厦门_万科金域蓝湾营销.ppt

厦门万科金域蓝湾,2005.7.12,2,关键字：营销、起势、城市陌生区,案例简介：在城市陌生区，通过“产品+营销”模式，领先、创新的产品加上体验式营销，消除区域陌生感，实现项目热销和价值增值,3,万科金域蓝湾构建增值体系的“伪豪宅”（品牌、产品、营销、展示的完美结合）,前期有序的媒体宣传、万客会客户管理,高强度、高密度地利用媒体宣传万科品牌通过万客会组织一系列活动积蓄万科忠实客户,强势展示、细致物管服务、科学定价,实景展示：景观过道、园林、大堂、电梯、样板房每一次活动都提前让客户体验万科细致入微的物管服务科学的定价策略促进大面积户型的销售,客户特征厦门及周边高端人士,代表性豪宅二,4,项目位于厦门岛东部的湖边水库片区，目前周边为村社，周边环境差，配套缺乏，只有部分高层单位能看到湖景,项目背景：项目位于厦门岛东部的湖边水库片区，目前周边为村社和工厂，环境差，配套缺乏，形象差、脏、乱，片区建设还没有起步；万科第一个进入厦门项目万科以高楼面地价4120元/竞得开发权，承受高价压力。只有部分高层单位能看到湖景。项目指标：占地面积：5.56万建筑面积：16.7万商业面积：1.5万容积率：3共分2期，其中1期5栋28-32层高层，共900户配套：泰式园林、泳池、网球场、会所（2#楼2层）、幼儿园,重新定义住宅价值标准,5,准确把握市场需求、产品线聚焦、准确锁定客户主要以大户长期居家为主，客户主要来自厦门地区及周边地区，三房以130147、四房188为主,项目销售情况：开盘当天368套即全部销售完毕，实现销售均价14000元/,6,万科金域蓝湾，创造市场奇迹,重要案例分析,较差的项目条件,90亩，较高容积率3,区位：湖边水库片区，城市新区,资源：基本无外部景观资源，无内部资源,周边环境：杂乱，与旧村相邻，沿路,配套：生活，商业，娱乐配套严重匮乏,高端项目产品线,开盘前万科内部预估均价9000，起价8000,VS,开盘前蓄客10000户,开盘起价10000，实现均价14000,大户型好卖，最畅销户形188平米，总价超过200万,？,第一组团360户开盘当天售罄,7,重要案例分析,万科金域蓝湾成功因素分析,厦门岛的核心凝聚作用，使得岛内项目天然具有稀缺性,产品,户型瞄准高端客户，户形以舒适为第一原则，而不过分追求性价比,园林强调内部园林的精致与楼间距,大三房与大四房为主的产品线把握高端住宅主流需求降低风险,强势的现场营销,开盘前准备充分,精装实景样板房+工程样板房到位,大环境,岛周边高端客户数量充足，有极强购买力,大气震撼的售楼处到位,展示区园林到位,充分关注看楼动线上每一个细节,样板房所在楼宇部分外挂先行完成,看楼通道硬铺+植被到位,看楼电梯装修完成,样板房所在楼宇入户大堂装修完毕,样板间内可视区域内园林完成,万科的品牌,定价大户型低单价，小户性高单价，均衡风险,8,项目周边环境环境比较差，资源不理想，是如何做到高端住宅？主要重新定义住宅价值标准，突破同质化,保证户型舒适性的同时，注重外围产品的营造,突破厦门营销展示水平，注重细节，注重体验式样营销，给购房客户树立信心,与政府配合，提升区域形象湖边水库开启高尚湖居新生活,充分利用万科品牌带来的客户资源，如：“万客会”,营销增值,形象增值,品牌增值,产品增值,如何做到高端住宅？,问题,9,重视每一处细节,10,项目规划采取板式建筑，内部形成条式中庭园林景观，最大利用北面湖边水库，朝向南北通透，户型均好性较好,188