南充楼盘营方案（PPT64页).ppt

,01,回顾2014,2014年，中国房地产从“黄金时代”走向“白银时代”，新常态、市场调节、去杠杆化是这个时代的特征，合作、沉淀与创新成为开发商的生存之道，褪去浮躁的买房者也更加理性与谨慎2014年，中国房地产，变局骤起！,3月初，中央提出“分类调控”大思路之后，地方政府频频微调政策以托市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；下半年，限购松绑、“930”房贷新政、央行降息、不动产登记暂行条例等政策相继出现。不过，系列利好刺激并未能扭转2014年市场的下行趋势，尽管房企使出浑身解数，当前楼市库存依然大量积压，楼市依然处于调整过程中。,2014年南充市共推出237宗国有建设用地，面积13796亩，较去年下降15.35%；共成交171宗国有建设用地使用权，面积11110亩，与去年相比下降32.1%；土地成交总金额114.25亿，主城区平均楼面地价1393元/平米（平均楼面地价计算排除工业用地）,2014土地供应和成交情况,总体来讲，2014年南充土地供应出现“前冷后热”的局面，一方面，2014年1-5月，延续2013年火热的推地热潮，前五月土地供应量保持较高水平，其中5月份达到年度最高，供地量为45块3218亩；另一方面，从6月份开始，由于住宅市场开始走低，开发商减少拿地，政府也放缓推地速度，南充土地供应量开始走低，10月份回落到年度最低点，仅供应2块155亩。,2014土地市场分月供应情况,从区域上看，高坪区供应面积最大，共出让2535亩土地；阆中排名第二，主要集中在七里新区；嘉陵区排名第三，主要供应集中在南湖凤垭山片区。,2014全年各区域土地供应情况,2014全年各区域土地成交情况,从各区域成交面积来看，随着“四城两园一山”规划逐渐落地下，2014嘉陵区土地市场爆发出前所未有的火热态势，成为南充全年土地成交量最大的区域，主要集中在南湖-凤垭山片区。,2014年1-12月南充市商品住宅成交28396套，比2013年下降12.71%；金额133.26亿，比2013年下降7.96%；面积274.82万平米，比2013年下降13.83%；主城区均价4901元/平米，比2013年增长2.02%（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）。其中主城区商品住宅成交27565套、130.95亿、266.7万平米；乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米。,2014全年各区域住宅成交情况,顺庆区成交量居全市第1位，成交商品住宅15727套、71.48亿、147.57万平米，均价5116元/平米。嘉陵区成交量居全市第2位，成交商品住宅7812套、40.42亿、79.48万平米，均价4748元/平米。高坪区成交量居全市第3位，成交商品住宅4026套、19.04亿、39.65万平米，均价4840元/平米。乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米，均价2844元/平米。,2014全年各区域住宅成交情况,2014年碧桂园成交金额15.24亿，夺得金额排行榜销冠；绿地城上海滩花园成交面积27.07万平米、套数2877套，夺得面积、套数排行榜冠军。,2014销售TOP20,2014全年各区域住宅成交情况,2014年嘉陵区成交均价居于三区最末，1-6月由于碧桂园精装房的热销，拉升了嘉陵区整体均价。从8月份开始，南充希望城以均价4300元/平米入市大卖，致使该区域均价直线下滑，其中，11月份该区域成交均价仅有4490元/平米，为到年度最低点。,2014全年各区域住宅成交情况,2014全年各区域住宅成交情况,2014年1-6月由于碧桂园精装房的热销，拉升了嘉陵区整体均价。从8月份开始，南充希望城以均价4300元/平米入市大卖，致使该区域均价直线下滑，其中，11月份该区域成交均价仅有4490元/平米，为到年度最低点。,2014全年各区域住宅成交情况,从全年成交来看，4500-5000元/平米成交套数最多，共成交11003套，占40%。其次是5000-5500元/平米，共成交5439套，占总成交的20%；4000-4500元/平米共成交4330套，占总成交的16%；4000元/平米以下、6000元/平米以上、5500-6000元/平米分别成交2310套、2260套、2223套，各占8%。,2014全年各区域住宅成交情况,从全年各面积区间来看，90-100平米成交套数最多，共成交7685套，占总成交套数28%。其次是100-110平米与80-90平米，分别成交4784套、4631套，均占总成交的约17%，110-130平米、70-80平米、70平米以下、130平米以上分别成交3921套、2599套、2453套、1492套，各占14%、10%、9%、5%。,南充希望城开发商：南充金色南湖房地产开发有限公司项目简介：南充希望城位于南充南嘉陵区新中心，项目占地263亩，总建筑面积64万平米，由高层住宅、洋房、新亚洲风情商业街、甲级写字楼、星级酒店、星级农贸市场、国际幼儿园多种业态组成。户型面积区间为73-205平米。销售情况：南充希望城2014年8月16日首次开盘，8-12月成交住宅1667套、金额6.76亿、面积15.32万方，均价4414元/平米。自8月份入市以来，希望城便全面霸占南充楼市销冠地位，而在已经出炉的2014南充楼市TOP20榜单中，希望城以4个月成交住宅1667套位居排行榜第四，销售情况不可谓不热。究其原因，我们认为：首先，南湖板块经过近一年的造势，认知度已经成熟，加之项目8月份入市，当时整个房地产市场已经走向萎靡，嘉陵区整体均价保持在5000元/平米上下，希望城以4400元/平米的价格入市，抢占了价格先机，切合了购房者寻求降价的心理；其次，项目在营销手段上采用“行销”等新的方式进行拓客，拓客范围涵盖市区及嘉陵周边乡镇，赢得了大量客户。而从项目后期成交情况来看，其价格并未出现上涨，而是保持了入市时的低价，这种策略也让前期有所观望的购房者快速下单置业，从而达到了长期热销的市场表现。,核心竞品楼盘分析,核心竞品楼盘分析,核心竞品楼盘分析,碧桂园开发商：南充市碧桂园房地产开发有限公司项目简介：项目总占地约352亩，总建筑面积约64万平米，由高层住宅、底层商业、酒店、双拼别墅组成，其中部分高层住宅为精装房。销售情况：南充碧桂园2013年12月30日首次开盘，2014年碧桂园共成交住宅2429套、金额15.28亿、面积26.81万方，均价4699元/平米（不含别墅）。2014年南充碧桂园累计成交面积26.81万平米，夺得住宅排行榜第二，但从每月成交情况来看，我们不难发现，项目成交房源基本集中在前5月，从6月份开始，碧桂园成交量开始走低，集团引以为傲的“快销策略”在南充遭遇了滑铁卢。造成此局面的原因主要有两点：一方面，从6月份开始，南充房地产市场开始走低，低迷的市场行情在一定程度上影响了项目走量；另一方面，凤垭山-南湖片区，有多个项目在今年入市，其中不乏高性价比者（主要以希望城为首），对碧桂园市场带来挤压。从2015年来看，片区将迎来更快速的发展，这就意味着更多的项目入驻，加之其直接竞品绿地凤垭国际城即将入市，因此，整个南湖片区将面对更大的竞争压力。,核心竞品楼盘分析,核心竞品楼盘分析,核心竞品楼盘分析,2014市场动态小结,2014年，中国房地产增长动能减弱。,国家统计局1月20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”中显示：2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6，在楼市成交“史上最高”的2013年，该数字为增长17.3。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上，商品住宅销售面积下降高达9.1。商品房销售额76292亿元，同比下降6.3，而2013年为增长26.3。其中，住宅销售额下降7.8。,从数据得出，南充楼市在经历2013年的疯狂之后，受自身市场调节和当前中国宏观经济影响，在2014下半年跌入低谷，房价、成交量、成交额均比2013年有大幅下降，楼市已从卖方市场转变为买方市场！尽管2014下半年整体市场回落，但各楼盘销售不至于滞销状态，个别优秀楼盘仍能引领市场，逆势热销，说明南充市场目前购买力依然充足，刚需潜力巨大，只是在逐渐萎缩的市场背景下，市场竞争越发激烈，对楼盘的硬实力要求更高！,周边楼盘2015年2-4月成交详细情况,1、从近几年南充房地产发展情况来看，2015年南充楼市将延续2014年冷清趋势，反弹的可能性很小。其一，近两年南充房地产市场进入“疯狂”状态，特别是2013下半年涨势尤为明显，在这种情况下，房价严重透支未来涨幅，所以有进一步调整的需要；其二，截止2014年12月底，南充共有存量6万余套，比去年增加1万余套，大量的推新导致南充房地产市场库存高企，供需严重不平衡；其三，从2014下半年开始，基于全国房地产市场的下行，南充楼市开始走低，受“买涨杀跌”的心理影响，购房者观望情绪愈加浓厚。第四，从近期中国宏观经济情来看，房地产市场回暖预期尚不明朗。因此，我们预计，去化库存将是2015年南充房地产市场的主基调。2、从房价方面来看，2014年各区有不同程度的价格回落，其中嘉陵区下调平均700元/平米左右。尽管近几月房价已经逐步止跌，但基于2015年市场继续走低的行情来看，开发商为了去库存，回笼资金，或将继续采取“以价换量”的策略。因此短时间内价格回涨空间不大。3、市场产品：小三房继续受宠刚需置业抄底入市从2014年南充楼市的市场状况来看，越来越多的购房者偏向于紧凑实用型小三房，据第五次南充市居民购房需求有奖网络问卷调查显示，接近50%的购房者倾向选择85-109平米的小三房。该类户型面积不大，总价较低，但功能全面，再加上一定的赠送面积，实用性较强。此外，由于2015年市场由下落逐步转向平稳，加上最近多项政策利好，房价触底信息较强，在此时机下刚需置业者或许会加紧入市，因此，备受刚需喜爱的小三房将更受推崇。,2014市场总结和2015走势预测,02,12万方改善型经济小户品质楼盘,紧凑型小两房、小三房为主的产品,城区中高收入群体,主要以政府机关领导、高级教师、主治医生、企事业高管、个体老板等职业为主，此类群体主要以改善型住房需求为主。底层带花园洋房和跃层洋房是他们的主要选择。,城市中层阶级,主要以南充主城的机关、企事业单位、医院、学校等行业的普通职员为主。此类群体以改善和刚需均有。以面积经济，功能更加齐全的小三房为主要购置需求。,外来打工人群,主要以外来企业的管理层为主，由于长期居住南充，有一定置业需求，以半投资型的小户型品质楼盘为主要目标。,周边区县和乡镇人群,主要以南充周边的区县和各乡、镇、村社的人群为主，有强烈搬进主城居住的愿望，以面积经济、总价不高的房源为主要需求。,业主群希望城270位业主信息统计,南充市内占55%（149组），四川省占18%（49），省外占27%（72），可以看出，南充市内及周边乡镇是最主要的购买群体，而外出打工群体是第二购买力，占比最小的省内区县也有18%，得出南充是一个购房群体相对分散的市场，除去主城和周边乡镇外，省内区县和外地打工群体的购买力也不容忽视！另外，以希望城项目为中心，居住半径距离的有效统计为91组，其中5公里以内占56%（51组），说明大部分购买群体仍然是嘉陵区原居民为主！从年龄分布来看，30岁左右的群体是最主要的购买者（占56%），用途主要以婚房、学区房、改善性住房为主！,（本数据来源于希望城业主QQ群的270业主信息统计，信息不够全面，但具有一定代表性和参考价值。）,当下，什么样的楼盘是“香馍馍”？,无论什么背景？无论什么政策？这些楼盘都是地产界的翘楚！区域核心地段楼盘学区房公园边的楼盘风格独特、品质高端的楼盘,本项目占得几许？,凤垭山景区,交通大学,交通大学配套商业,希望学院,新建农贸市场,希望城,南充奥特莱斯,凯旋广场商业群,规划南湖中学,在建还建房,在建南湖公园,迎宾大道,国鑫凤垭山,绿地凤娅国际城,南湖小学,嘉陵区新中心凤垭山片区,嘉陵老城区,南湖公园，南充市第二座大型市政水体公园，公园内将形成约230亩的湖泊区。此外，南湖周边将修建风情商业街等商业配套，与凤垭山风景区相邻，形成集休闲、运动、娱乐、观赏、展示、商业等多功能于一体的开放性城市公园！由于南充相当缺乏此类市政公园，未来南湖公园将成为南充人日常和节假日出玩的主要场所，而居住在公园旁，将是每个南充人的购房愿望！而本项目和凯旋广场作为目前紧邻公园湖景的2个楼盘，景观优势和楼盘价值是绝对无可替代的！,公园城市居家价值之最！,为方便孩子就近读书购房！是目前购房群体继“婚房”之后最主要的购房需求之一！与南湖中学一街之隔，距离西南交通大学300米，距离火花二小500米左右。小学、中学、大学一站式教育体系完善！,容积率越低，建筑体量越小，人均占有比越多！代表着你将拥有更开阔的视野、更舒适的居住环境！，这是高品质楼盘的基本保证！本项目容积率1.8，远低于周边楼盘2.5、2.7、3.0的容积率，因此，本楼盘将拥有更开阔的楼间距、更低的建筑高度、更少有人和你抢高峰期电梯、以及更少的宠物大小便,健康活人的奢华美梦,随着21世纪的到来，各种癌症和地震都开始频繁的威胁我们的生命！随着公路越来越堵，空气中的PM2.5含量越来越高！随着医保政策的调整，各种三高、尿毒症将是我们不能承受的生命之重！如何让自己获得健康，已是人们最为关注的生活话题。,生命不息，运动不止。让我们动起来！打造南充首个全民运动健身工程示范楼盘！,本楼盘将种植多种有效抗雾霾的植物，让我们珍惜生命，远离雾霾；小区配备专用环形塑胶跑道，大清早自家门口便可上演“奔跑吧，兄弟”！游泳池、兵乒球场、羽毛球场、各类健身器具和儿童游乐设施的配置，让小孩子有了呼朋唤友的基地，让大妈们除了集体“小苹果”之外还有其它方式舒展筋骨，让大爷们兴致勃勃扔掉棋子在运动场上再分高低！,户型面积合理，经济实用，功能齐全，全无瑕疵,与周边绝大多数楼盘对比，占有明显优势！,希望城3室2厅2卫102.51,碧桂园2室2厅1卫87,凯旋广场3室2厅2卫97,国鑫凤娅山3室2厅2卫99.68,高品质景观示范区和异地样板区,以异域风情的鼠尾草、白桦树为主题，加上大面积草坪、名贵树种、时令花卉，将景观示范区塑造成欧式特色的生态公园，不仅让购房者充分体验高档小区景观品质，更让周边市民将之视为日常休闲度假的好去处，为项目带来源源不绝的人气和口碑！,集观光、游玩、运动、拍婚纱外景等为一体的功能性品质景观示范区！,03,项目分期和目标,项目开发分期、首期推盘、客户积累、销售节奏,1、由于项目可销售体量共计12.06万方，在当前市场低迷的行情下，难以迅速全面去化，分期修建可有效降低开发风险。2、为保证项目整体顺利开发，首期产品的销售务必在低迷市场的环境下实现热销，因此首期产品类型应尽量丰富多样，同时利用部分优质产品和实惠低价来打开市场。3、根据首期销售情况，再决定后期的开发体量和开发速度。4、为保证项目最终的整体利润，保留部分优质产品在后期作为项目的利润增长点。,项目开发思路,项目修建分期开发计划,项目修建成本和一期收入估算,项目修建成本估算,项目一期收入估算,按上表计算得出，如项目一期顺利销售，其收入将足以完成项目全期的修建！,项目首期开盘计划,为保证项目在当前低迷的市场背景下，能够顺利持续热销，首期开盘的热度相当重要，适当的推量、合理的定价、部分优质房源的带动和购房客户的数量将是首期开盘成败的关键因素！,为保证首期开盘能满足各类购房者需求，实现最大化成交，首批次推出计划如下：,首批次推出房源共计188套！力争开盘完成90%约170套的售罄任务！（开盘顺序和推出量可根据当时市场环境进行调整！）,首期销售任务和客户积累量,项目一期客户量需求预估按照首次开盘20%的成交率，30%的准客户转化率，进行计算所需积累客户量：,按照上表推算，3100组客户是前期开盘热销的保证，开盘前的一系列营销策略，将围绕这3100组客户的积累进行！,04,南充购房者特点喜欢热闹喜欢小便宜对品牌信赖度很高缺乏品质楼盘的准确认识区县和乡镇客户配比较大,主要营销策略现场活动,经常举办线下活动，作为日常拓展和维系客户的主要手段，利用销售中心、广场景观示范区举办各类参与性极强的主题活动，形成半月一小活动，两月一大活动，使得购房者和市民的目光始终聚焦在本项目，形成话题、口碑、品牌等多重效应，同时帮助现场聚集火爆的销售人气！,通过派发礼品和免费照相，让客户积极参与；楼盘微信公众平台，并利用微信公众平台，进行客户有效积累和维系工作。同时利用微信红包的方式，实行全民营销！,观湖国际,主要营销策略全民微营销,定期轮流到各区县乡镇设点宣传、派发礼品、讲解楼盘卖点并接送客户到现场，通过面对面交流积累客户！,主要营销策略区县铺点,利用客户自身的传播和扩散效应，以客户带客户，通过微信、网络和销售终端给所有老百姓一个售房的平台，由销售部置业顾问统一管理，使他们都成为我们的置业经理人，促使他们最大限度挖掘身边的购房潜在客户！,主要营销策略全民营销,主要营销策略全民营销,有效客户信息和来访客户信息，每天于财务处报备，每月末进行清算。,成交客户信息每天到财务处报备，每月末清算。,确认客户有购房意向后，每组给于10元奖励，由微信红包或银行转账每月定时发放。,成功引荐客户到访，每组奖励