呼和浩特房地产市调策划报告.ppt

TherealestatemarketHohhotsurveyreport2012.3,2012.3.20,2012年3月呼市房地产市场调查报告,本次市场调查主要针对呼和浩特市区在售及部分待售楼盘项目进行。调查采取问卷形式，历时一周。调查涵盖了新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、如意开发区、金桥开发区的近60个项目。,现将调查结果报告如下,一调查总体概况,调查项目所在区域,数量,住宅价格比较,价格,调查项目类别,总结：,市场总体态势良好，但待售和新开盘项目较多，会给市场带来新的刺激和竞争。城市东部项目多于城市西部；城市边缘和新开发区项目多于城市中心，边缘地区的在建项目也明显多于市中并有继续增加迹象。住宅和商业项目仍占多数，公寓和写字楼项目发展势头良好房产价格由城市中心和几个商业中心向外逐级递减，但如意开发区后来居上。,二住宅项目,住宅价格比较,就根据调查来看：市区的住宅项目较多，但各个楼盘之间的销售情况差距却很大。有的火爆异常，有的却无人问津。下面通过几个实例来分析原因,万达广场,位置：新华东街开发商：万达集团总占地：31万总建面：130万工程状况：在建交付日期：2013.10.31主力户型：90、120均价：7000元/交通：2.3.16.53.75.72.953月销售：350套优惠：一次性9.6折+总价减3万配套：大型商业中心，万千百货、多家餐饮，万达国际电影城，大歌星KTV，大玩家超乐场，国美电器、华润万家超市，室内步行街购物中心等；幼儿园、小学；附近南门外小学，14中、19中、二中分校等,火爆原因=附近没有竞争楼盘+齐全的自身配套+便利的交通+自身品牌+价格优惠,万达广场给我印象深刻，销售中心门庭若市，展现出一片火爆场面。地段、配套、品牌加上附近没有真正意义上竞争成就了又一个万达广场。,希望加州华府,位置：东2环与北2环交口开发商：希望阳光总占地：150亩总建面：30万工程状况：主体封顶交付日期：2012年底主力户型：150均价：6500元/交通：32、803月销售：60套优惠：一次性9.5折配套：幼儿园、会所,希望加州华府位于东河新区，坐落在延绵起伏的青山脚下，独揽成吉思汗大峡谷公园，触手可及滨河水，是呼市少有的田园优美山水宅地，也是政府倾力打造的城市高端人文居住区。加州华府运用到的雨水回流、全智能社区管理、270度全方位观景等新技术也为小区增色不少。,火爆原因=价格+配套+服务+环境+宣传+新技术,中海凯旋门,位置：南2环与丰州路交口开发商：中海宏洋总占地：7.5万总建面：21万工程状况：主体封顶交付日期：2013.11.主力户型：94、146均价：6600元/交通：38、60、65、823月销售：150套优惠：一次性9.7折+2万抵7万，月赠千金配套：学校、幼儿园、商业,凯旋门是中海地产继中海锦绣城、中海紫御东郡后打造的又一全新力作。紧邻3公里小黑河景观带，独享醇美的生态自然景观资源。建筑及景观设计风格“ARTDECO”，建筑物高耸、挺拔，呈现出一种挺拔向上的气势，充分体现了建筑高贵的气质和内涵。,火爆原因=品牌+品位+风格+宣传+价格,通过上面几个例子可以看到销售表现良好的楼盘之间存在共性：强大的开发商及良好信誉项目规模较大，地段环境有优势便利的交通及齐全的配套合理的价格+实在的优惠宣传推广到位,通过调查对于住宅项目还有以下几点发现：,高档精装住宅销售表现一般，中档中价位住宅享受表现良好交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素大品牌、连续开发的老项目销售良好，老带新成为关键因素。（巨海城老带新达到60%以上）有停车位较没有停车位的项目销售表现要好的多90120的户型最为畅销购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点,三商业项目,蒙苑国际商业广场,位置：新城区兴安北路85号属商圈：润宇交通：可乘坐19路、20路、32路、36路、51路、56路特点：新的销售模式销售表现：火爆推广主题：买一个店面，送一个工作岗位,蒙苑国际商业广场成功因素1、1050小商铺降低投资门槛，使投资者能够投资得起2、以“买一个店面，送一个工作岗位”的广告语感染投资者3、以看得见的、实实在在的收益打动投资者，降低投资风险,通过本次市场调查，对于呼市商业项目得出以下结论：商业项目主要集中在城市繁华地段，城市边缘和新开发地区也有涉及但销售情况一般商铺购买者以投资转租者居多，自持经营者较少大面积商铺销售情况惨淡，中小面积商铺销售火爆，两极分化严重商铺价格一般在2万元/左右，个别地段可达到5万每平米,四公寓项目,公寓均价变化图,兰亭乐居,位置：鄂尔多斯西街开发商：鹏盛地产总占地：7585平方米总建面：44517平方米工程状况：地上6层交付日期：2013.12.31主力户型：4060均价：7000元/优惠：一次性9.8折+送家电3月销售：150套交通：31、42、56、58、73、79、86,装修情况,装修标准：1000元/家电：电视、冰箱、洗衣机、电磁炉地面：一二楼均为复合木地板墙面：四白落地吊顶：腻粉刮白房间隔墙：轻质材料厨房：整体橱柜卫生间：卫生间墙砖到顶卫生洁具：洗面池及马桶门：复合门（含五金件）,兰亭乐居火爆因素,价格优势填补区位劣势,精致装修提升公寓档次,实质优惠把握顾客心态,中小户型降低投资总价,其他几处具有代表性的公寓项目,注：丰泰金翡丽的装修标准涵盖了家具家电费用，其他项目不涵盖。,通过调查对于呼市的公寓项目得出以下结论：,一、市场概况由于受到政策和市场的影响，呼市地区在售和待售的公寓项目较多，总体来说竞争比较激烈，但销售情况良好。价格公寓的价格主要受区位、交通、投资小环境、装修材料费用的影响。就根据调查结果来看呼市市区公寓价格由几经济商业中心向城市边缘逐级递减。城市中心公寓均价一般都在10000元/以上，部分高档精装公寓价格可达到15000元/左右。城市边缘公寓均价一般在7000元以上。三、装修根据调查结果来看，呼市在售公寓项目大部分属于精装修，小部分简单装修，几乎没有毛坯的公寓项目。待售公寓项目也有根据市场和客户反馈进行装修的意向。装修费用一般在1000-1500元/左右；精装修还至少配有电视、洗衣机、冰箱；厨卫用具大件齐全，至少配有热水器、油烟机、灶具（一般为电磁炉，个别为天然气灶；洗浴是淋浴基本没有盆浴）。家电家具一般都是知名品牌，部分没有确定牌子的项目也明确表示会选择名牌。墙体一般为墙纸和乳胶漆地板木质和石质基本持平。四、在售户型及面积通过调查发现在售公寓面积在35-160，而60-90的销售情况最好，有独立卧室的要比卧室客厅一体的销售情况好。,五别墅、写字楼项目,关于别墅：市区别墅项目较少，主要集中在城市边缘和新开发区。整套销售，销售情况良好，基本没有滞销情况。交通状况良好但不拥堵；周边设施齐全但不喧闹。周边环境适宜，自身配套强大齐全，人性化的物业管理和居家服务。建筑风格及主题鲜明，如麦迪逊果园别墅。新技术及新的建筑材料运用广泛。购买人群主要咦4060岁的成功人士为主。,关于写字楼：,写字楼主要集中在小商圈和政府机关办公区域。均价在1100015000元/左右，多以层销售为主，销售情况良好。交通畅通，周边餐饮、文化、娱乐配套齐全。写字楼等级普遍较高，物业基本在甲级以上，自身配套完善。公共部分精装修，1：1停车位。,六地产广告推广及物料,经调查了解发现，本地区房地产所采取的宣传推广方式主要有：户外广告报纸短信网络LED屏车载广告电视,几乎都有运用,少数项目运用,一些购房网站的楼盘宣传，没有出现针对本楼盘的专题网站,只有希望加州华府等极个别项目,物料选择：楼书方形占1/4，纸质较好且厚，封面色彩单一，稳重大气。折页一般3至5折，纸质较好，图文并茂。户型介绍图册、折页、单页。一般配有户型、装修、材料的文字说明，单页配有置业计划书。海报出现双面海报。正面以楼盘形象为主，文字简明扼要又不失文采。背面介绍项目，详细具体。围挡图文并茂，主题明确，但缺少对销售中心的指示。,关于销售中心的几点建议：,销售/接待中心是一个楼盘的门面，其作用和重要性不言而喻，甚至可以直接影响到顾客的心情和购买欲望。1、销售中心的风格和色调最好和在售项目保持一致，以增加整体感。2、销售中心保持适宜的温度和清爽的空气可以使顾客心情愉悦。3、热情的微笑周到的服务加上端茶倒水的琐事可以彰显专业性。4、入口处的红地毯和迎宾人员可以提高楼盘的档次和品味。5、销售中心要有明确醒目的标识，从项目所在地到销售中心要有连续明确的指示标志。因为顾客第一眼看到的是在建的项目或动工的地块，顺利的找到销售中心可以使顾客心情舒畅，增加项目的好感度。,关于推广主题,突出地段首府中央，满都海公园旁兴泰御都首府CBD，城市小豪宅金隅朗峰中心区金贵地标，打造都市CBD兴安丽景突出环境百万平米，水岸生活，把家安在公园里水语青城法式格调，水岸生活中海凯旋门“房”守，非纯粹田园香榭花堤突出人群42个会所少数人专属云鼎献给城市中看过世界的人们奈伦国际,突出特色汇聚荣耀，骄傲之城，100万艺术级综合体万象国际城市里的矮房子，多层准现房，绽放成熟之美碧龙江畔突出价值中央地段的荣耀，省会城市的骄傲海亮又一城买一个店面，送一个工作岗位蒙