河南新乡延津县房地产项目市场研究简报页.ppt

延津县房地产市场简报,延津县城市背景,城市概况,延津县地处河南省北部，隶属新乡市。辖12个乡（镇），345个行政村，县域总面积886平方公里，总人口48万人。,紧邻交通大动脉京广铁路、京广高铁、京港澳高速和107国道，南邻陇海铁路，新菏铁路，济东高速公路横贯全境，S307、S308、S226、郑滑公路、新长公路、新濮公路等六条省道在境内纵横交织，实现了乡乡通省道，是河南省公路网密度最大、交通最便利的县之一。,城市规划,延津城市发展方向,向北,未来新区,城西工业区,城南教育区,老城区,按照延津县城市总体规划的空间发展方向，延津县重点向北、向西拓展城市。西区发展产业集聚区，着力拉大城市框架；新城区位于永安大道以北，面积约6平方公里。形成城南教育区、城西工业区、城中商业区和城北新区为主的城市格局。县城建成区面积目前为12平方公里，规划到“十二五”末，城市建成区面积达到30平方公里；城市人口在2013年内由现在的9.6万人增加到13万人，2015年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。,财政拿出300万元，聘请上海同济大学城市规划设计研究院编制延津县城市总体规划（2010-2030）和延津县城市全覆盖控制性详细规划，两个规划于2010年12月底完成。县财政拿出50万元，聘请了郑州大学综合设计院、北京圣地国际建筑设计院等单位，编制完成了城区东安大道、东西大街等“一街一景”城市设计。为改变能源供应方式，实施了供热、供气工程规划。力争通过3年努力，实现城区集中开发小区和旧城改造区供热率达到75%，供气率达到80%的目标。首批确定了旧城及城中村改造8个试点区域。目前已提出了旧城改造的思路，设计部门据此完成了试点的规划设计,有望2011年开工建设，计划5年内旧城改造任务全部完成,努力促使广大市民住上安全舒适、环境优美的城市新居。,按照上一轮延津县城市总体规划的空间发展方向，延津县重点向北、向西拓展城市，着力拉大城市框架，经过7年的努力，县城建成区面积由原来的7平方公里发展到目前的12平方公里。即将修编完成的新一轮延津县城市总体规划的发展方向仍为向北发展城市新区，向西发展产业集聚区。重点将城市综合性景观大道平安大道向西延伸3公里，向东2公里，实现全线贯通。横贯东西的永安大道向西延伸3公里，纵贯南北的文化路向北延伸4公里，重新铺修交警队16号道路等城市道路。根据新一轮延津县城市总体规划，新城区位于永安大道以北，面积约6平方公里。新城区控制性详细规划2006年已经编制完成，按照控制性详细规划指标要求，多栋多层建筑、高层建筑正在如火如荼地建设中。高17层的商会大厦已开工建设，高12层的锦源商务写字楼正在打桩基，一家四星级、两家三星级酒店已完成征地和设计工作。四星级酒店年内开工建设，明年有望投入使用。,通过实施引黄工程，净化城关排，打造300亩生态湖面。通过盘活土地资源，膨胀城市人口，使城市人口在3年内由现在的9.6万人增加到13万人，5年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。城区住宅建设实行集中开发，禁止一切单门独户建设。专门下发了延办（2010）14号文，明确指出，禁止城区范围内一切单门独户房屋建设，暂停被整合村庄宅基地审批。县政府计划出台关于鼓励建设高层建筑的若干规定等文件，制定减免市政配套费等多项优惠政策，鼓励开发小高层、中高层等大体量建筑。新城花园、锦源小区、青青花园、锦绣花园、华之源小区、牛津城小区、金隆花园及大批经济适用房等住宅集中开发现已完成建筑面积20万平方米，正在建设15万平方米，正在设计30万平方米。截至2010年底，共有四个小区天然气安装完毕，共安装天燃气2085户，温泉花园985户、新城花园360户、金隆花园630户、锦源小区110户，已使用天燃气650户，小区天燃气气化率达31%，预计12月底小区天燃气通气1000户。,延津县房地产市场,发展现状,城市化率不足30%,初步城市化房地产发展初期,GDP增速超过8%,房地产处于发展周期的高速发展阶段,人均GDP大于800美元,房地产高速发展,延津房产市场独特尾盘与新盘并存，中期楼盘断层,房产市场步入快速发展期房产市场很不成熟,延津县房地产市场刚刚步入快速发展阶段，房产市场尚不规范和不成熟，商品房开始主导供应量；产品形式由单一的板式楼、常规户型等逐步多样化；需求以生存、经济为主，改善需求较少；大量竞争者涌入，但竞争机制不成熟，市场细分不明显。,一级市场,延津县土地市场经过漫长的沉寂之后，在2008年开始活跃，土地供应量和成交量逐年递增。随着政府新政的出台，未来土地供应量还会大幅度提升。,2008年之前,2008年,2009年,2010年,土地供应量很少，项目很少，消费未真正启动，竞争未展开,2008年，新乡锦源置业和靖业房产等陆续进入延津房产市场，商品住宅土地成交量明显增加,2009年第四季度延津县市区供地43.5公顷，其中商品住宅用地为20.3公顷，占46.7%,经济适用房、廉租房用地3.6公顷，占8.2%。年末，全县市区已完成建筑面积20万，在建面积约15万。,最新的延津县城市总体规划开始实施，大量开发商涌入延津县，新成交商品住房土地30多万，约450多亩，未来商品住宅供应量将空前增大,延津县2010年至今国有建设供地计划一览表,供应区域：受近年“产城一体化”影响，土地供应主要集中在延津县西部和北部，其次是南部，东部最少。供应面积：单块土地集中在40亩到80亩之间，平均规模较小。供应状况：目前有两块地正在挂牌出售，总面积约126亩。出售价格：进入2011年挂牌起始价由25万/亩增长至35万/亩，即土地成本至少220元/。1月27日延当土地拍出103万/亩，比先前的土地成本翻了两翻，一方面说明开发商对区域市场比较看好，未来竞争日趋激烈，另一方面，土地价格飙升，预示着房价将进入快速上涨通道。该土地容积率按2.8计算，土地摊到建筑的单方造价成本达到551元/平方米，房价突破2000元/平方米指日可待。,延津县2008年至今主要住房用地成交信息,成交土地的容积率集中在1-1.8之间，这表明未来延津县主要建筑形式仍然是多层并辅以小高层。仅2010年新动工建设的楼盘就有7个，出现楼盘扎堆现象，未来市场供应量骤然增加。房地产开发商也达10个左右，竞争力度的加大也将进一步实现产品的快速升级。,楼盘分布,牛津城崇文街与延安大道交汇处,盛世华府胜利路与西安大道交汇处,元和-经典名门平安大道与建设路交汇处,金隆花园人民广场南侧,万合-国际花园人民路与棉东路交汇处南,青青花园健康路与平安大道交叉口,新城花园延津县委对面,锦源-温泉花园人民路与棉东路交汇处北,二级市场,延津县市场楼盘汇总,除以上楼盘，还有两三个处于筹备阶段的楼盘，保守预计2011年市场供应量为24万以上，还有35万的房源在未来两年内推出。,个案分析,万合国际花园是延津县少有的纯电梯洋房社区，房源产品十分丰富，小区环境尚佳，市场竞争力较强。核心竞争力创新：电梯洋房、首创延津上升与下沉式复式户型，引入阳光房，是未来买房送房的设计依据；内部配套齐全；推广营销尚佳,个案分析,牛津城是主打文化牌，通过大规模的营销宣传使其优越的教育资源深入人心。核心竞争力推广营销手法娴熟；周边教育资源优越；创新：首推低碳生活概念，首次采用外墙保温技术,户外广告,户外广告,户外广告,体育艺术中心,施工现场,个案分析,青青家园是目前在售楼盘中规模最大的，苏式园林景观、新古典主义建筑风格、高档次配套物业、优越的地理位置使其成为延津县最具竞争力的楼盘。核心竞争力规模较大；建筑风格现代、新颖；景观设计甚佳；内部配套高档、齐全；延津县委旁，交通便利；创新：外立面采取新古典、三段式、270飘窗、欧式门廊设计。,个案分析,新城花园是延津开发较早的楼盘之一，产品、景观、地段都很一般，是早期单位房的典型楼盘。核心竞争力其产品相对其他楼盘处于劣势，但其开发较早，前期竞争不激烈，故而得以达到95%的销售率，但其滞留房源难以售出，只有采取低价格策略维持竞争。,沿街施工进度,户外项目公示,个案分析,盛世华府首推延津县电梯洋房高端物业，采用别致的江南园林风格建筑和苏式园林景观，是延津县首屈一指的楼盘之一。核心竞争力产品：风格新颖，建筑外立面大方、庄重远超其他楼盘。户型动静分区、干湿分离，设计科学合理；景观：苏式景观布局，效果甚佳；附加值大；创新：延津少有的电梯洋房。,户外广告,户外广告,施工现场,施工现场,售楼部,个案分析,金隆花园是延津县以前颇具影响力的大盘，虽产品设计一般，但运动场、酒店等配套设施一应俱全，是早期难得的高档楼盘。核心竞争力配套设施齐全是其最大的亮点；此外，离县商业中心和批发市场较近，地段较好。,施工现场,小区沿街,幼儿园,入口大门,区内建筑,沿街商铺,个案分析,元和经典名门是延津县唯一以小高层为主的项目，都市氛围初显，楼盘定位高端、超前，居住价值彰显。核心竞争力内部配套高端；楼盘规划设计超前，园林景观、建筑风格突出都市生活；附加值较高；操盘水平尚佳。,户外广告,户外广告,户外广告,施工现场,延津县房地产分析及预测,市场总结,较早楼盘以板式楼为主，新开楼盘呈现多样化，盛行欧式风格，但除了盛世华府设计较为成熟外，万合国际主打地中海，其他楼盘整体仍显单调、生板。,市场上多层占有绝对主导地位，但小高层已经开始大量出现，尚无高层，多层+小高层楼盘将最为常见，未来3年，多层将成为稀缺产品。,市场主力户型是三房（110-130），其次是二房（95左右），四房、复式（150-180）等大户型最少，说明住房消费渐趋理性，也表明这些档盘的档次定位未抢占高端客群。,建筑风格：,建筑形式：,主力户型：,市场总结,目前，市场上在售楼盘只有新城花园，其他新楼盘都处于认筹期或亮相期，彼此之间呈现明显的观望态度，限本次土地拍卖以后，预计价格都将会突破2000元/。,楼盘的园林景观设计普遍较差且呈现随意性，这直接降低了楼盘的整体档次。个别楼盘开始引进欧式和苏式景观元素，并得到市场的认可。,小区最常见的配套是幼儿园和会所，部分楼盘搭配有酒店，娱乐、健身和教育设施，最受市场欢迎的。整体来看，社区配套远抵不上周边配套设施的重要性。,产品价格：,园林景观：,社区配套：,延津县房地产市场刚刚步入快速发展阶段，房产市场尚不规范和不成熟，商品房开始主导供应量；产品形式由单一的板式楼、常规户型等逐步多样化；需求以生存、经济为主，改善需求较少；大量竞争者涌入，但竞争机制不成熟，市场细分不明显。在这个阶段机遇与风险都比较大，需求状况不明朗，项目的成败不仅仅取决于开发商的主观性。根据延津县城市总体规划，2010-2015年共计10.4万人将成为市区人口，未来需求主力军是农村进城人员，所以延津县未来发展的状况主要取决于：1、农民置业态度的转变。主要看政府引导和优惠政策；2、农民收入的增长状况。要是农民收入增加，必须大力发展第二产业，增加农民就业和收入水平，因而延津产业结构直接影响房产市场发展。,未来延津县房产市场成熟取决于两个方面：客观：延津县城乡人口特别是农村人口人均