汉略房地产成本管理培训课件.ppt

成本管理精益化之一房地产企业全成本管理-责任成本管理体系的实践,房地产企业面临着什么？,新政-,土地金融预售自有资金开发,行业门槛提高了,冰火两重天,行业内三大并购案,房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争,向管理要效益,管理规范化,法制日趋健全,消费者日趋成熟,企业规模发展,房地产企业,政策,客户,资本,市场,法律,资源,舆论,社会,举牌案例,行业竞争激烈,宏观经济调控,企业利润趋薄,管理精细化,管理出效益,资本,土地,项目,资本增值能力,项目开发能力,房地产企业业绩体现-核心财务指标,销售净利率-盈利能力总资产周转率-运营效率净资产收益率-投资回报能力,房地产企业的运营能力,2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达到14.48%。,房地产企业的核心竞争力：,企业运营能力,各专业的管理能力,专业间的集成能力,具体项目操作能力,企业综合管理能力,成本管理能力,聚,焦,体,现,一句话:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争,形成责任成本管理为核心的-全成本管理体系,聚焦：,项目盈利目标,房地产项目全成本管理,房地产项目全成本,土地成本,项目建造成本,管理成本,成本管理,成本分解,资金成本,关于公共设施维修基金,各地政策要求,万科对股东的公示,关于土地增值税,万科对股东的公示,政策要求,取决于管理层的认识,决定了项目成本与企业命运,-企业的成本策略观,企业的定位决定了企业的成本策略品牌盈利顾客价值持续发展房地产企业基本的成本策略观,！要产品，而不是作品！成熟产品的复制,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,盈利总目标,房地产成本作业过程与成本形成,土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用,管理费用,成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合,房地产成本的形成,企业特色项目特点财务核算成本分析,如何实现房地产企业的全成本管理？,建立和实践目标成本与责任成本管理体系,建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理,责任成本管理的总体思路,关于目标成本,目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心,内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例,一、目标成本的定义,目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。,二、目标成本定义解读,目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理,二、目标成本定义解读,1、投资决策项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算工程量清单,横向制约,三、目标成本的形成,PDCA,四、目标成本的管理-动态成本管理,总目标,我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。,五、目标成本的实现,回顾：,目标成本是基于企业目标建立的目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系,案例：目标成本的设定形式,案例：动态成本信息反馈系统,案例：成本数据库的建立,目标成本管理中经常遇到的问题,1、目标成本合理吗？,2、动态成本信息为什么失真？,案例1：目标估计不足,案例2：目标刚性不足,案例3：目标与实际脱节,案例1：信息归集不及时,案例2：信息反馈失控,内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例,责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则,一、责任成本的解读,方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成,二、责任成本的分解方式,方式一：成本科目,方式二：合同分类,以成本形成主体作为成本责任主体,三、责任成本的分解原则,五、责任成本的落实,责任主体责任内容责任控制要点责任履行评价责任状（书）,责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）,责任成本指导书,六、责任成本的评估与考核,评估方式评估指标无效成本考核方式谨慎与全面性,量化评估,回顾：,责任成本的分解是基于责任形成的主体责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书责任成本的管理要引入考核、评估机制责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩,案例：责任成本的分解落实,案例：责任成本考核的全面性,1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？,2、招投标管理的责任成本如何切分？,案例1：设计阶段责任成本管理,案例2：招投标责任成本管理,责任成本管理中经常遇到的问题,3、责任分配合理吗？,4、这些问题是责任成本管理的错？,案例1：样板房成本谁来管,案例2：图纸的成本责任,案例3：合同招标与实施责任,案例1：产品品质下降了,案例2：财务数据失真了,案例1：质量问题出现了,责任成本管理中经常遇到的问题,责任成本控制要点指南的介绍？,建立合理的目标成本-控制标杆将目标成本分解成责任成本-控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中责任成本管理量化的控制指标与评估-控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向,房地产项目全成本管理,房地产企业全成本管理体系,之一：制度体系企业架构体系专业系统的集成全过程、各环节,之一：制度体系企业架构体系专业系统的集成全过程、各环节,设计管理,采购管理,工程管理,成本管理,之二：企业标准化体系产品部品作业工序工程做法质量验收,之三：专业支持体系产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息,一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。,房地产成本管理是企业行为（策略管理）房地产成本管理需要全员、全过程的努力房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力,房地产项目成本管理成为企业未来的生命线