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文档简介
一、宏观背景分析篇,BackgroundAnalysisandDesignCode,二、意大利风貌的浦江镇总体规划的核心思想和理念篇,CoreIdeasandConceptsoftheGeneralPlanningofPujiangTownwithItalianCharacter,四、127号地块总体规划设计篇,OverallPlanningDesignofBlock127,五、6号地块方案设计篇,SchemeDesignofBlock127-6#,六、1号地块方案设计篇,SchemeDesignofBlock127-1#,七、总部办公研究及补充篇,HeadquartersOfficeResearchandSupplement,三、127号地块项目定位篇,ProjectOrientationofBlock127,宏观背景分析BackgroundAnalysis,浦江镇区位分析PujiangRegionalAnalysis浦江镇交通区位分析TrafficRegionalAnalysis浦江镇交通环境分析TrafficEnvironmentAnalysis,浦江镇发展前景解析DevelopmentPerspectiveAnalysis,上海世博会与浦江镇ShanghaiWorldExpo2010andPujiangTown,浦江镇总体规划历程PujiangTownLayoutHistory,浦江镇功能分析与整体定位FunctionandGeneralOrientation,浦江镇周边主要产业分析MainIndustriesAnalysisAround,浦江镇人口规划分析PopulationLayoutAnalysis,宏观背景:长三角长三角经济圈是中国最具活力和竞争力的区域之一全球经济一体化的战略机遇和地域优势是经济高速增长的重要经济引擎地区成为世界500强公司总部研究发展中心的聚集地和商业消费的中心区域上海位于世界6大都市圈之一的长三角经济区,是中国经济最发达的城市之一,设计依据:主要技术规范、标准:,民用建筑设计通则GB50352-2005办公建筑设计规范JGJ67-89公共建筑节能设计标准DGJ08-107-2004上海市停车场(库)设计标准DBJ08-7-96城市居住区规划设计规范2002年版城市道路交通规划设计规范GB50220-95城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-2002JI0189-2002)上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)有关主管部门对本项目方案设计的要求:浦江镇中心区6.5平方公里修建性详细规划浦江镇,宏观背景分析BackgroundAnalysis,“一城九镇”:“十五”期间,市政府通过聚焦,把浦江镇列为率先重点建设的“一城九镇”之一。,基本概况:地处黄浦江东岸,拥有江岸线约11公里,面积102平,方公里,中心镇面积10.3平方公里,由鲁汇、杜行、陈行3个镇合并而成,现有常住人口11万人。,安亭,罗店,朱家角浦江镇松江新城,枫泾,奉城,堡镇,周浦,高桥中心城区,浦江镇区位分析PujiangRegionalAnalysis,区位条件:位于上海市中心城区正南,东邻南汇区,西濒黄浦江,南接奉贤区,北毗浦东新区,是距离市中心最近的重点城镇(17.5公里)。区域现状:中心镇区现状以居住建筑为主,零星分布有工业和机关单位。,浦江镇区位分析PujiangRegionalAnalysis,距人民广场17.5公里;距离世博会址11公里;至虹桥机场21公里;至浦东国际机场33公里;浦江镇通过卢浦大桥、浦星,路以及规划中的轨道8线,与人,民广场、世博会址和碧海金沙,等将成为上海新中心黄金轴,线。,世博会址,浦江镇交通区位分析TrafficRegionalAnalysis,浦东机场,虹桥机场,A15,浦星公路,外环线三鲁路,世博会址,徐浦大桥闵浦大桥,卢浦大桥,人民广场,M8,浦江镇交通环境分析TrafficEnvironmentAnalysis,主要交通概况:,闵浦大桥(09年开通),徐浦大桥卢浦大桥三鲁路(在拓宽中)M8延伸段(09年底开通),关键结论:东西、南北向将出现双线贯通;交通环境的变化,将进一步连接本案与闵行工业区、世博会、机场、人民广场、浦东其他区域。,中心城区,漕河泾出口加工区,浦江世博森林,现代农业区,浦江镇发展前景:,城镇结构发展将以轻轨M8线为依托,以浦江中,心镇为核心,发展高新技术开发区,加快推进形,成中心镇组团、谈家港社区和鲁汇社区三大居住组团均质发展的组合型空间结构。,浦江镇五大区:浦江镇辖内包括了10.3平方公里中心城区、,8.3平方公里漕河泾浦江高新科技园区、19.58平,方公里现代农业园区、4.2平方公里别墅居住,区、10平方公里黄浦江滨江开发预留地、以及60,平方公里浦江世博森林区域。,休闲居住区(世博会1.2平方公里动迁房基地范围),浦江镇发展前景解析DevelopmentPerspectiveAnalysis,11公里,,,15min,上海世博会对浦江镇板块的影响:,基础设施完善,交通环境的改善,拉近中心区的,距离(轨道8号线;浦星公路济阳路的拓宽改善,,中外环的改善);,居住环境的优化,带动周边区域房地产;投资环境的优化,改善投资环境,将吸引大量外,资外商,带动周边城市经济发展;,带动相关产业,旅游业、会展业、建筑业、餐饮,业、咨询业、物流业、贸易零售业等。,2010世博会,浦江镇,上海世博会与浦江镇ShanghaiWorldExpo2010andPujiangTown,根据上海市“一城九镇”的总体构思,浦江镇的规划将体现意大利的,城市风格;,2003年3月,上海市城市规划设计研究院在浦江镇总体规划方案的,基础上编制完成浦江镇控制性详细规划,并通过了上海市规划局的,审批;,2003年9月,意大利格里高帝公司和上海市城市规划设计研究院共,同进行浦江镇中心区2.6平方公里修建性详细规划的编制,并通过上,海市规划局的审批;,2003年11月,上海浦江镇投资发展有限公司特委托上海市城市规,划设计研究院和意大利格里高帝公司共同进行浦江镇6.5平方公里修,建性详细规划的编制,并通过上海市规划局的审批。,浦江镇总体规划历程PujiangTownLayoutHistory,浦江镇功能分析与整体定位FunctionAnalysisandGeneralOrientation,浦江镇功能分析:,依托强势高新产业支撑的高起点,的区域;,未来发展成为产业、高尚居住、,生态休闲为一体的相对独立的新城,镇。,浦江镇整体定位:,与中心区密切联系;交通发达;产业、商办、中高档住宅、市,政、休闲等配套综合的副城市中,心。,30分钟辐射区域:,辐射七个产业区1.莘庄工业区2.闵行工业区3.紫竹科学园区4.吴泾工业区5.闵行经济开发区6.漕河泾高科技园区7.康桥工业区辐射世博会址辐射两大机场,漕河泾浦江高科技园产业属性:,全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区;漕河泾浦江高科技园内入驻产业特性多为新兴产业。,关键结论:,浦江镇周边产业区密集,导入人口高素质、高收入、高品位、高消费力、需求多样;,浦江镇周边主要产业分析MainIndustriesAnalysisAround,浦江镇人口规划分析PopulationLayoutAnalysis,浦江镇总规划人口50万,消费力较高的中高档客群占多数。核心居住区15万居住人群和5万工作人群产业区可导入20万人口其他区域10万人口,浦江镇的规划背景,BackgroundofPlanningofPujiangTown,总体规划概念和格局,OverallLayoutConceptandStructure,景观规划设计思想,ConceptsforLandscapePlanningDesign,意大利特征的风格与风貌,StyleandFeaturesofItalianCharacter,浦江镇与其它“一城九镇”相比,缺少传统产业或历史文化的依托,浦江镇最初就处于整个“一城九镇”计划的边缘,尽管在交通上和市,区关系比较密切,距人民广场仅15km,是所有试点新城镇里最靠近,市中心的镇域,但由于没有诸如松江、嘉定安亭、青浦朱家角传统,产业或历史文化的依托,浦江镇一直不被看好,只是到了后来因为,有规划,并且得到政府比较高度的认可,再加上世博会、环球影城,往三林方向发展的趋势以及世博会动迁基地,浦江镇才开始变得比,较清晰,同时报刊媒体和网络新闻的报道中也大多认为浦江镇的规,划展现了比较有特色兼具理性和创造性的“意大利风貌”。,浦江镇的规划背景BackgroundofPlanningofPujiangTown,绿色,绿色中心带,心带,一横一纵两条核心带,央核心带延伸到江畔,其间分布着新镇全部最重要的公共,政治、文化、经济设施。这里功能混合,24小时充满活力,是一个新城市中心。,与线形的城市中心相垂直的则是一条绿色中心带,这条南北向的林带一方面将新镇的其他区域同南北贯通的高压,输电线路阻隔,另一方面则容纳了新镇最主要的户外运,动、娱乐设施、道路和公共空间。,300300m的正交网格,在局部由于地形而发生变形和,弯曲。以此为基础,设定了若干必要的城市元素:城市边,界、入口、中心、道路、公共空间等。,本案新镇的入口位于浦星路,从入口向西,一条宽300m的中,城市中心核心带,总体规划概念和格局OverallLayoutConceptandStructure,以“一纵一横两条核心带”为总体结构骨架,300300米的正交网格系统,基地周边的地理环境和地形,地貌(例如丰富的水体平整便捷的交通)。,意大利城市的建造:自发奠,定根基的行为,古代欧洲和地,中海的正交网格传统。,300300m的网格既形成了,基本的机动车道路骨架.,总体规划概念和格局OverallLayoutConceptandStructure,道路系统与步行系统,的叠加,机动车道与交错布置步行街道互相叠,加。与水道和各类公共空间共同形成了新,城中理性却不乏变化,的肌理。,本案,以“300300米”为基础的正交网格秩序,以“意大利威尼斯”为原型的景观、广场和运河的,设计,机动车道与人行尺度的步行系统(包括自行车道),纵横交错地穿越地块的中央,沿途相应地根据每,个街区的情况布置形态各异的广场、绿地、花,园、游戏场等公共开放空间。,通常在步行街道的交叉处尺度扩大为小型广场,对应于“威尼斯的原型”ruga(法国rue的一种变体),和Campo(字面意思是场地field设有铺装的广,场)。,规划保留了基地上原本就十分丰富的河道与水,体,经过梳理之后,将其与车行步行系统灵活结,合形成了“威尼斯式的”运河(canal)系统,同时具,备景观、日常雨水排放、软性分隔城市不同区域,的功能,以及最重要地,为新城提供了一种新的,水上休闲型交通方式。,景观规划设计思想ConceptsforLandscapePlanningDesign,码头,桥梁,广场,河道,水城:威尼斯,新浦江城,格里高蒂对“意大利风格”的理解:在英文部分并未对应,“ItalianStyle”,而是代之以“ItalianCharacter”(意大利特性)。,在浦江镇的规划中,格里高蒂事务所将城市或建筑实体的,“风貌、风格”问题转化到对地理状况、历史参照、以及几何工,具共同作用的综合“特性”之上。,举例:中意文化广场、院墅、公寓楼设计300300米的正交网格院墅(1818米、L型)来自古罗马的庞贝城中国传统四合院,意大利特征的风格与风貌StyleandFeaturesofItalianCharacter,1276号地块商业项目定位,CommercialProjectOrientationofBlock127-6,创意商业地产的三个阶段,ThreeStagesOfCreativeCommercialRealEstate,1276号地块商业的三种主要业态形式,ThreeMajorCommercialFormofBlock127-6,周边已有商业区:莘庄仲盛商业中心莘庄镇区街坊商业已经成熟。6家卖场能满足居民的生活需求。仲盛商业中心将于年底开业,集百货、娱乐、家居等业态于一体,将成为我区社区商业新亮点。,梅陇春申社区商业中心包括已建的春申社区购物中心(大润发)、在建的梅陇新都会广场和拟建的春申景城商务区。主要业态有大卖场、餐饮及药房、服装等,满足周边居民需求。同时,含办公、酒店、餐饮、娱乐、健身、购物等多种功能为一体的商务区。颛桥好爱休闲广场好爱休闲广场不仅成为了为周边别墅小区及普通社区配套的社区商业中心,休闲、娱乐、餐饮等多种功能也使其向周边地区形成辐射效应。江川置业广场该区域现有商业建筑面积4.6万平方米,主要业态包括大卖场、家居卖场及餐饮,满足了江川及周边地区居民的生活需求。浦江镇的社区商业易初莲花提供当地居民生活必需消费,北江燕路中华老字号一条街初具雏形,满足居民基本生活需求的网点已形成。谈家港、鲁汇等老镇区商业网点较多,业态齐全,集镇商业特色明显。,本案中心城区商业,区域商业项目定位,如左图所示:1.我们可以看到规划中的商业活动区离我们本地块较远2.本地块紧靠主要景观交通轴线旁我们建议本地块打造个性化创意商业娱乐区,区域商业项目定位,创意产业最早源自英国,其概念在世界上许多国家被沿用发展至今。所谓的创意地产概念,则是地产创意产业的模式,核心是一种新型的商业地产运作。所以创意地产目前基本上都是商业地产项目,但与传统商业地产所不同的是,创意地产更注重文化的建设,是在传统商业地产的基础上进行创意加工。“创想就是随时在工作,又随时不在工作。”这是某创意地产的宣传标语,它很好地诠释了创意地产中“工作无处不在”的理念。从运作模式来看,创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式,营造适合创意产业运作的建筑空间,并把这些建筑空间以租赁或销售的方式,提供给从事创意产业的个人或者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘,或通过新建筑文化形态的创新,塑造创意地产的灵魂。作为产业发展高级阶段的普遍趋势,创意产业是在制造业充分发展,服务业不断壮大基础上形成的新兴产业,不仅可以大力提高产业附加值,也将对经济增长、产业结构、城市发展和城市功能带来长远影响。,创意商业地产的概念,创意商业地产第一阶段:创意商业地产第二阶段:创意商业地产第三阶段:,旧城改建城市新建特色与主题,苏河艺术,苏河艺术中心由挪威华人袁文儿先生及夫人丽莎女士于2005年创建。它以“促进当代艺术发展、扶持年轻艺术家”为宗旨,具有展览、交流、服务三大功能。是一个不以营利为目的,为当代艺术服务的民营式、专业化的文化艺术机构。,苏河艺术中心位于上海市中心区的苏州河畔,该建筑建于1912年清代末期。最初为荣氏家族的福新面粉厂,后改为上海市第一服装厂,属于上海市“不可移动文物”建筑。,苏河艺术中心在运作上包含苏河艺术和苏河西餐,建筑面积2000平方米,共七层。二到六层每层面积300平方米,苏河艺术中心将以前瞻的眼光、开放的姿态、网罗各类与艺术有关的优秀人才,在实际的发展、建设中不断完善自身。欢迎有志于当代艺术发展和交流的企业、机构、团体以及个人的参与,共同为中国当代艺术的繁荣和创新作出贡献。,创意商业主题商业街案例(旧城改建),太古地产新三里屯项目三里屯village,“三里屯Village”位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处,由南、北两部分组成,共占地逾5.3万平方米,总楼面面积超过17.2万平方米。此项目由19座充满创意的时尚建筑组成,包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店,预计开业时间为2008年。,三里屯Village将超越单纯购物的概念。它把整个三里屯发展成一个集购物、娱乐、文化与艺术为一体的社区。在融入社区的同时,建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都,让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步,也可以享受室内餐饮和娱乐的空间。”,创意商业主题商业街案例(城市新建),太古地产新三里屯项目三里屯village,政府对三里屯的规划蓝图中,将其定位为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。为此,政府从人文环境、市政建设以及对整个区域商业环境的升级,已经开始了一系列大手笔动作。在这样的环境下,三里屯以购物、酒店、酒吧、艺术等多种业态集合的商业升级换代已进入倒计时。,“三里屯Village”将把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯,使其成为首都北京的国际时尚中心。全球最大、面积达3160平方米的阿迪达斯环球店、Montblanc(万宝龙)、劳力士、LV等国际著名品牌将在“三里屯Village这里设立专营店。,创意商业主题商业街案例(城市新建),逸飞创意街YiFeiOriginalityStreet,逸飞创意街由著名艺术家陈逸飞先生生前策划,冲破传统商业街缺乏文化底蕴,物质至上的弊端。整条街区以文化为主,高档休闲为辅,引聚国际国内大批艺术大师及创意设计室,融艺术性和创意性于一身,彰显现代、时尚、创新的特色。并力求以文化的光环与商业的浪潮合力,形成有影响力的、标志性的、聚集人气的休闲娱乐型商业街区。,以创意经济为催动背景的逸飞创意街,总长723米,总占地面积22.596平方米,建筑面积19375平方米。整体环境优美,空气质量较好。区域内道路网比较成熟,主干路杨高南路和锦绣路、次干路花木路、地铁二号线科技馆站与地铁仅一个街坊之隔,东侧有公交换乘枢纽更是近在咫尺。,创意商业主题商业街案例(特色与主题),业态形式1:创意商业打造浦江镇高端的特色商业街业态形式2:配套商业专门服务北区别墅的配套商业业态形式3:大平层针对市场需求而推出的全新产品,艺术品商店(画社、收藏品店),特色办公品商店(品位书店、艺术办公家具、汽车用品店),艺术餐饮(艺术商务咖啡店、商务餐厅),艺术+商业风格,商务+休闲模式休闲酒吧商务高尚餐饮休闲咖啡,品牌专卖,高尚餐饮国际品牌专卖店,休闲酒吧广场咖啡,造型设计美容SPA,瘦身、瑜珈,特色休闲吧,休闲+服务模式,时尚零售,个性DIY商家,酒类展示,时尚+品位模式,主题酒店概念,专门为上流人士约会所准备的高级酒店。每一个经过精心布置的主题房间都能给你带来独一无二的富贵与享受。,案例:1.水城风情”威尼斯-鲍尔酒店Bauerhotel鲍尔酒店(Bauerhotel)始建于1880年,它位于浪漫“水城”威尼斯的心脏地带,傍倚大运河的河畔,邻近SanMarco广场,周围是高档购物区,是最浪漫清幽的私人度假胜地。特色:意大利复古浪漫,主题酒店模式,案例:,2.超乎想象主题SPA套房美国原始森林酒店wildwood-inn,酒店以隐秘、安静著称,特别是席阿维拉非洲村,位于酒店独立、隐秘的棚屋区里,共有12间以非洲守猎棚屋为主题的圆顶屋客房,组成了一个守猎部落。一间客房就是一个独立的棚屋,每个棚屋的门前都有一个泊车位,每间棚屋里都有一个SPA泡池。非洲树的四周都是绿意葱葱的非洲灌木矮树,衬上茂盛的草地皮,更显自然、独特。房屋里也是按非洲原始住民的风格布置,虎皮花纹被单、墙上垂挂的守猎工具、竹制家具,房里甚至是地上的整张的动物皮,无不渗透着非洲原始风情。此外,最让酒店引以为豪的就是主题套房了。每个主题套房都有不同的主题,每个主题都独树一帜,而且每间套房里都有一个因主题不同而风格各异的SAP泡池,有的主题套还是复式格局呢。虽然,这家酒店的主要房间还是普通的单、双人房,主题套房也不是鼻祖,但如果说这里的主题套房有“青出于蓝而胜于蓝”,一点也不为过。,特色:每个特色主题套房都有不同的特色,主题酒店模式,便利商店,自助银行,快餐服务等,配套商业,配套商铺店面体量建议:,面积控制在50-200平方米左右,较易被中小型投资者接受,利于出租例如:美容美发、便利商店、自助银行,配套商业,“大平层”的功能内涵:居住类型为迎合高端客户的需求,市场上崛起了空中别墅、大跃层、一户一层等豪华设计。在土地资源稀缺的情况下,市中心别墅出现空缺,高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势,不可小视。一般住宅的层高是2.7-2.9米,空中豪宅的标准是3米多,从3.1、3.3、3.6米不等。比普通房挑高几十厘米,意味着通风更顺畅,采光度很好。200400平方米平层:大户型被认为是豪宅的无二标准,有一段时间,那种简单放大的户型因为傻大笨粗受到人们的质疑。现在的大平层出现了大开间和短进深,尺度亲近,不会因为空间过大而带来压抑感。同时,加大了玄关面积,增加家庭厅、走入式更衣间、观景式卧房等,丰富了居住功能,使大户型大而不空,情趣横生。,VIEW,VIEW,VIEWVIEW,VIEWVIEW,“大平层”的功能内涵:商办类型,在商办类大平层的建筑设计上,一般将卫生间、电梯等公用设施偏移至北边,并大量运用钢结构,使建筑内,中间无任何间隔与柱状物,力求实用率及景观最大化。,“大平层”的市场价值分析:,第四代豪宅大平层豪宅、创意豪宅21世纪初叶第四代富豪基本上有着优秀的家族根基,有文化、有修养,对豪宅的需要将不仅仅体现在稀缺资源的占有和享受上,将更多地体现在文化精神享受层面和个性化发挥的层面上,因此下一阶段的豪宅,将更多地体现富豪们的自我意识和个人兴趣。豪宅里面的各种功能也将越发个性化大平层豪宅,采用拉高平层的高度,再继续多立体空间的切割等方式,将同一平面空间的单位打通,使大平层豪宅出现“移步换景”之妙。,第一代豪宅欧式风情的豪宅20世纪2030年代历史遗留、各国风格、中西合璧第二代豪宅自建别墅20世纪40年代60年代初大多数为海外回乡华侨买地自建而成有独立的门户和庭院,这些建筑至今还是社会名流、艺术家等争相抢购的“艺术品”,豪宅的价值越是在岁月淘洗中越能焕发出其不凡的身价。第三代豪宅郊区别墅20世纪90年代20世纪末随着房地产业的蓬勃发展,城市住宅向郊区扩展,出现了成片新建的高档次别墅区。这个时代的富豪们对繁忙都市生活的厌倦和对城郊优美环境的向往的心理诉求。,适合我们项目的“大平层”商住两用型“大平层”,居住方面:在市场需求上,单层面积通常为200400平方米,360度环境景观独享层商办方面:在市场需求上,单层面积通常为300500平方米,360度环境景观独享层结论:若单层面积为300400平方米,相对灵活,是两者皆可适用的大平层面积。,127-1号地块项目定位,ProjectOrientationOfBlock127-1,总部基地的历史背景,HistoricalBackgroundOfheadquartersBase,总部基地的案例研究,CaseStudiesOfHeadquartersOffice,总部办公前期构思,EarlyIdeasOfHeadquartersOffice,区域办公项目定位,总体上,现有办公形态以集中办公为主,稀缺高档独栋生态办公形态积极打造生产性服务业功能区(1)紫竹科学园区以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米技术、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业,积极引进高科技企业总部、研发中心、风险投资公司入驻园区,已成为我区研发机构的集聚地,产业集聚效应逐步显现。(2)国家服务外包浦江基地位于漕河泾高新技术开发区浦江高科技园的南部区域,规划总面积221公顷,建设用地近198公顷,预计建筑总面积超过260万平方米,是一个以发展服务外包为特色的生产性服务业集聚区。(3)闵行国际物流中心东至莲花南路,西至淡水河、都会路,北至向阳河,南至南漕浜,规划总面积1884亩。在统一规划下,由莘庄工业区成立的上海闵行国际物流中心公司和吴泾镇共同开发。(4)颛桥明申财富天地现代服务业功能区由胡延照副市长授牌,上海明申企业(集团)有限公司投资建设,规划打造以企业研发、总部经济、商务会展、加工物流为主要功能的现代服务业功能区。,如图所示:1.我们可以看到规划中的办公活动区离我们本地块较远2.规划中的办公区主要是集中办公3.全生态独栋办公是未来发展的趋势我们建议本地块打造全生态独栋办公模式,区域办公项目定位,办公产品,集中型办公楼宇市场现有产品,生态型独栋办公楼,我们的选择:生态型独栋办公楼,创意办公,Loft办公个性化产品,业态形式1:创意办公业态形式2:LOFT办公业态形式3:总部经济办公业态形式4:配套服务设施和配套商业,1地块的业态形式,一、创意办公案例,创智天地创智天地位于上海市杨浦区,占地84万平方米(84公顷),邻近复旦、同济等知名学府,为配合上海市政府“科教兴市”的发展策略,提供一个类似美国硅谷的推动科技创新和创业的环境,并配套以充满巴黎左岸气息的“创智SOHO”,是一个集中了智能办公楼宇、居住社区、体育娱乐中心、艺术休闲广场等功能设施的知识型社区,让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。创智天地的神经中枢是创智广场,它位于凇沪路、政立路。四座智能化办公大楼环绕着时尚大气的大型露天广场,其背景便是气势宏伟的江湾体育场三扇巨大的罗马式圆拱门和高高的台阶,这里将成为点燃创新型知识经济的火花并将城市精英们的梦想化作无限价值的热土。创智天地里的创智坊可以让你感觉SOHO生活,房间内的楼梯可升可降,参加会议的人在一楼开好头脑风暴会,马上可以去二楼舒舒服服地小睡一会。,海上海创意地产还有一个重要组成部分,是一些重新规划建设的创意项目,代表案例是大连路上的海上海。它是上海新文化地产的代表,虽然没有旧厂房改造的那种老建筑艺术风格,但海上海仍然始终贯彻了文化地产的理念。它的创意主要体现在功能、结构、产业和文化等方面,LOFT办公楼紧邻住宅公寓楼,工作和生活能够有效结合。目前海上海LOFT办公楼已经基本达到满租状态,公寓楼也销售良好。上实发展股份有限公司总裁卢铿表示,海上海是一个全新的地产概念,有很多的成功经验可以总结。不过他也承认海上海遗憾的地方在于,它只有非住宅部分贯彻了创意概念。,二、Loft办公案例,财富兴园沪上首个园林式中小企业基地上海财富兴园国际企业公园坐落松江工业园区车墩镇。该案总建筑面积28万多平方米,总投资约8亿元,分三期建设,2008年全部建成,一期8.3万平方米于今年底完成,是上海首家真正面向海内外成长型企业提供研发办公、产品展示、联络接待、信息集成、品牌提升、区域总部或分部等功能的现代化、商务化、人性化的园林式企业集聚区。项目建成后可入驻200余户企业。财富兴园是总部基地升华后的新型模式,来源于总部经济的理论与基础,充分反映了园区作为企业聚集区的园区特征,环境优美、配套完善。不仅吸纳企业区域总部,更多的集聚企业的研发、营销、财务、展示、信息、物流等分部,契合了入驻企业的要求与特点,更符合市场需求。,三、总部办公基地案例,设计概念1:规划结构的发展、演变与再生,Concept1:Development,EvolvementandRegenerationofLayoutStructure,设计概念2:对正交网格结构系统的进一步优化,Concept2:ImprovementoftheGriddingStructureSystem,设计概念3:意大利风格与风貌的塑造,Concept3:SetupItalianStyleandFeatures,1地块定位:创意型办公区,处于新浦江城的门户地位,更靠近上海市区周边有宽度平均100米左右的绿化隔离带离南面别墅区有一定距离,受格构式规划格局的影响较小,结论:适合相对灵活的规划方式是整体规划的再生,25地块定位:高级别墅区,东侧为景观道路浦锦路西侧为中心景观河,规划的社区支路穿过,方便到达每个街坊,结论:遵循300300米路网结构是整体规划的发展,6地块定位:创意型商业区,靠近新浦江城中心,应当考虑与“格构式”规划格局的关系应考虑紧密连接的高级别墅区,地块形状狭长应经济、合理地利用土地,结论:适合相对理性的规划方式是整体规划的演变,间隔为600m的是纯交通性的道路300m的是机动车可行的区内道路150m的则为绿化用地和步行街道并行的空间,对300300米的骨架结构的进一步细分,一方面要正视当下的既成事实,汽车的确是现代,城市生活中扩大人类活动范围和自由度的手段,因,此同样有必要同时为公共交通和汽车建立一套适合,车行的尺度和秩序。,另一方面,规划也须考虑像传统城市一样在街区,内部按照人的尺度来建立生活性公共空间的秩序。,由此得出各地块之间的景观步行联系通路的最佳,位置,如图所示,找寻传统城市尺度和现代城市生活的结合点,大尺度和小尺度、机器尺度和人性尺度,在,同一个空间中分离却又交叉互不干扰地各居,其位。,从时间角度审视:一个在街区外部形成快,速而高效的工作时间尺度,另一个在街区内,部组织慢节奏的、与街区商业、休闲空间和,绿化景观相得益彰的时间尺度。,于是紧凑与闲适、经济效率与生活质量、,现代城市的技术与传统城市的品质在这一创,造性的建筑空间设计下获得了同存共生。,传统与现代、空间与时间、外部与内部的同存共生,浦江镇1276#地块创意商业街外街与内街景象从空间角度观察:车行尺度和步行尺度、,在浦江镇的规划中,格里高帝事务所将城市或建筑实体的,“风貌、风格”问题转化到对地理状况、历史参照、以及几何,工具共同作用的综合“特性”之上。,意大利城市的建造是一种自发奠定根基的行为,并且它以,土地的地理特征、历史参照、以及几何布局的概念作为基,础:主要是古代欧洲和地中海的正交网格传统。(从“周礼”,开始,这也是中国城市文化的一部分“崇高的典范”与仪式的,读本),它同时也很好地描绘了从自然到文化之间的转变。,建立在“格里高蒂”对“风格与风貌”阐释的基础之上,浦江镇,上海,中国传统,格里高蒂特色风格,“风格”既有“高级文化”(highculture)的特征:技术(语汇、语法)的特定性、美学的排他性;又有“低级文化”(lowculture)的属性、品味(价值认同)的大众化。,经验告诉我们:往往只有通过,“异国情调”(空间距离)和“历史记,忆”(时间距离),原本晦涩复杂的,“高级文化”才能降格为简明易懂,的“低级文化”,多样的思想和技,术也才会陌生化为静态的教条与,符号。,运用“时空距离”把“高级文化”转换为“低级文化”,浦江镇意大利特征风貌,意大利传统,意大利现代,格里高蒂特色,127,127,当赋予一座新城以一种“意大,利特性”时,要考虑到两方面,的事实:首先,这一特性建立,在从当下视角所理解的历史意识之上;其次,这种意识将为,未来的设计提供参考。,因此,有着动态“历史意识”的“意大利特性”与纯粹静态的“意大利风格”便有了本质上的,区别。它实现的基础和关键是,“当下”,来源是“历史”(而非“过去”),指向“未来”。,运用“意大利特征”来达到历史、当下和未来的统一,浦,江镇和,号地块,浦江镇意大利特征风貌,运用“建筑设计手法”来展现“意大利特征”,浦江镇1271#地块创意办公区中意文化广场,运用“建筑设计手法”来展现“意大利特征”,浦江镇1276#地块创意商业区意大利特征”米兰艺术馆格里高蒂,运用“建筑设计手法”来展现“意大利特征”,浦江镇127号地块高级别墅区意大利折衷风格别墅格里高蒂,127号地块总平面规划及指标,MasterplanandCalculationsofBlock127,127号地块鸟瞰图和效果图,Birds-eyeViewsandPerspectivesandofBlock127,功能布局分析,FunctionLayoutAnalysis,车行系统分析,TransportationSystemAnalysis,地下车库及停车分析,UndergroundandOvergroundParkingAnalysis,景观绿化和步行系统分析,LandscapeandPedestrianSystemAnalysis,127号地块总平面图,25#地块总平面图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,全区鸟瞰图,1地块创意办公区透视图(沿芦恒路),1地块创意办公区透视图(沿芦恒路),25地块别墅区透视图,土地利用分析,功能布局分析,车行系统空间分析,主干路次干路支路,车行系统分析,127地块的外部交通为规划区范围内的机非分离道路(对应于总体规划的次干路),减少了外部交通对地块内生活和办公干扰;127地块内部主要道路为机非混合性道路(对应于总体规划的支路),主要承担生活性交通;1-6地块内部次要道路交通为景观性道路或功能性道路,并充分满足了消防要求。,地下车库及停车分析,25地块(别墅区)的停车形式有地下停车和局部地上停车相结合。地下停车主要采取分组团的地下停车方式,配备单独出入口。,1地块(创意办公区)有地下停车及半地下停车和少量的地上停车。对总体规划中的社会停车场,可采用“景观半地下停车”或”将其合并至办公区作为地下停车“一起考虑的两种方式。6地块(创意商业地块)的,停车形式主要为地下停车和局部地上停车相结合。在该地块中,除了满足自身地块的停车需求外,还将别墅区的人防(人防面积3000平方米)做了统一的考虑和设计。,景观绿化空间分析,景观绿化及步行分析,外部景观特点:宽阔林荫道风貌;生动活泼的林带景观;河流景观使用率高,所有河道均可通船;内部景观特点:景观节点设置均衡有致,主次分明,相互连接成几条主要景观绿地轴线(结合了步行系统),不仅将整个127号地块的景观系统化,并为北区甚至浦江镇提供了优良的景观保证和示范。,绿化面积指标平衡表,从用地的限制条件中寻找合适的解决方案,FromLimitationofSite,FindOutSuitableSolutions,“创新的商住模块设计概念”诠释“大平层”的功能内涵,NewModuleDesignAccordingtoFunctionofBigFlatFloor,拥有“创意商业概念”的特色商业街主题定位,FeaturedCommericalStreetofInnovativeCommercialConcept,“艺术峡谷”作为了联系纽带连接着“时空亮点”,UsingArtValleyConnecting,创意型商业内街“历史与现代及未来对话”的商业情景,AConversationBetweenthePast,thePresentandtheFuture,6地块设计方案,SchemeDevelopmentofBlock6#,建设用地:36402平方米建筑面积:72804平方米容积率:2.0覆盖率:40%,6#地块的政府规划条件:用地面积:52726平方米,100%,60%40%,建筑限高:20米计算:6地块的平均建筑层数为5层(2.0/40%=5)综合考虑建筑空间形态:建筑可以以5层、6层为主,4层、3层及2层以下兼而有之。举例:5层占60,6层占30,4层以下占5则最后平均层数为:560630455,解决途径一:从“建筑密度”的角度在建筑密度不变的条件下,利用“上大下小”的建筑形式,通过增加上层的建筑面积达到容积率的要求。“上大下小”的建筑形式,3种剖面形态国外建筑实例,直角型,斜角型,自由型,荷兰Almere公寓,英国诺丁汉,LearningResourceCentre,法国RuedeHousing,解决途径二:从“建筑高度”的角度利用坡屋顶建筑面积计算的规范,增加高度,增加建筑面积。由于土地限高20米,建筑无法向上发展,但通过地面局部下沉,可以使建筑在5层的基础上增加至6层。坡屋顶实例,6层建筑的剖面示意,传统坡屋顶,小于等于45坡屋顶现代坡屋顶20米,解决途径三:两者结合的方式,对建筑规范应用的灵活性更高满足政府用地指标的安全性更高利于打造多元化空间形式结论:变“不利”为“有利”,1,3,2规划思路:采用格构化构图,创新的商住模块设计构思过程25#车库,OPO,创新的商住模块设计构思过程,4,TWTIO,NS,552m,52m,规划思路:采用格构化构图,3.2m3.2m3.2m3.2m4.0m4.5m,全新的商住模块设计特点分析大平层的单层面积与高度成正比:代表了主人身份和需求,面积的灵活性(300400平方米)模块的尺度分析:平面尺寸,满足日照,防火间距,视觉卫生的因素的考虑,“斜切”可以带来更多的阳光:剖面,15m,12m,25m,398sq.m372sq.m346sq.m320sq.m,大平层面积递增示意,“斜切”剖面采光示意25m12m15m,全新的商住模块设计空间分析,丰富的空间感受:鸟瞰,内部空间透视等,区域商业分析与差异化竞争思路:,浦江新城商业区规模:大规模成片布置的商业形态定位:综合性的和大众化的目标人群:附近居住和工作的人群,由此,我们需要的商业形态为创意型商业形式,北区6地块商业规模:中小型商业形态定位:高端的、有品味的、高雅的目标人群:高端人士,创意人士、富人等,创意商业概念实例结论,我们需要的商业形态的核心在于:强调特殊性强调艺术性强调视觉感受倡导“体验式”消费,上海新天地本杰明伍德设计及合作单位逸飞创意街陈逸飞设计,提议一:艺术区、视觉商业区,设计一个艺术区、视觉商业区、共融共存的商业业态。单独的形式是很难形成联,动的作用,都很难维持艺术的氛围。对于我们来说我们有目的、有意识的进行混,搭。艺术区这块我们使用低成本的方式,让艺术家成为他的工作区和生活区域,,形成艺术家比较喜欢的氛围,而且给他们创造低门槛进入的氛围。,提议二:创意型酒店和配套会所,我们的模块是设计和商业。主要是由设计型酒店、公寓型酒店、艺术型酒店,还,有一些大的品牌进驻。这三个区域实际上融合在一起的。我们这里有艺术家,就,会有创意产业入驻的园区,还有形成商业上的活动。会有很多人喜欢在这个区域,里逛,那么会有一些相关的文艺创意产业。所以形成了一种商业氛围之后,我们,很大的一个区域是商业的店铺,大家在这上面可以有餐厅、SPA、休闲、娱乐,,当然是非常带有创意、设计性、体验式的行业,我们才会欢迎它入驻。,提议三:娱乐之中的教育体验,说到给商业房地产带来创意和概念的话,这里有一个例子,就是我们要考虑到,,你的客户现在越来越重视的是娱乐之中的教育体验,比如说现在国内外都比较流,行攀岩墙,做了这么一个有特色的东西在购物中心里面,自然而然就给你的项目,带来非常独具一格的吸引,同时它本身又具有很强的社会意义,能够带动很强的,社会效益。,由此,我们的商业内街设计应充分体现:,高端的、特色的、有品位的商业场所极具想象力的商业内街提供丰富的空间享受极富创意的精神感受,商业与艺术和创意的完美结合并注重功能性与灵活性,最后成为意大利风尚新浦江城的商业亮点,商业内街,“艺术峡谷”的概念展现“历史与现代及未来”对话的商业情景,表相:峡谷沉降分割,“艺术峡谷”的概念展现“历史与现代及未来”对话的商业情景,内在:连接跨越共存美国亚利桑那州的科罗拉多大峡谷(GrandCanyon),“艺术峡谷”的内涵:它是艺术、视觉、商业三者的完美结合它接连“三个时空”的纽带艺术峡谷的“两边”即分别象征着“古”和“今”艺术峡谷使得“历史与现代及未来”的共存,成为可能,“艺术峡谷”的概念展现“历史与现代及未来”对话的商业情景,历史,未来现代,“艺术峡谷”作为联系纽带连接着“时空亮点”亮点一:古罗马时期亮点二:意大利文艺复兴时期,亮点三:巴洛克时期亮点四:现代主义,亮点五:后现代主义亮点六:未来主义,古罗马,文艺复兴,巴洛克,现代主义,后现代主义,未来主义,古罗马时期的建筑艺术,“历史”的追溯意大利和罗马,古罗马风貌,商业节点1,古罗马,意大利文艺复兴时期的建筑艺术,文艺复兴时期是指14世纪到16世纪西欧与中欧国家,在文化艺术发展史中的一个重要历史时期。它是继古,希腊、罗马后的欧洲文化史上的第二个高峰。,“文艺复兴”的原意是“在古典规范的影响下,艺术与,文学的复兴”。其变化的基础就是思想基础关怀人、尊,重人,以人为本的世界观。,在文艺复兴时期,建筑类型、建筑形制、建筑形式,都比以前增多了。建筑师在创作中既体现统一的时代,风格,又十分重视表现自己的艺术个性,各自创立学,派和个人的独特风格。总之,文艺复兴建筑,特别是意大利文艺复兴建筑,呈现空前繁荣的景象,是世界,建筑史上一个大发展和大提高的时期。,代表人物:但丁、彼特拉克(文学)、帕拉第奥,帕、维尼奥拉(建筑)、达芬奇、拉斐尔、米开朗基,罗(艺术),圆厅别墅帕拉第奥,乌菲齐宫瓦萨里,坦比哀多礼拜堂,大卫,建筑内庭,圣彼得大教堂,“历史”的追溯意大利和罗马,意大利文艺复兴风情,商业节点2,文艺复兴,意大利巴洛克风格的建筑艺术,巴洛克建筑是1718世纪在意大利文艺复兴,建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。,其特点是外形自由,追求动态,喜好富丽的装,饰和雕刻、强烈的色彩,常用穿插的曲面和椭,圆形空间。,巴洛克一词的原意是奇异古怪,古典主义者,用它来称呼这种被认为是离经叛道的建筑风,格。这种风格在反对僵化的古典形式,追求自,由奔放的格调和表达世俗情趣等方面起了重要,作用,对城市广场、园林艺术以至文学艺术部,门都发生影响,一度在欧洲广泛流行。第一座,巴洛克建筑罗马耶稣会教堂。,代表人物:维尼奥拉、波洛米尼,“历史”的追溯意大利和罗马,巴洛克风情,商业节点3,巴洛克,“现代”的寻求现代元素、国际、国内,现代风格建筑,结构、材料、以及展现现代艺术的雕塑及小品。,美国新奥尔良市是意大利移民比较集中地城市。意大利,广场是作为新奥尔良市民与意大利之间的友谊的象征,在,这座城市,意大利裔的市民几乎占全市人口的15。,该广场是美国后现代主义的代表人物之一查尔斯摩尔的,代表作,也是后现代主义建筑群和广场设计的一个例子。,设计师是通过暗喻的设计手法对历史符号的变形移植和,拼贴而形成了这么一种多元性的广场。,新奥尔良意大利广场,后现代主义历史的移植和拼贴,这个“广场”的中心有一座喷泉,喷泉是由二,座沿着周边的同心弧形柱廊组成的,并被漆成,鲜艳的铁红、黄色和橙色。而那些由大券组成,的扶壁柱廊,则各自表现了五种罗马柱式之,一,即塔斯干式、爱奥尼式、科林斯式、复合,式和多立克式。,
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