房地产规划流程中涉及到的问题及案例分析.ppt

大家好，今天讲课的内容是房地产开发流程,房地产开发流程分三部分一、取得土地证之前二、取得土地证之后到开盘三、开盘之后到交付使用,第二部分取得土地证到开盘,一、流程中涉及到的问题及案例分析二、茵悦之声项目前期案例分析三、出现的问题及有待加强的方面四、值得深思的问题五、时间节点的控制及合理程度评判,一、规划流程中涉及到的问题及案例分析,1、为什么要选择策划公司？,1、对项目所在地区房地产市场进行宏观、中观及微观方面的详细调研，掌握市场动态，为项目定位及规划设计提供有效支撑。2、提出市场分析、地块分析、客户定位、产品定位、价格定位、物业发展建议及项目开发节奏等方面的专业意见。3、在项目前期策划报告通过后，与发展商、建筑设计单位就规划、设计等方案进行沟通。,2、要选择什么地方的策划公司？3、选择策划公司应注意什么？,4、公司市场小组的必要性？,同策划公司工作内容基本一样，从另外一个角度去调研分析市场，对项目提出可行性的建议。和策划公司的报告形成相互的纠正和补充，避免一方的片面性。从而使项目的规划更能接受市场的考验。,5、案例分析“汉飞城市公园”6、市调报告的主要内容,（1）市场调研部分宏观背景分析国家宏观背景宏观背景（经济、社会政策）市场调研房地产宏观市场分析；市场及典型同类或参考项目分析；本项目所在片区市场分析；消费需求市场分析地块研究市调基本结论,（2）项目策划部分总体发展战略项目分析（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁、小结；总体发展战略项目定位目标客户定位产品定位价格区间预测项目整体定位,（3）物业发展建议规划设计建议：规划设计目标、规划设计理念单体设计建议：建筑风格、户型设计档次建议：材料及装修标准等环境、园林景观塑造建议物业管理建议项目配套设施与功能建议,7、估算（1）分析的意义8、报告中设计要点包含哪些主要内容？,（1）、容积率（2）、总价（市场定位）（3）、物业类型及比例（4）、主力户型及面积比（5）、建筑风格（6）、建筑高度（7）、退红线距离及楼间距（8）、大门开启方向（9）、停车位（10）、景观考虑,9、规划证的具备条件10、施工证所具备的条件11、预售证具备的条件12、营销策划代理的工作内容,营销策划代理工作内容？,一、对项目总体营销目标、营销战略、营销模式、具体营销策略及营销准备工作提出专业意见，并形成系统方案。工作内容提要入市时机评估销售前提条件销售目标分析总体营销战略阶段性推广策略销售模式选择营销计划：营销节奏、工程进度与节点划分等推广费用预估及总体安排相关准备工作,二、销售执行工作内容（1）通过对项目所在片区楼盘销售情况进行详细的市场调研，掌握市场动态，为项目营销监控提供有效支撑。（2）在项目整体营销过程中提供指导方案、人员培训、销售指导与监控。,价格策略及价格表、价格执行方案包装方案实施建议广告策划方案实施建议大型公关活动策划销售管理制度制定销售人员培训现场管理顾问推售方案房号销控管理客户跟进服务销售阶段总结、阶段性营销方案调整,三、茵悦之声项目前期案例分析,1、总价定位2、物业类型3、小高层与多层的面积比2：84、户型面积比（为什么会出现96、111、132平方）5、大门开启方向？6、退红线距离、楼间距,7、建筑风格（为什么会选择坡屋顶）8、入户方位9、停车位10、开工顺序11、定价技巧,四、出现的问题及有待加强的方面,1、北环广场变更2、案场管理系统化（销控）3、公司人员的变动（从策划到营销）4、认筹、解筹、开盘5、政策因素6、物业公司7、景观设计,五、值得深思的问题,1、96平方米换成45-50平方米的小户型2、复式的