重庆万科项目运营租金模拟.ppt

重庆万科项目运营租金模拟测算RENTALIMITATEMEASUREANDCALCULATEINOPERATINGFORVANKEREALESTATEPROJECT,商业价值最大化MAXIMIZOFCOMMERCIALVALUE,区域相对成熟成熟是因为项目位于渝中区，作为重庆核心城区，地理位置优越；相对是因为未来将有龙湖等百万大盘推出，还会有更为广阔的发展空间；地铁上盖物业地铁开通后，项目的到达方式将会更加丰富和多样，由于项目本身得天独厚的优势，将实现地铁与商业“无缝连接”；现有商业不足，未来会有价值再造可能性项目周边目前并没有现存的大型集中商业设施，商业氛围目前较弱。但项目区域内有中新城上城、华润、龙湖等大盘存在，并且都有大型商业规划，未来会有价值再造可能性。,为什么本项目要实现商业价值MAX？,业态实现差异化，不受制于人本项目业态定位时消费人群多考虑家庭客群与年轻人客群，业态多以餐饮（餐饮的比例可适当加大）、品牌连锁店、娱乐为主，满足日常基本消费；项目本身要具有特种业态本项目能够在区域立足，需要差异化的业态，规划时要设计大型的特种业态，例如电影院、游艺城、KTV等，以拉动足够的人气来支撑项目运营；体量达到自我循环，并满足未来的产品升级要求项目自身体量能够满足运营要求，达到自我循环的目的，并且在未来的发展中可以有足够的空间来完善项目，进而使产品升级。以电影院为例，电影院与总体量比一般为1/10，由此算来本项目商业体量在4-6万平方米为宜，如果只是几千平米的商业体量就不需从商业角度考虑了。,如何实现本项目商业价值MAX？,商业价值最大化MAXIMIZOFCOMMERCIALVALUE,运营主导设计,B2层,临时停车位与常租停车位的比例；汽车美容店的水电路的问题；停车费收取点的选择；,租金分析SUGGESTIONOFRENT,B1层,以快速餐饮、运动休闲服饰、食品超市为主；商业与地铁对接口处的商业的强化；餐饮的比例还可适当加大；花车的使用；,租金分析SUGGESTIONOFRENT,L1层,以主力店与精品店为主；出入口两端可以选取高档时尚用品，例如手表、珠宝、配饰等；电梯口处可以时尚消费品为主；可布置少量餐饮；,租金分析SUGGESTIONOFRENT,租金分析SUGGESTIONOFRENT,L2层,多以女装为主；电梯口处可以布置时尚消费品；,租金分析SUGGESTIONOFRENT,租金分析SUGGESTIONOFRENT,L3以上业态往往是商场前期招商及经营的困难点，因此3楼以上业态往往要求有集聚性与主题性，因此我方在第二轮提出设计将后期重新调整。,L3示意图,L3设计建议DESIGNRECOMMENDATION,核心问题：业态有效动线回路设置原有建筑动线以大回流的设计理念，但在我方以运营角度对商业运营模拟以后，我们发现原有格局会使得北部粉色零售业态无法生存，因为餐饮业态过于厚重，从而无非形成有效的购物氛围。,重新考虑的流线示意图,回路,回路,回路,L3设计建议DESIGNRECOMMENDATION,调整方式：三楼以上我们将对建筑形态进行适当变形处理，同时通过流线的重新设置来三大主题馆理念。,主题馆A,主题馆C,主题馆B,弧形小型商铺,L1,L2,L3,电梯,电梯,视线,调整方式：三楼以上标准层局部将适当缩小，并设置阶梯式广场，通过连续电梯设置，将人流直接引入三楼，并给予三楼业态足够的展示面。,L3设计建议DESIGNRECOMMENDATION,租金分析SUGGESTIONOFRENT,L4设计建议DESIGNRECOMMENDATION,L4以上的标准层，由于涉及电影院业态，局部要挑高至5层。因此设计必须考虑电影院动线的布置，一是售票区至等候区的动线，二是夜间疏散动线。,核心问题：电影院与其他业态之间的互补性。电影院进入方式一般采取从放映厅后部进入，因此涉及电影院内部流线设置。因此在设计4楼的时候必须与目标引入院线进行互通，从而最终确定设计方案。,租金分析SUGGESTIONOFRENT,业态面积分布图Distributionchartofoutletsarea,我司建议的项目业态以服装零售业、餐饮、主力品牌店、娱乐为主；L3-L4的业态调整空间较大，如后期运营时可调整餐饮业态的比例；,总结SUMMARY,*注：39903360元的租金收益为项目成熟运营后的第一年估值收益，考虑到商业项目需要前期的养商阶段，并且地铁2012年后才正式通车的影响，本项目预计的养铺时期为23年。,结论CONCLUSION,类似案例分析CasesAnalysis,永新坊,徐家汇中心地段永新坊商业街地处徐家汇核心地段，在满足永新社区业主生活需求外，优越位置外延了徐家汇商圈。项目占地1.3万，总建2万，分地下和地上共2层，项目于2007年11月03日开业；地铁交通便利项目周边公交繁多便利，并且地铁1号线可达（徐家汇站）；消费人群该项目商铺定位于高端客户消费群体，引进知名品牌的中西餐饮、超市、休闲、娱乐、精品屋等主题商店，与徐家汇商圈零售为主的业态形成互补。,永新坊,徐家汇商圈,类似案例分析CasesAnalysis,永新坊,日均租金约8.0元/,B1,待租,待租部分,釜山料理B02-05,城市超市B1-08a,顶鲜汤包,宝贝荳食尚餐厅B1-16,吾米粥B1-15,山林水田日本料理B1-13,蓝蛙时尚餐厅B1-12,印象欧洲售楼处,餐饮,超市,待租,类似案例分析CasesAnalysis,永新坊,日均租金约15元/,F1,吴良材眼镜,veromoda,待租部分,餐饮,超市,待租,素人皮具,ARTISAN,星巴克,巴黎贝甜,7-11超市,Kswiss,聚贤阁名表,九福坊,贝庭奶酪,糖皇甜品,赛百味,茂昌眼镜,吉蒂屋,Levis,Jackjones,only,dickies,GR,丽婴坊,lindo,班迪龙,GEN。简,柯达,致真汇,swatch,NOKIA专卖,服饰,食品,优衣库,配套零售,类似案例分析CasesAnalysis,永新坊,餐饮类：Pacifiecoffee，starbucks，念念不忘，采蝶轩，吉祥东京，paris，baguette巴黎贝甜，十二时分甜品坊，吾米粥，babydoll，applebees非餐饮类：adidas，Levisstore，Veromoda，