后危机时代我国房地产市场管理策略.pdf

视点 后危机时代我国房地产市场管理策略 口文侯伟 【摘要】随着我国房地产市场建设步伐的加快，房地产业在快速发展的同时，也面临着土地紧张、材料涨 价、供需矛盾等困难，房地产市场的建设、销售与需求矛盾日益突出，对我国房地产业的发展带来了严重的影响 和制约。在后危机时代，我国房地产业市场面临着巨大挑战与压力，但是更多的则是机遇。结合 - 3 前我国房地 产市场发展的现状与金融危机的影响，我们应 - 3 强化管理，探索有效的对策措施，促进我国房地产业持续稳定 发展。 【关键词】金融危机；房地产；管理；策略 近年来，我国房地产业在围民经济中 所处的地位越来越毳要，所占的比例越来 越高，与人民群众的生活紧密相关。可以 说，房地产市场发展已成为关系到我国国 民经济稳定发展与金融安全的晴阴表。 所以，”嗜力营造一个和谐、稳定的房地产 市场环境，意义重大，迫在眉睫。随着经 济全球化趋势的不断加剧、改革开放的不 断发展、城乡一体化进程的加快，我国房 地产建设的步伐也随之加快。在房地产 市场快速发展的同时，也面临着一些困 难，诸如土地紧张、材料涨价、供需矛盾 等，使得我国房地产市场的价格一路高 攀，出现了房地产市场建设、销售与需求 矛盾习益突出的状况。 一、后危机时代我国房地产市场 的现状 尽管金融危机的影响仍在持续，但 “房产热”、“泡沫说”等说法却不绝于耳， 我国的房地产市场依然呈现出恢复性增 长的态势，甚至顽强地一路疯狂飚升。那 么，后危机时代我国房地产市场的现状究 竟如何呢? ( 一) 国民经济快速增长，房产热胀明 显 近年来，”哦国国民经济的增长速度 连续几年达到1 0 ，经济发展质量好，发 展速度快。不断加快了我围城乡一体化建 设的进程，使大量的农村富余人口逐渐向 城市转移，必然拉动了城市的住房消费， 从而为我国房地产市场带来新的生机与 活力，在推动我国房地产市场快速发展的 同时，也推动了国民经济的持续快速增 长。此外，一方面由于供需矛盾较为突 出刺激了房地产市场的超常规发展出 现了房地产热胀逐渐明显的不良趋势。 另一方面，房地产发展速度和品质的不断 提升，也刺激着购买需求较强的消费者逐 步提升了消费层次。 ( 二) 体制机制不够完善，监督制约乏 力 长期以来，受我围传统体制机制的影 响，对房地产市场的监督监管力度不够， 必然导致了监督制约乏力的现象。健全 完善的体制、机制是落实城乡统筹发展的 重要保证，也是强化房地产市场管理的重 要手段。要通过体制、机制革新，加强对 房地产市场的监督管理。促使房地产市场 向着科学化、规范化、合理化方向发展。 因此，建立健全体制、机制，加大对房地产 市场的监督制约力度，对于促进我国房地 产市场持续快速健康发展就显得尤为重 要，迫在眉睫，意义重大，影响深远。 ( 三) 房产市场发展过快，房市价格过 高 房市发展过快，价格过高是当前我国 房地产市场的重要特征之一。近年来， ”哦困房地产投资几乎每年以2 5 左右的 速度递增，在我国依然没有形成强大购买 需求市场的情况下，房地产市场的快速发 展已经超过了我国消费者的承受能力。 这样，就形成了总量充足，消费滞后的情 况。价格过高也是房地产滞销的主要原 因。目前，房地产价格过高，严重超过了 消费者的承受极限。因此，近几年，我国 的高档次房地产市场的发展速度虽然没 有放缓的趋势，但是，广大普通消费者的 购买欲望却因为房价过高而不能实现住 房梦。 ( 四) 房产产品质量不高，供需矛盾突 出 当前，我国房地产市场存在着一种奇 怪的现象，一方面，开发商只注重消费者 的需求，一味地追求经济效益，从而忽视 了房屋产品的质量，造成了许多新建房屋 技术含量低，质量不高，严重地损害着消 费者的利益。另一方面，受国家宏观调控 的影响，伴随市场竞争的压力，房地产市 场急速膨胀，加剧了房地产市场的供需矛 盾。而房地产的消费需求并没有因为金 融危机的影响受到制约。虽然房地产开 发的难度在不断增加，但是房地产市场旺 盛的消费需求，总给房地产发展带来了太 多的希望，从而助推着我国房地产市场的 繁荣。 ( 五) 消费观念更新加快，配套政策滞 后。 经济全球化不仅刺激了房地产的发 展，也不断地改变、催生和更新着人们的 消费观念。上个世纪8 0 年代以后，在市 场经济体制的作用下，绝大多数购房者不 是等到有钱后再去买房子而是充分利用 住房公积金、按揭、银行贷款等方式来提 前实现住房梦。”- 据有关资料显示，我国 作者简介：侯伟，女，1 9 7 5 年2 P l 生，汉族，籍贯：山东省定陶县，工作单位：青岛经济技术开发区房产登记交易中心。职务：会计主管，职称：经济师，研 究方向：房地产经济。 通联：山东省青岛经济技术开发区香江二路3 2 号，房产登记交易中心，邮编2 6 6 5 5 5 万方数据 视点 B R A ND 7 0 以上的购房者都是选择银行贷款方 式购买住房，而开发、按揭等银行贷款的 不断增加与注入，已经成为了支撑我国房 地产市场资金来源的主要渠道。此外，我 国房地产的相关配套政策严重滞后，极大 地制约着房地产市场的快速健康发展。 二、后危机时代我国房地产市场 管理的策略 随着我国房地产市场建设步伐的加 快，房地产业在快速发展的同时，也面临 着土地紧张、材料涨价、供需矛盾等困难， 房地产市场的建设、销售与需求矛盾日益 突出，对我国房地产业的发展带来了严重 的影响和制约。笔者认为，要有效解决这 些困难与矛盾，应当在以下几个方面去努 力： ( 一) 认真汲取教训，高度关注房地产 市场发展趋势， 由美国次贷危机引发的伞球金融危 机是造成我国房地产市场资金泡沫和超 常规发展的主导因素之一。经历这次次 贷危机之后，如何从中汲取教训，巩【司我 国经济复苏与快速发展就显得尤其重 要。尽管我国不可能发生类似的次贷危 机，但是，我们也必须深刻汲取次贷危机 的教训，切实加快房地产市场体制机制改 革步伐，从中寻找差距，弥补不足。而完 全彻底地走出次贷危机的阴影，则是一个 漫长而复杂的过程，需要伞社会的共同参 与和各方面的共同支持，更受到政策、技 术、市场、环境、竞争等因素的影响与制 约。因此，我们必须在高度关注我国房地 产市场发展趋势的同时，充分估计发展中 可能存在的困难和问题，认真采取积极有 效的措施加以研究解决，防止我国房地产 市场发展过度膨胀，并与我国的经济社会 发展相统一，进而促进我国经济社会持续 快速健康发展。 ( - - ) 坚持以人为本，促进房地产市场 健康稳定发展 坚持以人为本促进房地产市场健康 稳定发展，是时代发展的必然要求，也是 贯彻落实科学发展观的必然要求。”1 近年 来我国房价上涨速度远远超过居民收入 增长速度，脱离寻常百姓实际需求的房地 产市场发展是不可持续的，也是不长久 的。此外，房价上涨过快，既不利于房地 产市场的自身发展，也不利于我国经济社 会的稳定发展，更是与构建社会主义和谐 社会宏伟目标相背离。因此，我们必须坚 持走科学发展之路，坚持以人为本，以构 建社会主义和谐社会为出发点，把解决房 地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容， 既促进市场的平稳发展，又使房价回归至 合理，最大限度地满足寻常百姓的需求， 坚决打击房地产市场中的投机行为，促进 我国房地产市场稳定健康发展。 ( 三) 强化宏观调控，促进房产市场与 经济协调发展 要立足于全面协调可持续发展的发 展观，通过适当的改革与调整，积极健全 完善税收、信贷、消费等有关政策措施，切 实加大宏观调控的力度，实现房地产市场 的和谐发展。近年来，我困先后出台了一 系列有关房地产市场的宏观调控政策措 施，其中“新八条”被称为房地产新政的标 志。当前，房地产市场的逐渐攀升，房价 增长过快，无疑反映出来对我国房地产市 场调控的失败。对此，我们必须进一步统 筹协调，遵循市场经济发展规律，全面落 实宏观调控方针政策，坚持宏观调控的决 心不变、力度不减、方向不改。必须全面把 握政府对房地产市场的调控，正确掌握我 国当前的房地产市场走向，保持我国房地 产市场良性发展。进而促进房产市场与 经济统筹协调发展。 ( 四) 调整土地政策，积极鼓励房地产 企业合作开发 土地是人类必需依赖的生存条件和 再生产条件，是最基本的生产要素之一。 因此，调控好土地市场，就能调控其他资 源的投入鼍和投入方向，实现资源的优化 配置达到宏观调控的目的。1 6 1 由于土地 的特殊性，决定了土地不仅可以进行土地 内部的自我调控，如耕地资源保护、土地 利用合理规划等，还可以作为参与到经济 社会发展中的调控，与其他相关要素紧密 联系、相互促进、相互制约、共同发展，实 现经济社会可持续发展的目标。但是，政 府的土地政策却不能过分地干预房地产 市场的自由运作。只有这样才能保证房 地产市场的稳定发展及经济社会的安定 繁荣。同时，要合理引导资本雄厚、有实 力优势的房地产企业，通过收购、重组、兼 并等方式，组建大型企业或集团，推行项 目合作，加快开发进度。 ( 五) 营造宣传氛围，合理引导房地产 市场良性发展 国际金融危机对我国房地产市场的 影响比较持久和深远。那么，如何加大 对房地产市场的宣传力度，更好更快地 把房屋销售出去，就更显得尤其重要。 要建立健全房产预警和信息发布机制， 要适时对我国房地产市场进行预测、分 析和信息披露，合理引导房地产市场良 性发展。要正确分析和把握房地产的市 场走向，通过舆论引导消费者正确认识 房地产市场的发展趋势，从而进一步增 强对房地产市场发展的信心，做到理性 投资和消费。同时，积极引导房地产开 发商努力盘活市场，合理界定发展定位， 科学规划发展目标，做到利润取向明确， 防止房地产开发商采取不正当竞争措 施、扰乱房地产市场秩序，切实保障消费 者的合法权益，刺激房地产市场投资和 消费，确保房地产市场持续快速健康发 展。 总之，房地产业具有两面性，一方面 作为拉动我国国民经济增长的支柱产业 之一，应当得到扶持和发展。另一方面， 又作为一个容易产生资产泡沫的行业， 应当受到制约与规范。因此，要切实解 决好房地产业具有两面性的问题，保持 我国房地产市场的持续快速健康发展， 我们就必须不断创新我国房地产业的发 展模式，使其既能发挥拉动国民经济增 长的作用，又能有效防止房价的非正常 上涨。在后危机时代，我们要努力营造 一个稳定、和谐的房地产市场环境，不断 深入开展改革开放，加快城乡一体化步 伐，使我国房地产市场在快速发展的同 时，推动经济社会的持续快速健康发 展。 参考文献 1 杨有志、刘建明，完善房地产价格 调控促进房地产市场发展U 】，合作经济与 科技。2 0 0 7 ； f 2 】魏雅华，楼市降价：大逃亡会出现 吗? 【N 】，中国房地产报，2 0 0 2 ； 【3 I 谢家瑾，当前全国房地产市场现状 和发展态势分析】，浦东房地产，2 0 0 1 ； 【4 1 陈征，社会主义城市地租研究U 】， 山东人民出版社，1 9 9 6 ； 【5 】王小广，房地产热套牢中国经济 】，世界知识，2 0 0 7 ； 【6 】魏雅华，北京的“住房痛苦指数”最 高【M ，中国青年报，2 0 0 6 。 万方数据 后危机时代我国房地产市场管理策略后危机时代我国房地产市场管理策略 作者：侯伟 作者单位： 刊名： 品牌 英文刊名：BRAND 年，卷(期)：2010，(3) 被引用次数：0次 参考文献(6条)参考文献(6条) 1.杨有志、刘建明,完善房地产价格调控促进房地产市场发展J,合作经济与科技.2007; 2.魏雅华,楼市降价:大逃亡会出现吗?N,中国房地产报,2002; 3.谢家瑾,当前全国房地产市场现状和发展态势分析,浦东房地产,2001; 4.陈征,社会主义城市地租研究J,山东人民出版社,1996; 5.王小广,房地产热套牢中国经济J,世界知识,2007; 6.魏雅华,北京的住房痛苦指数最高N,中国青年报,2006. 相似文献(10条)相似文献(10条) 1.期刊论文 倪鹏飞.NI Peng-fei 金融危机冲击下的中国房地产2008-2009年中国房地产市场分析与预测 -现 代城市研究2009,24(3) 房地产是周期性波动发展的,巨大外部冲击将使房地产周期变得不规范.本文运用房地产周期珲论,近期的有关数据,结合房地产影响因素的分析,指 出,由于全球金融危机充满不确定性,房地产市场存在多方博弈.2009 年及未来一段时间房地产市场最有可能的发展趋势是:衰退加快,复苏提前.本文最后 提出调控房地产的政策建议. 2.期刊论文 刘军琦 金融危机背景下房地产经济和谐发展的系统动力学分析 -产业与科技论坛2010,9(2) 本文重点从系统的角度研究全球金融危机对房地产经济发展的影响.内容包括:社会主义制度下房地产经济和谐发展的形式化描述;房地产业和经济、 社会、资源以及环境关系的研究,希望通过研究,能引起人们对如何发展房地产经济的重视,辨证地看待房地产业对经济发展的作用,使人们能充分认识到 走房地产经济和谐发展的必由之路.研究成果将应用于房地产市场发展中的低迷现象与房地产经济与经济、社会、环境、资源的发展的不和谐现象,因而 具有重要的理论与现实意义. 3.期刊论文 金融危机与房地产 -网络财富2009,(2) 由美国次贷危机引起的全球性金融危机,自爆发以来不断升级扩大,从股市等金融领域逐渐波及到经济的其他领域.房地产业作为一个敏感而又重要 的行业,与这次金融危机之间的关系及其金融危机爆发后受到的巨大影响都不容忽视,值得深入研究与思考.本文介绍了金融危机的起因与房地产之间的关 系,通过对比金融危机爆发前后房地产业的状况说明金融危机对房地产业的巨大影响,从而得出了一些启示与思考,使得人们能够冷静的看待房地产业的变 化及潜在的危机,清晰的理解国家采取的一系列有关房地产业的政策,对房地产业未来的趋势有一个理性的预期. 4.期刊论文 张坤 关注美国金融危机探索我国房地产对策 -长三角2009,3(7) 美国房地产次级贷款危机引发了全球金融危机,我国经济在一定程度上也受到了金融危机影响.我国年轻的房地产行业在危机中变得低迷.如何正确地 指导房地产行业发展,对我国的经济复苏起到非常重要的作用.由于中国房地产行业与美国有根本的区别,所以我国与美国房地产的出路也必然不同.本文 针对美国金融危机现状,探索其产生原因及中关房地产区别,提出中国房地产的发展建议. 5.期刊论文 林娜 金融危机下的房地产信贷风险管理 -金融经济（理论版）2009,(12) 我国商业银行的近几年的房地产信贷的井喷式扩张累积了较大的风险,金融危机的爆发将使房地产信贷受众的信用风险集中体现,使房地产信贷在高 速发展及疯狂状态中所隐藏的风险完全暴露.银行必须采取措施.确实提高内部控制制度的建立完善与执行力度,提高信贷资金质量;而房地产企业应积极 充分开拓利用房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,降低融资成本,优化资本结构,避免融资渠道的过度集中使大量的风险聚集 在银行体系内,有利于保证商业银行信贷资产运作的安全性及房地产市场发展的稳定性,实现合作共赢. 6.期刊论文 何晖扬 金融危机对温州房地产影响的思考 -现代经济（现代物业中旬刊）2009,8(9) 本文通过分析了金融