房地产评价体系指标库的研究和确定张晓坤.ppt

评价体系指标和体系的选择,报告人：张晓坤报告时间：2015年6月18日,问题,房地产投资具有投资周期长、投资预期收益高、投资风险大的特点，为了应对各种风险，需要一系列的决策，需要明确各决策对于投资收益的影响，从而需要一套从整体上反映房产企业现金流情况、盈利情况、资源运营效率和使用情况、工程项目进度情况的运营评估体系，从而对企业进行全面和重点健康检查，为企业决策提供数据依据，为企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向提供参考。管理者需要定期拿到成型的、想要的管理报表，聚焦管理与决策，更多的关注未来。然而实际工作中常存在这样的问题或困惑：企业内部报表众多、反映企业情况的指标众多，哪些指标可以综合反映企业的运营状况？哪些指标是合理和科学的？反映企业运营状况的指标间的逻辑关系是怎样的？如何应用这些指标？如何整合这些指标，使用一套报表监控企业运营中的指标信息？,几个思考,1、评价体系建立的目的？2、衡量的标准数据如何确定？3、指标如何选择？4、谁去评价？5、如何评价？6、评价完以后干什么？,评价体系的目的,1、评判一个项目好坏，对以后项目的借鉴。评价就是对一定的想法、方法和材料等做出的价值判断过程。它是一个运用标准对事物的准确性、实效性、经济性以及满意度等方面进行评估的过程。2、过程评价进行纠偏。3、对项目全周期的监控。4、对不同期间的指导。,财务指标需要具备的特点,1、全周期性：可以在项目各种进度情况下进行评价。2、可操作性：可以操作和实现。3、实用性：能够真实的反应问题。4、通用性：针对哪个项目都可以使用，并且客观，公平。,房地产企业价值链,运营评估指标体系以价值链为载体，通过对财务指标的加工与解读，一是评估企业资源使用的效率和效果、衡量组织决策与控制的质量，像对待历史一样对待未来。二是着眼于关键的价值驱动因素，实现公司的决策与控制，决策以实现未来预期为目标。价值链展示了企业选择价值，实现价值，以及宣传价值的完整过程。运营评估指标体系用于数字化地衡量企业价值创造能力，是企业资源分配决策的依据，由“信息加工能力”和“信息解读能力”构成。,衡量基准,1、基于投资收益测算执行版为衡量指标2、过程中产品结构发生重大调整，论证后修改后投资收益测试为评价标准。3、BSC法的参考,一、财务指标,财务指标盈利能力,盈利能力指标主要包括销售利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。实务中，上市公司经常采用每股收益、每股股利、市盈率、每股净资产等指标评价其获利能力。,财务指标盈利能力,财务指标盈利能力,财务指标盈利能力,财务指标盈利能力,盈利指标选择,ROE,财务指标营运能力,财务指标营运能力,财务指标偿债能力,财务指标偿债能力,营运指标选择,资源占有回报率,财务指标现金流,财务指标现金流,财务指标现金流,财务指标发展能力,现金流指标选择,此类指标（包含发展能力的指标）适合针对集团的还债能力评估，对于项目公司不适用，不能运用于每个阶段。,收益类：净利润效益类：净利润率、IRR资产类：NPV资金类：经营性现金流、资金平衡时间,标杆企业,财务指标确定,二、内部运营指标,内部运营指标管理能力,内部运营指标运营效率,内部运营指标产品能力,内部运营指标管控能力,内部运营指标选择,内部运营指标选择,内部运营指标选择,标杆企业,进度：关键节点的达成；质量：设计图纸、工程质量等；安全：是否发生重大安全事故；专业管理：销售目标达成，成本目标达成；,内部运营指标确定,三、客户满意度指标,客户满意度,客户满意度,内部管理指标中“公共关系维护”、客户满意度中“知名度/认知度/美誉度”、“品牌当地影响力”、“媒体负面曝光/群诉事件”有内容发生重叠。,客户满意度指标选择,客户满意度指标选择,标杆企业,项目品牌：知名度、认知度、美誉度；客户满意度：规划设计、销售服务、工程质量、物业服务、工程维修等客户满意度。,客户满意度指标确定,三、学习成长指标,学习成长指标,学习成长指标,学习成长指标