房地产估价的原则与程序.ppt

第三章房地产估价的原则与程序,学习要求熟悉房地产估价程序；房地产估价技术原则与行为原则。掌握独立、客观、公正原则；合法原则；最有效使用原则；估价时点原则；替代原则。,第一节房地产估价的原则,房地产估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了房地产价格形成与运动的客观规律，并总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵守的法则、标准或应注意的问题。,第一节房地产估价的原则,原则究竟有几个，看法不一致：1995年，我国房地产估价师协会提出6个原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。美国房地产估价协会提出10个原则，即预测、替代、变动、竞争、收益递增递减、贡献、均衡、适合、供需、最有效使用原则。日本的房地产鉴定评价基准，上述10原则+收益分配原则=11原则我国房地产估价规范，4条原则：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。,第一节房地产估价的原则,房地产估价原则分为估价的技术原则和行为原则。房地产技术原则是行为原则形成的基础，而行为原则是技术原则在评估中得以实现的保证。估价规范对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则,一、独立与客观、公正原则,所谓独立：一是指估价机构本身应保持独立性；二是指估价机构和估价人员应与待估对象及评估各方当事人无任何利害关系；三是指估价机构和估价人员在估价过程中不屈从于任何外部压力，拒绝各种非正常的外部诱惑，凭借自身专业知识、经验，遵循职业道德的要求进行估价。,所谓客观，是指估价机构和估价人员应从客观实际出发，按照事物本来的面目进行估价，而不应受到自身的偏好和情感影响。所谓公正，则是指估价机构和估价人员在估价中应处于中立立场，做到公平正直，不偏袒任何一方，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。,二、合法原则,合法原则必须以估价对象的合法权益为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。,房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。,注意：任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。包括合法产权的和不合法产权的。在估价时，应按照估价对象的真实产权状况进行。,(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如经济适用房要符合国家规定的经济适用房的价格构成和利润率的限定等。,三、最高最佳使用原则,要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。这种最高最佳使用必须是在法律允许范围内的一种使用，必须满足合法原则的要求。,（一）最高最佳使用方式,包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度三个方面。最佳用途：在规划等法律法规许可前提下，选择最大发挥效用的用途。在估价时，应以可能的最优用途进行估价。最佳规模：按照规模报酬规律。（随着投入的增加，产出发生不同的变化。即在扩大规模的过程中，经历收益递增，收益不变，收益递减三个阶段。）最佳集约度：商住以及人均密度、配套设施达到一最好的配合集中情况。,在判断和选择最有效使用方式时，结合均衡原则、适合原则和收益递增递减原则等。房地产与外部环境最协调，内部构成要素的组合最恰当的时，即是最高最佳使用。,（二）寻找最高最佳使用的一般程序,1.列出可能的每一种潜在使用方式。（在法律法规允许的范围内的使用方式）2.按照下列四个方面依次筛选（按照四个标准）（1）法律上许可：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。（2）技术上可能：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。,（3）经济上可行：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。（4）价值最大化：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。,（三）估价前提说明,当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明。1保持现状前提。认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。2转换用途前提。认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。3装饰装修改造前提。认为装饰装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装饰装修改造后的情况进行评估。4重新利用前提。认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。5上述情形的某种组合,四、估价时点原则,要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。是指评估价值对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。,影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。,确立估价时点原则的意义在于:估价时点是评估房地产价格的时间点，例如，运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同(通常都是这种情况)，就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。,在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。,1估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点(原估价时点是1996年3月11日)，相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点1996年3月11日时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。,2估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况(现在已不存在了)和损毁后的状况的对比来评估。3估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。,4估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。5估价时点为未来的情形多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。,现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：(1)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少；(2)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少；(3)估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。,五、替代原则,根据经济学原理，在同一市场上(同一供求范围内)，相同的商品，具有相同的价值。任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为，是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益(效用或利润)。因此，任何理性的买者在购买商品时，都会“货比三家”，从而选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。,房地产价格也符合这一规律。只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格，最终是同一市场上类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。,替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。相关概念：类似房地产(similarproperty)，是指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体地说，类似房地产是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。,替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据它们之间的差异对具有一定替代性的房地产的价格做适当的调整。,不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理或难以看出其不合理之处，但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起进行比较时却显得不合理，没有合理差价，甚至出现价格高低顺序颠倒的情况。,替代原则是针对估价结果而言的，不论采取何种估价方法进行估价，最后都要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是合理的。在市场法、成本法、收益法、假设开发法中都会用到替代原则。例如：成本法中客观成本的求取，收益法中客观收益的求取，假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去的未来开发成本、税费、利润等的求取。,第二节房地产估价程序,房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括获取估价业务、明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等基本步骤。,一、获取估价业务,从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（一）被动接受被动接受通俗地说是坐等估价需求者找上门来要求提供估价服务。例如，估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人；房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价；一方以提供房地产的方式与另一方合作，例如作价人股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，以为其与对方讨价还价提供价值参考依据；房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款，贷款人（如商业银行）也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价；,（二）主动争取主动争取是走出门去力争为估价需求者提供估价服务。在估价机构多、竞争激烈的情况下，这是估价业务的主要来源。但需要指出的是，争取估价业务应当通过提高估价技术水平和服务质量，提升自己的知名度、品牌和公信力，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣。,二、受理估价委托及明确估价基本事项,（一）明确估价基本事项一般来说，估价的基本事项包括估价目的、估价时点、估价对象及评估前提四个方面。,1.明确估价目的-龙头,不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其表达出来，然后再请委托人确认估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、是供给谁或者由谁认可来明确明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点以及估价类型,2.明确估价时点,估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师单独决定，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定。多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。特殊情况：估价时点由估价目的决定。如房屋拆迁估价，一般为房屋拆迁许可证颁发之日；对原估价报告有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点。,3.明确估价对象,明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。估价对象的物质实体状况主要包括：土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况，建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。估价对象的权益状况：弄清楚估价对象的实际权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在实际权益状况下的价值还是在设定权益状况下的价值。估价对象的区位状况：估价对象所处的具体位置（或坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。,（二）签订估价委托合同,房地产估价委托合同的内容一般包括：委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所)；估价目的；估价对象；估价时点；委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等)；估价服务费用及其支付方式；出具估价报告的日期；违约责任；解决争议的方法；估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。,三、拟定估价作用方案,拟定出合理的作业方案，其主要内容包括如下几个方面：(1)确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。,(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道。(3)据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期；便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。(4)估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。,四、收集估价所需资料,（一）房地产价格的一般影响因素资料房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体不动产市场的价格走势具有决定意义，对某类不动产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别不动产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。,（二）区域市场资料包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。（三）实例资料实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和不动产运用收益实例资料（如出租不动产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。（四）评估对象的情况,五、实地察勘估价对象,实地察勘的内容主要包括如下几方面：1对象房地产的位置及其周围环境。2对象房地产的使用情况及现状。要核实对象房地产的实际用途。如果属于有收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等，并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。要调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。3了解当地房地产市场的特征和情况。,六、选择估价方法进行估算,（一）评估方法的选择每种估价方法本身的局限性，同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。每种估价方法所依据的估价数据和资料不同，数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，有助于各种估价方法之间的互相补充，消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。,选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：各种估价方法的适用范围；估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。（二）运用估价方法进行价格试算依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。,七、确定估价结果,用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则等。,在确定差异不大或消除差以后，应选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一求出一个综合结果。对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。,八、撰写估价报告,估价报告可视为估价机构提供给委托人的“产品”，它是在完成估价后给委托人的正式答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告，也是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件。,（一）估价报告书的形式书面报告和口头报告(如专家证词)。书面报告按照其格式