房地产泡沫.docx

我国房地产业存在的泡沫问题一、 泡沫及房地产泡沫泡沫：指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫：是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。二、 房地产泡沫的主要特征1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大； 3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。三、 房地产泡沫的判定因素房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： 1整个经济是否过热如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 投资增长率当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。 2.商品房的空置情况一般当空置率达到10时，就是房地产业过热的预兆。 3.其他因素除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。四、 我国房地产现状即分析（一）、住宅市场化后，中国房地产业发展日新月异 ，然而发展到今天房地产业却出现了各种各样的问题，房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。国家建设部对房产现象调查，最终得出结论是 “全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了当前我国房地产市场运行情况分析报告，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。报告中具体指出：当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。局部过热苗头表现在：一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。 房地产局部存在泡沫主要是从以下几个方面进行分析：1.房价与收比偏高 房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.85.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在36倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，而上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。2.房租背离房价房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。房屋的价值只不过是未来现金流(房租)的一个贴现，在利率不变的前提下，房屋之所以会增值是因为租金上涨或预期未来租金会上涨。脱离租金单炒房价就是房地产市场形成泡沫的一个典型机制。3. 房价上涨不是成本上涨造成目前有种观点认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的城市居住区规划设计规范，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。但是上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，并不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。房价是由房地产市场的供给和需求状况决定的，这次楼市泡沫的直接原因就是投资性需求比例过大，开发商和投资者哄炒房价。房地产市场的过热使得钢材和水泥出现短缺，价格大幅上涨。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。所以，所谓的成本上升带来楼市价格刚性，只涨不跌，是没有根据的。（二）、关于英国金融时报对“中国房地产市场是否存在巨大泡沫”的报道： 英国金融时报6月5日发表题为中国必须避免房价泡沫破裂的文章，确定中国房地产市场是否存在巨大泡沫或许是当今世界面临的最重要问题之一。不仅中国的经济增长依赖住房建设，而且世界其他许多经济体尤其是诸如巴西和澳大利亚这样的大宗商品出口国的命运也取决于这个世界第二大经济体的需求。据里昂证券亚洲公司公布的数据，在中国，家庭债务与可支配收入的比率大约为45%低于美国上世纪 60年代的55%，而且远远低于美国2007年房地产市场泡沫破裂时的130%。但是，如果你将泡沫定义为“资产价格与其内在价值之间的极度不平衡”，那么中国房地产市场就在其中之列了。（三）、我国房地产泡沫表现方面标志一：是我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设高潮，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。 标志二：是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是51，但上海、北京、广州为8.71、12.41、10.11，全国平均7.81。 标志三：是把住宅作为投资品。抽样调查显示，参与调查的上海25个小区共有居民23694户，其中26.55%的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。 标志四：是房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。 标志五：是空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%。截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。 标志六：是炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。 （四）、中国房地产市场过热的成因分析 国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡，大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止，但是目前来看还是没有准确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论五、有关数据全国整体土地供求(09月)全国整体住宅供求(08月) 房地产开发经营 城市 综合指数 环比 住宅指数 环比 Hedonic指数 环比 城市 投资额(亿元) 销售价格(元/) 销售额(亿元) 新开工面积(万) 竣工面积(万) 销售面积(万) 北京1983.0213220.262323.581358.371390.051757.59上海1196.3012500.013463.581750.301432.182770.86天津564.756893.17693.321186.86581.421005.81广州582.018608.76883.09734.98598.09