房地产投资基本问题.ppt

房地产投资基本问题,主要内容：投资的概念与一般原理；房地产投资的概念、分类、特点；房地产投资一般程序；房地产投资决策的关键因素与基本分析内容。,一、投资概述1.投资的含义垫支资金或实物以增加未来收入的资金支付活动，包括实物投资和金融投资两种形式，不同于经济学和统计学上的投资（一般是指实物投资）。其中，实物投资是指固定资产投资和存货投资；金融投资是指购买股票、债券等金融资产的投资。2.投资的特性经济行为的目的性、时间性、收益性和风险性。,3.投资的作用国民经济增长的基本推动力；与企业发展密切相关；促进人民生活水平的提高；有利于国家的社会稳定和国际交往。,为什么需要投资？为获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（威廉夏普）,5.投资收益与风险（1）投资收益的含义、形态、类型和测度投资收益是投资活动中产出和投入的对比关系，可以有实物投资中的经营收入和利润等，金融投资中的债息或股息收益、资本利得收益等。这些收益可以采用绝对指标和相对指标加以衡量（2）投资风险的含义、形态、类型和测度投资风险是投资活动带来损失的可能性，可以分为系统风险和非系统风险、外生风险和内生风险等，可采取规避、抑制、自留、分散、转移等措施来处理风险。风险可用标准差、变异系数等指标加以衡量,（3）投资收益与风险的匹配投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则：特定风险下选择预期收益最大的方案；特定预期收益下选择风险最小的方案。,6.投资组合理论思想对于相同的宏观经济环境的变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。如果将适当的投资项目组合起来，就可以达成一个最终和最理想的长远投资策略。因此，组合资产的风险总是低于单项投资的风险。,不同投资项目对市场的反应,投资组合设计与资金分配,注：有效组合为RY部分；同时可以引入更多的投资项目,可行的投资组合策略,注：可行的选择M；若减小风险，可选rfM部分。,投资组合的风险降低效应,注：组合抵消的是个别风险，补偿的主要为系统风险。,其表达式如下：,二、房地产投资1.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,相关说明投资主体；效益目的；垫付资金；房地产资本形态,2.房地产投资的分类（1）按投资者对实物房地产的经营控制程度划分房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股份并对房地产企业具有经营控制权的投资。特征：实物房地产的所有权和生产经营权是统一的，投资者对投资所形成的实物房地产拥有所有权，同时具有直接的经营控制权。,房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权而无直接经营权。特征：实物房地产的所有权和生产经营权是相对分离的。对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权，没有直接经营权，投资者不直接参与实物房地产的生产建设和经营管理，而是凭持有的有价证券取得收益。,（2）按投资所形成的资本或资产形态划分,房地产实物资产投资：投资者将投资资金用于开发建造或直接购买实物房地产的房地产投资。房地产金融资产投资：投资者购买房地产企业债券或股票、房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等金融形态的房地产资产的行为。,思考：房地产金融资产投资与房地产实物资产投资之间的关系？,房地产开发投资通过购买土地使用权并在土地上投入资金，进行规划设计和工程建设等投资活动，建成可以满足某种入住需要的房地产产品，然后推向市场进行经营，达到收回投资、获得利润的过程，如土地开发、新房开发、旧房装修改造、在建工程接手后续建开发等。形成增量供给；通常为短期投资，但当建成后的房地产被开发商用于出租或自营时，短期投资就转为长期置业投资。,房地产置业投资投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的所进行的投资，具体经营方式有购屋后自用（营）或出租、购屋后自用（营）或出租一段时间后再转让、购屋后等待一段时间再转让等。,置业消费投资,置业买卖投资,置业租赁投资,房地产经营投资,现代的“包租公”一位徐姓先生在武昌幸福里社区租赁一间120平方米门面房，在未申办营业执照，违背武汉市房屋租赁管理办法（2011）相关规定（房东出租房屋，应当以原设计的房间为最小出租单位，不得分拆、隔断、“化整为零”出租），准备开办“胶囊旅馆”。4.8米高的房子被钢板隔成两层，楼上楼下密布18间“胶囊房”。下层有10间，上层有8间。每层高度2米，伸手就能摸到房顶。没有窗户，密不透风，大的有8平方米，小的不到6平方米。每个“胶囊”都安有分体式空调，内设仅容一个人的微型卫生间。,房地产企业债券和股票投资房地产开发与经营企业通过资本市场发行债券或股票，解决开发经营所需的资本金投入问题；投资者则通过购买股票或债券，分享房地产投资的部分收益。投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的机构；投资者通过购买这类机构所发行的股票或受益凭证，分享房地产投资的部分收益。购买住房抵押支持证券金融机构通过将所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的，投资者则间接获取房地产投资的收益。,房地产投资的形式或品种是无限的，受限于投资人的想象与创造！,【例】某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼，将其中100m2用作本公司办公室，另外150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入为50万元。10年后，该公司因财务安排的需要，将写字楼出售，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。,思考：投资抑或融资？可获哪些利益？可在此基础上创造更多形式吗？,3.房地产投资与房地产投机房地产投机：主要通过房地产价格变动而获取高额利润的房地产短期买卖行为。与典型房地产投资形式的联系一种房地产投资，与其他形式之间会相互转化。与典型房地产投资形式的区别比较明显的短期性；期望利润和承担的风险通常远大于投资者；在市场景气时比较容易出现；成败关键在于对价格走势判断的正误。,思考：房地产金融资产投资具有哪些特点呢？,说明：关于房地产投资绩效的观点（1）房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产或从而拥有房地产。（2）在房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平；在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率会超过100%。（3）在房地产置业投资中，在持有期内获得1520%的股本收益率是非常普遍的。（4）国外的研究表明，房地产投资（基金）回报率与普通股票的回报率之间不存在显著差异；但通胀时期，前者优于后者。,当房地产被视为一种商业机会时，其吸引力会进一步增大。,思考：世界各国都有一个被称为“白领地主”的群体，只不过在发展时间和规模上存在差异。请搜集相关资料，了解这个群体的所作所为，并从中总结一些有意思的信息。,房地产投资：如何运用该投资工具？,5.房地产投资的一般程序,房地产置业投资的一般程序设定投资目标；市场分析；选择购置目标；实施购买；房地产经营或运作。房地产证券投资程序,区位时机物业管理产品价格文化？,房地产投资价值区位适合市场的地上的物业,7.投资价值、市场交易与投资分析投资价值：特定投资主体对某一物业未来产生收入能力的一种主观假定。投资的实质：是投资者基于具体物业投资价值与市场价值的预期和比较而作出的购买该物业未来产生收入能力的权利。投资行为：往往起始于一种购买行为，终于一种出售行为；即交易决定了投资行为的可操作性，同时以收益实现环节来对预期价值或投资行为进行验证。,交易达成的条件：交易双方对同一物业所形成的投资价值存在差异，由投资价值所形成的出售价格区间和购买价格区间存在交集，且足以消化交易成本。投资决策的条件：卖方所得不会低于其投资价值，买方所付出不会高于其投资价值。投资价值所需支付的价格，购置以增加财富净值；所需支付的价格影响投资成本以及相应的回报率水平。投资价值可出售价格，出售以增加财富净值；可能的出售价格影响到预期收益以及利润水平。最可能出售价格与投资价值相差越大，买/卖的潜在利润也越大。,说明：投资价值与投资决策不同经济主体对同一物业的投资价值的看法极容易出现不一致，因而会产生不同的交易；导致这种不一致的原因可能有多种，如各自融资策略，依据各自经验处理信息的结果，各自的税率等级，风险偏好和风险承受能力，各自的机会成本不一样，等等；