成都别墅市调报告.ppt

1,2012年成都别墅市场调研报告,2,报告框架,1,当前宏观政策及成都市房地产市场发展趋势,2,成都市各别墅板块现状及发展趋势,3,成都市别墅个案分析,4,本项目SWOT分析及认知,3,1,当前宏观政策及成都市房地产市场发展趋势,4,宏观政策,金融货币政策,2011年末至2012年初国家宏观调控政策持续加强和改善,金融货币政策：从收紧流动性到适度微调,2011年中国人民银行连续多次提高存贷款准备金率，致使银根缩紧，贷款难度加大；2011年11月30日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首次下调存准率。预计释放资金4000亿元，以应对未来可能的资金流动性不足对实体经济的伤害；2012年2月18日晚上中国人民银行网站发布消息，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为各级政府预调微调做准备，也是保持经济稳定增长的一个重要手段。,5,为保障住房用地，国土资源部土地利用管理司于2月23日发布通知要求，今年严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。同时通知还明确继续坚持调控政策不动摇。此次通知的发布与近段时间部分受限城市频繁试探中央调控的底限，“松绑”消息不断传出。或是此通知发布的主因。此通知的发布，可能会让不少的高端置业者今年下手，让今年的高端市场有所收获。,宏观政策,土地政策,“禁墅令”,6,房地产相关领域宏观政策：加强、规范、配套,宏观政策,房地产宏观政策,2011年国家连续多次发布房地产调控措施，调控政策不放松。自2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等但部分城市“微调”幅度过大随后即被叫停。2012年3月5日温家宝表示，今年中国将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。在3月6日的“财政政策和有关问题”记者会上明确表示，将在上海、重庆试点的基础上“进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。,7,2011年成都楼市调控政策主要是对宏观调控要求的落地执行，不冒进，不垫底。保障性住房建设的重要性得到进一步确认和支持。,2011年2月15日，成都出台关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见，落实“国八条”房地产调控细则，要求加强保障性住房建设、主城区暂时限购、进一步落实房地产市场调控措施等；,宏观政策,成都楼市调控政策,2011年3月31日，成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法出台。规定家庭年收入7万元以下（单身居民年收入3.5万元以下）是申请限价房的最基本要求；限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%；,2011年4月6日，成都房管局、发改委出台关于进一步加强商品住房价格监管的通知，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调；,8,2011年国家宏观经济调控持续加强和改善。金融货币措施以收紧银根、降低流动性为主。房地产市场调控以国八条为核心，调控出现常态化与慢性化的发展趋势。全国房价过快上涨势头得到有效遏制，房价下行的压力加大；成都本地房地产市场调控是对宏观政策的细化与落地，措施上严格但不激进；,2012年，宏观调控政策将保持2011年政策的核心内容，保持延续性和稳定性。只要整体经济发展形势未恶化，房地产市场调控不会放松，但出现微调的概率较大；在具体操作层面上，手段则有可能适调微调。2012年，限购限贷等行政色彩浓厚的手段会继续发挥正面作用。,宏观政策,小结与展望,2012年春节过后，成都市高端楼盘来访及成交量较年前增加明显。一方面客户观望情绪有所动摇，刚需增加；另一方面，开发商促销力度持续加大，以价换量。2月“禁墅令”的下达，直接影响开发商对后期高端项目如别墅类产品的开发，此消息将促进意向客户对目前别墅项目产品下手购买，有利于增加别墅产品的销量。对现有别墅项目的去化将是一个促进作用。,9,成都房地产市场发展趋势,土地市场供应情况,根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷政策影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。,信息来源：搜房网,10,成都房地产市场发展趋势,土地市场成交情况,2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交金额同比下降39.98%。从成交单价来看，市区以锦江区1052万/亩最高，近郊区成交均价在200万/亩左右，远郊区邛崃、崇州、都江堰成交地价较高。由于受政策调控影响较大，土地成交价与去年相比相对较低，多数土地以略高于起拍价或起拍价成交，甚至土地流拍现象非常严重。,信息来源：搜房网,11,成都房地产市场发展趋势,供应量预测,整体市场商品住宅供应量走势数据来源：CRIC,2009年，金融危机得到有效缓解之后，供应量快速增长，2010年稳步上升。2011年，由于2010年开发商拿地数量和面积增多，绝大多数项目在2011年入市，特别是在2011年9月秋季房交会达到峰值，创下历史之最。2011年成都楼市，受到限购、限贷等一系列调控政策的影响，严重的打击了房产投机者。同时，刚性需求也受到了抑制，市场总存量超过2000万。由此预见，2012年整体供应量应有下降。,信息来源：中国房产信息集团上海克尔瑞信息技术有限公司,12,成都房地产市场发展趋势,成交量预测,整体市场商品住宅成交量走势数据来源：CRIC,2009年成都市房地产整体成交量呈上涨趋势，12月份成交量达到峰值。2010年政府出台房地产调控政策，成交量下跌。2011年国家对房地产调控升级，限购、限贷等政策使得大多数房地产投资者放弃投资。2011年是购房者与开发商博弈的一年，房产市场主要是买方市场。随着一线城市的降价潮来袭，成都市购房者观望情绪浓烈，期待降价的心理占绝大多数。预计，2012年，成都房产市场至少在前半年内继续坚持“限购”，并在其间积极寻求方法（如：扩大房产税征收范围），促进刚性需求，提升成交量，促进成都楼市合理发展。,信息来源：中国房产信息集团上海克尔瑞信息技术有限公司,13,成都房地产市场发展趋势,成交价格预测,整体市场商品住宅成交价格走势数据来源：CRIC,从成都市场均价走势来看，2009年至2011年房价整体呈上升趋势。2011年仅在2011年3月，出现相对较大幅度下跌，4月后又一直保持平稳的小幅波动现象。2011年严厉房地产调控政策并没有使房价出现大的跌幅，基本保持在均价6800元/平方米左右。主要原因有三：第一，考虑前期、人力物力成本等原因，不到万不得已开发商不可能大幅降价；第二：稳定前期购买的业主，开发商不敢轻易降价；第三：部分房产开发商认为国家调控房产的强度和力度不会进一步强硬，国家不会太过打压房产市场。同时，通过前几年的积累和利润，足以扛过本轮调控。2012年，将在“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”的前提下，将继续调控房地产市场，确保保障房建设，加强保障房的监管、管理和运营，土地供应将有所减少，预计2012年成都楼市房价上半年将会基本平稳，后半年出现震荡下行。,信息来源：中国房产信息集团上海克尔瑞信息技术有限公司,14,2,成都市各别墅板块现状及发展趋势,15,成都市各别墅板块,目前成都别墅主要集中在南延线、牧马山、温江、青城山和主城区五大板块。其次新都、龙泉、郫县、双流等其他区域有少量分布。,16,成都市各别墅板块,主城区,以绝对核心的区位及优越的城市化平台为依托形成的高档城市低密度居住区，具有高起的价格平台,成都市三环路以内区域。目前主城区别墅集中在西门、西北门、南门、,叠拼、联排为主、独栋少量,250-300,成都本地财富顶尖阶层,发展趋势,受到土地供应政策限制，未来供应稀少,17,成都市各别墅板块,南延线,城市未来发展方向、便捷交通以及城市配套建设形成的城市新富聚集区，价格上涨迅速,人民南路四段与机场高速公路相交处，终点至双流县华阳镇。属于天府新区规划范围,独栋、小独栋、联排、叠拼,200-400；500-700,中高产阶级、城市顶级财富阶层、高端别墅置业人群、外来高端养老型客户,发展趋势,受到城市南移影响，将来物业必将向类别墅产品甚至主要的城市别墅区转变,18,成都市各别墅板块,外双楠,依托城市向南发展格局及天府新区规划的利好，完善的城市配套，具备强有力的升值空间,市区西南方向，武侯大道，二环外片区，含双楠大道片区,叠拼、联排为主，少量独栋,200-380,地缘性客户如双流客户居多，部分省内三四级城市客户,发展趋势,天府新区规划的诞生，城市配套的不断完善，迈入城市别墅的发展趋势,19,成都市各别墅板块,温江,依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶级居住区，供应量较大，产品形式多元化,成都城西区域，依托花卉苗木产业而得到大力发展,独栋、联排、叠拼,170-300400-560,城市中高端低密度置业客户、本地及外来养老客户,发展趋势,预计未来会有大量低密度项目入市，但是纯别墅社区预计不多，板块竞争激烈,20,成都市各别墅板块,新都,随着“北改”号角吹响，北部新城的规划全面实施，成都城北区域迎来发展的黄金时期,成都城北区域，含括了熊猫基地、198区域、五龙山，属于成都上风上水之地,独栋、联排、叠拼,200-400600-780,品牌开发商的追随者、城北及郊区中高端客户,发展趋势,依托北改的发展规划，将成为拥有良好的自然资源的城市别墅区,21,成都市各别墅板块,青城山,依托稀缺自然资源形成的具备全国影响力的度假养老居住区,位于成都都江堰境内，兼具人文价值和自然价值的稀缺资源。,叠拼、联排、独栋,85-350,成都本地客户以及泛中国区域客户，经济实力从全国顶级财富人群到成都本地普通市民家庭均有,发展趋势,青城山板块内部竞争激烈，但发展一直处于不温不火的状态受到土地供应政策限制，供应将集中在都江堰地区,22,成都市各别墅板块,牧马山,依托牧马山良好的自然资源、机场、以及高端休闲度假设施形成的高档近郊资源型别墅板块,成都西南方向双流新津境内。自然条件优越，中国第四大中央别墅区。,独栋、小独栋、联排为主、少量叠拼,180-350400-800以上,城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户,发展趋势,属于成都休闲度假型别墅区，未来将会发展成为以5+2度假型居所为主的高档别墅板块,23,24,板块发展趋势,成都市别墅,南延线、牧马山片区别墅发展优势将充分体现,成都各大别墅板块的发展将延续其现有的定位和具备的优势。如都江堰-青城山板块仍旧依托其稀缺的自然价值和人文价值来促就度假型别墅产业；城北板块、温江板块及外双楠板块将依托良好的市政公园，良好的自然环境，良好的交通和距离主城区较近的优势，发展成为典型的城市别墅。目前成都市以南北方向发展为基本格局，城南及南延线集中了众多的高新产业，产业带动城市发展，商业及生活配套将愈发完善，居住氛围将愈发浓厚。随着天府新区规划概念的提出，南延线及牧马山片区房地产发展的优势更加凸显。牧马山片区得天独厚的自然资源及纯别墅区的身份更加奠定其在众多高端项目板块中的地位。,25,2011年成都别墅市场,新增供给月度走势,2011年成都市累计新增别墅8502套，规模为187.2万，同比下降9.10%，其中5、9、11月出现集中放量，2、10月放量较小，其余月度供给平稳。,信息来源：搜房网,26,2011年成都别墅市场,新增供给行政区域比较,信息来源：搜房网,从大区域来看，近郊区、远郊区新增占绝对主力，新增量占了总量的88%，由于土地越渐稀缺，主城区别墅供给较小。,从小区域来看，新增别墅供给主要来自双流、温江、都江堰、新津、新都，双流新增主要来自麓湖新城、国奥村、复地御香山、三盛翡丽山；温江新增主要来自金马湖1号、悦水蓝山、芙蓉锦绣；都江堰新增主要来自龙湖小院青城、中铁水映青城、置信芙蓉青城、云栖谷、香颂湖国际；新津新增主要来自龙湖悠山郡、置信牧山丽景、金科廊桥水乡；新都新增主要来自万科五龙山、保利公园198。,27,2011年成都别墅市场,销售量月度走势,本年共成交别墅7222套，规模为159.7万，成交套数和面积分别同比下降27.68%、27.59%。整体而言，受调控政策影响，别墅成交出现下降，但从月度新增走势来看，别墅每月成交平稳，基本保持在10-16万/月。,信息来源：搜房网,28,2011年成都别墅市场,销售量行政区域比较,信息来源：搜房网,从大区域来看，别墅销售套数依次为近郊、远郊、主城区，其中近郊、远郊成交占了总量的84%。,从小区域来看，销售面积前三位分别为双流、温江、都江堰、新津、大邑。双流成交主要来自三盛翡丽山、麓湖新城、锦绣尚郡、国奥村、雅居乐花园；温江成交主要来自悦水蓝山、芙蓉锦绣、蓝光紫檀山；都江堰成交主要来自中信云栖谷、香颂湖国际；新津成交主要来自龙湖悠山郡、金科廊桥水乡、亚特兰蒂斯；大邑成交主要来自恒大山水城。,29,2011年成都别墅市场,销售物业类型比较,联排别墅、花园洋房分别以35%比例排在前列，其次是独栋、双拼。,信息来源：搜房网,30,2011年成都别墅市场,月度供销比走势及物业形态比较,本年供销比1.2，其中4、11月别墅集中放量，供销比均在2.0以上，其余月份供销比在1.0左右。独栋、双拼、联排、花园洋房供销比分别为0.9、0.7、1.6、1.1，双拼物业供小于求，联排别墅严重供大于求，花园洋房基本保持供需平衡。,信息来源：搜房网,31,2011年成都别墅市场,存量行政区域比较,信息来源：搜房网,大区域来看，存量套数依次为远郊、近郊、主城区，累计存量面积为240.9万，环比上升26.81%，目前市场上别墅存量依然较大，主要集中在郊县。,行政区域来看，别墅存量套数双流领头，其次是都江堰、新都、温江、新津，存量面积均在20万左右，其中双流存量高达55.5万。,32,2011年成都别墅市场,存量物业类型比较,花园洋房（叠拼）以5905套、88.1万排在第一，联排以3265套、87.2万紧跟其后。,信息来源：搜房网,33,2012年成都别墅,市场发展趋势,低总价、高性价比,当前的别墅不再仅仅属于金字塔尖的人群。随着经济型别墅的诞生，低总价、高性价比的别墅成为中产阶级追捧的对象。2011年雅居乐花园别墅实得面积均价5500元/平方米，连续数月成为别墅销量冠军；金科廊桥水乡90万元/套的叠拼，一经面市，便受到购房者强烈关注；龙湖悠山郡独院实得面积400余平米最低总价270万，首推房源140余套近1个月房源所剩无几。经济型别墅的市场群体远比高端别墅的市场群体大，这部分群体大部分为首次或二次购置别墅物业，仍然看重别墅产品的舒适度及价格。总体而言，在2012年严峻的经济形式下，低总价高性价比的经济型别墅依然是市场消费主流。,34,3,成都市别墅个案分析,35,成都市别墅个案分析,竞品项目,三盛翡俪山,基本信息,占地面积：374亩建筑面积：174531平方米容积率：0.7绿化率：40%建筑风格：南加州风格建筑类别：独栋、联排主力户型：260-510总户数：203户项目定位：牧马山高品质别墅社区三盛翡俪山位于成都中国第四大纯别墅区，山河环抱的起点，森林、湖泊、高尔夫的先天造化，牧马山本身纯别墅区的优势，使其不仅超越了所有经济型别墅，更是市场大多数别墅所不具备。在奢侈主义的大潮中，翡俪山抛弃奢而豪的外在，转而寻找奢而精的内在。将适度、适合的原则贯穿于对更优越生活的追求之中，在潮流中绝不舍弃自我。所倡导的新奢适主义别墅的“奢适”，强调的是一种平衡的哲学，更是一种人生的修炼。开发商：成都中海投资置业有限公司投资商:三盛集团,建川集团,36,客户分析客户来访主要区域：城南、双流、省内外城市年龄段：40-60岁阶层：中产阶级、私营老板、公务员、企事业单位高管关注点：价格、区位、产品,近期推广阶段A三盛翡俪山225-290平米联排别墅全款99折2012-02-23B三盛翡俪山225-290平米联排别墅起价170万无优惠2012-01-10C三盛翡俪山推一批联排别墅特价房起价168万2011-12-09D三盛翡俪山225-290平米联排别墅全款97折2011-11-04E三盛翡俪山225-290平米联排别墅均价7000元2011-10-14F三盛翡俪山225-290平米联排别墅起价170万2011-09-28,37,销售状况在售房源：在售225-290平米联排别墅。目前一、二期剩余房源共30余套，其中7套独栋。预计二期剩余24套联排5月推出。以底总价的优势占领别墅市场销量榜，走量一直处于成都市区别墅市场前茅。价格区间：均价7000元/平米，总价170-300万/套销售政策：全款94折，按揭96折近期营销投放渠道和主题：高炮、桁架、网络；主打销售产品及总价畅销户型：联排；滞销户型：无成交情况：别墅近期成交量少,38,具备成为成都休闲度假型别墅区的潜力，未来将会发展成为以5+2度假型居所为主的高档别墅板块,成都市别墅个案分析,竞品项目,金科廊桥水乡,基本信息,占地面积：480.23亩，分5期开发，目前已开发到四期。建筑面积：5期建筑面积共286499，住宅建筑面积134000容积率：0.42绿化率：36%建筑风格：北美风格建筑类别：独栋、双拼、联排、叠拼主力户型：166-400总户数：约500户项目定位：湿地公园中的网球文化社区金科廊桥水乡,“牧马山最美的别墅”，荣膺“中华金石奖”顶尖居住品牌，“世界现代田园城市示范项目”。是金科集团集13年别墅打造之智慧，落子成都的首个顶级别墅项目，拥有成都首例“湿地公园”牧马廊桥湿地运动公园。开发商：金科地产,39,客户分析客户来访主要区域：城南、双流、省内外城市年龄段：30-55岁阶层：中产阶级、私营老板、公务员、企事业单位高管关注点：价格、区位、产品、环境,近期推广阶段A金科廊桥水乡牧山别墅区金科再推新品230-360平米联排别墅，均价10000元/平米，360-1400平米独栋别墅，均价14000元/平米。2012-02-29B金科廊桥水乡网上房交会特惠3%2012-02-27C金科廊桥水乡独栋均价11000全款97折2012-02-23D金科廊桥水乡230-360平米联排别墅均价10000元2012-01-10E百盘月评：金科廊桥水乡属必看之列2011-12-30F金科廊桥水乡240-250平米联排别墅均价9000元2011-12-12,40,销售状况在售房源：包装前期剩余联排销售，在售房源230-360平米联排约20套，360-1400平米独栋别墅约8套。四期叠拼剩余20%的房源在售。价格区间：联排均价10000元/平米，独栋均价14000元/平米。总价90万起。销售政策：一次性付款8%，三人成团2%，特价房。额外优惠：网上房交会特惠3%近期营销投放渠道和主题：高炮、桁架、网络；主打销售产品及总价畅销户型：叠拼、联排、独栋；滞销户型：/成交情况：别墅近期成交量少,开发模式：金科廊桥水乡项目共分5期开发，一期以独栋和双拼、联排为主；二期以联排和叠拼为主；三期暂推出36套小独栋；四期以叠拼和联排为主，附带开发小高层加底商的模式。金科廊桥水乡是牧马山纯别墅项目中第一个顺应当前房地产市场淡市开发叠拼的一个项目，以总价90万/套起吸引市场眼球。也印证当前市场产品的发展趋势高性价比产品，这种产品是规避房地产淡市下资金流动缓慢的有效出路。,41,成都市别墅个案分析,竞品项目,龙湖悠山郡,基本信息,占地面积：2920亩,规划建设用地920亩，景观打造规模2000亩，划分六大组团容积率：1.08建筑风格：英式乡村建筑类别：独院主力户型：240-330项目定位：牧马山品牌独栋别墅龙湖.悠山郡就位于成都南面的牧马山中央别墅区核心，距南三环20余分钟车程，是中国西南地区唯一同时拥有山景、河流、森林、公园、苗圃、田园风光和城市商业配套等7大稀缺资源集于一身的纯别墅项目。悠山郡整体规划近3000亩规模，是龙湖在成都的第三个别墅项目，也是龙湖集团17年以来规模最大的纯别墅项目。龙湖.悠山郡凭借牧马山最好的山地和森林资源以及88米高差的原山地貌；整体规划了多个别墅组团，被周边低处2000亩(180个足球场)的森林景观带和主题运动公园、苗圃所环绕，形成超过12里长原生态观景线。悠山郡也因此成为成都最大的“城市千亩环山别墅群”开发商：龙湖地产,42,一期总户数：172户联排套数：24余套独栋套数：148余套户型配比：联排13.95%独栋86.05%建筑风格：英式乡村风格园林风格：英式乡村风格,43,客户分析客户来访主要区域：市区、双流、省内外城市年龄段：30-55岁阶层：中产阶级、私营老板、公务员关注点：价格、区位、产品、环境、开发商品牌,近期推广阶段A龙湖悠山郡单价8000起网交会最高惠5点2012-02-27B龙湖悠山郡16席联排总价约175万全款97折2012-02-21C龙湖悠山郡在售290-330平米的独院别墅全款97折2012-01-19D龙湖地产高端：收获的不只是悠山郡2012-01-05E龙湖悠山郡联排175万起独栋320万起2012-01-04F龙湖悠山郡独院别墅全款97折2011-12-28,44,销售状况在售房源：一期即将售罄，二期即将亮相，290-330平米的独院别墅在售价格区间：总价320-550万/套销售政策：赠送7-10个私家庭院，全款97折，按揭无优惠，一户一价近期营销投放渠道和主题：高炮、桁架、网络；主打销售产品销售情况畅销户型：联排、小独栋；滞销户型：/成交情况：因房源量少，别墅近期成交量减少,一期,45,龙湖悠山郡于2011年9月28日亮相，在楼市入冬的状态下，2011年末龙湖.悠山郡连续三周蝉联成都别墅成交面积和成交套数冠军，击败众多联排别墅。2011年12月11日，成都龙湖悠山郡正式推出首批108栋独院别墅房源，2小时即宣布售罄。龙湖悠山郡的热销，绝大部分取决于其龙湖品牌开发理念、号召力及全国客户对龙湖产品的追随。在龙湖长桥郡三期伴山销量不尽人意的情况下，开发悠山郡转而面向人数更多的中层阶级客户。龙湖悠山郡提出的园区打造理念十大生活体系及样板园区营造的生活氛围吸引大量客户前往参观，总价稍高但赠送空间多，使得单价与同区域产品具有较强的竞争力，加之高来访量便促就了高的销售量。通过龙湖悠山郡的案例可看出，高性价比的产品将成时下为主流产品。,46,成都市别墅个案分析,竞品项目,半山卫城,基本信息,占地面积：254.48亩,建设用地244.19亩，分两期开发建筑面积：79000平方米容积率：0.48绿化率：36%景观建筑风格：地中海风格建筑类别：独栋、小独栋、联排主力户型：186-360总户数：共352户，一期193户，二期159户项目定位：地中海式田园风情景观半山卫城朴墅位于成都市城南新区副中心牧马山新城内。项目占地254亩，距成都市区16公里，打造地中海风情的唯美小镇，2期朴墅于2010年1月1日全现房面世。项目在规划中保持原始山地地形，地势逶迤起伏，从山顶最高点到主入口处达12米的高差，创造坡地的建筑，创造山的时尚，创造最佳的山居产品，并且结合项目地块优势开发的三种不同别墅产品类型使不同坡地地形的山居价值开发到最优。开发商：成都富邦投资有限责任公司,47,客户分析客户来访主要区域：城南、省内二级城市及省外年龄段：35-55岁阶层：私营企业主、企事业中高层管理者关注点：别墅的多功能特点、身份象征、区位,近期推广阶段A半山卫城朴墅200-360平米联排别墅均价20000元2012-02-08B半山卫城朴墅200-360平米独栋别墅起价350万2012-01-11C半山卫城朴墅202-300平米独栋别墅均价20000元2011-12-09D半山卫城朴墅202-300平米别墅全款95折按揭97折2011-11-22E半山卫城朴墅10月22日推独栋别墅5万抵20万2011-10-23F半山卫城朴墅预计10月下旬开盘目前认筹中2011-10-21,48,1、规划理念半山卫城受2005年地中海风格成为成都楼市的新潮流的影响，成都楼市掀起了“蓝色浪漫”的风潮。因此，开发商根据市场潮流和地块情况决定采用地中海风格为规划理念。2、整体规划项目在规划中保持原始山地地形，地势逶迤起伏，依托山顶最高点到主入口处12米的高差，创造坡地的建筑，创造山的时尚，创造最佳的山居产品，结合项目地块优势开发的三种不同别墅产品类型，使不同坡地地形的山居价值开发到最优，因为这样的地势在成都是绝无仅有的，项目可以实现不可复制性的景观环境优势。4、组团规划半山卫城以地中海沿岸的别墅生活为蓝本，运用香水之城、艺术之城、贵族之城、鲜花之城、荣耀之城五大组团，完美演绎地中海风情，创造成都别墅新时尚。5、园林景观规划半山卫城根据富于变化的山势、坡地地形、原生植被进行建筑和景观造型，强调富于韵味的场景式坡地、台地景观，营造远近高低各不同的效果。,项目规划设计,49,50,保留原生态景观半山卫城位于牧马山半山，坡地和台地自然造成最高达10多米的高差，山势的起伏形成天然高低落差。保持原来地块中原生植被，将建筑、景观和各种高品质的现代生活功能配套自然地融合在一起，强调富于韵味的场景式景观。项目内2100平方米的天然湖泊很有特色，处于项目的制高位，与项目12米高差的台地地势形成了自然景观的错落。一带一轴多院落景观布局半山卫城的景观规划为一带一轴多院落自由式布局。建筑景观以天然形成的山顶湖泊为中心。按照山的纹路与走向，将别墅建在自然形成的坡地上。其中错拼别墅建筑之间全部呈折线排列，由相邻两栋、最多四栋建筑组成一个错拼组团，加上地势的错落，建筑之间自然错落出一定的视觉高差。一带一条生态景观带，巧妙地在原生湖的基础上，通过景观营造，形成蜿蜒缠绵的水景生态环境，凸现水景与自然植物相结合的生态居住环境，同时提供集游憩、交流、观赏、运动多功能为一体的绿色景观通道。一轴一条社区环山大道，整个社区围绕着环山主干道随形就势，形成多个相对独立的区域。多院落多院落指每户住宅均有天有地有多重院落，不同院落之间通过建筑、植物的错落形成不同的空间，并通过景观带与其他院落组团相连。,园林景观规划,51,销售状况在售房源：现余少量200-360平米联排别墅，独栋在售价格区间：联排均价20000元/平米，总价350-2300万/套销售政策：全款95折，按揭97折近期营销投放渠道和主题：户外、网络；主打产品形象畅销户型：联排；滞销户型：独栋成交情况：别墅近期成交情况较差,52,成都市别墅个案分析,竞品项目,和泓半山,基本信息,占地面积：300亩建筑面积：57000平方米容积率：0.6绿化率：40%建筑风格：英式建筑类别：联排主力户型：250总户数：192户项目定位：长坡叠岭纯别墅社区和泓半山坐落在城南CBD以南的山河叠岭之上，近邻麓山、卡地亚，拥有其它CBD别墅只可望洋兴叹的生态自然资源。不仅占据CBD少有的坡地叠岭，更环抱近万亩麓湖湖面，背靠数万亩真山，咫尺麓山和麓湖，1公里头排锦江原滩在此环绕，形成别墅少有的“玉带缠腰”的大好之势，注定了和泓半山一诞生便被定位为“城市山河别墅开创者”的标杆地位。开发商：成都和华伟业置业有限公司投资商：和泓地产,53,客户分析客户来访主要区域：市区、华阳、省内二级城市年龄段：35-50岁阶层：公务员、私营企业主、个体关注点：价格、区位、产品、配套,近期推广阶段A和泓半山260-400平米联排别墅均价15000元2012-02-07B和泓半山260-400平米联排别墅全款97折按揭99折2012-01-10C和泓半山纯别墅社区全款97折2012-01-05D和泓半山260-400平米联排别墅起价200万全款97折2011-12-09E和泓半山260-400平米联排别墅惠后起价220万2011-10-21F和泓半山240-400平米联排别墅起价9000元2011-09-28,54,销售状况在售房源：项目现在售260-400平米联排别墅，剩余房源较多。价格区间：均价15000元/平米，总价250-400万/套销售政策：全款97折，按揭99折近期营销投放渠道和主题：户外、桁架、网络；主打销售产品及总价畅销户型：联排；滞销户型：/成交情况：别墅近期成交情况一般,55,成都市别墅个案分析,竞品项目,复地御香山,基本信息,占地面积：342亩建筑面积：/容积率：1期0.6绿化率：65%景观建筑风格：景观风格法式田园，建筑风格法式庄园建筑类别：1期纯别墅：双拼、联排，后期高层主力户型：280-330总户数：一期210户项目定位：品牌高端低密度别墅复地御香山是中国一线房地产开发企业品牌，中国驰名商标复地集团，在成都开发的首个高端纯低密度别墅项目，位于国际城南天府大道南延线(成仁路)，紧邻麓山国际社区、蔚蓝卡地亚，距离天府广场正南方向18公里。复地御香山以极致规格打造亿元级规格会所，星级庄园式艺术会所面积高达10000平米，室内多个挑空庭院的创意空间设计，极尽艺术气息的奢华装修，体现了御香山与众不同的生活气场，同时预示了御香山即将引领成都别墅生活新高度。开发商：复地集团,56,客户分析客户来访主要区域：市区及省外年龄段：40-55岁阶层：企事业中高层管理者、私企老板关注点：产品打造特点、区位、配套,近期推广阶段A复地御香山起价365万网交会购房即送苹果电脑2012-02-27B复地御香山低密别墅均价12000元2012-02-13C复地御香山340-450平米联排别墅起价360万2012-02-03D复地御香山在售350-490平米联排及双拼别墅-2012-01-19E复地御香山低密度别墅全款93折2012-01-05F复地御香山350-490平米联排别墅起价390万2011-12-08,57,销售状况在售房源：在售330-450平米联排别墅。价格区间：单价15000-17000元/平米，总价365-626万/套。销售政策：参加本次网交会购房者全款最高可享88折优惠，按揭89折，分期9折，认购签约即送苹果笔记本电脑近期营销投放渠道和主题：户外、网络；主打产品形象及销售信息畅销户型：联排；滞销户型：/成交情况：别墅近期成交情况一般,58,成都市别墅个案分析,竞品项目,城南逸家,基本信息,占地面积：400亩建筑面积：200000平方米容积率：0.5绿化率：65%景观建筑风格：新古典主义建筑类别：独栋、联排、叠拼主力户型：210-520总户数：818户项目定位：国际城南CBD唯一的纯别墅社区城南逸家位于城南CBD核心区，背靠江安河，作为国际城南CBD唯一的纯别墅社区，距新会展中心仅6分钟车程，紧邻成都新的行政中心。项目以“稀世大宅，亲水为上”的建筑思想打造出“原湾独栋，流水联排，院落叠墅”三大别墅形态，演绎稀缺，纯粹的顶级城市别墅生活。城南逸家作为城南CBD纯别墅，遵循“自然”、“和谐”、“纯粹”的规划原则，建筑规模浑厚、气质浑然天成。从结构上体现出沉稳大气的平衡气度，别墅形象更加丰满厚重。坚持地域性和场所感并重，最大限度的利用和发挥环境资源优势。开发商：香港中渝置地/国嘉地产,59,客户分析客户来访主要区域：城南、市区、及省内外年龄段：38-55岁阶层：企事业中高层管理者、私企老板、公务员关注点：配套、区位、产品特色、价格,近期推广阶段A城南逸家289-372平米叠拼别墅起价260万全款97折2012-02-20B城南逸家现售220-800平米别墅起价245万一套2012-01-20C城南逸家200-800平米别墅起价300万全款96折2011-12-05D城南逸家200-700平米别墅总价300万起2011-11-08E城南逸家总价186万起2011-10-24F城南逸家3期别墅186万每套起全款96折2011-10-20,60,销售状况在售房源：在售289-372平米叠拼别墅及380-450平米联排别墅，目前还剩60余套房源价格区间：总价260万/套起销售政策：全款97折，按揭99折近期营销投放渠道和主题：户外、报纸、网络；主打产品及销售信息畅销户型：联排、叠拼；滞销户型：独栋成交情况：别墅近期成交情况一般,61,成都市别墅个案分析,部分片区典型项目,具备成为成都休闲度假型别墅区的潜力，未来将会发展成为以5+2度假型居所为主的高档别墅板块,南延线麓山国际社区别墅,基本信息,占地面积：约4000亩（住宅2600余亩、高尔夫1200于亩）建筑面积：500000平方米容积率：0.48绿化率：45%建筑风格：地中海建筑风格（意大利经典别墅风格、西班牙安达卢西亚传统别墅、塔期干式乡村别墅等）建筑类别：独栋、联排、叠拼主力户型：200-500独栋、洋房项目定位：麓山高档公园别墅麓山国际社区完整引进北美及欧洲的经典住宅形态，所有的建筑都以低密度的姿态融入麓山的原生地形之中，优美的高尔夫碧野与托斯卡纳、法式、意式、西班牙式、北美式别墅以及花园洋房交织在一起，完美沉淀为中国最令人向往的成熟高尔夫住区。配套设施包括麓山号、麓山国际乡村高尔夫俱乐部、麓镇商业配套、学校、医院等开发商：成都万华地产,62,目前已经形成逸翠谷、橡树坡、水晶岗、圆石滩、碧影溪、香溪堤、黑钻山庄等组团。项目各组团规划特点，由2004年的300-500的奢侈型别墅向2008年的216-300别墅发展。,63,客户分析客户来访主要区域：以省内为主，北京、上海客户为辅年龄段：30-49岁阶层：中高产阶级人士关注点：顶级的国际化高尔夫球场、高端形象以及完善的社区配套,近期推广阶段A麓山国际社区别墅仅余2套独栋别墅起价1100万2012-02-06B麓山国际社区别墅圣安德鲁组团精装房起价700万2012-01-10C麓山国际社区别墅近期将推出335-390平精装独栋2011-12-08D麓山国际社区别墅300-700平米独栋别墅起价710万2011-11-22E麓山国际社区别墅起价853万每套2011-10-24F麓山国际社区别墅独栋别墅全款98折2011-09-26,64,销售状况在售房源：仅剩2套400、700平米独栋别墅。另外项目圣安德鲁组团精装小独栋现仅剩10余套335-390平米房源。精装标准为3000元/平米，价格区间：独栋总价1100-2800万/套；精装小独栋起价19000元/平米，总价710-1100万/套。销售政策：全款98折，按揭99折近期营销投放渠道和主题：高炮、桁架、网络；独栋及精装小独栋仅少量在售畅销户型：组院、联排、独栋；滞销户型：无成交情况：别墅近期成交量少,北临麓山大道，西临蓝色美树及蔚蓝卡地亚；采用PUD开发模式，即“总体规划，单元开发”，强调项目规划的整体性；项目由麓山别墅、麓镇及麓山国际乡村俱乐部组成，配套设施分为“五大生活系统”建筑体系、高尔夫运动休闲体系、麓镇商业体系、教育艺术文化体系以及服务体系，包括麓山号、麓山国际高尔夫会员会所、高尔夫俱乐部、麓镇商业配套、学校、医院等；高尔夫景观资源是项目最大特色，高尔夫资源与建筑有机融合，使每栋建筑尽可能享受最大化高尔夫资源。,65,成都市别墅个案分析,部分片区典型项目,南延线雅居乐花园,基本信息,占地面积：2008亩，1期600亩容纳有别墅、电梯高层等建筑面积：规划总建筑面积约172万平方米，住宅建筑面积150万平方米，配套设施建筑面积97000平方米容积率：1.2绿化率：30%景观建筑风格：景观为南加州风格，建筑为后现代简欧风格建筑类别：叠拼、联排、独栋、小高层、高层主力户型：二居室109-120平米三居室105-186平米四居室142-184平米总户数：10000户项目定位：欧陆风情商业街及超大社区成都雅居乐花园位于成都城南，区域未来发展潜力巨大。自身拥上千亩原生态森林、毗邻60亩天然湖泊；2公里风景主轴线与13000平米中央景观区，内湖；2.1万平方米会所，4商业长街，社区内设五星级酒店。开发商：四川雅居乐房地产开发有限公司,66,客户分析客户来访主要区域：城南、华阳年龄段：25-55岁阶层：白领、中产阶级关注点：价格、配套,近期推广阶段A城南线B：雅居乐花园85折2012-02-23B成都雅居乐花园254平米联排别墅起价11000元2012-02-21C成都雅居乐花园看房团均价5800元2012-02-16D成都雅居乐花园207-417平米联排别墅起价8000元2012-01-11E百盘月评：雅居乐花园最具增至潜力2011-12-30F成都雅居乐花园121-184平米电梯公寓惠后5500元2011-12-19,67,销售状况在售房源：在售121-184平米电梯洋房，层高30层。；21平米套三，170-184平米套四；254平米联排。目前所剩房源较多价格区间：电梯洋房均价5800元/平；联排单价11000-13000元/平销售政策：洋房全款85折，按揭86折。联排全款92折，按揭94折近期营销投放渠道和主题：高炮、车身广告、短信、网络、电视；成都雅居乐花园254平米联排别墅起价11000元，电梯洋房5800元/平畅销户型：叠拼、高层；滞销户型：联排成交情况：近期成交情况较好,雅居乐项目本身规模较大，自身配套丰富；利用区域自然资源打造多种景观形态；别墅、高层多种产品形态，满足不同层次客户需求，客户来源广；07年开始推出一期产品，已有4年的销售周期，在市场上有一点的影响力。,68,成都市别墅个案分析,部分片区典型项目,牧马山蔚蓝卡地亚,基本信息,占地面积：1500亩景观建筑风格：皇家园林风格；法式、英式建筑风格建筑类别：独栋主力户型：460-1400总栋数：500栋项目共分7期2011年11月推出项目一期：70多套，样板园区呈现22套项目定位：中国第一俱乐部高端住宅项目近50%的建筑直接临湖，公共环境包括：20万平米水域，50万平米森林公园，10万平米果园，10公里森林花径，还有六湾、六岛、两会所、一个迷你高尔夫球场。项目采用欧式进口石材与顶级材料，打造纯正经典英法建筑。作为中国首创的俱乐部高端住宅，牧马山蔚蓝卡地亚修建超白金级名流生活俱乐部蔚蓝俱乐部，充分满足高端人士私人爱好和社交的更高需求，它将会成为全中国顶级的俱乐部之一。投资商：蔚蓝卡地亚集团,69,客户分析客户来访主要区域：省内外及境外年龄段：38-50岁及以上阶层：高产阶级人士、企业CEO关注点：配套、自然环境、产品、升值空间,近期推广阶段A牧马山蔚蓝卡地亚项目一期已于11月26日开盘，推出70余套独栋别墅，面积4001000多平方米，最低700万/套起。B2011年11月26日开盘C2011年10月29日亮相,70,销售状况在售房源：项目1期70余套独栋房源，面积460-1400价格区间：700万/套-1亿/套销售政策：无优惠近期营销投放渠道和主题：网络、户外广告；牧马山蔚蓝卡地亚主推形象畅销户型：/；滞销户型：/成交情况：近期无成交情况,71,成都市别墅个案分析,部分片区典型项目,牧马山亚特兰蒂斯,具备成为成都休闲度假型别墅区的潜力，未来将会发展成为以5+2度假型居所为主的高档别墅板块,基本信息,占地面积：4000亩建筑面积：7000平方米（一期）容积率：0.41绿化率：50%景观建筑风格：法式、意大利式、乔治亚式、英式建筑类别：独栋主力户型：435-830平米总户数：32户项目定位：中央别墅区传世家族岛居庄园整个项目遵循亚特兰蒂斯三圈层造城理念，以西南区首座七星级标准的波塞冬王宫酒店为核心，涵盖了全世界第一座以亚特兰蒂斯为故事线的主题乐园、1000亩业主私属登山公园和3万平米湖畔环形商业小镇，以及以法式、意大利式、乔治亚式、英式为代表的四种风格纯正欧洲贵族血统岛居庄园。投资商：大陆希望,72,客户分析客户来访主要区域：大成都范围及省内外年龄段：4050岁阶层：企业家、CEO级别关注点：价值、升值空间、身份象征、项目环境,近期推广阶段A亚特兰蒂斯黄金时代二批次3月推出2012-02-15B亚特兰蒂斯黄金时代高档别墅全款优惠5%2012-02-01C亚特兰蒂斯黄金时代在售450-810平米岛居庄园2012-01-09D亚特兰蒂斯黄金时代450-810平岛居庄园1000万起2011-12-01E亚特兰蒂斯开启全球巡展首站新加坡筑传世之梦2011-11-16F亚特兰蒂斯黄金时代办理至尊卡交100万抵200万2011-11-14,73,销售状况在售房源：目前暂时无房源在售，二批次房源即将于3月份推出价格区间：一户一价，价位区间1000-3000万/栋销售政策：全款优惠5%，按揭优惠2%，入会享受额外2%的优惠，惠后起价800万/套近期营销投放渠道和主题：网络、户外广告；主打亚特兰蒂斯项目形象畅销户型：独栋；滞销户型：/成交情况：近期无成交情况,74,成都市别墅个案分析,部分片区典型项目,牧马山置信牧山丽景,基本信息,占地面积：项目总占地630余亩，分为三期开发。一期122亩；二期206.9亩；三期304.92亩；(建筑用地166.68亩，配套绿化用地138.24亩）建筑面积：121920.17平方米容积率：0.32绿化率：45%景观建筑风格：欧式皇家园林；建筑风格为西班牙、英式乡村建筑类别：独栋主力户型：210-280总户数：99户项目定位：超大别墅豪华尽揽本项目属于西班牙风情、坡地纯别墅大盘，牧山丽景以700亩半山原生坡岭，由山、水、林、湖等诸多自然元素，在牧马山南坡演绎一幅“诗意栖居在置信”的开阔画卷。项目西侧有半山渠水潺潺流淌，东面依山势向山顶延伸，周边580亩四大景观公园环绕。项目中央更有罕见的半山湖泊与200亩景观公园。投资商：成都置信,75,近期推广阶段A置信牧山丽景主推78套独栋别墅均价15000元2012-02-22B置信牧山丽景新推294-373平米别墅均价15000元-2012-01-04C置信牧山丽景独栋独院别墅全款95折2011-12-291D置信牧山丽景294-380平米独栋独院别墅起价350万2011-12-13E置信牧山丽景294-372平米独栋别墅均价15000元2011-11-15F置信牧山丽景预计11月推新均价150002011-10-25,客户分析客户来访主要区域：省内外、成都周边年龄段：4050岁阶层：私营企业家、集团企业高管、外企高管等，辅助客户群为政府高官、金融机构高管、成都周边区县一些资金雄厚的商业人士等关注点：价格、自然环境、户型,76,销售状况在售房源：目前三期采用暗销方式，新批次主推36套294-372平米独栋别墅，价格区间：均价15000元/平米销售政策：全款优惠5%，按揭优惠2%近期营销投放渠道和主题：网络、户外广告；以影视明星张国立主打形象和三期销售信息畅销户型：独栋；滞销户型：/成交情况：近期成交情况稍差,77,成都市别墅个案分析,部分片区典型项目,外双楠成都国奥村,基本信息,占地面