龙湖地产_近期项目工程建安成本管理思路_26PPT.ppt

龙湖地产近期项目工程建安成本管理思路,重庆龙湖地产造价采购总监曾礼,2,目录（个方面）,龙湖成长之道项目工程建安完全成本的概念影响成本控制的因素动态成本的概念成本控制合理性的评判标准成本控制方法思路控制成本的责任人应备的能力及素质精装修房及样板房成本管理思路,3,龙湖成长之道,单一,多元,本地,异地,区域聚焦战略,产品扩张战略,产品差异化战略,在同一区域掌握不同业态与产品习性高层公寓花园洋房别墅购物中心,提供与众不同的高品质产品与服务,融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品,4,高端别墅香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区,5,花园洋房好望山与弗莱明戈,6,高层公寓水晶郦城与枫香庭,7,商业北城天街与西城天街,8,重庆区域项目分布,重庆区域拥有二级开发项目11个，一级开发项目2个,水晶写字楼,紫都城四期,蓝湖郡四期,观山水,西城天街,好望山,春森彼岸,大竹林,茶园新区开发项目,大学城,弹子石,礼嘉,洪恩寺,9,北京区域2007年内在建二级项目3个，一级开发项目2个,滟澜山（二级开发）,牛栏山（一级开发）,颐和原著（二级开发）,东风商场(一级开发）,翡冷翠堤（二级开发）,北京区域项目分布,10,成都区域项目分布,成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目3个,晶蓝半岛,北,清波项目,郫县一级开发项目,虹波项目,晶蓝半岛,海蓉一级开发项目,白云渡,719项目,都江堰项目,11,龙湖已建成及在建大项目：(7个）,重庆龙湖大社区：1083亩重庆蓝湖大社区：2200亩重庆江与城：1800亩重庆茶园：2000亩重庆大学城：1500亩成都都江堰：18000亩北京牛栏山：1800亩,12,为客户提供优质的产品和服务，并影响他们的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造机会。,我们的使命,13,我们的核心价值观,14,业务荣誉企业奖项,2006年3月，2006中国房地产百强开发企业国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院,2006年10月，20052006年度中国房地产诚信企业中国建设部、中国房地产业协会,1998年2006年，连续10年、五届重庆10佳住宅小区第一名2007年重庆直辖十年之“十年十企”重庆民营企业纳税第一名,200320052006年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名中国质量协会、全国用户委员会,15,业务荣誉合作方评价,“也许不是最大，但肯定是最好的公司”著名城市经营与发展战略专家王志纲“以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业”香港置地亚太区首席代表郭建豪“龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴”沃尔玛（中国）深圳总部“与你们合作，Iamveryhappy！”百安居副总裁司马兰德,16,精细化重承诺,开发十余年，无一次延迟交房成本计划和执行结果误差3%以内服务1.6万户，无一起法律诉讼同政府建立并维持良好互动与供应商按月结算，从无拖欠,17,严格、审慎的投资决策体系,集团投资决策委员会（以下简称“投委会”）是集团董事会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资具有终审决策权；上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目全景模型的测算。,18,动态、精细化的投资过程管理,投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性成果四维管理方式；按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情况；运用成本系统时时动态进行目标成本管理；运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。,19,项目工程建安完全成本的概念,包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗列出来形成统一模块（分业态）,20,影响成本控制的因素,）时间（项目开发周期及时段）市场变化（供求关系发生变化）项目工程所在区位）政策变化（产业政策及金融政策）企业的核心价值观）企业不同发展阶段,21,动态成本的概念,随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为该项目的实际发生建安成本,22,成本控制合理性的评判标准,）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格组成，护窗栏杆价格组成）同一区域同行业对应业态的比较值,23,成本控制方法思路,）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路）集中招标及集中采购的管理思路）资金计划管理工作改进思路）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路）预结算管理思路,24,控制成本的责任人应备的能力及素质,了解设计并懂工程项目管理的经济师,25,精装修房及样板房的成本管理思路,1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。3）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不认价