏、管道堵塞或流水不畅。烟道返烟的修复。第二章 公司对业主的保修责任第九条公司在销售商品房的经营活动中，销售部门应当向对方提供商品住宅使用说明书和商品房住宅质量保证书，同时明示各保修部位和责任、年限。第十条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一） 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（三） 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四） 电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五） 装修工程为2年；（六） 墙面、顶棚抹灰层脱落为2年 ；（七） 地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；（八） 门窗翘裂、五金件损坏为1年；（九） 灯具、电器开关为6个月；（十） 卫生洁具为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第十一条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第十二条 公司应及时处理、解决、回复业主的房屋质量投诉，委托物业公司受理的，应当与物业公司签订相关协议，约定处理途径方式及资金等问题。第三章 安全事故的预防及处理第十三条 发生涉及结构安全的质量缺陷，公司应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施 ；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有权人进行验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。第十五条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，公司可按照相关规定先予赔偿，并及时向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十六条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第十七条 下列情况不属于本制度规定的保修范围：（一） 因使用不当或者第三方造成的质量问题（二） 不可抗力造成的质量缺陷第四章 附则第十八条 本制度自制定之日起执行。安阳贯辰置业有限公司2013年5月18日安阳贯辰置业有限公司安全生产管理制度第一章 总则 第一条 为了加强公司各部门生产工作劳动保护，及建设工程项目中对承包方施工企业安全生产的监督管理，保护职工、施工企业人员在生产工作过程中的生命、健康及财产安全，根据中华人民共和国建筑法、中华人民共和国安全生产法等有关法规和规定，制定本制度。 第二条 各部门的安全生产工作必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，并贯穿工程建设全过程。要坚持“管生产必须管安全的原则，生产要服从安全的需要，实现安全、文明生产”。 本制度所承建设工程，包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。 第三条 对在安全生产方面有突出贡献的团体和个人要给予奖励，对违反安全生产制度和操作规程造成事故的责任者，要严肃处理，触犯刑律的，交由司法机关处理。 第四条 公司工程部是安全生产工作的管理机构，其职责是：全面负责公司的安全生产管理工作，研究制定安全生产管理措施，开展安全教育培训，实施安全生产检查和监督，调节处理安全责任事故等工作。 公司各部门及承包方施工单位，莹当在工程部的指导下，负责对本部门、本单位职工进行安全生产教育，制定安全生产实施细则和操作规程，实施安全生产监督检查，贯彻执行工程部各项安全指令，确保生产安全。第五条公司总经理是本单位的安全生产第一责任人，工程部安全负责人是本单位的安全生产主要负责人。 建设项目中，勘察、设计、工程监理、施工承包方及其他有关单位应当按照法规规定承担各自的安全责任，公司相关部门应当监督其落实的情况。 第二章 建设项目现场的安全管理 第六条 项目建设过程中，公司工程部负责向施工单位提供现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广博电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。 第七条 在工程项目勘察、设计、施工、工程监理等阶段，应当遵守国家有关法规，不得向有关单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，不得无合理要求压缩合同约定的工期。 第八条 工程部预算人员在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用，并按照程序报财务部门，各部门应根据职责积极予以配合落实。 第九条 公司相关部门负责人员不得明示或者暗示施工单位购买租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及文件、消防设施和器材。 第十条 工程项目建设应严格实行招投标制度，应当将相关工程发包给具有相应资质等级的施工单位。建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当由具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程的企业承担。公司工程部应当审查督促施工单位建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定安全生产规章制度和操作规程，并保证安全生产条件所需资金的投入，要对建设工程进行定期和专项安全检查，做好安全检查记录。 第十一条 在建设项目现场安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，必须由具有相应资质的单位承担。安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，应当编制拆装方案、制定安全施工措施，并由专业技术人员现场监督。 施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施安装完毕后，安装单位应当自检，出具自检合格证明，并向施工单位进行安全使用说明，办理验收手续并签字，工程部及工程部应在整个建设验收过程中进行监督。 第十二条 建设项目的现场办公、生活区与作业区应分开设置，并保持安全距离：办公、生活区的选址应当符合安全性要求。项目现场职工的膳食、饮水、休息场所等应当符合卫生标准。不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍。施工现场临时搭建的建筑物应当符合安全使用要求。施工现场使用的装配，式活动房屋应当具有产品合格证。 第十三条 在建设项目现场应建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在建设项目现场入口处设置明显标志。 第十四条 项目建设过程中，应当向现场管理及作业人员提供安全防护