中原-XXXX年上半年长沙房地产市场报告.doc

2010年上半年长沙房地产市场报告2010年1月长沙房地产市场报告郑重申明本报告数据均来源于长沙房地局政务网及中原数据平台，经湖南中原研究中心分析整理，分析结果仅供参考。本报告所涵盖信息或所表达之观点意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归湖南中原所有，未经书面许可，任何机构及个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表及引用。 目 录第一章 宏观经济动态5一、上半年市场动态5二、上半年政策法规7三、上半年市政规划9第二篇 土地市场动态11一、2010上半年土地政策动态回顾11二、2010年上半年全国地王回顾12三、上半年长沙土地市场14第三章 上半年住宅市场19一、上半年整体成交量分析19二、上半年整体成交价格分析20三、上半年各区域成交量分析20四、上半年各区域成交价格分析22第四章 楼盘营销分析23一、上半年新推楼盘以及加推楼盘情况23二、上半年各区媒体监控分析25第五章 2010年下半年展望27一、国际经济形势预期27二、国内宏观政策预期27三、长沙市供应市场预测27四、长沙下半年成交市场预测28五、长沙下半年价格市场预测29六、长沙下半年产品市场预测30七、长沙下半年客户市场预测30八、长沙下半年热点板块预测31附件：6月长沙市场成交情况32一、六月土地市场32二、六月新开工住宅面积和套数32三、六月新竣工住宅面积和套数32四、六月长沙楼市新建商品房销售32五、六月市场营销动态：33六、六月开盘或加推34七、六月VIP认筹36注：1、本报告资料最终解释权归湖南中原房地产研究中心2、此报告仅供客户内部使用。未经湖南中原的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制序言2010年上半年，长沙楼市历经暑寒春秋，揣着火热的梦想，房地产行业大踏步进入2010年，一季度，全国各地楼王争先登场，开发商鏖战各大城市，圈地战场硝烟弥漫，商品房市场更是量价齐升，二手房市场水涨船高。二季度，政府重新祭起楼市调控大旗，成交量急剧萎缩，房价由涨转滞。一线城市楼市哀鸿遍野，而市场成长性较强的长沙表现如何？本稿将对上半年长沙楼市进行整体回顾、6月市场表现分析以及楼市后期进行展望。第一章 宏观经济动态一、上半年市场动态1、一季度，全国各地“地王”频现，开发商拿地热情高涨，纷纷圈地“热”u 北京2010年土地市场，首宗地块19.85亿元归属央企中铁建u 长沙河西诞生新“地王” ：望岳街道窑塘村地块（二环线以外）每亩价格高达272万元u 南京新年首拍 15977元/平米楼面价成新地王u 中海59.7亿拍得北京新地王：“丰台区六圈A居住项目用地”，楼面地价高达17153元/平米u 保利6.18亿获上海宝山商住用地，楼面地价达8988元.平米。u 招商地产斥资3.4亿佛山购地 楼面价2200元/平方米u 40.4亿， 绿城集团6分钟“制造”青岛地王，楼面地价达17797元/平米u 新鸿基47亿再购佛山澜石旧改地块u 新鸿基33.7亿港元夺香港虎年首块地，楼面地价43805元/平米。u 中冶置业4.03亿元夺标上海枫泾镇地块u 招商地产联手万科17亿竞得上海一地块中原观点：在政府宽松政策的刺激下，2009年房地产行业获得长足发展，存量供应消化情况良好，各开发商获得了较为充裕的资金，在2010年年初纷纷进行土地储备，1月、2月，全国各开发商积极拿地，各地地王频现。包括新鸿基、万科、中铁建、招商地产等品牌实力开发商。2、二季度，“新国四条”出台，房地产行业进入全面调控通道，各地楼市量跌价滞“冷”广州：均价5天跌3成 单价上万楼盘成交惨淡4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。上述报告发布不久，市场情况却急转直下，目前广州的成交速度和成交量大大降低，来看楼的人也减少了24成。广州焦点搜狐监测自广州市国土资源和房管局网站的数据显示，以15日和17日的政策出台为界，广州市一手住宅网上签约登记的均价呈现冰火两重天，几天时间楼市均价跌破万元，截至4月20日，房价最低已低至8120元/平方米，下降最大幅度达29%。北京：量跌价未降 二手房领跑转领跌“量跌”：根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。同比跌幅达到了53.3%，环比下跌了39.5%。不过，但并未带动成交价格的大幅滑落。上述期间，北京存量住宅网签量为27863套，同比上涨了28%，环比下浮了8%。“价未降”：根据北京中原三级市场研究部的监测，除了通州、望京等一度领涨区域有超过10%的降幅外，北京中高档二手商品房目前的成交均价为每平方米18635元，较国务院下发抑制高房价通知前，下挫了6.26%。上海：新政满月，近4成新盘逆市上涨新政出台一月后，购房者观望情绪日趋浓厚，各地成交量均大幅下跌，但价格坚挺，部分城市新盘价格逆势上涨。相关机构通过在新政推出前后的节点价格对比发现，上海市新盘价格出现逆市上涨的达到39.4%，其中，涨幅最大的楼盘均价较新政前涨了21%。北京：房价14个月来涨幅首次回落 6月或将出现整体性下跌 6月10日，,来自国家统计局公布的1-5月全国房地产市场运行情况显示,2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点,这也是14个月以来涨幅首次回落。值得一提的是,二手住宅销售价格尽管同比上涨9.2%,但环比却出现了自去年年初以来的首度下降进入僵持阶段的房价终于有了松动迹象。中原观点：随着417新政的出台，房地产行业进入紧缩发展通道，购房者开始持币观望，各城市成交量应声下跌。北京、上海、深圳等一线城市成交量快速萎缩，截至6月跌幅在50-60%左右，但是价格相对坚挺，未出现较大的松动。政策遏制了房价上涨的势头，但是仍然有许多购房者买不起商品房；开发商、政府、消费者三方博弈将会持续下去。 3、土地市场从“火热”进入“冷静”期，各囤地开发商成为政府严控对象中国指数研究院的统计数据5月全国土地供应成交均减少在政策调控和市场低迷的气氛中，5月房地产企业拿地更加理性。根据中国指数研究院的统计数据，5月土地市场共推出土地1323宗，推出土地总面积6122万平方米；成交土地604宗，环比减少4%；成交土地面积2732万平方米，环比减少7%月。5月成交地块的楼面地价保持稳定，与4月基本持平。今年以来，在严厉的土地调控政策下，土地市场已逐步进入冷静期，房地产企业不再盲目竞拍土地。国土地增值税清算风暴再起 严控成关键5月26日国家税务总局公布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。中原观点：大部分开发商本着“羊毛出在羊身上”的宗旨，任何成本的增加都会变相的转嫁至房价上，以获得较高利润，土地增值税的增加同样能达到减少开发商利润的效果，但是其更显著地效果是增加开发商资金周转难度，开发商为回笼资金，势必会调整房价加速推盘，从而达到平抑虚高房价的目的。二、上半年政策法规n 1、”新国四条”：拉开了新一轮的房地产宏观调控序幕上半年最为严格的政策“认房”：4月，国务院针对房地产行业出台新政：1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30;2）对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。“认房又认贷”：6月，国务院再次出台规定：1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。2、借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。中原观点：4月国务院利用信贷手段对房地产行业投机、投资客进行严格调控，针对二套房的信贷政策由“认房”或“认贷”到“认房又认贷”，力度逐渐增强，对异地投资客则采取多种方式调查已有房情况，此次新政与07年927新政相比有过之而无不及。2、相关部门迅速响应国务院政策号召，相继出台系列调控政策，给楼市降温住建部：禁止开发商认购、预订、排号、发放VIP4月19日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知说，房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。财政部、国税局：鼓励开发商开发经济适用房、增加社会保障性房源供应财政部5月20日消息称,财政部、国税总局日前联合下发通知,对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。住建部、湖南省政府：增加廉租房供应，保障中低收入者居住供应5月19日，国家住房和城乡建设部副部长陈大卫与湖南省副省长韩永文共同签下责任书，“锁定”湖南省2010年住房保障工作目标。湖南的工作目标包括：新增廉租住房（包括新建、购买、改建、租赁等方式）9.9万套，新增发放租赁住房补贴2.5万户；新建经济适用住房1.72万套；新建公共租赁住房1万套；城市棚户区改造8.1万户等。中原观点：自国务院出台调控政策后，住建部、财政部、国税局等相关部门积极响应中央号召，纷纷从土地、税收、信贷、行政方面全方位对房地产行业进行调控。 但是，从新政出台后市场表现来看，量跌价滞，房价并未受到大幅影响，个别城市如上海还有逆势涨价的表现，中原认为，散户投资客、改善性需求受到抑制，但天量民间资金、海外热钱仍然大举进入楼市，推高房价。三、上半年市政规划n 1、湖南省：沪昆高铁在湖南设11站，大大提升长沙作为中部交通枢纽的地位沪昆高铁湖南段设11站，两高铁相交为全国惟一，沪昆高铁在湖南全境将设11站。省发改委通报，日前，国家发改委批复新建沪昆铁路客运专线长沙至昆明段可行性研究报告。届时，长沙将成为全国惟一一座两条高速铁路交会的城市，作为中部交通枢纽的地位进一步凸现。由于距离长、工程难度大，沪昆高速铁路的建设将分段进行，即沪杭段(上海至杭州)、杭长段(杭州至长沙)和长昆段(长沙至昆明)。n 2、长沙市：长株潭城际铁路建设规划，将大大缩短城市交通距离长株潭城际铁路建设前期工作正在审查，设计院已完成长株潭线的初步设计，并已上报铁道部，铁道部将于月底组织审查。本项目工期年，投资估算总额为.亿元。最高设计行车速度200公里，建成后，长沙至株洲旅行时间为.分钟，长沙至湘潭旅行时间为.分钟。n 3、长沙市：城市化进程持续推进，城区范围进一步扩大长沙城区将东拓30平方公里 营盘路可直达星沙。除了远大路、人民东路和机场高速外，长沙城东将再添一条过浏阳河通道。4月28日，从长沙市城市建设投资开发有限责任公司了解到，西起滨河路、东至星沙大道的营盘东路已经启动设计招标，预计2012年12月通车。中原观点：城市经济的发展将促进城市交通的变革，城市交通系统的完善将为城市居民出行带来较多便捷，提升城市竞争力，带来更多的人流、资金流，促进城市经济的发展，另一方面，过度的开发将会带来产能过剩，对长沙而言，还是起步发展阶段。第二篇 土地市场动态一、2010上半年土地政策动态回顾n 1月29日， 国土资源部：加强房地产土地供应调控主要是要做好四项工作。一是编制2010-2011年保障性住房的用地供应计划，确保保障性住房用地。二是调整供地结构，提高中低价位、中小造型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。三是严格土地出让合同和划拨管理。坚决打击囤地、炒地等违规行为。四是加强市场动态监测，坚定不移地推动信息公开。（加大保障性房源供应）n 2月3日，加大保障性住房用地供应和监管力度。国土部土地利用司司长廖永林在会上表示，2010年，国土部将按照国务院办公厅4号文件的要求，加大保障性住房用地供应和监管力度，确保保障性住房用地的有效供应，加强保障性住房用地供后监管。对没有按约定时间开工建设和竣工、按合同约定提供配建保障性住房的，要依法依规提出处理意见，督促限期完成开发。（加大保障性房源供应）n 2月10日，国土部公布2010年七大工作重点，整治囤地炒地：一、深入开展“双保行动”。二、以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台，促进城乡统筹发展。推进农村土地整治工作。三、切实增强能源资源保障能力。四、督促落实国家土地调控政策，把保耕地红线放在更加突出的位置。五、国土资源管理制度已经逼近重大变革的临界点，必须突出重点领域和关键环节，持续推进改革创新。六、全面完成第二次全国土地调查的最后阶段任务。加快农村集体土地确权登记颁证。七、健全惩治和预防腐败体系。（整治囤地炒地）n 3月1日，严查地方违规设开发区，在土地市场“一地难求”的同时，部分地方为了享受更优惠的土地政策，开始打开发区的主意，一些地方违规自行设立开发区。国家土地副总督察甘藏春昨日表示，国土部将坚决打击这类行为。(整治土地市场)n 3月11日，国土部规定：（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。（二）协调推进住房用地供应计划实施。 （三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为。（五）坚持和完善土地招拍挂制度。（六）实施住房用地开发利用申报制度。（七）加强土地开发利用动态监测。（八）强化保障性住房用地供后监管。（九）严格依法处置闲置房地产用地。（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。（十一）公开住房供地计划。（十二）公开土地出让公告。（十三）公开土地出让和划拨结果。（十四）公开土地开发利用信息。（十五）公开违法违规用地查处结果。（十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。 （十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。（十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。（十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。（整治土地市场、加强保障性房源供应）n 3月16日，国土部再次明确农村土地不得进行商品房开发，国土部昨日发布完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知，再次明确农村土地不得进行商品房开发。“在留足村民必需的宅基地的前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发”。该规定还制定了完善宅基地申请审批制度，明确宅基地要张榜公布。（加强农村宅基地管理）n 3月23日，住房用地计划公布前不得出让住房用地。国土资源部22日明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划，各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。（增加保障性房源供应）中原观点：从上半年土地政策动态来看，基本以严格监管土地出让、打击囤地炒地、加强保障性房源供应为主，土地是房地产行业产生利润的重要环节，加强土地市场的管理有利于减少开发商认为抬高地价的行为。二、2010年上半年全国地王回顾表2-2-1 ：2010年上半年全国总价地王一览表 排名城市地块名称规划用途成交价(万元)楼面地价(元/)竞得方1天津咸水沽镇地块居住、科教用地、商业7050002341富力2上海苏州河北岸东块1街坊地块商办、文化娱乐、居住用地70200052783华侨城3福州“福临东城”以南地块商服用地、居住用地6000004718江西正荣4北京六圈A居住项目地块居住、学校59700017153中海地产5北京亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块住宅及商业52400013396中信新城6北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地公建混合住宅用地、托幼用地50400017949保利地产7佛山汾江南路东侧、前进路北侧居住、商业办公、文化娱乐4705002830新鸿基8北京常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001A-005地块公建混合住宅用地4540009807龙湖地产9北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地住宅混合公建用地、医院用地、配套教育用地40800024066远洋地产10青岛香港西路南、东海二路东地块住宅、商服404067.117800绿城表2-2-2： 2009年全国单价地王一览表排名城市地块名称规划用途成交价(万元)楼面地价(元/)竞得方1上海苏州河北岸东块1街坊地块商办、文化娱乐、居住70200052783华侨城2福州鼓楼区，吉庇路北侧、谢家祠东侧地块普通商品住房、批发零售695027364余盛元3温州上陡门住宅区前庄路东侧地段城镇住宅4158026357光大地产4福州光禄坊西段，光禄坊E地块商服、住宅用地200025138陈学伟5北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地住宅混合公建用地、医院用地、配套教育用地40800024066远洋地产6杭州文晖单元FG05-R21-07、FG05-C/R-04地块住宅（设配套公建）20200024046九龙仓7福州鼓楼区，通湖路东侧、文儒坊南侧，通湖路B、C地块商服、住宅用地860022726福建上瑞集团8福州鼓楼区，吉庇路北侧、宫巷南侧，吉庇路A地块商服、住宅用地1210022575吴碧珠9福州鼓楼区，光禄坊中段、刘家大院西侧，光禄坊C地块商服、住宅用地660019760王长芳10青岛市南区泉州路5号地块住宅商洋2010年上半年各项调控政策的出台，对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐，上半年前十地块特点如下：1、新政推出明显影响开发商拿地策略。上半年总价前10地块有9宗位于新政前，仅富力70.5亿拿下的总价“地王”位于新政后10天。楼面地价前10的地块有6宗位于新政之前，而且成交总价较高。2、沿海地区地王占比较大，沿海城市依然较受开发商青睐。上半年总价前107宗位于环渤海地区，另外3宗分别位于长三角和珠三角地区。楼面地价前10的地块除北京相对靠近内陆，其他地块均位于沿海地区。3、成交地王以商住为主，纯住宅用地仅一块。成交总价前10的地块均为商住混合用地，没有纯住宅用地。楼面均价前10的地块，除温州市的一宗城镇住宅用地以外，其它均非纯住宅用地。4、总价前十拿地企业实力雄厚，单价前十不乏中小企业及个人。成交总价前10的拿地企业实力均非常雄厚，富力、华侨城、中海中信、保利、新鸿基、龙湖、远洋、绿城等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。楼面地价前10的地块有4块为个人拿地。三、上半年长沙土地市场1、上半年长沙土地供应分析n 上半年土地供应面积整体同比小幅上涨，供应宗数同比小幅下跌图2-3-1：08-10年上半年长沙土地供应对比 数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理10年上半年全市供应36宗土地，供应面积177.93万平米，供应宗数同比跌幅为29%，供应面积同比涨幅为32.4%。为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价，在中央的问责机制下，预计地方政府下半年还将有更多土地推出，并且会严格监管土地出让程序以及加强对土地出让金的管理。n 各区土地供应表现不一：岳麓开福供应比重上升，雨花芙蓉供应比重降低图2-3-2：2009年-2010年上半年各区土地供应比重图 数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理10年上半年，长沙市各区域土地供应量出现较大调整，岳麓区和开福区供应量有所增长，两区供应约占全市总量的85%。两区同比涨幅在12-1358%之间，而天心区与开福区供应量均大幅下跌，跌幅在40-70%左右。长沙市内五区土地市场供应情况区域2009年1-6月（万方）2010年1-6月（万方）同比涨跌幅%岳麓区7.22105.281358.17雨花区38.9219.8374.74%芙蓉区3.974.4512.09天心区5.61.65-70.54开福区78.6646.74-40.58岳麓区因拥有先导区的规划以及得天独厚的资源优势，持续受到开发商的青睐，土地供应面积居内五区之首，上半年供应占总比59%，其次为开福区，占比26%，开福区拥有良好的地段优势具备较高的投资性，被业内看好。2、上半年土地成交分析n 全市土地成交：成交宗数走低 成交面积大幅上扬图2-3-4：08-10年上半年长沙土地成交走势数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理据统计，10年上半年，全市土地成交28宗，成交面积126.99万平米，成交宗数同比跌幅为20%，成交面积同比涨幅为152.16%。主要原因为09年楼市全线飘红，导致10年开发商拿地热情较高，但在新政过后，开发商拿地热情明显受阻。n 成交价格猛涨 溢价率同比增高图2-3-6：08-10年上半年长沙成交土地价格走势数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理2010年1-6月，长沙市土地成交金额72.57亿元，同比上涨716.84%，成交单价381.18万元/亩，同比上涨223.94%，溢价率为11.03%，同比上升804.1%。总而言之，2010年上半年长沙土地市场较活跃，成交单价与往年年相比大幅上涨，竞争也较激烈，单价及溢价率与09年同期相比均大幅上涨。n 各区土地成交：仅天心区成交下降 其它各区均稳升图2-3-5：09年长沙各区土地成交对比数据来源：长沙市国土资源局网 湖南中原整理10年上半年，大河西先导区成交58.25万平米居首位，占全市的46%，同比增长916.58%，再次证明大河西得到开发商的认同，成交猛涨；开福区成交同比增幅居内五区之首，结合前述该区域供应情况来看，开福区因为投资性和宜居性普遍得到认同，因此土地市场供求两旺；长沙市内五区土地市场成交情况区域2009年1-6月（万方）2010年1-6月（万方）同比涨跌幅%雨花区9.4617.787.1开福区2.6946.741637.55芙蓉区2.592.652.32天心区5.21.6568.27岳麓区5.7358.25916.58芙蓉区与天心区拥有良好的地理位置优势，但是由于供应量较小；成交量较小，尤其是芙蓉区，供求相对较少。整体来看，开福区和岳麓区占比重较大，二区成交约占全市的83%。第三章 上半年住宅市场一、上半年整体成交量分析n 2010年1月-6月住宅累计销售755.93万平米，成交套数为69969套。上半年住宅成交量跌宕起伏，1月份延续09年势头达到最高，2、3月年后成交量缓慢回升，四月份达到顶峰，新政出台后，客户观望情绪严重，成交量在5月，6月份出现持续下跌。（注：以下数据均为网签数据，包含经济适用房与定向开发房源）图3-1-1：09年1月-10年6月月住宅销售面积走势图(网签数据)资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理2010年1-6月长沙市场住宅销售量755.93万平米，同比跌幅8.31%，环比跌幅20.43%；成交套数69969套，同比跌幅为11.8%，环比跌幅19.45%，成交量出现一定幅度的回调。从整个上半年的成交情况来看，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；3-4月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；5-6月份受4.17新政影响，长沙市成交量连续两个月下滑。楼市调控政策频出，楼市利空因素不断，开发商降价促销力度有限，导致成交量持续萎缩，市场严重缺乏人气和成交氛围，观望情绪浓厚。 二、上半年整体成交价格分析n 2010年1-6月成交价格4774元/平米，同比环比均有所上涨图3-1-2：09年1月-2010年6月长沙住宅成交价格走势图（网签数据）2009.7-122009.1-62010.1-6资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理由上表可知，2010年1-6月住宅整体均价在4774元/平米左右，同比上涨25.9%，环比上涨12.43%。从上半年价格走势来看，年后价格持续上涨，在新政出台的4月份达到最高点，新政出台后的5月份和6月份价格小幅回落。新政后大多数项目并未因市场销售情况不好，而出现大面积降价行为；但是新开楼盘的定价开始明显变得较为理性，市场供需双方依然处于深度观望期。中原认为目前客户和开发商胶着的状态还会持续一段时间，预计10月份左右会出现转变。三、上半年各区域成交量分析n 2010年上半年雨花、岳麓同比小幅上涨，其它各区同比均有所下跌图2-2-3：2009-2010年1-6月长沙各区成交面积同比（网签数据）资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理2010年上半年各区成交形式不容乐观，与2009年同期情况来看，仅雨花区和岳麓区小幅上涨，雨花区成交量为300.77万方，同比上涨11.86%，岳麓区成交量为186.14万方，同比上涨21.26%。其它各区均有所下跌，开福区、天心区和芙蓉区成交量分别为139.58万方、89.86万方和39.59万方，同比下跌11.47%、48.21%和43.92%。总体来看雨花区和岳麓区成交较多，占比较大，；两区共占全市成交量的65%。n 2010年上半年雨花区成交量居各区首位资料来源：0731网 房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理由上图可知，上半年各区成交量呈小幅波动，2月由于春节影响，各区成交量均较小，自4月新政后，各区成交量表现不一。 5月，三个区环比下跌，跌幅在20-52%之间，跌幅最大为开福区，达52%，岳麓区、芙蓉区环比小幅上涨，涨幅为7%、16%。 6月，各区均环比下跌，跌幅在6-42%之间看，跌幅最大为岳麓区，达42%，最小为开福区，达6%。整体来看，雨花区、岳麓区拥有良好的区域规划与发展前景，因此被买卖双方市场看好，因此两区的月度成交量较高，尤其是雨花区，连续6个月居五区首位。四、上半年各区域成交价格分析n 各区成交价格同比均呈上涨趋势，其中开福区成交价格最高，芙蓉区最低图2-2-3：2009-2010年1-6月长沙各区网签成交均价资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理由上图可知，2010年上半年各区均价同比均有所上涨。1) 开福区均价居内五区之首，达5299元/平米，同比涨幅达29.69%。2) 天心区均价居第二，为4796元/平米，同比涨幅居五区之首，达40.77%。3) 雨花区均价为4748元/平米，同比涨幅为23.32%4) 岳麓区均价4482元/平米，同比涨幅达27.58%。5) 芙蓉区上半年均价最低，仅4442元/平米，同比仍然上涨，涨幅达3.2%。n 2010年上半年各区月度成交均价走势资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理由上图可知，上半年各区成交均价呈小幅上涨趋势，新政后，长沙市房价未出现大幅波动，但购房者观望情绪较浓，持币待购现象明显，预计后市随着宏观政策的持续收紧，量价都将发生较大变化。第四章 楼盘营销分析一、上半年新推楼盘以及加推楼盘情况1、新推楼盘与加推楼盘量资料来源：湖南中原研究中心分析整理据湖南中原研究部监测，上半年，共有88个楼盘有开盘推售活动，其中，新盘首次开盘有24个，占比28%，老盘加推有62个，占比72%。2、新推楼盘成交情况楼盘名称开盘时间推售情况成交情况（套）价格情况恒大绿洲1月1日1254815总体折后均价5840元/平方米3月14日6440折后均价6400元/平米左右5月16日25640-50对外报价，折后均价7000元/平米左右。客户算价报6800元/平米。估计实际成交均价6000元/平米恒大城1月1日1415862折前均价5900元/平方米，折后均价5300元/平方米3月14日6835折后均价5800元/平米左右5月16日14430-3585折后均价约为6300-6400元/平米金烨融府1月10日32030折后均价8000元/平方米长大彩虹都1月16日5003401#南向均价4800，北向4680，4#、5#均价4700?夏威夷.碧水春城1月23日27378折后4500元/平方米起价，均价5280元/平米。层差20-30。森林一号1月30日18033起价4300元/平方米,均价4500元/平方米,最高价4770元/平方米,层差15元/层芙蓉上河图3月28日35180折后均价5200元/平米左右鑫远湘府华城4月17日361320折后5500元/藏珑三期4月25日12428折后均价7300元/平米左右5月29日18040折后均价5400元/平米中铁国际城4月24日322267两房折后均价约为3400-3500元/平米，三房折后均价约为3500-3700元/平米6月15日11650折后均价约为3500-3600元/平米双水湾4月24日733450折后均价4300-5700元/平米左右好望谷云邸4月25日652250-260折后成交均价3300-3400元/融科紫檀5月2日637400折后均价4880元/平米三景国际5月8日2001183000到3600 均价3400元/，21层价格最贵，3600多元/。九龙领仕汇5月11日2015折后均价7000元/m2左右湘域熙岸5月15日310200折前5500元/平米，折后5300元/平米涉外国际公馆5月15日700340折后均价4000元/平米左右万科城5月15日3331折后均价约为7000-8000元/平米钰龙天下5月23日512250三房折前5400，四房折前5000，折后三房均价5200，四房4800元/兰亭优壳5月29日19881折后均价5900元/平米左右金领家族6月12日882350开盘当天折后均价5480元/平米左右，开盘后均价达到5500元/平米以上富基世纪公园6月15日1516438折后起价3400元/平米左右,均价4200元/平米恒大雅苑6月27日713250-300两房折后均价约为6800-7000元/平米；三房折后均价约为6200-6600元/平米数据来源：湖南中原研究中心开盘监控上半年开盘项目数量共88个，从实际监测结果来看，主推90平米以下的中小户型的楼盘销售情况较为乐观。从成交价格来看，新政后，成交价格运营平稳，开发商也并未出现大幅度降价促销措施，买卖双方均处观望期。预计下半年在持续从紧的调控政策下，价格将会小幅松动，但仍然在平稳区间运营。二、上半年各区媒体监控分析1、房地产广告投放整体情况n 岳麓区、雨花区领先，自新政后整体投放量有所减少图3-5-1： 2010年1-6月长沙各区地产报广投放图数据来源：长沙三大平面报纸 湖南中原研究中心分析整理（注：报纸广告发布版面量统计以1表示一个整版、0.5表示1/2个版。在图中统一以点数计算）岳麓区、雨花区投放量较大，主要由于区域内恒大华府、保利麓谷林语、恒大绿洲、恒大城等投放量较大。从投放量走势来看，2010年上半年投放量走势波动起伏较大，1-3月，全体整体投放量逐步攀升，至4月达到高值，位于2009年投放量高峰期间内。5、6月投放量持续减少，随着政策影响的扩大，市场观望情绪的加重，预计投放量在此基础徘徊。2、各类报纸投放次数分析图3-5-2： 10年6月长沙三大媒体地产报广投放饼图 数据来源：长沙三大平面报纸 湖南中原研究中心分析整理近几个月来，三大平面报纸在楼盘报广中各自所占的市场份额基本固定，以潇湘晨报为最，长沙晚报次之，三湘都市报所占份额最小。究其原因，主要是因为潇湘晨报发行量大，广告商多，整体广告成本不高。同时，广告效果较其他报纸媒体好。3、报广投放前五的别墅楼盘上半年投放报广前五的别墅楼盘排名区域楼盘名称主要诉求投放次数1暮云水岸新都产品信息472岳麓区东方大院形象313星沙碧桂园威尼斯城产品信息124宁乡碧桂园山湖城产品信息115开福区堤亚纳湾形象11数据来源：湖南中原研究中心（注：广告监测中对报纸平面媒体版面统计遵循如下原则：特刊、软文、小于四分之一版的信息组合、二手房信息不在统计范围内；）第五章 2010年下半年展望一、国际经济形势预期欧洲债务危机持续蔓延，美国经济复苏乏力自希腊爆发债务危机以后，赤字债务危机逐渐蔓延至整个欧洲，大部分欧洲国家纷纷实施紧缩措施来降低财政赤字，欧元区的复苏前景面临着很大的不确定性。同时，内需增长乏力使得短期内欧元区存在通胀风险的压力较 小。自08年世界金融危机后，美国经济一直低迷不振，进入2010年以后，虽然就业市场趋于稳定，消费信贷解冻使得消费者支出和企业资本开支出现回升，为美国经济复苏提供有力支撑；但美国经济依然内忧外患：失业 率仍处于高位，以及优惠计划结束后房地产市场复苏动力不足，均成为美国经济中的薄弱环节。因此，2010年下半年国际经济整体形势不容乐观。二、国内宏观政策预期中央加强问责地方继续从紧政策、从严落实执行自2010年4月国务院出台新政调控楼市以来，全国各大城市受到了不同程度的影响，其中，一线城市更是出现成交量萎缩50-60%的局面。近期市场风传的相关部委将在三季度“再出第二轮新政”， 住建部表示“新一轮”调控的说法并没有听说，但后续楼市调控仍将以从严落实现有调控政策为主。与2007年新政相比，今年出台的所有房地产调控政策措施更具体、更严格，由以往中央出原则性措施、地方出台实施细则改成中央直接出台具有操作性的较具体措施。如关于异地购房的套数核定。整体经济形势外忧内患，而房地产行业作为影响面极为广泛的一个行业，因此中原认为下半年，有关楼市的调控将持续以从紧政策为主。中央将继续强化对楼市的调控，对已出台政策将继续深化实施，从严执行。三、长沙市供应市场预测1、下半年整体市场预测量以下数据指各区域2010年下半年预计上市量，包含在售楼盘加推量与新盘即将上市量。区域在售楼盘供应预测（万方）筹建楼盘供应预测（万方）雨花区22667.07开福区78.533.18芙蓉区37.4932.07天心区85.9343.36岳麓区178.449.38星沙46.28小计652.52233.06共计885.58本部分预测数据为湖南中原研究中心对长沙市在售/已售项目的统计得出，不包含经济适用房预测数据，受市调时间以及难度限制，加之开发商推盘行为的不确定性，本次调查结果与最终实际市场数据存在一定误差。预测资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理四、长沙下半年成交市场预测上半年4月新政出台后，市场成交量有所减少，通过对07年与10年两次新政出台前后以及市场影响周期对比分析，07年新政后6个月内，长沙市场为浅度观望期，在此期间量价都没有明显的回落表现，而6个月后，市场进入深度观望期，为期8个月，在此期间量跌价滞。从宏观经济形势来看，国内经济内忧外患，使整体经济局面变得更为纷繁复杂，增加了政府宏观调控的难度，因此下半年的楼市政策将更为谨慎。从政策预期来看，下半年将会继续实施从紧的调控政策，成交形势预计不会太乐观。因此，我们采取参照07年新政后的浅度观望期与深度观望期的成交量对本次新政后的成交量进行预测。资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理那么，2010年4-9月为市场浅度观望期，10-12月为深度观望期。由于2010年上半年第一季度，仍然延续了09年的销售旺市，因此整个上半年的月均成交量在100万方左右，即使4-6月为浅度观望期，住宅市场月均成交量仍然保持在105万方/月，综合国内外经济形势、政策从紧预期走向等因素，我们仍然参照07年新政后浅度观望期月均成交量（63.5万方）以及深度观望期月均成交量（37.1万方）作为考量标准。则下半年成交量预计=63.5*3+37.1*3=301.8万方。五、长沙下半年价格市场预测20072010年长沙市商品房与住宅价格走势图示资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理1）、政策趋紧，价格上涨空间有限2010 下半年，国家继续执从紧的货币政策，一线房价上涨速度放缓，上涨空间有限，二线城市房地产行业仍然处在上升发展阶段，大量刚性需求、拆迁需求支撑楼市发展，因此，受影响相对较小，但也将面临“城门失火、殃及鱼池”的市场局面。2）、长沙将进一步发挥“价格洼地”优势长沙人均GDP 居中部首位而房价居末位，价格洼地回填效应明显；09 ，周边的武汉市主城区成交价格6174 元/平米，同比涨幅17.4%，上涨915 元/平米；而长沙09 涨幅仅5.48%，每平米上涨200 元/平米；价格上涨幅远后于周边城市，预计2010 下半年将平稳运行，小幅上涨；涨幅在8-10%左右。（备注：价格预测模型详见研究中心出具之新政后市研判报告）3）、城市化进程的加速、旧城改造的进行、地铁、武广高速铁等现代交通方式的导入，将产生大量居住需求，支撑楼市发展。六、长沙下半年产品市场预测l 下半年畅销产品仍然会以满足刚性需求的中小户型为主从上半年住宅市场成交产品来看，60-90平方米最走俏。小户型颇受青睐，万科、恒大两大品牌房企逆市飘红。90平方米以下的户型遭遇哄抢，一次性购买120平方米以上的房屋的购房者却少之又少，从空置户型来看，140平米以上的大户型滞销较为严重。l 除了小户型外，商铺也将成为众多购房者的首选目前市场上，部分开发商为规避新政，也以商铺销售为主，推缓住宅上市时间，以待下半年时机转变。l 注重产品细节、提升产品附加值，将成为开发商致胜的首要砝码除了价格和户型外，越来越多的购房者关注项目的地理位置与周边配套。成熟的周边配套、便利的交通、完善的生活配套成为人们购房的重要考核指标。如雨花区一直以来销售业绩良好，由于区域内武广板块高铁的拉通，使粤湘鄂进入三小时经济圈，无论投资还是自住，都是最佳选择地之一。七、长沙下半年客户市场预测1、刚需首购为主：城市化进程的推进、旧城改造的进行将产生大量拆迁需求，由于新政对购买90平米以上户型的贷款限制，因此客户市场会以满足刚性需求的首次置业为主。2、本地客户为主，投资客适度增加：长沙本地客户仍然将占据大部分比例，其次为周边地州市购房者，随着长沙是楼市中的“价格洼地”的宣传，更多的投资客会开始关注长沙，伺机进入长沙投资，因此，投资客比例较07、08、09年会增加。八、长沙下半年热点板块预测资料来源：长沙房地局政务网 湖南中原研究中心分析整理雨花区武广新城版块、岳麓区市府北板块将持续成为热点关注板块由图可知，上半年雨花区是内五区成交量最突出的板块，其次为岳麓区，接下来为开福区。雨花区是长沙市经济程度最为发达的区域之一，其拥有良好的区域前景规划、交通规划，供应、成交不断放量，刚性自住需求、投资需求不断放量，成为上半年内五区楼市成交最为活跃的板块；尤其是区域内武广新城板块，自高铁开通以来，板块价值得到达幅度提升，高端大盘林立，备受市场青睐，未来房地产发展前景良好，是值得持续关注的热点板块之一。岳麓区拥有独特的天然资源环境，受到各大开发商青睐，下半年的预计供应量居内五区之首，岳麓区以打造生态、环保为主的区域功能定位大大提升了区域知名度与美誉度，有利于吸引外资开发，促进房地产市场的繁荣，成