房地产基础知识65008572.doc

第二章 建筑基础知识第三章 房地产有关法规第四章 常用词语的解释第五章 销售技巧第六章 有关办理购房程序第七章 市场调第一章 房地产基础知识01、 房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如：住宅、大厦、学校）02、 房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。03、 房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商铺 1、临街地铺 2、裙楼商铺04、 什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。05、 房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 06、 房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。目前苏州土地登记机构和房地产登记机构主要有以下几个部门：一是各区县国土资源分局；二是市登记发证交易中心；三是各区县房地产管理局。具体分工为：一是土地使用权设定登记（也就是办理白地的土地权属证书）由各区县国土分局负责办理；二是土地使用权设定登记后房地产初始登记前（包括房地产初始登记）的各类房地产权属登记以及国防军事、国家安全、公安等单位所有的房地产权属登记，由市房地产登记发证交易中心负责办理；三是房地产初始登记后的各类登记以及商品房预告登记由各区县房管局负责办理07、 房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。08、 房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 09、 哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。10、 什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 11、 土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。12、 房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。13、 房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。14、 在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。15、 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2） 取得建筑许可证和开工许可证；（3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。16、 向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。17、 向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？保险费 15年 贷款金额 年限 元520年 贷款金额 年限 元抵押费 元契税 元登记费 元印花税 元工本费 元合 计 元18、 什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。19、 房产预售须具备那五证？建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证 第二章 建筑基础知识第一节 有关词语解释01、 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。02、 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。03、 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。04、 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。05、 使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。06、 公共面积：公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。07、 公共面积分摊：每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。 每户应分摊的公共面积= 应分摊公共面积各户使用面积之和每户使用面积公用建筑面积分摊系数 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊系数有关公摊面积的规定据了解,关于分摊面积目前尚无法律加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准房产测量规范执行。根据房产测量规范,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。如何计算公摊面积需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。住宅楼分摊系数计算方法为:需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数,就可以得出各套房屋的分摊面积。其中,需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 08、 使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。09、 容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。10、 三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、 七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。13、 建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。14、 绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。15、 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。16、 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。17、 公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：（1） 公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2） 根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3） 根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4） 公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。18、 夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。19、 裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。20、 标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。21、 设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。22、 结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。23、 建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、 坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。25、 建筑物内各层的层数排列（1） 室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。层高不大于2.2米时不计层数。（2） 室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。26、 电梯电梯数量、容量和速度表标准建筑类别 数量（台）额定容量P（人） 速度V（m/s）经济级 常用级 舒适级 豪华级 住宅 80-100户/台 60-80户/台 40-60户/台 40户/台 8、10、15 1-2.5 27、 智能化住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理集成系统，智能小区的智能化终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度（或能力）。由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。 第二节、住宅的户型设计住宅户型设计要点住宅优势户型并没有固定的模式，但是策划、设计时应考虑以下要求：户型设计应观念新、功能全，具有超前性，功能分区、动静分区合理，以完善性和独立性相结合，又显示出相应的组合性，应最大限度地突出每套住宅的实用率，每套房间的不同空间要有相对合理的面积，各类房间的一些基本要求是： A、 客厅空间客厅是家庭的共享空间，是娱乐、公共活动、亲友来来访的地方，位置最好朝南，应有充足的视野和日照，在有限的套型面积控制标准内，应尽可能扩大客厅面积，宜大于18平方米。客厅应设计在住宅入口处，为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性有较好的过渡，并提倡脱鞋入室，宜设“玄关”。客厅的设计还应注意要尽量方正，保证两个相对的完整墙面，以利于家具布置和使用。B、 餐厅餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要保证1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。C、 卧室空间卧室是套房内最基本的空间，主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区，个别兼做工作学习区。为实现动静功能的良好分区，卧室门不要正对客厅，数量以小于卧室总数的一半为宜。卧室对采光、通风要求很严格，设计时不允许出现“暗房”，主卧室面积宜在13-14平方米，次卧室面积8-10平方米。 D、 厨房空间厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，合理面积为4-5平方米。 E、 卫生间空间卫生间应靠近卧室区，并应接近厨房，以利管道集中，设计最好是洗厕功能分开。当只设一个卫生间时，合理面积是3-4平方米左右；设两个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2平方米；主卧卫生间宜在3平方米之内。厨卫是住宅里设备最集中的空间，是居住文明的重要标志，要实现定型化、配套化、标准化、重点要解决的是： a、 依照模数尺寸的要求，配置配套化的厨卫设备、部品和配件，保证部品和建筑、部品与管道之间联接配合。 b、 合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大套型的住宅，应独立分设厕所。 c、 厨卫均应配置性能良好的通风机械和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无阻的要求，在有条件的地方，可采用直排风道。 d、 各户应设集中管井，实现户外查表；隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家分支管线不进领居家，尽量不穿和少穿楼板；推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。 e、 各种管线综合处理，一次敷就，防止不允许后安装破坏装修和设备，避免强调工程的特殊性。 f、 推广应用推拉门和折叠门，以利节约空间，方便使用。 g、 热水器的选用的安装，要求注意通风的处置和整体设计的配合。 F、 贮藏空间贮藏空间一般是设计中易忽视的地方，为方便住户使用，应在可能的情况下，扩大贮藏面积，除保证卧室和厨房必备的贮藏空间外，应尽可能利用边角，多设置壁柜、吊柜，有条件的设贮藏室。 第三节、建筑名词解释一、按房屋建筑结构分类（1）、钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 （2）、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。（3）、 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 （4）、砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 （5）、其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。二、房屋建设状况（1）、房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。 （2）、房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。 （3）、房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 （4）、竣工房屋价值 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。三、按房屋建筑质量分类(1)、完好房屋 指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。（2）、基本完好房屋 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。（3）、一般损坏房屋 指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。（4）、严重损坏房屋 指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。（5）、危险房屋 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。 四、按房屋建筑楼层分类房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数总和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 假层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 阁楼 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 低层住宅 指一层至三层的住宅。 多层住宅 指四层至六层的住宅。 中高层住宅 指七层至九层的住宅。高层住宅 指十层及十层以上的住宅。 塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。五、城市居住用地名词解释居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含住宅间绿地和住宅间小路等)的总称。 道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 居住区(级)道路 一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。 小区(级)路 一般用以划分组团的道路。 组团(级)路 上接小区路、下连宅间小路的道路。 宅间小路 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 其它用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 道路红线 城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 公共设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 市政设施用地 市级、区级和居住区级的市政设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 六、房屋拆迁术语拆迁 把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。 拆迁人 是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。 被拆迁人 是指被拆迁房屋的所有人。 强制拆迁 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。房屋拆迁补偿 是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆迁管理条例的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁房屋承租人 是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。 拆迁许可证 是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。 拆迁纠纷裁决 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内做出。货币补偿基准价 被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。产权调换 是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。七、建筑物的各项比率建筑容积率(建筑面积毛密度) 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。绿化率 绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 住宅成套率 是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 住宅自有(私有)率 计算公式：住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 户型比 它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 面积误差比 面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积 住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。 高层住宅(大于等于10层)比例 高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。 中高层住宅(79层)比例 中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 住宅建筑套密度(毛) 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。 住宅建筑套密度(净) 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。 住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。 住宅建筑净密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。 拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 八、房屋面积术语 (住宅)房屋使用面积 是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 (住宅)房屋建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和。 危险房屋建筑面积 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。 房屋减少建筑面积 指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内房屋使用面积 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 共有建筑面积 (公有建筑面积) 共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 九、住房功能细分术语居住空间 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 卧室 供居住者睡眠、休息的空间。 起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 厨房 供居住者进行炊事活动的空间。 卫生间 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 使用面积 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 套型 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 住宅开间 住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 平台 供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 露台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 过道 住宅套内使用的水平交通空间。 壁橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 壁龛 利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 吊柜 住宅套内上部的贮藏空间。 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 走廊 住宅套外使用的水平交通空间。 架空房屋 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 阁楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。 骑楼 指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。 单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。 幢 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。 柱廊 有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。檐廊 在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。 挑廊 挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。 通廊 指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。 门廊 指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。 阳台 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。 封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的。 非封闭阳台 原设计或竣工后不封闭的阳台。 凹阳台 凹进楼层外墙（柱）体的阳台。 凸阳台 挑出楼层外墙（柱）体的阳台。 底阳台 房屋一层的阳台。 挑阳台 房屋二层（含二层）以上的阳台 房屋总层数 房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。 房屋地上层数 一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。 房屋地下层数 指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。 自然层 一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。 技术层 指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 附属层(夹层) 指介于自然层之间的夹层。 假层 指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。避难层 高层建筑中用作消防避难的楼层。 自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。 中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 标准层 平面布置相同的住宅楼层。 结构(设备)转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。房屋修缮术语房产折旧 指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=/房产预计使用年限（尚能使用年限） 房屋耐用年限 通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50100年适用于一般性建筑。三级耐久年限2550年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。 房屋修缮 是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。 房屋完好率 是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。 计算公式房屋完好率= （完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋建筑总面积100% 危房率 是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。 计算公式：危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%翻修工程 是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 大修工程 是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 中修工程 是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。 小修工程 是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。 综合维修工程 是凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 房屋修缮投资 是指对房屋进行各项修缮的投资。 保修期 是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。 共用部位 是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备 是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 商品房维修基金 是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。 房改房维修基金 是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房213号)的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。 公共维修基金额 是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。 住宅共用部位共用设施设备维修基金 (简称维修基金)是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。 第三章 房地产有关法规1、土地管理法在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了：1) 新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。2) 我国的实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。3) 有关土地的六项制度：国家依法实行国有土地有偿使用制度国家实行土地用途管制制度国家建立土地调查制度国家建立土地统计制度国家实行土地占用耕地补偿制度国家实行基本农田保护制度4) 土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法2、房地产交易管理制度所要了解和熟悉的内容：1) 城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。2) 房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。3) 房地产管理法规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。 3、房屋权属登记管理办法所要了解和熟悉的内容：1) 国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。2) 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。3) 房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。4) 房屋权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权片、房地产共有权证、房地产他项权证4、租赁条例所要了解和熟悉的内容：1) 房屋租赁实行登记备案制度2) 申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。3) 经审查后颁发房屋租赁证，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。4) 房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。 5、物业管理条例所要了解和熟悉的内容：1) 住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。2) 住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。3) 物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。4) 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。5) 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 6、房屋抵押贷款管理规定所要了解和熟悉的内容：1) 银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。2) 房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。3) 抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。7、有关房地产税费及按揭手续费房地产证费用：房地产证登记费契税印花税按揭费用房屋保险律师见证费抵押登记费印花税 第四章 商品房销售常用词语的解释土地类型土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地使用费土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年规划局代表国家对城市的规划设计进行引导和监控。国土局代表国家行使土地所有者的职权。房管局产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用