北京西部顶级别墅豪宅研究_51页.ppt

北京西部顶级豪宅研究,御园,御园,项目基本数据,开盘时间：一期2007年5月19日开盘二期预计2009年6月开盘入住时间：一期2008年4月15日周围交通：西侧与玉泉山相邻，东侧与颐和园、万寿山相望物业：高力国际物业费：8元/平方米月建筑面积：340500平方米占地面积：452000平方米绿化率：45%容积率：0.68暖气：地板供热,项目基本数据,总价：起价1500万元/套最高价6000万元/套一期最小340平米，已经卖完了，去年已交房入住。二期产品包括平层官邸和圆厅别墅。平层官邸面积为380-420平方米，圆厅别墅地上面积约为740平方米、地下面积约为300平方米。二期单价3.5万至4万，平层官邸总价在1400万-2000万/套之间，别墅约6000万一套。90%是三层的平层公寓，一个单元6户，一梯两户，电梯双开门。,紧邻北五环，10分钟可上四环，交通便利,园林设计,硬景多、绿量大，整齐有规划，设计感做到了极致，体现宫廷式的礼仪感。园林景观的成本不低于龙湖。比极度的设计感更高的境界是回归自然的理念，这正是龙湖园林不断探寻的方向。,园林效果图,藤蔓植物形成的绿色长廊，尽显尊贵和仪式感,硬景多，绿量大,宾馆式装修卧室,宾馆式装修书房,御园的亮点,外部大环境。被香山、玉泉山、颐和园所环抱，在阳台上就可眺望玉泉山等名胜美景，风景如画，景观优势难以被复制。,御园的尴尬买御园不如去买别墅,容积率0.67，如果不做别墅就是浪费土地。如果换做别墅，第一价格没法定；第二，一栋楼就会变成三栋，地方不够用；第三，园林面积会大大缩小，无法做出现有的宫廷园林的大气和仪式感。,紫御府,紫御府中式大宅，夕阳贵邸,项目基本数据,开发商：北京金梦圆房地产开发有限公司位置：海淀区西外太平庄村54号占地面积：17200平米建筑面积：66000平米入住时间：2009年12月15日物业费：8元/月/平方米,项目基本数据,建筑面积：6.6万平方米占地面积：1.72万平方米绿化率：30%容积率：2.9暖气：地板采暖供水系统：24小时生活冷热水及温泉入户停车位：1:1.3宽带：宽带入户,项目销售状况,开盘时间：1号楼2008年6月28日2号楼2008年9月6日08年9月6日首推出2号楼，户型面积330-390平米和600平方米，主力户型330平米，均价38000元/平方米，总价1500万/套起，据现场销售介绍，公司关系户一般可拿到9折到8.8折的折扣。销售进度：共148套可售，目前仅余9套。,区位交通,动物园交通枢纽。,周边配套,西二环城市核心区，周边配套齐全。,外围环境93万平米绿化景观,建筑布局四面维和,外立面：三层以下为大理石石材三层以上为仿砂岩。,外立面远观实景图,迎宾花厅,亮点一室内精装修,层高3.35米，全套精装修；地面：高档石材及实木复合木地板搭配水刀拼花之装饰工艺；,门框采用金木纹石材室内木饰采用酸枝木,古朴典雅的主卧,墙面：进口品牌壁纸；厨房：进口品牌厨柜及厨用电器；,卫生间：进口品牌洁具；采暖、制冷：分户式全新风中央空调、地板采暖；养生：取自地下3400米深温泉水入户,5000平米园林面积,委婉含蓄的中式林园之美，力邀檀馨女士倾心理治。设计感很强，与龙湖成熟坡地园林形成的野趣是两种截然不同的风格。,项目客群,紫御府同样是以风格上的差异化来定位产品客群。它的主要客群定位在45岁以上，偏爱中式风格的高端客户，也包括金融街的投行高管，以及外地客户。其中，外地客户中有30%到40%是非常认可紫御府风格、以及对精装石材有偏爱的河南客户。,紫御府总共就150套房，因此不需要更多的认同感，小众的风格可以吸引来均质化程度高的客群。这样同样会导致日后的小区缺乏人气、缺乏社区感。因此，紫御府更像是一个没落的贵族居住的地方。同样品质的巧克力，很有可能会因为一个漂亮的包装去买一个更贵的。,缘溪堂,缘溪堂外敛内奢，景观豪宅,项目基本数据,开发商：首创置业股份有限公司位置：海淀玉渊潭南路北，中华世纪坛西侧占地面积：18000平米建筑面积：150000平米容积率：2.86价格：均价35000元/平方米，总价一般都在千万以上。物业公司：第一太平洋戴维斯物业管理公司物业费：6.8元/平米/月,项目基本数据,销售状况：2005年10月开始销售，2006年3月开盘。共300套，目前还剩70套。户型面积：主力户型380-550平米；顶层跃层1000平米，共三套，未定价，销售路径不明。户型特点：以玉渊潭公园为户型设计的主轴线，主卧和客厅均朝北，超过15米的大尺度面宽观景房。,缘溪堂交通图,缘溪堂门的哲学,缘溪堂以门的理念，彰显东方传统处世哲学“入世、出世”的境界。作品由三栋80米高的南北向纯板建筑构成，其寓意为城市之门。放眼城市之门：出，则面对城市寓意入世；退，则出世，享受千年皇家园林后花园般的宁静意境。,项目主要客群,项目附近部队大院中高干及其子女大部分客户行为比较内敛，不爱张扬，这个项目内在的贵气加上外部的含蓄刚好满足他们的需求。据现场销售介绍，项目业主基本上没有第一次置业的，而且有很大一部分比例并非常住在这里，更多是把缘溪堂当做一个收藏品。,项目优势,地理位置极佳，景观优势明显。在周边完全没有可售的商品房，销售人员在介绍沙盘时即强调了这一点。北面直接就是玉渊潭公园，北向一直到航天桥基本都没有其它高层建筑物，配合大尺度面宽的观景阳台，可看到大片的绿色成树景观和宽广的湖面水景，视野非常开阔。配套十分齐全，南边即是公主坟商圈，生活方便。,缘溪堂鸟瞰图,外立面：缺乏品质感。红色玻化砖，干挂立面，但与项目内敛的气质相吻合，符合项目客群的特征性格。,例：入单元位置采用了掌文识别，增加安全系数,进入样板间,装修：好东西没有做出好效果。比较简洁。装修材质好，但工艺一般。由于长久无人居住，地板和墙面都出现了裂缝，木质装饰颜色也较沉闷。,例：厅的面宽很大，对400平米这种户型它的面宽达到8.8米。同时其虽然面积很大但是并没有显得压抑。,例：500平米的户型厅的面宽可以到11米4。,例：装修中所用地板等材料档次并不高。,例：但精装交房的配制中厨卫的配制非常的高端。下图为20万左右的浴缸。总的装修标准小户型约为3500/平，大户型约为4200/平,例：大户型中的整体厨房设计总价约为95万。,交通：虽然位于西三环城市核心区，但是实际行车时需要绕很大一圈才能进入小区，并非想象中那么便利