房地产新政后流动性过剩下的房地产市场走势页中原.ppt

新政后市场表现及后市预判系列流动性过剩下的房地产市场走势,本报告主要观点,2010年房地产调控的主基调是调结构、抑投机、控风险、明确责任，目标是抑制部分城市房价上涨过快，今年来调控政策步步加码，在4月出台最严厉的信贷政策后9月进一步出台紧缩政策。,市场对新政的反应如历次调控一样，出现了量跌价稳的走势，政策力度加大但成交量下跌幅度要小于上一轮调控。其主要原因是目前国内外流动性泛滥，通胀日趋严重，大量资金进入楼市和股市，造成了资产价格的上涨。同时开发商资金链也较为宽松，短期内价格下调压力不大。,近期的加息及两次上调准备金率，说明未来一段时间紧缩预期将常态化，同时也侧面反应了政府调控房地产市场的决心异常坚决，后市政府或出台进一步的措施以巩固调控效果。开发商应该注意到各种政策叠加对成交量的影响，以及进入加息通道后需求的变化，进而做好中长期资金安排和融资计划。,本轮房地产调控政策回顾,新政后深圳房地产市场表现,透过表象看本质深层次原因剖析,政策预期及后市展望,2,1,4,3,2007年来宏观调控主脉络,2007,2008,2009,2010,保持政策的稳定处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者之间的关系,年初：防通胀，防过热年中：保经济平稳发展，控制物价上涨过快第四季度：全力保经济增长，保增长、促内需、调结构，货币政策改为适度宽松,保增长、扩内需、调结构、惠民生低利率环境，出台多项经济刺激计划，拉动内需,提高宏观调控水平着力提高政策的针对性和灵活性处理好保持经济平稳较快发展、推动结构调整和管理好通胀预期的关系,房地产调控政策方向,2007,2008,2010,2009,政策平稳,政策先紧后松,政策步步加码，逐步收紧,政策宽松，刺激成交，年底收紧,停止核准用于购买土地等用途的房企IPO提高土地增值税预征税率打击假按揭、假首付、假房价等行为,减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%,税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年贷款政策逐步收紧行政手段强行打压市场需求,2010年房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任,1月11日：“国十一条”,4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛,9月：双限政策,调整供应结构对投资投机性需求采取差别化信贷策略严格开发项目资本金要求明确地方政府责任,二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平,暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10%各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）,2010年，由中央主导，自上而下的出台了系列调控房价的措施大致可以从三个节点看：,多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没有起到预期作用,因素一,1,因素二,2,因素三,3,因素四,4,地方政府对调控政策执行力度不够,市场流动性过剩，投资需求旺盛通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价,经历了09年的市场回暖，开发商资金实力大幅提高，抗风险能力增强，价格坚挺,银行对信贷政策的执行较为宽松二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策的手段,调控步步加码9月以来房地产调控政策一览,新一轮调控政策特点,本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。,VS,行政手段,市场手段,限购令严格限定购房人的身份，减少市场需求限定购房人购买数量限贷令：停止第三套住房贷款问责地方政府，追究政策执行不力之责任,提高准备金率加息提高购房贷款利率减少购房住房优惠加大征收市场交易税收,本轮房地产调控政策回顾,新政后深圳房地产市场表现,透过表象看本质背后深层次原因,政策预期及后市展望,2,1,4,3,新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落幅度猛于415调控后,10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55%,2010年各月新批预售项目个数,2010年各月新批预售面积（平米）,数据来源：中原地产数据平台,新开盘项目的成交率及整体市场成交量两指标均出现明显下滑,但下滑的幅度少于415调控后,10月新开盘项目成交率急速下滑至35%，与此同时，10月整体市场成交量也出现明显下滑,10月成交面积环比9月份下滑36%；而据数据显示，415调控后，市场新开盘项目成交率为30%，成交量环比则下跌49%。,2010年各月开盘成交率,数据来源：中原地产数据平台,2010年各月开盘成交量,从新增供求比来看，本轮调控后，开发商的观望情绪甚于415调控后，而市场需求层面的表现则较415调控后乐观,一手房市场新增供求比（套数）,一手房市场新增供求比（面积）,数据来源：中原地产数据平台,10月市场新增供求下滑至平衡线1以下，而4.15调控后新增供求比则超过1.5,10月全市价格仍上涨7%，一手房市场处于调整后价涨量跌的状态,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,与4月份调控后，价格马上出现下跌不一样，10月份全市实现成交均价21216元/平米，环比9月上涨了7%，这主要与9月底有较多高档项目开售有关系。,从成交结构来看，受限购令影响，90平米以下投资需求明显减少,成交量明显下降，而144平米以上的成交则明显增长,一手房成交结构,数据来源：中原地产数据平台,新政后，中原二手成交量迅速下滑，受评估价征税谣传所影响，数据指标的表现均好于415新政后,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,2010年中原各月二手买卖成交套数,2010年各月中原二手买卖成交面积（平米）,10月中原二手成交套数及成交面积分别减少50%和51%；而根据数据显示,415调控后的一个月,成交套数与成交面积环比均减少76%,11.15-11.21全市总成交面积为58939平米，环比上周增加了40.61%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均11.5万平米,2008年周均6.4万平米,2009年周均12.0万平米,2010年周均6.027万平米,二手房价格小幅下调4%，价格调整幅度少于415后,中原成交二手房月度价格走势,10月中原成交二手房价格小幅下调3.9%，而4月新政后二手价格环比大幅下降13%。目前处于高位盘整状态，为历史次高位价格,数据来源：中原地产数据平台,从中原的二手房成交结构来看，与一手房明显不同的是,两次调控后，90平米以下、100万以下物业成交比例增加明显，首置刚性需求在每次调整后都集中体现出来,二手房成交结构（面积段）,数据来源：中原地产数据平台,二手房成交结构（总价段）,租赁成交逆市上扬，自415政策调控后，市场租金每月都在增长中，10月份的租赁价格创历史新高,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,2010年各月中原二手租赁成交面积（平米）,10月份中原二手租赁全市成交76.6万平米，环比增长了10%，但增长幅度少于415后，据数据显示，在415政策调控后,5月该指标增长了24%。10月份中原全二手租赁成交均价增长为46.53元/平米月，环比略有增长，,中原全市二手房月度租金走势,而从区域的情况来看,关内租金基平持平，关外租金上扬,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,中原各区二手房月度租金走势,10月份中原各区二手租金走势各异，关内租金走势基本持平或略有下跌，而关外两区则出现租金上扬的局面，有别于415后，各区租金均呈下跌的走势。,中原各区二手房月度租金走势,福田梅林四季山水二期19日推出5号楼共80套154-210平复式单位，均价35000元/平方米，至21日称已售出7成左右。楼王2号楼62套251-255平单位也在销售，价格40000-45000元/平方米；罗湖黄贝岭京基凤凰印象20日开盘，项目共533套单位，以40-43平1房为主，送精装修及部分家私家电，开盘按揭购房可有98*98*99折优惠，价格在21500-28000元/平方米间，均价约23800元/平方米。20日10点开始选房，到场VIP客户约100批，至12点，选房基本结束，此时销控近200套，其中供应少的单房售完，2房和3房剩余也不多；龙岗坂田万科金色半山20日在深圳大剧院开盘，推256套89-153平平层单位，送精装修，20、21日购房可有总价减14万元优惠，均价18500元/平方米左右，其中89平单位价格21000元/平方米左右，105-115平价格17000-18000元/平方米，153平价格19000-20000元/平方米。开盘当天销控约6成，其中115平单位基本售完，105平单位剩低层及高层，89平及153平因价格高，剩余较多；,11.15-11.21深圳新开盘项目情况,南山西丽塘朗雅苑二期星座26日晚8点开盘，共129套25-68平1-3房，开盘可享98*98*98折优惠，另中原团购额外98折优惠，开盘毛坯均价约15800元/平方米。26日开盘销售理想，仅剩3套3房；龙岗中心城珠江广场A3栋商务公寓（产权式酒店）27日开盘，共123套单位，均价18000元/平方米，截至当天上午11时，销控约5成；龙岗中心城尚模八意府28日开盘，当天推售1栋A座和6栋A、B座的75-170的2-5房单位，共290套，开盘折扣为98折，按时签约额外99折，当天销售率接近80%，成交均价约14000元/平方米，其中75-89平方米单位均价为13500元/平方米，170平方米单位均价为17000元/平方米；盐田大梅沙皇庭玺园28日公开发售，项目共46套162-525平叠拼别墅，单价40000-70000元/平方米之间，28日上午到场客户很少，售出4套。项目为商业用地，剩余产权34年，首付需五成，按揭最多10年；,11.22-11.28深圳新开盘项目情况,本轮房地产调控政策回顾,新政后深圳房地产市场表现,透过表象看本质背后深层次原因,政策预期及后市展望,2,1,4,3,为何政策步步加码市场却反应平淡？,本次调控政策主要方向是促供给、压需求、逼执行，实际上虽然政策力度超过以往任何一轮调控，但由于流动性过剩等多种原因将政策效应大大抵消。,需求,政策执行,供应,加息、提高准备金率等紧缩性政策对需求的影响相对通货膨胀带来的影响小强行打压市场需求并不能降低房价，只会带来下一轮房价爆发性的上涨,行政干预手段本身存在空子可钻；行政干预产生寻租机会，严重影响政策的执行,与2007年调控相比，开发商资金情况普遍较为好转，资金回收压力减小,需求方面外因：外围量化宽松货币政策，热钱流入放大资产泡沫,继2009年美联储的第一轮量化宽松(QE1)推出了总额1.7万亿美元的“经济刺激礼包”后，近期，美联储再次宣布承诺到2011年6月末之前，每月将购买约750亿美元较长期公债，共计6,000亿美元公债。美国第二轮量化宽松（QE2）政策将对全球新兴市场包括中国经济带来负面作用，大量热钱通过各种渠道进入新兴经济体，股市楼市一路暴涨，包括香港在内的房地产市场风险正在加大。,需求方面内因：国内流动性泛滥通胀压力增加资金有保值增值需求,目前国内的流动性可谓空前泛滥，这是本次调控与2007年调控最大的不同之处，长达1年多的低利率水平、宽松的通胀预期已然转化为较为严重的通胀等使得大量的货币资金涌入楼市和股市。2010年前三季度GDP增长7.7%，与此同时，第三季度末M2同比增长29.3%，M2增速远大于GDP增速，通胀压力大，货币加速贬值。,需求方面内因：资金充裕购房者贷款依赖性低,限贷令的政策影响主要是对那些贷款依赖性高的购房者作用较大，在目前的深圳市场，三分之一以上的购房者根本需不要贷款，而是一次性付款，足见市场资金的充裕性。而这部分资金很大部分流向豪宅物业，一定程度上推高了房价，中原成交来看，购买400万以上住宅的购房者中一次性付款比例明显高于按揭付款的比例。,深圳中原二手房成交一次性付款客户的比例,10月二手房购房者购房总价段分布,数据来源：中原地产数据平台,供应方面：开发商资金链较为宽松，大型房企现金流较2007年底有明显好转,部分A股上市房企经营性活动现金流净额（单位：元）,数据来源：各上市公司财务报告,2008年金融海啸中，由万科为首的大型房企带头降价，市场双方对楼市信心下滑，一时间各楼盘纷纷打折出售。而本轮房地产调控中，万科、金地等大型开发商现金流情况较2007年有较大改善，预计短期内不会出现大面积的打折降价潮。,供应方面：开发商资金链仍较为宽松，偿债能力较2007年底有大幅提高,数据来源：各上市公司财务报告,能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。反应长期偿债能力的指标有资产负债率即负债占资产的比例，公认的安全范围是60-70%。从三季度的指标看，开发商债务状况压力有强化趋势，但程度有限。反应短期偿债能力的指标有流动比率（流动资产/流动负债）和速动比率（流动资产-存货/流动负债），其数值越高，意味着企业短期偿债能力越强。一般而言，流动比率2并且速动比率1，意味着资金流动性好；流动比率1.5速动比率0.75，资金流动性一般，但也不错。三季度末，大部分开发商流动比率、速动比率等经营风险主要指标均处于合理水平，且好于07年，这意味着开发商主动降价的压力比想象的小。,供应方面：相比2007年，开发商短期通过降价销售回笼资金的可能性小，中长期销售压力增加,由于开发商短期偿债能力的提高以及前三季度的回收资金，短期内大面积通过降价销售回笼资金的可能性不大，事实上，二次调控以来，开发商“打折”、“降价”者少之又少，甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足。但中长期内，由于开发力度的加强，开发企业扩张加快，存货规模大幅增长，而如果市场成交量继续萎缩，开发商中长期销售压力必然增加，将采取以价换量的销售策略。,数据来源：各上市公司财务报告,部分A股上市房企存货比较（单位：元）,供应方面：房地产企业压力测试,一般而言，开发商的存货消化周期控制在2年以内是相对良好的运营状态。按照目前今年的销售速度和存货量，几大上市房企目前的消化周期均处于较为合理的水平，但如果销售量下降，几大上市房企将出现存货销售压力。,政策执行层面：行政手段执行难度大上有政策下有对策,因条例规定对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房。如果离婚后，2套即可变为4套。如果其子女已经年满18岁，则又可以独立家庭再购2套,假离婚购房,使用外地身份证购房,重新办理外地身份证购房,将原有房子转名赠予,不少在深圳已经限购的客户可以考虑用外地亲友的身份进行购买，只需补办一年深圳社保（据了解现在办理费用为3000-5000不等）。,利用私人关系，在外地办理合法的一套户口本和身份证，做为外地身份购房。,通过将房屋赠与他人同时缴纳相关税费，交纳该房屋的市场评估价款的2%+3%(赠与公证费2%，契税3%），可重新获得购买机会，但此方法成本较高。,目前市场上对“限购令”的主要规避方法：,目前市场上对“限贷令”的规避方法：商业贷：民生银行的中小企贷款,是先以个人名义购买,然后再以公司名义把房产拿去抵押。此方法下客户可以注册一家公司即可，公司注册费用为5000左右。此方法只有民生银行可做，其他四大银行做不了。接力贷，即以子女的还款能力为老人名下商品房清偿贷款，是子女在财务实力上与老人的“接力”。目前这种方式在全国多地楼市出现，用来规避楼市限贷政策，但也有部分银行对此审查较为严格。,政策执行层面：行政手段执行难度大上有政策下有对策,住宅限购,商业地产投资热情高涨，成交量高位运行,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,2010年深圳一手写字楼成交量(万平米),2010年深圳一手商铺成交量（万平米）,10月，写字楼的成交量为6.03万，成交套数为286套，分别环比9月下降46.44%和66.94%。虽然环比出现较大幅度的下降，但分析其原因，并非市场因素，9月在“回购”的影响(鸿隆世纪A座的开发商回购转售为租;翡翠明珠花园的村民回购)，成交量创出历史单月新高，如果剔除9月“回购”量，10月环比依然呈现增长势态。,限购令”导致资金外溢，深圳客重返惠州、东莞等市场，新政下，惠莞两地楼市成交量不降反涨,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,2010年惠城市场新房成交量(套),2010年东莞市场新房成交量（套）,深圳住宅限购所影响，需求外溢，临近深圳区域的长安、塘厦、凤岗、大亚湾等区域看房客户从10月中旬开始不断增多，而这两地部分市场触觉灵敏的开发商趁着深圳“限购令”出台的契机，开始有意识地前往深圳投资市场挖客，并取得不俗的成交业绩。,本轮房地产调控政策回顾,新政后深圳房地产市场表现,透过表象看本质背后深层次原因,政策预期及后市展望,2,1,4,3,近期的加息体现了政府调控房价决心不变,10月20日央行34个月以来重启加息手段，一方面意味着实施了近一年多了适度宽松货币政策面临转向，说明政府对通胀的管理已经成为重要目标，另一方面，也说明政府对房地产市场的调控决心不变，加息是对限购令和限贷令一系列政策的延伸。2010年，政府房价问题是经济问题也是民生问题。如果本轮调控房价不能得到有效控制，后续将会进一步出台措施，调控的方向依然是加大供应，包括保障性住房的供应，抑制不合理需求，打击投机行为等。,“各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。”住建部,一月内连续两次上调存款准备金率，适度宽松货币政策开始转向,11月央行连续两次提高准备金率，这已经是今年以来已经五次动用准备金率工具，目前存款准备金率已经达到历史高位，同时也意味着适度宽松的货币政策逐步转向稳健。,后市预判,1,2,3,新政后房地产市场出现量跌价稳的走势，在目前的政策强势打压之下，房价大幅上行空间已不大，如果流动性过剩的问题不从根本上解决，市场依然会有较强的承接力，房价下跌的可能性就很小。,短期内开发商资金链相对宽松，大面积降价促销的可能性较小，但步入加息通道，银行收紧信贷令财务成本增加，销售量的回落都会增加中长期的资金压力，部分中小型开发商或降价发售，房地产开发企业应要做好长期资金规划，积极拓展融资渠道。,对后续楼市政策不应过于乐观，在目前经济环境下预计这种高压态势会得以延续。目前一系列调控政策为房产税和保障性住房争取时间，政府后续仍可能会继续出台调控措施以巩固调控效果，此外历次调控经验看加息通道中多次加息效应累积对房地产市场的影响也非常大。,后市可能出台的政策,货币政策,市场手段,行政手段,调控政策,加息，10月CPI同比上涨4.4%，物价上涨压力令年内加息的可能性增加存款准备金率五次上调，已经达到历史新高如果流动性得不到控制，不排除采取07年下半年的窗口指导政策,房产税政策，增加持有环节税收，加大土地增值税清算力度加强商品房预售资金监管力度，紧缩开发资金链加大房地产市场监管（包括价格监管、秩序监管等）力度落实二手房交易评估价征税政策,传言将对房地产市场进行价格管制限制二手商品房出让年限，如购买一定年限才能出让等,传言将直接进行价格管制，但此措施出台可能性不大,近期有媒体报道称：有关部委正着手制定相关管理办法，当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制企业利润水平、直接限定销售价格等。但此举实施的可能性不大，行政手段强行干预房价令房地产市场重新回到计划经济时代，房地产更是沦为少数人的游戏，再次人为地将资源向少数人分配，损害了更大部分购买者的利益，这与政策的初衷是相违背的。,北京出台商品房预售资金监管管理暂行办法开发资金链进一步收紧,北京10月25日出台商品房预售资金监督管理暂行办法，并于12月1日起执行，该办法主要内容有：商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款等其他购房款）应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其