买对房屋不贬值.ppt

買對房屋不貶值,地政土管二94207208廖彬傑,PART1了解不動產,什麼是不動產？,不可搬動的財產包含了食衣住行除了遮風避雨還有增值的效用,買賣不動產有撇步嗎？,買賣不動產擁有正確的觀念遠比技術重要,有錢人才能投資不動產？,掌握訊息！看準趨勢！景氣不好，可以買銀拍屋！產權清楚！保證便宜！,增值空間看哪裡？,地段產品規劃、採光、通風、隔間等(3成)向嫌惡設施SayNo！,需要培養的特質？,要有老鷹的眼！蝸牛的觸角！兔子的敏捷！,套牢是不分男女老幼宗教種族尊貴卑賤的，只要有錢，統統有希望！,PART2利用隨手可得的資訊作為買屋賣屋時點的指標,銀拍帶來房市曙光,銀拍出現，房市見底法拍仍為寡占市場銀拍屋雖不是真的好東西但肯定是個便宜貨自用型客戶從100%降至60%，投資客由10%升至40%，不動產市場已見底,觀察社會面、市場面的變化,原物料上漲介入好時點大家不看好主客易位，衝啊！專家說可買，衝啊！發生影響社會、經濟重大事件，衝啊！,利率低檔，見底訊號兩極化區隔市場-觀察房價的波動大家買就漲，大家賣就跌，這是不變的市場原則任何利空都是買點！,景氣反轉3大指標,經濟成長率貨幣供給額年增率物價上漲率,用最低的價錢，買到跌不下去的房價,房屋空置率、供給需求在底部佈局，獲利的空間才大，才有支撐追價搶貨，只有斷頭,賣屋的最佳時機？,逢高出脫不要手軟環境行塑價格，買厝要買厝邊只有賣不掉的價格沒有賣不掉的地段,PART3馬步站穩，練好基本功,土地與建物；一如麵粉與麵包,麵包中的麵粉已死分區決定效用高低限制越多，價格越低不動產價值看效用,空間和替代(一),將不動產的價格、市場空間化不要只在點上看,空間和替代(二),當不動產的價格一樣時，優先選擇效用高的當效用一樣時，優先選擇價錢低的若未來單價、總價接沒有往上的空間，那麼往下的空間就大了，且是修正不是跌,剖析合理房價的3把大刀,稀少性效用性市場性紅單變白單，美夢變惡夢,投資不動產的第4把刀,單價、總價、產品、量體觀念,合理價的判斷觀念,不動產合理價的評估並不是以公告現值為準，因其不能代表市場價格。價格的評估是要找出價值的依據在哪裡。,不動產估價,市場資料比較法、收益還原法、成本法賣一個點的價絕對比賣一個面的價格高！,中古屋房價的判斷,市場資料比較法的基本精神：當價格一樣時，效用高的優先被選擇；當效用一樣時，價格低的優先被選擇。替代與空間的觀念靠腳走、靠嘴問，深入了解區域的合理行情價，因不動產價格是可以相互替代的。,新成屋與預售屋房價判斷,一般推估新成屋合理價=預售屋可成交的房價X1/(1+i)n預售屋可成交的合理價=新成屋合理成交價X(1+i)ni=不動產投資的機會成本，必須考慮投資的風險係數機會成本=一般可接受的報酬率+可接受投資風險報酬率n=施工期限(年)目前一般可接受的投資報酬率為6%,中古屋合理價的估算公式,中古屋合理價=同地區、同類型新成屋的成交價X地段係數X議價係數X(1-使用年限/耐用年限),不要險中求利，要穩中獲利,買實體的東西要築夢踏實，要考慮未來脫手容不容易，隨便亂買一通，美夢馬上變惡夢。趨勢大好，雞犬升天,景氣與買氣大不同,量是價的先行指標買氣來臨：低價放量、交投熱絡景氣來臨：追價放量、交投熱絡,趨勢是最有力的工具,掌握趨勢，投資不二法門會買的不是師父會跑的才是師父要留