论房地产项目开发中容积率与经济效益.pdf

城 市 建 设 2009 年总第 32 期 CONSTRUCTION 社 科 纵 横 容积率是指建设项目用地范围内总建筑面积与项目总占地面积 的比值。 其应用公式为： 容积率建筑面积占地面积。在房地产 项目开发中， 我们应该更多地了解各物业品种的容积率对楼面地价、 建造成本 （非土地成本） 、 售价等因素的影响。除市场因素外， 影响房 地产经济效益的主要开发因素如下图所示： 用计算公式表达如下： 项目开发经济效益 品种占地面积品种容积率 （品种 均价品种单位建造成本品种楼面地价） 一、 不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性不同 1、 容积率与楼面地价之间的关系 当土地价格一定时， 容积率增加， 房屋建筑面积增多， 楼面分摊 的地价则随之下降， 但它们之间的变化趋势并非线性正相关。 举例说明： 某房地产开发项目土地费用为 46 万元 / 亩； 另一项 目的土地费用为 100 万元 / 亩。这两个项目因各自容积率变化引起 的楼面地价变化， 将上述两个方案的数据绘图表示如下： 从上图可以看出， 无论土地使用权转让价格高低如何， 容积率增 加对楼面地价下降的影响都呈 “前陡后缓” 的曲线变化。当容积率大 于 1.0 后， 其容积率再增加所带来的楼面地价下降， 对综合成本的作 用越来越小。 2、 不同项目品种的容积率敏感程度不同 在房地产开发中，一般情况下每个项目品种的容积率都有一个 合理范围， 详见下表： 由此可见， 不同类型的物业 品种， 容积率变化对楼面地价的 敏感性不同： 独立别墅类极为敏 感； 双拼别墅类较为敏 感； 多层住宅类不太敏 感； 高层住宅及商业、商务 类极不敏感。 因此，在项目产品定位时， 对物业品种的调整及项目成本 控制方案中，除市场因素外， 还 应根据其土地成本及它们对楼面地价的敏感性进行分析。 如， 容积率 变化对楼面地价敏感的物业，一般应尽量以增加建筑面积去降低成 本， 可起到事半功倍的作用； 而对容积率变化不太敏感的物业， 主要 应通过降低建造成本 （非土地成本） 去提高项目经济效益。 二、 容积率与建筑单方造价的关系 在相同建筑密度下， 容积率增加， 会使房屋层数增多， 在房屋层 数增加初期，由于新增建筑面积对基础工程及地基处理等费用的分 摊， 会使建筑单方造价降低。 但是， 随着房屋增加到一定层数时， 建筑 工程和技术难度不断加大， 所需的建造设施相应增多， 地基要加固、 抗震措施要加强、 施工周期延长、 资金占用增加、 设备配置需要增加 （如规范规定： 7 层以下的住房可以不安装电梯； 7 至 12 层住宅必须 设置电梯； 12 层以上的高层住宅； 每栋不应少于 2 台电梯； 24 层以上 时， 应设 3 台电梯； 35 层以上时， 应设 4 台电梯等） 。因此， 在层高达 到一定节点时，必然会出现建造成本的跳跃性增加容积率的增加对 降低单方成本有一个经济合理的区间， 若超过这一区间， 建筑单方造 价有可能不降反升。 三、 容积率与整体经济效益的关系 对于购房者来说， 住宅容积率越高， 人口密度越大， 小区的居住 环境越差。同时， 高容积率还存在采光、 通风、 上下楼交通、 高层用水 等一系列影响楼盘品质的因素， 使居住的舒适度下降， 消费者对高层 住宅愿意支付的房价也会有保留。 若将 “单位总成本” 与 “售楼均价” 连续叠加起来 （如下图所示） 可 以看出， 当容积率太高时， 单位总成本 （红线） 与售楼均价 （蓝线） 相交 于拐点 M。这时容积率再增加， 则可能使项目出现亏损。 可见， 盲目追求超高容积率， 反而会造成经济效益下降。 四、 房地产项目容积率与经济效益 1、 容积率与提高房地产开发项目效益 一般情况下，开发商大多把增加容积率作为提高经济效益的主 要手段。其实容积率也可以为提高经济效益而降低。 论房地产项目开发中容积率与经济效益 叶可庄 中油管道局房地产开发公司北京 摘要： 本文通过对不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性研究， 容积率与建筑单方造价的关系、 容积率与整体经济效益的关系 的阐述， 房地产项目容积率与经济效益的举例分析， 论述了房地产开放项目中容积率与经济效益的关系， 为房地产开发项目灵活确定容积率， 提高项目经济效益提供了理论依据。 关键词： 房地产 容积率 敏感性 经济效益 建造成本 品种容积率 销售价格 土地成本 房地产开发房地产开发 的经济效益的经济效益 物业品种 品种占地面积 序号 物业品种 容积率 1 独立别墅 0.10.5 2 双拼别墅 0.70.8 3 多层（7 层） 1.52.0 4 小高层（12 层） 2.53.0 5 高层（28 层） 3.55.0 6 商业 3.03.5 7 酒店、商务 3.54.0 151 城 市 建 设 2009 年总第 32 期 CONSTRUCTION 一、 我国实现基本公共服务均等化问题的提出、 现状及存在问题 近十年来， 我国财政收入持续快速增长， 国家对公共服务的投入 力度也在不断加大， 初步形成了文化、 教育、 科技、 卫生、 就业与社会 保障等全方位公共服务体系， 公共服务总量有了较大增长。 但由于我 国财政在经济建设方面的支出居高不下，加上历年来政府行政管理 费支出不断增长，导致公共服务方面的支出不足且严重不均等的问 题十分突出。主要表现在： 1、 公共卫生服务发展明显滞后于经济发展且严重不均等。一是 公共卫生支出不足。 从历史发展情况来看， 我国政府对卫生事业的投 入是不断增加的， 但相比私人卫生支出， 政府卫生支出的增加是较为 缓慢的。 2003 年全国卫生总费用占 GDP 的 5.6%， 达到发展中国家的 较高水平， 但其中政府投入仅占 17%， 企业、 社会单位负担占 27%， 其余 56%由居民个人支付。由于政府投入水平过低，医院运行主要 靠向患者收费， 从机制上出现了市场化的导向， 群众负担过重， 看病 难是长期存在的突出问题。 二是公共卫生服务水平低且供应不均等。 以人均卫生保健支出、 婴儿死亡率、 每千人拥有的医生数、 享受卫生 设施人口比重等指标来衡量公共服务水平，我国的这些指标大多低 于中低收入国家， 甚至有些指标低于低收入国家。更大问题是， 我国 医疗卫生资源配置不合理， 卫生服务的提供严重不均等， 特别农村和 城市社区卫生服务落后的状况十分严重， 高新技术、 优秀卫生人才基 本上都集中在城市的大医院，农村和城市社区缺医少药的局面没有 根本扭转， 也加深了城乡间的卫生服务不平等程度。 2、财政对教育整体投入严重不足且教育资源的配置很不均衡。 一是财政对教育整体投入严重不足。2006 年我国财政对教育的投入 占 GDP 的比重是 227%， 远低于 1993 年中共中央、 国务院颁布的 中国教育改革和发展纲要 所确定的 2000 年达到 4%的目标。而从 整体的教育支出比例来看，我国财政用于义务教育的支出也一直处 于一个较低的水平。 二是教育资源不均衡现象较为普遍。 从我国教育 总体情况来看， 教育服务水平的地区差异很大， 特别是义务教育， 东 西部之间、 城乡之间、 区域之间乃至学校之间都差距很大。 3、 政府在提供就业服务方面存在明显的差距。当前我国失业问 题的严峻性有目共睹， 劳动年龄人口数量的快速增长， 农村劳动力向 城市转移速度的加快以及城镇下岗职工再就业难度的加大，使得城 镇失业现象日益严重。 而面对这一现象， 政府在发挥稳定保障作用方 浅论如何完善公共财政制度实现基本公共服务均等化 张晓红 中国财政杂志社 社 科 纵 横 例： 某项目占地 100 万平方米 （折合 1500 亩） ， 内部原生态景观 环境好， 地价 40 万元亩， 拟全部用于开发别墅， 规定容积率0.4。 可选方案 一是容积率取 0.4， 建普通大众化独立别墅。 二是容积率取 0.1， 开发顶级豪华别墅， 使居住品质达到顶级， 以 此彰显项目的市场差异化及稀缺性。 策划分析 本项目原生态景观环境好， 可以与顶级豪华别墅匹配。 高端客户 对售价不敏感， 他们特别注重居住品质及良好的生态与生活环境， 强 调私密。 项目通过努力， 可以做到 “三高” ， 即高品质、 高售价， 高效益。 要因比较 两种开发方案要因比较 下表 可见， 在同一地块开发同一物业， 若从环境改造、 建筑形态、 产品 功能及满足客户需求等方面努力创新， 就能扩大与同类产品的差异， 走无竞争对手的路子， 其容积率下降并不会使项目的经济效益下降。 2、 灵活确定容积率， 进一步提高房地产开发项目经济效益 在建筑密度不变时， 提高容积率， 表现为楼层增加； 而当容积率 不变时， 楼层增加， 意味着建筑密度的降低。 对一些视野宽广、 景观丰 富的项目， 可以把低容积率高密度的多层产品， 做成低容积率低密度 的高层产品， 使其更有利于实现景观价值共享， 从而提高房地产开发 项目的经济效益。 序号 比较内容 普通别墅 豪 华别墅 1 占地面积 100万m2 100万m2 2 容积率 0.4 0.1 3 建筑面积 40万m2 10万m2 4 建造数量 1333套 200套 5 套形面积 300 m2套 500 m 2套 6 占地面积 每套占地625 m2（约1亩 ） 每套 占地5000 m2（7.5亩） 7 楼面地价 37.54万元套（1251元 m2） 300万元 套（6000元m 2） 8 建筑形态 普通设 计，较好 大 师设计，顶级 9 环境条件 领地小、较好 领地宽、特 殊顶级 10 建造成本 批量设计与建造 ，成本一般 个 性化量身定做， 成本高 11 综合工期 较慢 较快 12 资金占用 较多 较少 13 舒适程度 较好 很好 14 私密性 一般 很好 15 营销推广 量 多、客户面大、 销售周期较长 量少、客户清 晰、销售周期较 短 16 销售估价 260万元套 1000万元 套 17 利润预测 售价 受市场限制2000元m 2 产品无 可比性9000元m2 18 项目效益 8亿元 9亿元 152 论房地产项目开发中容积率与经济效益论房地产项目开发中容积率与经济效益 作者：叶可庄 作者单位：中油管道局房地产开发公司,北京 刊名： 城市建设与商业网点 英文刊名：CHENGSHI JIANSHE YU SHANGYE WANGDIAN 年，卷(期)：2009，(18) 被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条) 1.期刊论文 黄娟 基于容积率相关利益主体的博弈分析 -合作经济与科技2010,(9) 本文借助于信息经济学和产权理论有关知识,从容积率相关主体的角度,深入分析政府、房地产开发商、购房者三者之间的利益关系,并提出解决应对之策. 2.期刊论文 黄焕忠.屠建华 浅谈容积率的影响因素及其在房地产开发项目中的应用 -中国商界2009,(5) 容积率是房地产开发项目重要的控制指标,开发企业应按照规范的流程完成容积率的相关决策,确保所有因素已被合理考虑,是提高企业客积率决策质量的保障,对促进项目的成功开发 具有重要意义. 3.学位论文 尹波 对房地产商品住宅价格问题的探讨以成都市房地产市场为例 2006 房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和人们关注的消费热点，具有关联产业多，影响力大的特征。同时，住房问题与人民群众生活休戚相关。长期以来，受住房体制改革、城市 化进程加快等因素的影响，我国房地产需求旺盛。另一方面，由于受到供给刚性、资金密集等供给方面因素影响，加之一些非市场因素的影响，造成我国房地产市场的价格，特别是商品 住宅价格过高，且增速过快，房价收入比超出国际公认的合理标准。已经给国民经济健康、持续发展带来威胁。为此，在2005年，国务院、中国人民银行总行等政府机构相继出台了以 “严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施。 房地产市场的价格及其变化是一个极端复杂的问题。房地产市场的价格问题已经涉及到政府、消费者和房地产企业三方。制定合理的房地产商品住宅价格，是实现引导居民耐用品合 理消费、房地产企业获得合理回报、政府宏观调控政策生效三方共赢的关键。在此背景下研究房地产商品住宅价格问题，无疑具有十分重要的现实意义。 本文对房地产商品住宅价格问题进行了探讨，并用成都市房地产市场作为案例进行了分析讨论。笔者认为，商品住宅价格的制定要综合考虑其开发成本、开发商预期利润以及市场供 求状况等因素。本文首先分析了我国房地产市场发展现状，揭示商品住宅价格变动趋势及其原因。然后探讨了房地产商品住宅价格的构成。结合楼面地价和容积率两个主要变量，给出了 具体的成都市房地产商品住宅价格的经验公式。最后在分析商品住宅价格经验公式的基础上，给政府、消费者和房地产企业提出了建议。 全文共分为四章。 第一章介绍了我国的房地产市场发展现状，探讨了当前我国商品住宅价格偏高的原因，并对当前我国房地产宏观调控政策出台的背景及其对未来价格走势的影响作了分析。 第二章阐述了房地产基本原理及商品住宅价格理论，分析了房地产商品住宅价格的构成，然后抓住影响房价的关键变量楼面地价和容积率，建立了商品住宅价格与楼面地价呈正相 关，与规划控制指标容积率呈负相关的商品住宅价格的公式。 第三章具体讨论了成都房地产市场商品住宅价格问题。本章首先介绍了成都房地产的发展概况；探讨了宏观调控下成都市房地产市场发展趋势及价格走势；最后结合实例，通过计算 成都商品住宅的楼面地价系数、成本综合系数、前期工程及基础设施建设等费用、建安工程费均价、房屋结构调整系数，给出了具体的成都房地产商品住宅价格的经验公式。 第四章是笔者的建议。本章首先基于商品住宅价格与楼面地价和容积率之间关系，对当前政府房地产宏观调控中的积极举措及一些尚需改进的做法进行了讨论，并给出笔者的建议 ；其次对消费者理性购房给出了建议；最后对房地产企业如何通过提升企业的竞争能力、建立基于顾客价值链的营销对策来应对房地产宏观调控背景下将面临的行业结构调整问题，给出 了笔者建议。 本文的主要工作在于通过对我国房地产业发展态势的剖析，结合宏观调控这一背景，以成都市房地产市场商品住宅价格作为案例，给出了房地产商品住宅价格经验公式与应用分析。 笔者还希望商品住宅价格公式对于帮助大家理解新一轮房地产宏观调控政策效果，以及未来房地产价格走势有一点帮助。 4.会议论文 宗跃光 城市房屋拆迁中利益再分配的理论探讨 2005 本文从理论层面对房屋拆迁补偿的价值尺度进行分析,并且在此基础上提出拆迁利润再分配的中值分割定律。研究表明,由于被拆迁人丧失的不仅是过去几十年的住所,而且包括今后几 十年的优质区位级差收益,在政府充当公开、公平、公正的市场裁判员角色条件下,被拆迁人和房地产开发商之间可以通过市场决策空间中的博弈过程实现利润再分配：(1)因公共利益需要 的拆迁,政府要保障被拆迁人获得继续生存所需要的最低经济补偿；(2)在中值分割区间I区,被拆迁人有权从房地产开发商那里分割一定比例的市场利润,例如以二手房或更高价格获得补偿 ；(3)在中值分割区间II区,由于房地产开发商获得了高于市场平均价值的超额利润,因此被拆迁人有权从房地产开发商那里分割一定比例的超额利润,例如以市场价格或高于市场价格获得 补偿。 5.学位论文 王欣 从容积率角度探讨广州居住用地的集约利用 2008 土地作为不可再生资源在城市的建设发展中扮演着重要角色，在土地资源有限的情况下，只有加强对土地利用的集约程度才符合可持续发展的理念。 本研究运用房地产经济学、土地资源管理学、统计学、城市规划学的相关理论，采用定性分析与定量分析相结合、理论与实际调查相结合等方法，以广州市为例从容积率的角度对城 市居住用地的集约利用进行探讨。 首先，阐述了城市土地集约利用的内涵、特征及影响因素，容积率与城市土地集约利用的相互关系，指出容积率是影响城市居住用地集约利用最重要的因素之一。 第二，从理论上全面深入地论述了容积率的科学内涵、影响因素及其制定方法，指出城市的经济实力、地价水平、人口密度与人均用地面积、区域地理条件、城市规划、城市交通和 基础设施容量等是影响容积率的重要因素。 第三，以广州中心六区为实证对象，通过实际调查分析了广州市总体和中心六区各自的居住用地容积率现状，探讨了相关因素随时间变化对区域容积率水平产生的影响，定量分析了 经济水平、地价水平、人口密度及其变化对容积率的影响，定性分析了城市规划、城市交通和基础设施容量对容积率变化的影响，并从容积率的角度对广州市目前居住用地的集约利用情 况进行了评价。 第四，提出目前广州居住用地集约利用存在着政府规划的科学性严谨性不足、城市土地利用过度集约和过度粗放同时存在等问题，借鉴香港等地的规划经验，提出相应的对策和建议 。 6.期刊论文 赵延军.王晓鸣.ZHAO Yan-jun.WANG Xiao-ming 开发项目最佳容积率研究 -长安大学学报（社会科学版）2008,10(2) 为求取开发项目最佳容积率,采用指标分析法分析了容积率变化对房地产特征指标变化的影响,同时运用因素分析法分析了房地产特征指标对利润的影响;在此基础上,应用目标规划法 和数理统计法的原理,提出了求取最佳容积率的两种重要方法,即公式法和曲线拟合法.通过实例,分析了最佳容积率的生成过程,并验证了最佳容积率求取方法的有效性. 7.学位论文 管雪丽 楼面基准地价评估及修正体系研究以惠州市惠城区为例 2007 近年来，我国的房地产业进入了飞速发展时期，房地产业的快速发展在给城镇土地市场带来更多机遇的同时，也提出了节约集约利用土地、合理调控城镇土地布局和发展方向的要求 。如何在保证国有土地资产合理收益的同时科学利用城市土地空间，解决城市土地的供需矛盾问题成为当今城市土地利用的热点问题。多、高层建筑物的开发建设充分利用了土地的立体 空间，提高了土地的节约集约利用度，为解决土地供需矛盾提供了途径，但同时也带来了大量不同楼层、多权属多用途房地产土地价格评估、土地权益分配等问题。 楼面地价是单位建筑面积上的土地价格，与地面地价相比，楼面地价能够更好地反映因房地产类型、建筑面积(容积率)、所在建筑物的楼层的不同所导致的土地价格空间分配差异 ，便于计算不同楼层、多权属多用途房地产的土地价格，明确土地权益，操作性更强。与基于地面地价的基准地价相比，建立楼面基准地价及修正体系具有重要的现实意义。其不仅是解 决多用途多权属的房地产价格评估的技术途径，也是指导政府科学确定土地资产价值，防止国有资产流失和合理调控城市土地建设发展方向的重要依据。 由于我国的楼面基准地价评估起步较晚，缺乏较为成熟的楼面基准地价评估及修正体系编制的方法和实践。本文对此作了较为深入地探讨，并以惠州市惠城区为例研究了楼面基准地 价评估及修正体系建立的思路与方法。 论文共分为七个部分： 第一部分为绪论，介绍了论文的研究背景、研究意义和国内外的研究现状。 第二部分概述了楼面基准地价评估及修正体系研究运用的相关理论和方法。 第三部分是文章的重点，阐述了楼面基准地价评估的思路和方法，对评估需解决的关键问题：楼面地价评估和楼面地价修正作了深入研究。从房地产价格构成分析入手，探讨楼面 地价的计算方法；根据楼面基准地价内涵的要求对楼面地价做交易时间、使用年期、楼层分配率和容积率修正，其中楼层分配率修正和容积率修正是楼面地价修正的难点。本文从楼层 分配率建筑物层数和容积率与楼面地价的作用关系入手，探讨楼层修正系数和容积率修正系数的计算方法。 第四部分在分析楼面地价立体区位特点的基础上，确定了楼面地价的影响因素，探讨楼面基准地价修正体系构建的思路与方法。 第五部分是论文的核心，运用第三部分和第四部分提出的楼面基准地价评估及修正体系编制的思路与方法测算惠州市惠城区楼面基准地价，并建立相应的修正体系。 论文以商业用地为例，结合文章第三部分提出的楼面地价的计算方法测算交易样点的楼面地价； 进行楼面地价的交易时间、使用年期、楼层分配率和容积率修正，其中着重研究了楼层分配率和容积率修正系数的计算方法，并运用SPSS统计分析软件，构建楼层分配率一建筑物 层数和容积率与楼面地价的关系模型。 通过城镇土地定级单元作用分与经过修正的楼面地价的相关性分析，得到商业用地楼面基准地价模型： y=151.460(1+0.0374)将各级别平均单元作用分值代入模型，最终确定惠城区商业用地楼面基准地价。 根据惠城区以土地定级为基础开展基准地价评估的特点，确定基准地价修正体系的区域因素和个别因素并计算各因素的修正系数。 第六部分总结了惠城区楼面基准地价评估及修正体系研究成果的特点，并结合成果分析惠城区楼面地价水平及空间分布特征，探讨成果在地价管理及宗地评估中的应用前景。 论文主要结论及创新点： 建立了楼面基准地价评估及修正体系编制的思路，提出了技术实现途径； 以惠城区为研究对象，分用途分级别评定楼面基准地价并建立了相应的修正体系，验证了楼面基准地价及修正体系的编制思路的合理性和技术可行性； 论文是在“惠城区城镇土地定级暨基准地价评估”项目基础上完成的，其